颐安灏景湾2018年9-12月营销执行方案

金豪嘉园策划案前言作为广州专业房地产广告公司，经过临时的实际与探求，凌峻广告积聚了少量阅历，并逐渐构成了一套心肠产推行筹划实际。

为此我们将抱着积极、务虚、专业的态度，为本项目度身订造一整套适宜的广告推行战略，以期发生良好的广告效应，为项目推行销售尽自己的一份力气。

经过前期沟通及调查，我们对本项目自身已有了较深化的了解。

因此，本次的推行方案以详细的推行为重点，提出我公司的建议，关于这些建议的可行性，希望与贵司进一步沟通后落实。

筹划的基本思绪一、筹划的总体指点原那么1、销售是独一原那么这是个竞争、掠食的时代，这个时代的游戏规划是：生活便是硬道理。

房地产的生活在于销售，所以，我们的一切思想与行为，均应以销售为独一原那么。

而不是仅仅的就广告而广告。

2、销售力是销售制胜的关键单纯推销产品的时代曾经过去，消费者购置的不只是产品，还同时购置产品所附加的肉体价值。

销售力就是指产品不只在产品功用、环境、配套、修建等硬件上，还在效劳、外延、审美取向等一系列软件上同时满足消费者的〝自我完成〞的价值取向。

只要有的放失的提高销售力，才是完成销售、赢取竞争的处置之道。

二、筹划的目的1、销售是不变的前提走得快，好世界。

以最短的时间完成最大值的销售，完成资金最快速的活动率，是我们不变追求的前提。

2、取得可继续开展的势能在完成销售目的的前提下，我们还希望经过个案的良性操作，在产品品牌树立的同时，争取企业品牌的高速生长，为企业的可继续开展奠定微弱势能。

三、关于销售1、通路卡位，事半功倍假设说提纯和提升销售力是我们的严重战略，找准终端的通路，并在通路上下药，那么是我们的战术。

2、内引外联，左右开弓变单一的坐销为与动销的结合，引出去，走出去，争取最大的自动，是我们的主要建议之一—由于我们相们：时机是永远只为自动者存在的。

3、价钱引导，启动投资市场，发明销售势能投资市场的入市，能有效地带旺购置需求。

而无论是投资者与否，价钱永远是一把标尺。

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金利山庄营销策划思路金利山庄营销策划思路（一期棕榈苑）海南庞大的积压楼房，已通过政府的努力，经过确权，然后给予补助款已逐渐的推向市场，其中有大量是新楼盘，有的是半拉子工程已达到封顶改造的新楼。

全部以1300元/m2的价格推向市场，且地理位置优越，如果我们不从创新思路去开发经营本社区，若与其他楼盘比赛便宜则本项目必败无疑。

金利山庄地理位置偏僻，交通不便，周边人气不旺，附近经济特别萧条，公司又面临资金极端困境。

在这种情况下，公司惟有大胆创新，准确定位，四两拨千斤，把每一分钱都用在节骨眼上，方可走出困境，迈向坦途。

一、整体定位1、目前已建好的现楼宜定位工薪阶层，岛外游客，大胆放低进入的门槛，通过银行资金支持，为整个区域的滚动发展创造基础。

2、本社区近无大海，旁无高山，地处偏僻，但随着国家定位海南为生态省，环境的美化已是大势所趋，所以我们可以把他定位为热带山庄，通过整个小区完美的热带雨林设计，把一些植物移入社区，通过把社区公园化，热带雨林化，让本社区成为休闲、度假、居家的世外桃源，则本社区就可以把偏僻变成优点，引来大量的购房者。

3、旁边的二期地适宜通过环境设计热带化，然后以高级的住宅地出售。

通过对其进行热带雨林式的设计，必定会带来非凡的效果。

（详见郭总整体规划与设计）4、随着一、二期的成功，我们已经有足够的实力开发三期物业，进入高档社区。

二、经营与销售创新1、首期10000元，月供800元，即可拥有热带山庄90平方米的套房，其中二成10年分期，8成银行30年按揭。

这样让业主有一种便宜的感觉，XX其实把楼价定位在15万/套（见潜力购房法）.2、免物业管理费（见管理创新）或通过抽奖方式减免20年、10年、5年等。

通过提高楼价，每平方米提高100元作为物业发展基金，5万平方米约为500万，然后购买本社区的商铺，以收租金供应物业管理，让物业主终身享受免物业管理费的好处。

某楼盘营销策划目录前言一、周边楼盘价格调查1. 价格调查汇总2. 说明3. 一次评估与加权二、天泰馥香谷与调查楼盘评估1. 树图解析与权重系数计算1.1 天泰馥香谷1.2 银都景园1.3 金帝山庄1.4 颐景园1.5 名仕花园1.6 锦园1.7 千禧龙苑1.8 蔚兰海岸1.9 新贵都1.10 绿岛花园1.11 矿泉花园三、评估与价格修正1. 修正公式2. 修正过程3. 修正结果四、天泰馥香谷价格定位建议五、价格策略与执行方案1、价格策略1.1价格是消费者购房最敏感因素1.2户型统计与总价分析1.3发挥差价原则2、执行方案2.1单元评估2.2楼层评估2.3楼层差价率与差价系数2.4各单元平均价计算2.5价格明细表六、价格执行反馈控制系统附表1：开盘期首推户型价格明细表价格是公司效益与客户之间的一座桥梁高了，能走过这座桥的人就少——没有市场低了，公司损失利润——没有效益如何在两者之间达到一种平衡如何让我们的楼盘即叫好又叫座这永远是我们解析的重心……第二部分：天泰馥香谷项目价格策略与执行方案一、周边楼盘价格调查1、价格调查汇总单位楼盘名称统计面积M2最高标价元/M2最低标价元/M2平均标价元/M2折实均价修正均价元/M2备注一次性%银行按揭%银都景园52000603050805600+1%5644不仅不打折，如不是一次性付款还要+10% 金帝山庄6600048003800450098折4482颐景园720004500320038403820名仕花园3024848004000450097折98折4410锦园1100003800 488097折4850千禧龙苑50000 6300 3900 480097折98折4694蔚蓝海洋120000 8000 4700 560095折97折5409新贵都470000 4600 4000 428098折4262绿岛花园37216 7000 4300 55605550矿泉花园78006000691096折68542、说明◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘。

上海恒大帝景上海恒大帝景地处松江区松江新城板块属上海远郊板块距离人民广场约30公里距离内环约25公里距离中环约20公里距离外环约15公里（ 以上均为直线距离）中环内环外环恒大名都恒大御景湾恒大佘山首府29公里27公里22公里恒大在上海本案广富林遗址万达广场松江大学城站松江恒大帝景项目属松江新城东侧，位于文翔路与茸兴路交叉口处。

项目地离地铁站约3.5公里，离最近繁华商业中心约4公里。

地处松江国际生态区外围，项目周边多数为厂房、汽车4S店、物流公司，离周边最近集中住宅区有1公里左右。

老城区新城区商业中心第一人民医院国际生态商务区开元地中海地铁9号线松江新城站直线距离约2.5公里直线距离约2.4公里名称合计占地总面积约7万㎡总建筑面积约15.2万㎡地上总建筑面积约11.4万㎡可售住宅面积约9.6万㎡花园洋房约4.5万㎡高层住宅约5.1万㎡商业约7千㎡地下总建筑面积约3.8万㎡机动车停车数745个总户数856户容积率 1.6绿地率35%恒大帝景项目指标二期一期保障房一期可售套数为338套，其中中高层228套、洋房110套、可售面积约4.3万平米，首期总货值约9.4亿。

二期可售套数为436套，其中中高层296套、洋房140套。

中高层户型面积为80-120㎡之间，洋房户型面积为140-280㎡之间。

北侧文翔路、西侧茸兴路路况较好，项目东侧茸惠路暂时未开通，南侧茸北路未完成修复；新销售中心主入口正对茸北路，目前路况较差政府已经开始修缮预计10月份完工。

恒大帝景茸兴路文翔路沪松公路茸北路N项目四至情况茸惠路（未通）营销中心项目北侧东西向主干道，通行条件良好。

北侧：文翔路项目西侧南北向主干道，通行条件良好.西侧：茸兴路项目南侧（售楼处正门）道路目前已经开始修缮。

南侧：茸北路项目东侧路段未修筑，目前为荒地，修筑时间尚未确定。

东侧：茸惠路茸惠路茸惠路客户看房路线图1.客户到达左侧入口2.通过左侧走廊3.进入营销中心大厅4.置业顾问讲解区域图5.置业顾问讲解沙盘图6.参观仿真园林7.参观样板房8.参观园林9.案场洽谈细节10.离开现场样板房洽谈区园林入口123456789101.客户到达左侧入口2.通过左侧走廊2样板房洽谈区园林入口123.进入营销中心大厅样板房洽谈区园林入口334.置业顾问讲解区域图5.置业顾问讲解沙盘图样板房洽谈区园林入口4556.参观仿真园林7.参观样板房样板房洽谈区园林入口7678样板房洽谈区园林入口88.参观园林8样板房洽谈区园林入口88.参观园林9.案场洽谈细节10.离开现场10样板房洽谈区园林入口10980㎡现代田园风格临时样板房100㎡清新海洋风格120㎡色彩简欧风格80㎡现代田园风格（B户型）客厅餐厅餐厅客厅80㎡现代田园风格（B户型）次卧主卧主卧次卧80㎡现代田园风格（B户型）厨房厨房卫生间卫生间100㎡清新海洋风格（A户型）客厅餐厅餐厅客厅100㎡清新海洋风格（A户型）主卧次卧次卧主卧100㎡清新海洋风格（A户型）卫生间书房卫生间书房厨房厨房120㎡色彩简欧风格（E户型）客厅餐厅客厅餐厅120㎡色彩简欧风格（E户型）主卧次卧主卧次卧120㎡色彩简欧风格（E户型）餐厅厨房厨房书房卫生间书房五证获取情况序号名称获取情况1《建设用地规划许可证》已取得2《建设工程规划许可证》已取得3《建筑工程施工许可证》已取得4《国有土地使用证》已取得5《商品房预售许可证》计划8月10日目前销售团队已有23人进场，期间正在对项目熟悉及培训。

港湾公寓营销策划书3篇篇一《港湾公寓营销策划书》一、前言二、市场分析1. 目标客户群体：主要包括城市白领、单身贵族、小家庭等，他们注重生活品质，追求便捷与舒适。

2. 竞争对手分析：了解周边公寓项目的情况，分析竞争对手的优势和不足，以便在营销中突出港湾公寓的特色。

3. 市场需求趋势：研究市场需求的变化趋势，把握消费者的心理，为营销策略的制定提供依据。

三、产品定位1. 项目优势：强调港湾公寓的地理位置、配套设施、物业服务等方面的优势。

2. 产品特色：打造独特的产品特色，如智能化家居系统、绿色环保建筑等。

3. 目标定位：确定港湾公寓在市场中的定位，如高端、中端或经济型等。

四、营销策略1. 定价策略：根据市场需求和成本，制定合理的价格策略，包括起价、均价和最高价等。

2. 销售渠道：选择合适的销售渠道，如售楼处、网络平台、中介机构等，并制定相应的销售计划。

3. 促销活动：策划一系列促销活动，如开盘优惠、团购优惠、付款方式优惠等，吸引客户购买。

4. 品牌建设：通过广告宣传、公关活动等方式，提升港湾公寓的品牌知名度和美誉度。

五、宣传推广1. 广告宣传：制作精美的宣传资料，包括海报、手册、视频等，在目标客户群体集中的区域进行投放。

2. 网络推广：利用社交媒体、网站等网络平台，进行线上宣传和推广。

3. 活动营销：举办开盘仪式、样板房开放日等活动，吸引潜在客户的关注。

六、销售执行1. 销售团队组建：招聘专业的销售人员，进行培训，提高销售团队的业务水平。

2. 销售流程优化：制定科学合理的销售流程，提高销售效率和客户满意度。

3. 销售数据分析：定期对销售数据进行分析，及时调整营销策略和销售计划。

七、售后服务1. 交房服务：提供周到的交房服务，确保客户顺利入住。

2. 售后服务：建立售后服务体系，及时解决客户在使用过程中遇到的问题。

3. 客户反馈：定期收集客户反馈，不断改进产品和服务质量。

八、风险评估与应对1. 市场风险：分析市场变化对销售的影响，制定相应的应对措施。