三大REITs模式典型案例最全解析! 实务必备

银行间类reits案例
【实用版】
目录
I.银行间类 REITs 简介
II.银行间类 REITs 的案例分析
A.案例一：某银行推出的类 REITs 产品
B.案例二：某银行推出的资产担保债务融资工具
III.银行间类 REITs 的未来发展
正文
I.银行间类 REITs 简介
银行间类 REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信
托基金）是指在银行间市场上发行的、以房地产为基础资产的证券化产品。

其主要特点是将房地产投资打包成标准化产品，通过银行间市场进行交易，为投资者提供便捷的投资渠道。

II.银行间类 REITs 的案例分析
A.案例一：某银行推出的类 REITs 产品
某银行推出了一款基于商业地产的类 REITs 产品，该产品通过收购
一线城市核心区域的商业地产，将其打包成证券化产品，以供投资者投资。

该产品的收益主要来源于商业地产的租金收入和物业升值。

B.案例二：某银行推出的资产担保债务融资工具
某银行还推出了一款资产担保债务融资工具（ABN），该工具以银行间类 REITs 为基础资产，通过结构化设计进行信用增级，进一步降低投资
者的风险。

该产品的收益主要来源于基础资产的现金流和信用增级带来的溢价收益。

III.银行间类 REITs 的未来发展
随着我国金融市场的不断发展，银行间类 REITs 在资产证券化领域具有广阔的发展前景。

未来，银行间类 REITs 将继续发挥其在房地产投资领域的优势，为投资者提供更多样化的投资选择。

reits 经典案例
REITs（房地产投资信托）是一种投资方式，它允许个人和机构投资者以拥有房地产为基础的投资组合来获得收益。

以下是REITs的经典案例：
1. 布鲁克菲尔德物业公司（Brookfield Property Partners）：该公司是全球最大的商业房地产公司之一，拥有办公楼、购物中心和住宅等多种不同类型的房地产。

该公司的REITs开放式基金一直是投资者的首选。

2. 客户地产（Simon Property Group）：该公司拥有美国最大的购物中心和零售物业组合，是REITs市场的领导者之一。

该公司的股票在2009年金融危机后实现了巨大的增长。

3. 凯洛格物业公司（Kellogg Company）：该公司的REITs基金主要是办公和工业物业，但也包括零售物业。

该公司的REITs基金提供高回报和稳定的收益，是投资者的首选。

4. 波士顿属性（Boston Properties）：该公司是美国最大的办公楼房地产公司之一，主要专注于高质量的办公楼物业。

该公司的REITs开放式基金一直是投资者的首选之一。

5. 西部房地产信托（Western REITs）：该公司主要持有办公楼、零售物业和住宅物业等房地产，是REITs市场的领导者之一。

该公司的REITs基金提供稳定的收益和投资机会，是投资者的首选。

REITs是一种投资方式，可以为投资者提供高回报和稳定的收益。

以上是REITs的经典案例，可以帮助投资者进行更好的投资决策。

美国三大养老地产REITs公司,揭秘REITs模式美国三大养老地产REITs公司，揭秘REITs模式一、美国养老地产REITs运营管理模式美国养老地产的主流投资商是REITs。

养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处，其中，80-90%的物业都是自有的，其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。

总资产规模可达百亿美元以上，但员工却只有一两百人，属于典型的资本密集型企业。

REITs公司主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。

在净出租模式下，REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI 指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。

在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。

由于净出租模式下，REITs公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。

结果，即使是在金融海啸背景下，多数养老地产REITs公司仍能提供稳定的分红收益，从而打通了周期低谷中的融资通道。

“切”走了租金收益和一部分经营收益的REITs公司，凭借收益的稳定性，为养老地产市场提供了低成本的长期资金。

有鉴于此，我们认为国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。

公募reits案例
公募REITs的案例包括以下几种：
1. 光大理财推出的公募REITs主题理财产品：该产品以基础设施公募REITs为投资标的，个人投资者起点金额为1元，机构投资者起点金额为100万元。

这种产品的推出将有助于拓宽投资者的投资渠道，增加对基础设施项目的投资选择。

2. 首批公募REITs的发行和上市：2021年5月31日，首批9只公募REITs发行首日便迅速售罄，公众投资者配售比例低至1.76%。

这些REITs在沪深证券交易所挂牌上市后，为投资者提供了多样化的投资选择。

3. 第二批公募REITs产品的推出：在首批公募REITs成功发行和上市后，第二批公募REITs产品也快速跟进。

这些产品延续了首批产品的良好走势，进一步拓宽了投资者的投资渠道。

4. 公募REITs产品的优势：公募REITs产品的推出，有利于盘活存量资产、提高资本利用效率，为投资者提供多样化的投资选择和稳定的收益来源。

同时，公募REITs产品的推出也有助于推动基础设施建设和相关产业的发展。

总之，公募REITs的案例包括光大理财推出的公募REITs 主题理财产品、首批和第二批公募REITs的发行和上市、以
及公募REITs产品的优势等。

这些案例表明，公募REITs的推出对于拓宽投资渠道、促进基础设施建设和发展具有积极意义。

随着市场环境的变化和金融创新的推动，资产证券化ABS（Asset-Backed Securities）和房地产投资信托REITS（Real Estate Investment Trusts）成为了近年来的热门投资工具。

本文将结合2024年的实际操作情况和案例，从不同维度对资产证券化ABS和房地产投资信托REITS进行深入分析。

首先，从操作层面来看，2024年资产证券化ABS在实务操作方面取得了不俗的成绩。

ABS的基本结构包括特殊目的机构（SPV）、资产池、资产支持证券和担保。

根据监管要求，资产池必须具备良好的资质，包括高质量的债权和资产，以及合理的抵押品保障。

在2024年，一系列ABS 产品的发行得到了较为广泛的认可和参与，包括汽车贷款ABS、消费贷款ABS和商业地产贷款ABS等。

这些ABS产品的发行为机构提供了多元化的融资渠道，也为投资者提供了更多选择。

而REITS则是一种通过发行证券来募集资金，并投资于不动产的投资工具。

通过购买REITS，投资者可以间接持有房地产，享受到租金和资本增值的收益。

2024年，中国的REITS市场逐渐发展，各类房地产信托产品纷纷上市。

一些知名企业和金融机构纷纷推出REITS产品，以满足投资者对房地产市场的需求。

同时，政府的政策支持也为REITS市场带来了发展机遇，如放宽发行REITS的条件和限制。

其次，从案例分析来看，2024年的资产证券化ABS和房地产投资信托REITS都有一些典型的案例值得关注。

比如，2024年中国国有资产监督管理委员会通过资产证券化ABS方式成功处置了一批不良资产，为国有企业减轻了财务负担。

这一案例显示出ABS在国企不良资产处置中的潜力和优势。

另外，2024年也有一些REITS的典型案例，如上市公司万科通过房地产投资信托REITS成功实施了一次资产注入，通过将部分房地产资产注入到REITS中，实现了旗下资产的管理和优化。

这一案例显示出REITS在资产管理和优化方面的潜力和作用。

房地产投资信托（REITs，Real Estate Investment Trusts）是一种投资工具，允许投资者以股票的形式间接投资于房地产市场。

REITs持有、经营或融资各种类型的房地产，例如商业地产、住宅物业、工业用地等，并通过将租金和资本收益分配给股东来产生收入。

下面是一些REITs的案例，展示了不同类型的房地产投资信托及其应用：1. **商业地产REITs**：这类REITs投资于办公楼、购物中心、酒店等商业地产。

例如，美国的"Simon Property Group" 和"Prologis" 就是著名的商业地产REITs。

2. **住宅REITs**：这类REITs投资于出租房产，如公寓、住宅社区等。

例如，美国的"AvalonBay Communities" 和"Equity Residential" 是住宅REITs的代表。

3. **工业地产REITs**：这类REITs投资于工业用地、仓储设施、物流中心等。

例如，美国的"Prologis" 是一家主要从事工业地产投资的REITs。

4. **基础设施REITs**：这类REITs投资于基础设施项目，如公共事业、通信基站等。

例如，"American Tower Corporation" 在美国和全球范围内是一家主要从事通信基站投资的REITs。

5. **混合型REITs**：这类REITs在多个房地产领域进行投资，涵盖商业地产、住宅地产、工业地产等多个领域。

例如，美国的"HCP, Inc." 和"Ventas, Inc." 是混合型REITs，投资于医疗保健设施等多个领域。

这些案例仅代表了REITs的一小部分，市场上还有许多其他类型的REITs，各自具有不同的投资策略和业务模式。

REITs的定义REITs为英文Real Estate Investment Trusts的缩写，意为房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

按照REITs投资对象的不同，可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三类。

权益型REITs主要以股权的形式投资于各类房产企业，收入来源是房地产的租金和房屋增值收益。

其持有的物业类型主要包括写字楼、商场、酒店、工业厂房、物流中心等，多为非住宅类物业。

抵押贷款型REITs的主要投资于房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS），其收入来源是抵押贷款和抵押支持证券的利息。

混合型REITs的投资对象则包括了权益型和抵押贷款型的投资对象，既有物业也有抵押贷款和MBS。

图1:REITs的类型和特点资料来源：海通证券在投资对象的区分之外，REITs按照组建和运营方式的不同，又可分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托（DOWNREITs）。

UPREITs的基本框架是地产公司以其拥有的物业出资成为一个有限合伙企业的有限合伙人（LP），而REITs以募集资金对该有限合伙企业出资，成为其普通合伙人（GP）。

在这种交易结构下，由于地产公司持有的物业并未直接卖给REITs，只是以物业出资获取了有限合伙企业的合伙份额，因而有限合伙企业的合伙份额并没有公允的市场价值。

直到有限合伙人在锁定期后将其持有的份额兑换REITs股票以后，物业所有者转让的物业资产的转让溢价才能够被准确衡量，因此物业所有者可以避免缴纳卖出资产时须缴纳的资产收益税，而仅对部分资产的转让溢价进行交税，有效避免了自持物业双重征税的问题。

图2：UPREITs交易结构图资料来源：中金公司DOWNREITs是在UPREITs的结构上进行的再次改良。

其框架为在合伙企业下的不同资产项目分别设立不同的有限合伙企业，使得各有限合伙企业的经营、份额划分等方面都相互独立，互不影响。

三大R E I T s模式典型案例解析实务必备Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国内实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录-----一、交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）中信启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。

根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。

中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。

目前，中国市场还未见真正REITs产品（即RealEstateInvestmentTrusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。

类REITs产品的发行为中国市场真正REITs产品的发行提供了充分的理论和实践基础。

本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs产品案例，以期总结相关理论与实操经验。

交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。

产业园基础设施reits案例产业园基础设施REITs（Real Estate Investment Trusts）是指将产业园区的基础设施作为投资标的的一种金融工具。

它通过向投资者发行基金份额的方式，募集资金用于购买、持有和经营产业园基础设施，并将收益按照一定比例分配给投资者。

以下是关于产业园基础设施REITs的一些案例：1. 北京产业园基础设施REITs：该REITs基金由北京投资集团发起，募集一定规模的资金用于购买和经营北京市内多个产业园区的基础设施，如道路、供水、供电等。

投资者可以通过购买基金份额来参与基础设施的收益分配。

2. 上海产业园基础设施REITs：该REITs基金由上海产业投资集团发起，旨在通过购买和运营上海市内多个产业园区的基础设施，为投资者提供稳定的现金流回报。

该基金的发行规模较大，吸引了众多机构和个人投资者的参与。

3. 广州产业园基础设施REITs：该REITs基金由广州市政府主导成立，目的是通过购买和管理广州市内多个产业园区的基础设施，为广州的产业发展提供支持。

该基金的收益主要来自于产业园区租金和物业管理费等。

4. 深圳产业园基础设施REITs：该REITs基金由深圳市政府发起，募集资金用于购买和经营深圳市内多个产业园区的基础设施，如通讯设施、公共交通等。

投资者可以通过购买基金份额来分享基础设施的收益。

5. 成都产业园基础设施REITs：该REITs基金由成都市政府主导成立，旨在通过购买和管理成都市内多个产业园区的基础设施，为成都的产业发展提供支持。

该基金的收益主要来自于产业园区租金和物业管理费等。

6. 杭州产业园基础设施REITs：该REITs基金由杭州市政府发起，募集资金用于购买和经营杭州市内多个产业园区的基础设施，如道路、供水、供电等。

投资者可以通过购买基金份额来参与基础设施的收益分配。

7. 武汉产业园基础设施REITs：该REITs基金由武汉市政府主导成立，目的是通过购买和管理武汉市内多个产业园区的基础设施，为武汉的产业发展提供支持。

REITs系列三：一个类REITs案例-苏宁云新一期项目展开全文本文纲要前言一、项目背景及交易结构二、证券端设计三、关于现金流四、本篇总结前言作为我国首单承续发行类REITs，苏宁云新一期项目以新发类REITs的形式无缝承接了国内较早期的类REITs——原苏宁云创二期项目的相关权益，首次实现了产品间的闭环运作。

本篇为REITs系列第三篇，浅谈这个项目案例。

试图站在投资者角度回答：•从项目背景与交易结构出发，建立一个基本框架。

•证券端设计安排；•关于现金流。

现金流的来源是什么？怎么预测？怎么管理？若现金流不够，如何增信以及如何看待增信？一、项目背景及交易结构苏宁云新一期是以新发类REITs来承接一个早期的类REITs——原苏宁云创二期项目的相关权益。

那么有必要先了解一下整个项目背景：2015年，苏宁云商集团股份有限公司（后变更为“苏宁易购”）委托华夏资本及中信金石，就其位于辽宁大连、北京、天津、山东济南、河南郑州、上海、浙江嘉兴、江苏泰州、安徽马鞍山、湖北武汉、湖南郴州、山西大同、四川内江、福建厦门等14家优质物业资产注入其在南京及上海设立的14家项目公司设立了中信华夏苏宁云创二期资产支持专项计划（“苏宁云创二期”），并在2015年6月29日于深交所发行上市。

苏宁二期即将于2018年6月28日到期（一般类REITs产品会在每三年末设置开放退出期）。

华泰资管和深创投将即将到期的苏宁云创二期下层14家项目公司作为基础资产/底层资产，通过由深创投设立的契约制私募基金和华泰资管设立发行资产支持专项计划，实现该等物业资产的证券化，至此承接了早期的类REITs。

苏宁云新一期项目的交易架构是常见的“专项计划私募基金”双SPV架构，无多大新意。

整个项目交易流程是：首先，苏宁集团作为初始投资认缴深创投新设的苏宁云新基金全部基金份额。

待华泰资管设立完成专项计划后，苏宁集团将其认缴的基金份额全部转让于专项计划。

这一步，达到了专项计划控制了私募基金的目的；其后，苏宁云新基金在获得专项计划募集的资金后，向苏宁集团收购其通过《关于提前终止专项计划的框架协议》（“框架协议”）约定即将取得的对14家项目公司的股权和债权。