土地使用权期限对房地产价格影响

ｌ 土 地 的 增 值 性
土地不仅是 资源 ，也是 资产 ，尤其是城镇土 地 ， 由人类 开 发和 再 开发形 成 的 ， 是 已不是 单纯 的 自 然物——土地物质 ， 而是人类劳动投入在土地中 的土 地 资本 —— 有 形 的 或无 形 的土地 资 产 ．马克 思认 为 ，自然 状 态 的土地 ， 经人 类 的开发 ， 有 未 没 投入人类劳动 ， 因而不存在价值 ， 也没有以这种价 值 为基 础 的用货 币表 现 出来 的价格 ．但是 ， 地具 土 有 特殊 的使 用价 值 ，在 一定 的土 地关 系下 即产 生 地租 ． 因为有了地租 ， 正 产生 了土地价格 ， 其实质 是 地租 的资本 化 ，计算 公 式为 ：土 地价格 ＝地 租 ／
第７ 第 期 ２ ４ 卷
江西理 工大学 学报
Ｖ ， ０ ７ Ｑ Ｌ Ｎ４ ２
２００６年 ８月 Ｊ ＯＵＲＮ Ｉ ＡＬ ＯＦ ＪＡＮＧ ＮＩ ＲＳＴ Ｃ ＥＮ Ｅ ＡＮＤ Ｔ ＨＮＯＬ ＸＩＵ ＶＥ Ｉ Ｙ ＯＦ Ｓ Ｉ Ｃ ＥＣ ＯＧＹ Ａｕ ２０ ０６ ｇ．
文章编 号 ：０ ７—１ ２ （０ ６ ０ ０ ５ １０ ２ ９ ２ ０ ）４— ０ ５—０ ３
土地使用权年 限对程学院 ， １ 福建 泉州 ３ ２２ ； ．赣州市房地产管理局 ， ６ ０ １２ 江西 赣州 ３ １ ０ ） ４ ０ ０
也就是说土地市场中交易的土地使用权具有期限性土地价格是一种有限年期的使用权价格这种使用权价格随着剩余使用年限的缩短而逐渐减少当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回即当土地使用权期满无论土地的增值程度多大也无论地上建筑物和其他附着物的成新度多高对原土地使用者而言其价格为零姑且不考虑其合理性
维普资讯
ｏｆ ｒ ｃｕ ｌｅ ａ ｐ ｅ ｏ ｓ ｐ ｒ ｔ ｆｅ ｓ ａ ｔ ａ ｘ ｍ ｌｓ ｔ ｕ ｐｏ ｔｉ．

上海房地产价格及土地使用权估价上海作为中国经济的窗口和发展的引擎，一直以来都是房地产市场的焦点地区。

上海的房地产价格一直保持着较高的水平，并且随着城市的发展和经济的增长，价格仍然持续上涨。

上海的房地产价格受到多种因素的影响，其中最重要的因素是供需关系。

由于上海是全国重要的经济中心和人口聚集地，居民的需求非常旺盛，造成了房屋供不应求的局面。

这就导致了房地产价格的上涨，尤其是城市中心区域和繁华商业区的房价更是高得吓人。

此外，上海的土地使用权估价也是影响房地产价格的重要因素之一。

土地使用权的估价通常是地方政府通过拍卖或者出让的方式确定的，而上海的土地价格因为地理位置和市场需求等因素的影响，往往被市场看好，拍卖价格也随之上涨。

这样一来，房地产开发商在购买土地使用权时需要支付高昂的费用，也会导致开发成本的增加。

此外，政府政策对房地产价格和土地使用权估价也起到了一定的影响。

近年来，上海市政府出台了一系列的政策，在限制房价上涨和抑制投机行为方面采取了积极的措施。

此外，土地使用权的出让也越来越注重市场竞争和公开透明，以确保土地市场的健康发展。

总的来说，上海的房地产价格和土地使用权估价受到供需关系、土地市场的运作以及政府政策的影响。

随着城市发展的不断推进，对于上海来说，房地产市场的未来还会面临更多的挑战和变化。

上海作为我国经济最发达的城市之一，房地产市场一直以来都备受关注。

随着城市经济的发展和人口的持续流入，上海的房地产价格一路攀升，成为全国房价高企的代表之一。

同时，土地使用权估价也广受关注，因为它直接影响着房地产开发商的成本和利润。

上海的房地产市场一直以来都呈现供需紧张的状态。

由于上海市作为全国重要的经济中心和人口聚集地，居民的购房需求一直很旺盛。

许多投资者和购房者将房地产视为一种投资工具，这进一步推高了房价。

尤其是在上海市中心区域和繁华商业区，房价更是高得令人望而却步。

另一个影响房地产价格的重要因素是土地使用权估价。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。

房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。

A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。

A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。

A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。

A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

土地使用权剩余年限较短的商业房地产收益法评估处理思路探讨摘要：一、引言二、土地使用权剩余年限对商业房地产评估的影响三、收益法在评估土地使用权剩余年限较短的商业房地产中的应用四、评估处理思路的探讨五、结论正文：一、引言随着城市化进程的加快，土地资源日益紧缺，土地使用权剩余年限的问题越来越受到关注。

在商业房地产评估中，土地使用权剩余年限对于房地产价值的影响不容忽视。

本文旨在探讨土地使用权剩余年限较短的商业房地产收益法评估处理思路。

二、土地使用权剩余年限对商业房地产评估的影响土地使用权剩余年限是评估商业房地产价值的重要因素。

土地使用权剩余年限较长的房地产，其价值通常较高，因为拥有较长的土地使用权意味着拥有更多的经营收益时间。

相反，土地使用权剩余年限较短的房地产，其价值会受到一定程度的降低。

这是因为在土地使用权到期之前，房地产所有者需要考虑土地使用权续期的问题，而续期可能需要支付一定的费用，这将影响房地产的净收益。

三、收益法在评估土地使用权剩余年限较短的商业房地产中的应用收益法是一种常用的商业房地产评估方法，其核心思想是通过预测房地产的未来收益来确定其价值。

在评估土地使用权剩余年限较短的商业房地产时，收益法需要考虑土地使用权续期的可能性和费用。

如果可以确定续期或续期可能性较高，评估定价应该既考虑续期后的收益价值，也考虑续期缴费事项对价值的影响。

不宜仅以报酬资本化法（全剩余寿命模式）测算其价值。

四、评估处理思路的探讨在评估土地使用权剩余年限较短的商业房地产时，应该采取多种不同的评估处理方式，以确保评估结果的准确性。

首先，可以采用收益法，通过预测未来收益来确定房地产价值。

其次，可以采用市场比较法，通过比较类似房地产的成交价格来确定价值。

最后，可以采用成本法，通过计算房地产的成本来确定价值。

在实际操作中，应该根据具体情况选择合适的评估方法。

五、结论土地使用权剩余年限较短的商业房地产评估处理思路需要综合考虑多种因素。

毕业论⽂浅析价格影响因素题⽬《浅析房地产价格影响因素》⽬录⼀、引⾔ (3)⼆、影响房地产价格因素主要分类 (3)（⼀）房地产的⾃⾝因素 (3)（⼆）房地产的环境因素 (3)（三）房地产的⼈⼝因素 (4)（四）房地产的经济因素 (4)（五）房地产的社会因素 (4)（六）房地产的⾏政因素 (5)（七）房地产的⼼理因素 (7)（⼋）房房地产的国际因素 (7)三、调控房地产价格的政策建议 (8)(⼀)加强国家对房地产价格的指导 (8)(⼆)发挥国有房地产开发公司的引导作⽤ (8)(三)加强对地⽅政府执⾏政策的监管⼒度 (8)(四)采取有效措施，抑制房地产投资过热 (8)四、结论 (9)参考⽂献论⽂摘要近⼏年来，我国的房地产业发展突飞猛进,并且带动了其他⾏业的发展,在解决我国居民住房问题,推动经济发展⽅⾯起着重要的作⽤。

然⽽,房地产市场的过快发展,带来了⼀系列问题,尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。

本⽂从房地产价格的相关理论出发,分析影响房地产价格的相关因素,并运⽤扬州市房地产市场为依据,从实证⾓度分析了具有代表意义的因素对普通住宅价格的影响。

最后通过对我国房地产政策的分析,找出房地产政策与价格形成的关系,并对调控我国房地产市场提出政策建议。

关键词：房地产价格、形成因素、政策建议。

⼀、引⾔房地产价格就是和平地获得他⼈房地产所必须付出的代价。

房地产价格是由其效⽤、相对稀缺性及有效需求三者互相作⽤、相互影响所形成的。

⽽这些因素⼜难以定量，且经常处于变化之中，房地产评估必须要对此做出细致分析并正确判断其变动趋向，了解房地产价格组成的各项因素及各因素之间的相互作⽤，才能做出正确的评估。

⼆、影响房地产价格因素的主要分类（⼀）房地产的⾃⾝因素所谓⾃⾝因素,是指那些反映房地产本⾝的实物、权益和区位状况的因素。

包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本⾝等。

（⼆）房地产的环境因素影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。

2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(初级)自测试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、关于住房公积金的存款利率，下列说法错误的是：A、职工住房公积金按年结息B、职工住房公积金按月结息C、本息逐年结转D、每年6月30日为结息日2、在房地产评估中，以下哪种方法不考虑房地产的物理状况、市场状况等因素？A、市场法B、成本法C、收益法D、比较法3、我国现行的土地使用制度中，不属于国有土地使用权取得方式的是：A. 出让B. 划拨C. 租赁D. 赠与4、在房地产开发过程中，项目的可行性研究报告通常不包括以下哪一项内容？A. 市场分析B. 投资估算C. 施工进度计划D. 风险评估5、关于房地产价格构成，以下哪项不属于其构成要素？（）A. 土地成本B. 建造成本C. 利息D. 税费6、在房地产市场中，以下哪种市场属于非完全竞争市场？（）A. 完全竞争市场B. 完全垄断市场C. 垄断竞争市场D. 完全竞争与垄断竞争并存市场7、在房地产评估中，以下哪种方法不考虑房地产的物理状况、市场状况等因素？A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 比较法8、关于国有建设用地使用权出租的说法，正确的是：A. 由承租人向出租人支付租金B. 政府不可以直接出租国有土地C. 以划拨方式取得的土地使用权可以直接出租D. 承租人在租赁期限内享有处分权9、某建筑项目的预算成本为800万元，实际成本为750万元，则该建筑项目的成本节约率为？A. 6.25%B. 5%C. 4.17%D. 6% 10、在房地产开发过程中，关于资金的时间价值，下列哪种说法是正确的？A. 资金的时间价值是指随着时间推移，资金会自然增值。

B. 资金的时间价值是因为通货膨胀造成的货币贬值。

C. 脉冲式投资策略可以最大化资金的时间价值。

D. 在同样的利率条件下，资金的时间价值与时间长短成正比。

11、在房地产估价中，以下哪个不是影响房地产价值的因素？A、地理位置B、房屋结构C、市场需求D、政策法规12、以下关于房地产抵押贷款的说法中，不正确的是：A、房地产抵押贷款是指借款人以房地产作为抵押物向银行申请的贷款B、房地产抵押贷款的额度通常不超过抵押物评估价值的70%C、房地产抵押贷款的利率通常比普通贷款利率低D、房地产抵押贷款的还款期限通常较长13、在房地产开发过程中，以下哪种土地使用权的取得方式是不正确的？A. 招标B. 拍卖C. 赠送D. 挂牌出让14、关于房地产估价中的成本法，以下哪项描述是错误的？A. 成本法是通过估算被估房地产的重置成本，再扣除折旧来确定其价值的方法。

同济大学2004-2005学年第二学期《房地产估价》期终考试试卷(A)专业学号姓名成绩一、单项选择题（每题2分，共30分）1、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。

A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低2、建筑物每层的设计建筑面积最有可能（）每层的销售建筑面积。

A、大于B、小于C、等于D、大于等于3、房地产报酬率=（）+风险调整值A、平均利润率B、安全利率C、经济增长率D、银行贷款利率4、（）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。

A、均衡原理B、适合原理C、收益递增D、收益递减5、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重要的是选择（）。

A、最佳的用途B、最适当的规模C、最合适的档次D、最适宜的时间6、成本法的理论依据是（）。

A、替代原理B、生产费用价值论C、预期原理D、供求原理7、影响房地产价格水平的最终因素是（）。

A、行政因素B、自身条件C、供求状况D、环境因素8、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。

A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧9、一般来说决定房地产价格的最主要因素是（）。

A、市场因素B、环境因素C、地段因素D、实物因素10、生地价是指（）。

A、城市中待拆迁土地之地价B、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价D、没有建筑物的土地之地价11、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。

A、成本法B、假设开发法C、收益法D、市场比较法12、房地产的（），是经济学上所讲的外部性。

A、相互影响性B、保值增值性C、数量有限性D、寿命长久性13、某宗房地产应采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）。

A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定14、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。

房价与地价的关系地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。

我国目前由于土地不得买卖，“买卖”（具体称为出让和转让）的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，基本质是一次性收取的若干年的地租。

根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率；在房地产领域土地剩余价值的最终实现需要房地产产品的价值实现来实现，所以土地价格是和房地产价格相关的。

房价是由房地产开发成本加上一定的利润所构成的。

房地产开发成本构成包括土地成本、建安成本、财务成本、前期费用、配套费用、各种税费、经营费用等。

土地成本作为开发成本的一部分，也一定程度上影响着房价。

我认为地价与房价有一定的联系，但都不是决定对方的因素。

地价是房价的基础。

地产可以独立存在，房产则不然，它必须附着于地产之上，没有地产就没有房产。

房价中包含着地价，地价隐含在房价之中，地价是房价的重要组成部分。

我国的房屋产权实际上包括两部分:土地使用权和房屋所有权，而房屋所有权是受制于土地使用权期限的。

在土地使用权期限内，地价的变动决定着房价的同方向变动，在土地使用权到期后，即使房屋仍具使用价值，但房屋价格因地产被土地所有者收回而不复存在。

房价是地价的表现。

作为建筑地段的土地，其使用价值和价格是通过建在其上的房屋的使用价值和价格体现出来的。

房型设计、建筑结构、施工质量都完全相同的两处住房，因坐落的地点不同，房价就不同，实际上就是地价不同的表现。

房价对地价具有反作用。

假设房价土涨，就会导致土地价格的上涨；房价下降，就会抑制土地价格的上涨。

地价在房价中占有一定的百分比，但其比重没有固定的标准。

在市场机制条件下，房价与地价的比例关系受土地供求关系、房屋质量、房地产开发、税费等因素影响。

2025年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(初级)自测试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、关于房地产市场的说法中，哪一项是不正确的？A. 房地产市场是房地产商品和服务进行交易的市场B. 房地产市场的价格波动受政府政策影响较大C. 房地产市场是一个完全竞争的市场D. 房地产市场的供求关系影响价格2、关于建筑成本和房价的关系，下列哪项描述是正确的？A. 建筑成本越高，房价一定越高B. 建筑成本对房价的影响不大C. 房价中包含建筑成本和其他多项费用D. 低建筑成本意味着房价必然下降3、在房地产市场中，决定房地产价格高低的主要因素是（）。

A. 土地使用权期限的长短B. 房屋的建筑质量C. 周边环境的配套设施D. 房价上涨预期心理5、在中国房地产市场中，下列哪种房产属于商业地产？A. 住宅B. 写字楼C. 酒店D. 学校6、根据中国的房地产市场特点，下列哪项不是市场细分的主要依据？A. 地理位置B. 房产类型C. 购买者年龄D. 房价7、在房地产市场调研中，关于房地产市场的（）是了解市场供需平衡的关键。

A. 政策法规环境B. 地理位置分析C. 价格趋势分析D. 消费群体特征分析8、关于建筑成本和房地产项目的关系，以下说法错误的是（）．A. 建筑成本的高低直接影响房地产项目的总投资额B. 高昂的建筑成本可能导致房地产项目的利润率下降C. 建筑成本与房地产项目的地理位置无关D. 在进行房地产项目评估时，建筑成本是重要的考虑因素之一9、根据《中华人民共和国建筑法》，建筑工程开工前，建设单位应当向（）申请办理施工许可证。

A. 城乡规划部门B. 建设行政主管部门C. 质量监督部门D. 安全生产监督管理部门 10、下列关于房地产估价报告的说法中，正确的是（）。

A. 房地产估价报告应由房地产估价师独立完成B. 房地产估价报告应由房地产估价师和委托人共同完成C. 房地产估价报告应由房地产估价师和估价对象共同完成D. 房地产估价报告应由估价对象和估价师共同完成11、关于房地产市场的说法中，错误的是：A. 房地产市场是房地产商品交换的场所B. 房地产市场具有区域性特征C. 房地产市场供求关系是决定房地产价格的重要因素D. 房地产市场主要受到政府政策影响，与其他经济因素关系不大12、关于建筑成本的说法中，哪项是不正确的？A. 建筑成本包括材料成本、人工成本以及设备成本等B. 建筑成本随着技术的发展会不断降低C. 建筑成本通常不受市场需求和供应的影响D. 在项目规划阶段，对建筑成本进行合理控制是非常重要的13、在中国房地产市场中，下列哪种土地属于国有土地？A. 农用地B. 城市建设用地C. 林地D. 草地15、在房地产市场中，决定房地产价格的因素中，最基本、最重要的一项是是：A. 供求关系B. 政策因素C. 基础设施建设D. 社会经济状况16、下列关于房地产市场的描述，正确的是：A. 房地产市场只包括房屋和土地的买卖活动B. 房地产市场是金融市场的一个子市场C. 房地产市场与股票市场没有关联D. 房地产市场不具有周期性17、在房地产市场中，决定房地产价格的因素不包括以下哪一项？A. 土地供应量B. 人口数量C. 通货膨胀率D. 政府政策18、在建筑施工中，下列哪项不是常见的施工方法？A. 砖混结构B. 钢筋混凝土结构C. 钢结构D. 木结构19、在经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(初级)试卷中，以下哪项属于房地产开发投资的分类？A. 土地开发B. 房屋建设C. 基础设施建设D. 设备安装 20、下列哪个指标不属于房地产开发投资的效益分析指标？A. 投资利润率B. 资本金利润率C. 资产负债率D. 容积率21、关于房地产市场的说法，哪一项是不正确的？A. 房地产市场是房地产商品交换的场所B. 房地产市场的供求关系决定房地产价格C. 房地产市场只受经济因素影响，不受其他因素影响D. 房地产市场是区域性市场22、关于建筑成本和房地产价格的关系，以下哪项描述是错误的？A. 建筑成本的高低直接影响房地产价格B. 房地产价格与建筑成本成正比关系C. 房地产价格不会受到市场需求和供应的影响，只与建筑成本有关D. 建筑成本中包含土地使用权费用等因素也会影响房地产价格23、建筑与房地产经济专业知识选择题1、下列哪项不是房地产开发企业的主要成本？A. 土地成本B. 管理费用C. 销售费用D. 财务费用24、建筑与房地产经济专业知识选择题2、根据《城市房地产管理法》，下列关于房地产估价的表述中，正确的是：A. 房地产估价师应当独立、客观、公正地执行业务B. 房地产估价师不得同时受聘于两个或两个以上的估价机构C. 房地产估价机构应当定期向当地房地产管理部门报告业务情况D. 房地产估价报告应当由房地产估价师签字并加盖估价机构公章25、在房地产市场中，以下哪项不是影响房价的主要因素？A. 土地成本B. 建筑成本C. 税费D. 预期回报率26、在经济师考试中，关于房地产投资的评估，下列哪种说法是不正确的？A. 房地产投资价值取决于市场供求关系B. 房地产投资回报主要来源于租金收入C. 房地产投资风险包括市场风险、流动性风险和政策风险D. 房地产投资具有长期稳定性27、在房地产市场分析中，下列哪项不属于房地产市场的宏观环境分析范畴？A. 政治法律环境分析B. 金融市场变动分析 C 结行业发展趋势分析D. 房地产项目的技术性分析28、在房地产估价中，以下哪项不是影响房地产价格的主要因素？A. 房地产的地理位置B. 房地产的周边环境C. 房地产的业主身份D. 房地产的供求关系29、在中国房地产市场中，下列哪种房产属于个人所有的产权类型？A. 保障性住房B. 商品房C. 经济适用房D. 公租房 30、在中国房地产市场中，下列哪种行为不属于房地产交易？A. 房屋买卖B. 房屋租赁C. 房屋交换D. 房地产投资31、关于房地产市场供给和需求的基本特征，以下哪项描述是不准确的？A. 房地产市场的供给和需求受经济周期影响较小。

房地产市场的政府政策和调控措施房地产市场一直以来都是政府高度重视的领域，政府通过制定政策和实施调控措施来引导房地产市场稳定发展。

下面将从宏观和微观两个层面介绍房地产市场的政府政策和调控措施。

一、宏观政策1. 宏观调控目标的确立政府会根据国家经济发展目标、金融政策和货币政策等因素，制定房地产市场调控的总体目标。

这些目标通常包括控制房地产价格上涨速度、平抑波动、防范风险等。

2. 土地供应政策土地是房地产市场的基础资源，政府会根据市场需求和土地资源供应情况，制定相应的土地供应政策。

这包括土地出让、土地使用权期限、土地使用权转让等方面的政策。

3. 建设用地规划政府根据城市发展规划，制定建设用地规划。

这些规划将指导未来的房地产开发建设，确保房地产的合理布局和城市建设的可持续发展。

4. 财政与税收政策政府可以通过财政和税收政策来影响房地产市场。

例如，对购房者征收房产税、对开发商征收土地增值税等，通过税收调节手段来影响市场供需关系。

5. 金融政策政府可以通过金融政策来影响房地产市场。

例如，调整利率、贷款额度、贷款期限等，通过金融杠杆来控制市场热度。

二、微观调控措施1. 限购政策限购是目前常见的调控手段之一。

政府通过限制购房人的购房数量、购房条件等，来控制市场需求，以达到稳定房价的目的。

2. 限贷政策政府可以通过限制贷款额度、贷款期限等，来降低购房者的购房能力，从而控制市场供需关系，以抑制房价上涨。

3. 融资限制政府可以对开发商的融资行为进行调控，限制其融资额度或融资成本，以控制房地产开发规模和速度。

4. 土地出让价格管控政府可以通过调整土地出让价格来影响开发商的成本，从而间接影响房价。

5. 增加住房供给政府可以通过加大住房供给，推动房地产市场供需平衡。

例如，建设保障性住房、推动租赁市场发展等。

总结起来，房地产市场的政府政策和调控措施旨在实现市场稳定发展，防范风险并满足市民的住房需求。

政府在制定政策和措施时，需要兼顾市场需求、社会稳定和经济发展等多个方面的因素，以确保市场的健康发展。

城市土地使用权出让对房地产开发与经营管理的影响研究在城市化进程中，土地资源的合理利用与配置一直备受关注。

城市土地使用权出让是一种重要的土地资源配置方式，对于房地产开发与经营管理产生着深远的影响。

本文将就城市土地使用权出让对房地产开发与经营管理的影响进行研究，并探讨具体的影响机制与路径。

一、城市土地使用权出让的定义与特点城市土地使用权出让，是指政府将土地使用权以一定的价格、期限等条件出让给开发商，开发商在规定的时间内可以依法使用土地进行房地产开发和经营管理的行为。

城市土地使用权出让具有以下几个特点：1. 所有权归国家：土地所有权归国家所有，城市土地使用权出让只是出让对土地的使用权，开发商并未获得土地的所有权。

2. 定价与限期：政府会根据市场供求情况和土地的属性，制定不同的价格与限期，以确保土地能够有效地配置给最有竞争力的开发商。

3. 依法使用与管理：开发商在取得土地使用权后，必须依法使用土地，并按照相关规定进行房地产开发和经营管理。

二、城市土地使用权出让对房地产开发的影响1. 增加了房地产供应：城市土地使用权出让使得更多的土地得以进入市场，增加了房地产的供应量。

这对于满足城市居民的住房需求、优化房地产市场供需关系具有积极意义。

2. 推动了房地产投资：城市土地使用权出让为开发商提供了开发土地的权益，激发了房地产开发的投资意愿，推动了房地产行业的发展。

3. 增加了开发商的竞争性：通过公开招标等方式，城市土地使用权出让促使开发商之间形成竞争。

这有助于优胜劣汰，推动房地产开发商提高产品质量和服务水平。

三、城市土地使用权出让对房地产经营管理的影响1. 提高了土地利用效率：城市土地使用权出让使得土地能够得到有效的利用，激发了房地产开发商的创新意识。

通过不断改进设计和管理方案，提高土地的利用效率，为城市的可持续发展做出了贡献。

2. 规范了市场秩序：城市土地使用权出让加强了对房地产市场的监管。

通过设立合理的政策和法规，加强对开发商的约束，规范了市场秩序，维护了良好的竞争环境。

如何评估房屋的产权年限与土地使用期限房屋的产权年限和土地使用期限是购买房屋时必须了解和评估的重要因素。

在房地产交易中，了解房屋的产权年限和土地使用期限对购房者具有决定性的意义。

产权年限和土地使用期限的长短直接影响着房屋的价值、资产回报周期以及后续的房产交易和转让。

本文将从评估房屋产权年限和土地使用期限的意义、评估指标、相关政策以及应对策略等方面进行分析和论述。

一、房屋产权年限和土地使用期限的意义房屋的产权年限，简单来说就是指购房者在购买房屋后拥有该房屋的使用和支配权的年限。

房屋的产权年限长短直接决定了购房者能够享受到房屋权益的持续时间。

产权年限长的房屋可以长期投资和使用，增加房屋的价值；而产权年限短的房屋则存在使用期限到期后需要重新购买或续租的问题，增加了购房者的风险和成本。

土地使用期限是指土地划拨给房屋使用者的使用年限。

在中国，土地属于国家所有，通过土地使用权的划拨，购房者获得了在该土地上建造和使用房屋的权利。

土地使用期限的长短直接影响着购房者对房屋的投资价值和投资回报周期。

土地使用期限长的房屋，可以在较长时间内享受到土地资源的使用权，增加了资产的稳定性和价值；而土地使用期限短的房屋，在使用期限到期后可能需要续租或者重新购买土地使用权，增加了购房者的风险和投资成本。

评估房屋的产权年限和土地使用期限的意义在于帮助购房者全面了解房屋的使用期限和权益保障，以便做出明智的投资决策。

二、评估房屋的产权年限和土地使用期限的指标1. 查看房产证书和土地使用证明：房产证书是购房者合法拥有该房屋所有权的证明，在证书中可以查看到房屋的产权年限；土地使用证明则体现了购房者对土地的使用权及期限。

2. 了解房屋所在地的规划政策：购房者可以通过了解房屋所在城市或区域的土地规划政策，了解土地使用年限及相关限制。

3. 咨询当地房地产部门或政府机构：购房者可以向当地房地产部门或政府机构咨询有关房屋产权年限和土地使用期限的信息，获取专业的指导和解答。

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提升服务品质
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面临竞争压力
土地流转政策可能要求房地产中 介企业提供更专业、更全面的服 务，从而提升服务品质。
随着更多企业进入房地产市场， 房地产中介企业将面临更大的竞 争压力。
土地流转政策对房
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地产市场的影响
土地流转政策对房地产市场的影响
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土地流转的未来发
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展趋势和影响
土地流转的未来发展趋势
市场化
土地流转将更加市场化，政府将逐步减少对 土地流转的干预，让市场在土地资源配置中 发挥决定性作用。
规模化
随着城市化进程加速，土地资源将更加紧缺，土地 流转将趋向规模化，以提高土地利用效率。
规范化
为保障农民权益，土地流转将更加规范化， 制定更加严格的法律法规和操作规程。
土地流转对房地产市场的长期影响
土地流转对房地产供应的影响是区域 性的。不同地区的土地资源状况、经 济发展水平、人口规模等因素不同， 土地流转政策对房地产供应的影响也 存在差异。在土地资源丰富、经济发 展较快的地区，土地流转政策对房地 产供应的影响可能更大。
对房地产需求的影响
土地流转对房地产需求的影响是多方 面的。一方面，土地流转政策的变化 将直接影响购房者的购房需求；另一 方面，土地流转政策的变化也将影响 投资者的投资需求。例如，限制城市 住宅用地供应可能导致房价上涨，进 而刺激购房需求；而鼓励工业用地流 转可能吸引更多投资者进入工业地产 市场。
土地流转对房地产
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市场的影响
对房地产价格的影响
土地流转对房地产价格的影响是复杂 的。一方面，土地流转可能导致土地 供应量增加，从而降低土地价格，进 而影响房地产价格；另一方面，土地 流转也可能导致土地供应量减少，从 而推高土地价格，进而影响房地产价 格。因此，土地流转对房地产价格的 影响取决于多种因素，包括土地供应 量、市场需求、政策法规等。

2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(初级)复习试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、建筑与房地产经济专业中，房地产价格的最主要影响因素是（）。

A、区位因素B、供求关系C、房地产实物因素D、时间因素2、房地产经纪机构在进行市场调研时，通常不会关注的是（）。

A、市场需求B、市场价格C、政策法规D、房地产市场规模3、在房地产评估中，下列哪种方法主要适用于评估未开发土地的价值？A、收益法B、成本法C、市场比较法D、假设开发法4、某房地产开发公司欲开发一块土地，已知该土地面积为5000平方米，预计开发成本为1000万元，预计开发后的土地及建筑物市场价值为2000万元。

不考虑其他因素，根据成本法计算，该土地的价值约为：A、1000万元B、1500万元C、2000万元D、2500万元5、我国房地产市场按照交易形式可以分为（）。

A、存量市场与有限产权市场B、增量市场与住房二级市场C、一级市场、二级市场与三级市场D、公开市场与封闭市场6、以下哪个选项不属于房地产开发企业的资金来源（）。

A、银行贷款B、自有资金C、预收房款D、投资者个人借款7、关于房地产市场供需关系的说法，下列哪个选项是正确的？A. 提供市场供给量大于市场需求量时，市场价格上升B. 提供市场供给量大于市场需求量时，市场价格下降C. 提供市场供给量小于市场需求量时，市场价格上升D. 提供市场供给量小于市场需求量时，市场价格下降8、下列房地产投资项目中，市场潜力较大的是哪一种？A. 工业用地开发B. 商业地产开发C. 公寓住宅开发D. 仓储物流用地开发9、以下哪项不属于建筑与房地产经济专业知识和实务(初级)考试的范围？A、建筑市场的供求关系分析B、房地产项目的可行性研究C、经济师的职业素养与职业道德D、建筑材料的性能与应用 10、在房地产开发过程中，以下哪项不属于影响房地产项目定价的主要因素？A、土地成本B、开发成本C、市场供求关系D、政府政策11、按照我国现行的建筑市场管理规定，以下哪个选项不属于建筑工程设计单位的资质等级分类？A、甲级B、乙级C、丙级D、丁级12、商品房预售资金监管的主要目的是什么？A、防止商品房预售资金被挪用，保障购房人的合法权益B、保证房地产开发项目的资金流动C、促进房地产市场的快速发展D、提高房地产开发项目的销售速度13、在房地产市场分析中，反映房地产价格水平从高到低变化的序列称为：A. 房地产价格指数B. 房地产价格波动C. 房地产价格倒序D. 房地产价格变化趋势14、在房地产投资决策中，以下哪一项不属于投资决策的基本步骤：A. 确定投资目标B. 调查和分析市场C. 评估投资收益与风险D. 选择最佳建筑样式15、下列关于房地产开发项目可行性研究的阶段划分，正确的是（）A. 项目规划阶段、项目设计阶段、项目施工阶段B. 项目可行性研究阶段、项目决策阶段、项目实施阶段C. 项目立项阶段、项目设计阶段、项目施工阶段D. 项目规划阶段、项目决策阶段、项目后期管理阶段16、关于房地产投资组合理论，以下说法错误的是（）A. 投资组合理论可以降低投资风险B. 投资组合理论认为，投资组合的收益率是各单项投资收益率的简单加权平均C. 投资组合理论强调分散投资的重要性D. 投资组合理论认为，投资组合的风险可以通过投资项目的相关性来降低17、根据《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对（）负责。

建筑剩余经济寿命与⼟地使⽤权剩余期限不⼀致时的处理建筑剩余经济寿命与⼟地使⽤权剩余期限不⼀致时的处理⼀、住宅房地产1、建筑物剩余经济寿命⼤于⼟地使⽤权剩余年限，根据《物权法》149条规定“住宅建设⽤地使⽤权期间届满的，⾃动续期。

⾮住宅建设⽤地使⽤权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该⼟地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、⾏政法规的规定办理。

”因此本次评估按建筑物剩余经济寿命确定收益年限。

2、建筑物剩余经济寿命⼩于⼟地使⽤权剩余年限，参照⾮住宅房地产同类情形确定。

⼆、⾮住宅房地产1、建筑物剩余经济寿命⼤于⼟地使⽤权剩余年限①⼟地出让合同约定⽆偿收回建筑根据《房地产估价规范》中采⽤收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过⼟地使⽤权剩余期限，且出让合同等约定⼟地使⽤权期间届满后⽆偿收回⼟地使⽤权及地上建筑物的⾮住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值”。

经查阅估价对象所在宗地《国有建设⽤地使⽤权出让合同》，合同中约定⼟地使⽤权期间届满后⽆偿收回⼟地使⽤权及地上建筑物。

因此，本次评估按照⼟地使⽤剩余年限确定收益期限。

②⼟地出让合同未约定⽆偿收回建筑根据《房地产估价规范》中采⽤收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过⼟地使⽤权剩余期限，且出让合同等未约定⼟地使⽤权期间届满后⽆偿收回⼟地使⽤权及地上建筑物的⾮住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值”。

经查阅估价对象所在宗地《国有建设⽤地使⽤权出让合同》,合同中约定“由出让⼈收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予⼟地使⽤者相应补偿”。

因此本次评估收益期限为⼟地使⽤剩余年限，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。

收益期结束时建筑物剩余价值计算公式为：建筑物在收益期结束时的价值=价值时点建筑完全重置价×（1+建筑物价指数）收益期年限×建筑成新率/（1+建筑报酬率）收益期年限其中：建筑成新率＝[1-（1-R）×t/N]×100%R=建筑残值率；t=收益期结束时实际已使⽤年限；N=建筑经济寿命（设定商业⽤房，在价值时点建筑经济寿命50年，已使⽤8年，剩余42年；⼟地使⽤年限40年，已使⽤10年，剩余30年）=3500×（1+2.0%）30×（1-38/50）/（1+7.5%）30=3500×1.8114×0.24/8.7550=173.79元/平⽅⽶估价对象建筑为钢混⼀等结构，根据苏州市住房城乡建设局《关于确定2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知》（苏住建房[2015]6号），基本重置价为2300元/平⽅⽶，残值率为0。

50年产权的房⼦可以买吗,⼟地产权到期了该怎么处理如果⼟地产权四⼗年、五⼗年或七⼗年到期，是不是房⼦就不是房主的了，如果要交费每年得交多少啊?很多购房者买房的时候都会有这样的疑惑。

那50年产权房能买吗?我们从⼟地产权上来看，⼟地产权到期了该怎么办?所谓房屋产权年限，是指房屋建筑产权的归属年限，包括：民⽤住宅建筑，商⽤建筑，⼯业⽤建筑。

按建筑⽤类型有所不同，⼀般民⽤住宅建筑权属年限为70年，商⽤房屋建筑权属年限为40年，综合⽤地房屋建筑产权年限是50年。

⽬前，我们通常所说的房屋产权⼤致分为：1.)住宅⽤地，产权年限是70年;2.)综合⽤地，产权年限是50年;3.)商业⽤地，产权年限是40年。

50年产权住宅，从严格意义上来说，属于房地产开发过程中出现的⼟地规划⽤途与开发⽤途并不完全⼀致的情况，⽤40或者50年产权的公建⽤途⼟地开发住宅物业只是其中的⼀种，在房地产市场上，还存在着其他的类似情况，例如⼯业⽤途⼟地开发办公物业，70年居住⽤途⼟地开发办公物业等等。

使⽤年限是根据不同的⼟地性质来决定，根据《中华⼈民共和国城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》第⼗⼆⾏规定：“⼟地使⽤权出让最⾼年限按下列⽤途确定：(⼀)居住⽤地70年;(⼆)⼯业⽤地50年;(三)教育、科技、⽂化、卫⽣、体育⽤地50年;(四)商业、旅游、娱乐⽤地40年;(五)综合或者其他⽤地50年。

”50年产权住宅与普通住宅项⽬的不同：很多购房者渴望了解“50年产权住宅”项⽬与普通住宅项⽬有什么不同。

主要以下五点主要区别：⼀、未来使⽤费⽤不确定。

前者如按公建⽤途规定，其⽔、电、暖等使⽤费⽤都将采取商⽤价格。

所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。

⽬前，开发商⼤多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民⽤价格缴纳。

⼆、相关税费的差异。

普通住宅项⽬初次购买和未来转让时契税为1.5%，⽽50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

三、贷款条件的限制。

购买此类房屋⼤多不能申请公积⾦贷款，但是也有少数项⽬在开发商的努⼒下能够办到。

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童 Ｌ
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浅析我国土地使用权出让制度对房地产市场的影响
玲 文 ／曹宣东
【 要】 摘 香 港 的 土 地 批 租 制 度 是 特 定 条 件 和 特 定 时 期 的 历 史 产 物 ，之 所 以 为 我 国 立 法 者 所 借 鉴 也 是 缘 于
者 将一 一 道 来 。 １、 港 土 地 制 度 产 生 的 特 殊 历 史 背 景 香
价 ， 得 地 方 政 府 有 很 高 的 积 极 性 经 营 土 地 和 经 营 城 市 ， 政 府 的 使 而 土 地 经 营 和 城 市 经 营 ， 断 地 推 动 土 地 价 格 的 上 涨 。 土 地 价 格 上 涨 不 在 土 地 使 用 权 出 让 制 度 下 ， 府 具 有 两 个 相 互 冲 突 的 政 策 目标 ： 政
国 为 代 表 的 土 地 私 有 制 ； 二 种 是 以 英 国 和 英 联 邦 国 家 为 代 表 的 土 第 地 公 有 ， 所 有 权 与 使 用 权 相 分 离 的 土 地 制 度 ； 三 种 是 以 原 苏 联 但 第 为 代 表 的 土 地 公 有 制 。 目 前 ， 国 的 土 地 制 度 基 本 上 是 派 生 于 第 二 我 种 ． 行 国 有 土 地 使 用 权 的 有 偿 使 用 制 度 ， 国 家 以 土 地 所 有 者 的 实 即 身 份 将 土 地 使 用 权 在 一 定 年 限 内 让 与 土 地 使 用 者 ， 土 地 使 用 者 向 由 国 家支 付 土地 使 用权 出让 金 。 近 几 年 来 ， 随 着 中 国 房 地 产 市 场 的 火 爆 以 及 各 地 房 价 的 不 断 伴
利 益 的 最 大 化 ， 英 政 府 制 定 了 一 系 列 相 关 的 制 度 和 政 策 ， 一 切 港 与