浅析房地产抵押中存在的风险及控制(一)

解析房产抵押中的风险与防范在房地产市场中，房产抵押是一种常见的融资方式，也是很多购房者和投资者选择的重要途径。

然而，房产抵押并不像表面看起来那么简单，其中隐藏着许多风险，如果不能正确识别和防范，可能会给个人和企业带来不可估量的损失。

本文将从多个角度解析房产抵押中的风险，并提出相应的防范措施。

一、房产抵押的风险1.法律风险在房产抵押过程中，如果借款人无法按期还款，银行或借款人将有权对抵押的房产进行拍卖。

在这个过程中，如果相关手续不完备或不符合法律规定，可能会引发法律纠纷。

此外，如果借款人存在欺诈行为，也可能导致银行遭受损失。

2.市场风险房产市场受多种因素影响，如政策、经济、环境等。

一旦市场发生变化，房价下跌或交易停滞，抵押的房产价值可能会受到影响，进而影响借款人的还款能力和银行的收益。

3.信用风险借款人的信用状况是决定其是否能顺利还款的重要因素。

如果借款人的信用记录不良，如多次逾期或债务拖欠等，可能会导致银行无法追回贷款。

二、防范风险的措施1.了解法律法规在房产抵押过程中，需要严格遵守相关法律法规。

在签订合同前，应仔细阅读合同条款，确保合同内容符合法律规定。

同时，对于可能存在的法律风险，应咨询专业律师的意见。

2.充分调查借款人信用状况银行在放贷前应对借款人的信用状况进行充分调查，包括查看借款人的征信报告、信用历史等。

对于信用记录不良的借款人，应谨慎放贷。

3.选择合适的抵押物在房产抵押中，抵押物的选择也非常重要。

银行应选择价值稳定、地理位置优越的房产作为抵押物，以降低风险。

同时，对于抵押物的评估也应遵循专业、公正的原则。

4.建立风险预警机制银行应建立完善的风险预警机制，对市场变化、政策调整等因素进行实时监控，以便及时采取应对措施。

同时，对于可能出现的风险点，应提前制定预案，以降低风险发生的概率。

5.加强贷后管理贷后管理是防范房产抵押风险的重要环节。

银行应定期对抵押的房产进行实地考察，了解房产的市场价值及借款人的还款情况。

房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇第一篇：房地产抵押实务中存在的问题和解决方法房地产抵押实务中存在的问题和解决方法在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。

但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人的一点看法。

一、房地产抵押实务中存在的问题1、一般房地产抵押担保中，以限制或禁止抵押担保的房地产进行抵押登记，如农村集体所有制土地。

这方面的情形不多，但确实存在，主要表现为抵押人或借款人通过人为关系使抵押登记管理部门对上述土地办理抵押登记;由于有他项权证，极易导致银行错信政府的登记公示，为借款人发放贷款。

这一案件已经处理完全，并没有受到损失。

2、以产权关系不明的房地产进行抵押担保。

如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。

案件涉讼后，抵押效力受到影响。

该案件由于证据没有砸死，现在抵押人正在检察院申诉。

3、最高额抵押担保登记无对应的主债权文本。

现行文本是借款合同文本，不符和业务发展的需要，也不能与最高额抵押担保有效衔接。

4、抵押权人名称和机构变更频繁，影响变更前后抵押登记的效力和主从合同有效衔接性。

5、债务人或抵押人更名改制，对于需要办理的借新还旧贷款，如何处理好债务承担和借新还旧的关系、以及更名改制与办理抵押登记之间的关系，没有一个有效的程序和模式，危及贷款担保安全。

6、抵押物清单没有作为抵押合同的附件或是抵押物清单填写不规范。

7、个人金融业务中，大部分贷款只办理的房产抵押登记，而没有办理土地使用权的抵押登记。

8、子母公司抵押担保问题。

关于子公司为母公司提供抵押担保的效力问题，目前司法实践中并没有一个明确的认定标准，而很多集团公司的业务往来均或多或少的存在上述问题。

二、解决方法针对上述问题，联系的业务实际，建议使用下列方式解决：1、严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行的抵押登记的房地产，严把审查关口，杜绝此类现象的发生;对于限制性的房地产，严格按照相关特别法律法规的规定和相关行政法规的规定，作好报批、审批手续，完善有关手续，使抵押担保合法、有效、与主债权有效衔接。

房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。

房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。

由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。

1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。

而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。

在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。

1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。

这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。

房产抵押的法律风险把控房产抵押是指债务人或第三人不转移对所抵押房产的占有，将该房产作为债权的担保。

在现实生活中，房产抵押的情况十分常见，例如借款人申请房屋抵押贷款、企业申请土地抵押贷款等。

然而，房产抵押涉及的法律风险也较多，本文将就此话题进行阐述。

一、抵押物范围首先，我们需要明确抵押物的范围。

根据《物权法》的规定，房产抵押的范围包括房屋的价值、抵押人的土地使用权、其他地上附着物等。

但是，对于一些特殊的房产，如共有房产、小产权房等，在进行抵押时需要注意相关法律问题。

此外，对于已出租的房屋，在进行抵押前也需要征得租赁方的同意。

二、抵押合同的签订在签订抵押合同时，需要注意合同的内容是否合法、明确。

一般来说，抵押合同应包括以下内容：抵押物名称、价值、数量、质量、现状、抵押期限、还款方式、违约责任等。

此外，在签订合同前，双方应充分了解对方的资信情况，确保对方有足够的还款能力。

三、抵押登记房产抵押需要进行登记，未经登记的抵押无效。

在办理抵押登记时，需要提供相关证件和材料，如：房屋所有权证、身份证明、企业营业执照等。

需要注意的是，不同的地区对于抵押登记的要求可能不同，因此需要进行了解和咨询。

四、债务人违约在房产抵押中，债务人违约的情况时有发生。

一旦发生违约，抵押权人有权行使抵押权，对抵押房产进行处置。

然而，在行使抵押权时，需要注意相关法律法规的规定，避免侵犯债务人的合法权益。

此外，对于债务人的违约行为，应及时采取措施进行追偿。

五、抵押物被查封或执行在房产抵押中，如果抵押物被法院查封或执行，将会对抵押权人的权益造成影响。

因此，在签订抵押合同后，应定期关注债务人的经营情况，了解是否有被法院查封或执行的风险。

一旦发现风险，应及时采取措施进行防范和应对。

六、法律风险防范建议为了更好地把控房产抵押的法律风险，建议在签订抵押合同时，应充分了解相关法律法规的规定，确保合同内容合法、明确。

同时，应选择正规的抵押机构和银行进行合作，确保抵押物的安全性和合法性。

房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。

房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。

借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。

如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。

当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。

《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。

银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。

另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。

因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。

银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。

(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。

房地产抵押中存在的风险及控制措施分析
李晓潆;李晓洋
【期刊名称】《中国工程咨询》
【年(卷),期】2017(0)12
【摘要】房地产（含土地、在建工程）因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，在房地产开发贷款、个人住房贷款、以及其他贷款中已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。

如果房地产抵押价值过高，很容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。

房地产抵押贷款，对中国的银行业来说，应该是一块风险较小的优质资产，但由于目前中国银行业的运作和监管机制尚不完善，个人财务信用体制尚不到位，所以房地产抵押贷款仍隐含着一定的风险。

这种风险在房地产价格快速上升时并不明显，但当房地产价格出现回落时就会显著起来，为规避和防范房地产抵押贷款中可能产生的风险，政府管理部门给予了高度的关注。

【总页数】2页(P66-67)
【作者】李晓潆;李晓洋
【作者单位】济南工程咨询院;济南海智房地产开发有限公司
【正文语种】中文
【相关文献】
1.我国房地产抵押中存在的风险与控制 [J], 张雪萍
2.我国房地产抵押中存在的风险与控制 [J], 张雪萍
3.谈房地产抵押评估中存在风险及对策 [J], 齐鹏;张林楠
4.当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策 [J], 饶以春
5.房地产抵押贷款评估中存在的风险及防范对策 [J], 杨洋;
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小议房地产抵押贷款的风险防范房地产抵押贷款作为一种融资方式，在如今的房地产市场中越来越普遍。

抵押贷款的风险也越来越受到人们的关注。

一个成功的抵押贷款不只是要抵押贷款者还款能力的考量，更需要从房地产市场和银行角度对风险进行合理的防范。

本文将从如下几个方面进行阐述。

一、贷款管控风险房地产抵押贷款的收益相对稳定，但可能存在的风险在于房价或房屋价格的下跌，进而导致贷款还款难度大的风险。

因此，对贷款者资信情况和还款能力进行全面、客观且真实的评估是至关重要的。

银行应对贷款者的资产和收支情况、信用记录、从业情况、还款来源等材料进行审核之后确定最终的借贷利率和抵押物的价值，确保贷款者有足够的还款能力和担保物价值。

二、担保物价值评估风险对抵押物的价值识别和控制，更是抵押贷款的风险防范关键之一。

银行应该对抵押物的真实价值进行评估，并要对担保物的应用范围和限制性的担保物进行管理。

值得注意的是，现在一些经典的商品房可能会出现房屋坐落在水电气改造地带使得房价下跌的情况。

因此，在进行贷款时，需要仔细审查房产抵押物的价值，尽可能地降低抵押贷款风险。

三、反担保物价值评估风险除了采取抵押品作为担保物外，一些银行还可以要求贷款者提供反向抵押品作为担保物质。

在贷款管控风险和担保物价值评估风险的基础上，反担保物价值评估风险也需要引起认识。

有必要对反性抵押质产的质量加以适当评估，以便获得更准确的信息。

否则，银行可能面临的风险将是担保物价值和贷款的价值不相等，从而为还款者和银行带来更大的风险。

四、高效取证风险在出现判决或保证金押案件时，法院通常会对抵押品采取强制执行措施进行取证。

在此过程中，银行可能面临的风险是取证时间过长，或收回抵押品的物价显著下跌，这就会在很大程度上影响银行的贷款风险防范。

因此，银行应与法院建立高效通道协作，以尽可能快地帮助银行收回担保物，并尽可能减少银行的贷款风险。

总之，房地产抵押贷款风险是银行在银行行业生态系统中需要考虑的基要风险之一。

房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。

然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。

本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。

一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。

对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。

因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。

2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。

如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。

为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。

3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。

如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。

因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。

二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。

这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。

如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。

2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。

一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。

此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。

3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。

通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。

4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。

该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。

城市房地产抵押中存在的风险以及防范措施【摘要】2001年颁布的《城市房地产抵押管理办法》为房地产的抵押交易创造了条件和法律依据，但是房地产抵押具有较大的风险，容易给购房人和抵押权人的利益造成一定损害，也给房地产权登记机关带来不必要的麻烦，下面就对房地产抵押登记中存在的问题进行分析，并提出几点防治对策。

【关键词】房地产抵押风险防范措施随着我国经济的快速发展，房地产业和金融业之间的关系越来越密切，越多的企业和个人都需要利用房地产向金融机构进行融资，以扩大自己的经营或消费，这就涉及到了房地产抵押问题，所谓房地产抵押即抵押人将自己合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权提供债务履行担保的行为，当债务人无力偿还债务时，抵押权人可以依据法律将抵押的房产进行拍卖，利用所得资金偿还债务。

在房地产抵押业务处理中，存在一定风险，如果处理不好，会引发许多抵押纠纷，严重影响到银行资金安全，本文就对我国房地产抵押交易中存在的问题进行论述，探讨解决房地产抵押问题的策略。

一、房地产抵押活动的类型根据《城市房地产抵押管理办法》中的相关规定，政府职能部门在对房地产进行管理时，根据抵押对象的不同将房地产抵押活动分为以下三类：1、房地产抵押房地产抵押即抵押人通过房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务担保的行为。

这种抵押的特点为：抵押房地产属于实体不动产，并且办理了产权证；抵押权人不一定是金融机构，而抵押人也不一定是债务人；抵押房地产的抵押价值是设定抵押权时点、与实物状况以及附属权益相一致的公开市场价值。

2、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为了资金周转，得到继续建造工程的资金而进行了贷款，可以将其在建的工程作为固定资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。

3、商品房贷款抵押商品房贷款抵押的对象是消费者，当购房人在支付了房产的首期房价款后，向银行申请商品房抵押贷款，由银行代其支付剩下的购房款，购房人又将购得的商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。

金融观察Һ㊀浅析住房地产抵押贷款存在的风险及控制梁㊀壮摘㊀要：自从我国实行住房制度改革以来，我国的住房建设得到快速发展，随之带来银行等金融机构住房地产抵押贷款业务快速增长㊂住房地产抵押业务的增长，促进了房地产业务的快速增长，极大的促进了房地产市场的发展，使得房地产价格过快上涨，价格偏高以及出现了部分虚假按揭行为产生的信贷危机㊂由此，增加了住房地产抵押贷款新的信用风险危机，给银行等金融机构的风险管理部分提出更高的要求㊂针对这种情况，银行等金融机构必须加强防范住房地产抵押贷款信贷业务风险管理，在追求提高信贷资产收益率最大化的同时，保持稳健经营，严格做好信贷业务审核，防止信贷业务中的虚假按揭行为发生㊂文章针对当前房地产市场新的变化情况，对住房抵押贷款的风险进行了研究，相应提出来一些控制措施㊂关键词：住房地产抵押贷款；风险分类；控制措施㊀㊀伴随着我国的住房制度改革，住房地产抵押贷款逐步发展起来，从１９９７年起，随着住房市场的兴起活跃，住房按揭贷款业务出现了巨大的需求，它的特点是贷款期限长，抵押风险低，贷款收益稳定，因此，住房抵押贷款成为商业银行竞相发放的贷款产品㊂在历次的房地产市场调控中，我国政策调控对象限于开发商贷款，对个人住房按揭贷款表现为鼓励消费的政策，忽视了房地产内在风险问题㊂当前房地产市场正在趋于平稳，再某些区域趋于饱和，使得房地产领域与金融危机的风险正逐步加大，出现了一定的泡沫化，而一旦出现泡沫破裂，必然出现房地产市场价格下降，抵押资产价值可能无法覆盖借款金额，形成银行的坏账㊂这无形中增加了潜在违约风险，导致了对于商业银行的住房贷款有很大的负面影响，这直接影响到了银行的业务增长和利润增长点㊂一㊁住房地产抵押贷款概述（一）住房抵押贷款的定义住房抵押贷款是指银行通过借款人的房产通过抵押，取得对借款人房产的质押权而向其发放的贷款㊂借款人实质上在法律上把房产所有权转让（抵押）给债权人，借款人在借款期间若不能按时偿还本息，债权人将有权处分抵押房产并享有优先受偿权㊂（二）住房抵押贷款的意义１．为房地产项目开发提供资金支持房地产开发作为资金密集型行业，工程建设周期长，投资量大，仅依靠开发商自有资金投入是很难的㊂在建设期间，通过发放住房抵押贷款，让开发商能提前获得销售回款，以补充项目的建设资金，将极大缓解开发商的资金压力，有利于项目能顺利开展㊂２．支持住房消费购买住房对于任何一个普通家庭来说，都是一笔不菲的开支㊂目前一线城市房价普遍都在每平米五万以上，二三线城市基本也超过每平米一万元㊂购买一套８０平米左右的刚需住房，普遍开支至少在一百万以上，多则五百万元以上㊂这项开支对于绝大多数居民来说都会面临很大压力，而通过住房抵押贷款，让借款人能通过２０ ３０年的分期付款，极大的减轻购房时的经济压力㊂３．有利于银行开拓新业务，减少信贷风险随着我国住房制度改革的推进，房地产已然成为国民经济的支柱产业㊂虽然经历了快速发展期，但是目前发展空间仍然巨大㊂住房抵押贷款已成为家庭部门资产负债表最重要的组成部分㊂银行通过开展住房抵押贷款业务，有效的降低了贷款投放的风险，同时通过开展此类业务，增加了个人客户的储备，也提高了存款客户的数量㊂二㊁住房地产抵押贷款的风险分类（一）来自银行内部的风险１．流动性风险由于我国房地产市场持续活跃，贷款买房成为大众首选，高房价下大多数家庭没有足够的现金支付购房款，银行提供给购房客户的条件变得宽松，在这种情况下，申请住房按揭贷款的客户持续增长，导致银行住房地产抵押贷款供不应求，在这种情况下，银行贷款审核的数量大增，面临着放贷审核的风险，一方面要分辨真正有需求的客户贷款申请，另一方面也要分辨防止假按揭现象的发生，审核申请人的还贷能力，在政策把握与银行自身风险上提升了对信贷人员业务能力的要求，增大了银行的信贷风险㊂２．利率风险购房人可以根据自己的选择，将房贷利率转换成ＬＰＲ加减点浮动定价，亦可继续沿用固定利率㊂ＬＰＲ（贷款基础利率ＬｏａｎＰｒｉｍｅＲａｔｅ，简称ＬＰＲ）报价银行团现由九家商业银行组成，有着一定的浮动㊂在未来的住房抵押贷款市场，ＬＰＲ已成为大的趋势㊂根据产品的特点和浮动利率抵押贷款借款人签订借款合同，因为利率是不固定的，因而是偿还借款的金额不一样㊂特别是在利率大幅上升时，借款人就面临更多的还款压力，超出经济承受能力可能导致还款无法兑现，导致银行形成不良贷款㊂由于近年来我国的利率一直保持平稳，借款人对于利率的反应不敏感，很少考虑到利率要素的影响，购房人对按揭贷款的风险预估不足，导致贷款质量隐藏着不良的风险㊂（二）来自银行外部的风险１．国际资本逃脱的风险金融危机使国际资本流动性加快，外国金融资本可能转向更加安全领域，从我国房地产市场领域撤退，使房地产市场面临资金危机㊂在历次的房地产市场调控中，我国政策调控对象限于开发商贷款，对个人住房按揭贷款表现为鼓励消费的政策，忽视了房地产内在风险问题㊂我国多地房价处于高位运行，很大一部分是因为资本推动的作用，其中包括一部分外国资本参与了投资㊂若出现国际资本在短时间的快速逃脱，势必会对房地产市场产生冲击，造成连锁反应㊂２．市场风险当前国际经济形势变化较快，我国经济面临较大的内外部压力，不确定性增强，且不利影响仍在继续，何时能完全得７７以控制还无法确定㊂在经济面临不利影响的时候，必然会影响到家庭部门的收入，偿贷能力降低，加大了违约风险㊂三㊁住房抵押贷款存在风险的原因分析（一）个人信用体系建设尚不够完善个人信用体系的建设是商业银行控制贷款风险的重要信息来源，完善的信用体系可以是商业银行更准确全面的获取客户的信息，判断客户的资信水平，从而有效规避住房抵押贷款的信用风险㊂目前，我国的信用体系尚不健全，缺少更客观全面的个人征信考核体系㊂当前我国的流动性过剩，并且房价增速过快等都影响了对于借款人的信用的审查，这是商业银行的普遍的情况㊂一些客户利用这个漏洞，在申请贷款时会提供一些虚假的申贷资料，以蒙蔽银行的审查㊂而一些贷款客户因信用意识不强，故意拖欠贷款，给商业银行造成很大的经营压力㊂因此我国的个人信用体系建设亟待提升㊂（二）贷前审查不严格，贷后管理流于形式目前商业银行的贷款产品过于单一，没有各自的特色㊂住房抵押贷款作为一类风险相对较低的贷款产品㊂商业银行为了竞争客户，谋求迅速发展，只能降低审核标准来扩大自己的业务，通过这种方式来吸引客户㊂但由此带来的后果很严重，申请贷款的时候审核不严，贷后监管流于形式，导致商业银行信用风险增加㊂（三）客户信息资源分享不及时由于经济变化，借款人的条件也会随时改变，特别是一部分人因家庭收入的下降，无力偿还贷款，导致贷款违约㊂银行间通过及时分享客户信息资源，及时了解客户的资信变化，出现风险时能第一时间预警，降低银行的信用风险㊂目前我国各类商业银行发展迅速，银行间竞争激烈，以及银行间因利益关系对客户资源保密，一部分不良客户利用银行间信息共享滞后形成的漏洞，产生违规违法行为，以欺诈方式骗取贷款等，导致银行信贷风险加大㊂由于银行之间信息分享的不健全和不及时，使得银行在新受理客户贷款申请时，不能及时了解客户的最新资信状况，导致对风险客户发放了新增借款，加大了银行的风险㊂四㊁住房地产抵押贷款风险控制的措施住房地产抵押贷款新的信用风险危机，给银行类金融机构加强信贷风险管理面临新的挑战㊂针对这种情况，银行类金融机构必须加强防范住房地产抵押贷款信贷业务风险管理，在追求提高信贷资产收益率最大化的同时，保持稳健经营，严格做好信贷业务审核，防止信贷业务中的虚假按揭行为发生㊂根据我国住房地产抵押贷款中面临的主要问题，文章结合有关情况进行了相关研究和分析，有针对性地提供如下措施㊂（一）对于银行内部风险的控制１．住房地产抵押贷款贷前调查初审要点做好贷款审查㊂贷款审查是做好贷款发放的关键环节，是信贷风险控制的核心㊂其一是贷前调查，对于借款人的申请进行调查是信贷人员的主要职责，信贷员在贷前调查时，就是要做好初审㊂初审的目的是了解借款人状况，判断贷款质量优劣㊂初步审查对下一步流程审核具有重要参考作用，在贷款发放各个环节中至关重要一环，直接影响到贷款的审核水平，影响着下一步的复审以及终审决策㊂２．对借款人的初审做好申请人初步审查，对银行方面来说，程序关意义重大，如果借款人刻意回避，或者信贷员没有掌握基本情况，对于申请人的基本信息了解不充分，会影响到信贷审核，第一，由于申请人的资料收集不全面不及时，影响贷款发放的时效㊂第二是如果初审时工作人员马虎会影响到银行贷款质量，增加银行信贷风险㊂对于信贷人员来说，也会因审贷不严受到牵连㊂第三是因初审时审贷不严为开发商提供了 假按揭 的可能，由此发生了骗贷行为㊂特别是在工作量大，考核指标重的情况下，过分相信合作开发商的诚信，对客户信息的全面性缺少整体调查了解㊂在住房地产抵押贷款审核把关时，由于信贷人员掌握的信息数据不全，资料的真实性审核不严，导致对客户情况缺少综合全面判断，出现误判㊂（二）对于银行外部的风险的防范１．对房价波动风险及资本外逃风险的防范我国对于个人住房贷款政策一贯是支持的态度㊂统计表明，按揭贷款大都采用的浮动利率，而经济的波动必然会影响市场利率的变化㊂而利率的变化将很显著的影响房地产市场的供需关系㊂因此商业银行应成立专门部门，研究监测房地产价格的走势，及时调整贷款产品的定价策略㊂最大限度减少经济周期波动对贷款产生的影响㊂此外，有必要协助相关部门及时检测房地产市场的国际资本流动，加强对外资在我国房地产市场的交易检测，制定有效的检测预警机制，避免出现较大的交易波动㊂２．对开发项目的风险防范开发商作为房地产开发的主体，与商业银行间有着信贷资金合作，因此，商业银行在贷款发放前，要加强对于按揭贷款项目的开发商的资质审查㊂了解项目的建设资金的筹措安排及工程建设的推进状况，了解开发商已建设项目在过去的声誉，强调开发商所承担的责任㊂３．对市场风险的防范住房抵押贷款整体上在银行属于风险相对较低的业务，在于我国居民普遍还是很重视偿还房贷，一般情况在，在没有出现极端偿债压力时，不会选择断贷㊂商业银行在此时适时做出了可以延期还款的决定，但在阶段性周期内，并没有减轻借款人的还款压力，很可能出现恶性循环，进一步削弱偿贷能力，增加了银行的风险㊂因此商业银行应制定出更有针对性的政策，在减轻借款人压力的同时，引导家庭部门的信用得以延续，避出现信用恶化，导致更大的风险㊂参考文献：［１］张红，艾娜．按揭贷款违约风险及其规避［Ｊ］．中国房地产，２０１８（６）：５６－５８．［２］陈向东．当前个人住房贷款风险分析及防范对策［Ｊ］．济南金融，２０１８（６）：７４－７８．［３］罗旋．现代商业银行的贷款管理［Ｊ］．科技咨询导报，２０１７（６）：１２－１６．［４］关于贷款欺诈的风险防范［Ｊ］．中国学术期刊网，２０１８（６）：４５－４８．［５］莫高兴．商品房按揭贷款风险分析及防范［Ｊ］．市场论坛，２０１８（５）：６３－６６．［６］刘菁儒． 假按揭 是怎样形成的［Ｊ］．金融经济，２０１８（５）：６３－６８．作者简介：梁壮，恒大地产集团呼和浩特有限公司㊂８７。