大朗商业地产项目提案52页PPT

所以，你只有一次机会 来赢得观众的肯定与掌声！
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秀Show
演
唱
会
模
拟
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秀Show
秀Show
6
W
1
H
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秀Show
◆ 你的观众是谁？
Whom What
◆ 他想看到什么？
◆ 我要给他看什么？
What to be
Who
◆ 谁来演？
◆ 在哪里演出？
Where
When How
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◆ 什么时候演出？
◆ 怎么演？！
规划与组织 技巧
表达与表演 技巧
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策划 和组织
策划和组织的技巧
清晰的目标 开场白的设计 明确的议程 平顺的过渡 突出重点 视觉工具设计 结论再强调 生动的结尾
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表达 和表演
表达和表演的技巧
视线交流 抑扬顿挫的嗓音 手势/移动 与听众保持和谐/互动 控制舒适度/活跃度 真诚/有说服力 时间把握/停顿/步调 Q&A的把握
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房地产智库
成功的关键
在於能否坚持理想，以 及在面对困难时，永远 保持重新出发的 热情!
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提案技巧
接下来你会学习到的是
如何 准备 一场提案 如何 组织 一场提案 如何 进行 一场提案
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准备 一场提案
你该如何准备一场提案 ?
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房地产智库
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成功提案 9步骤
2. 设定提案目标
加强沟通
增进理解
提高信任 达成协议
房地产智库
证明能力
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成功提案 9步骤
3. 收集整理资料
整理资料 运用资料

设计宽敞、通透的入口广场，吸引客流，提升项 目形象。
中庭空间
设置中庭空间，作为项目核心活动区域，增强空 间活力。
主力店空间
为主力店提供充足、独立的展示空间，提高品牌 曝光度。
动线设计优化方案
主次动线明确
设置清晰的主次动线，引导客流有序流动，提高商铺可达性。
环形动线设计
采用环形动线设计，避免死角，使各商铺均享有良好昭示性。
开发成本
核算前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等。
运营成本
核算物业管理费、营销推广费等。
税费及其他
核算相关税费及其他支出。
风险识别、评估及应对策略制定
市场风险
识别市场竞争、消费者需求变化等风险，制 定应对策略。
政策风险
识别政策调整、法规变化等风险，制定应对 策略。
资金风险
识别资金来源、资金流动性等风险，制定资 金筹措和调度计划。
03 空间布局与动线设计
空间布局原则及策略
功能性原则
根据项目定位、业态规划及品牌落位，合理规划空间布局，确保 各功能区域互不干扰且联系便捷。
灵活性原则
预留一定的空间调整余地，以适应市场变化和租户调整需求。
可持续性原则
关注绿色环保、节能减排，提高空间利用率，降低运营成本。

关键节点空间打造
入口广场
01
专业团队组建
招募具有商业地产运营经验和专业背景的核心团队，确保高效、专业的
运营管理。
02
团队培训
定期组织内部培训、分享会等活动，提升团队专业素养和服务意识。
03
绩效考核与激励
设立明确的绩效考核标准，实施奖惩制度，激励团队积极投入工作。
规范化管理制度建设

2. 项目的客户来自哪里？
什么客户会选择在此置业，他们需求什么类型产品？
3. 如何提升价值，实现高目标？
打造一个什么样的社区，以什么方式来实现增值？
4. 在营销上如何取得突破？
如何建立起与客户之间沟通的桥梁，引爆市场？
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占位思考
松山湖还是大朗物业？
[松山湖的价值] [项目占位思考] [项目属性定位]
下一站：东莞
深港壹號
新华城 海南新达大厦 俊峰丽舍
御花园
廊桥花园
彩天怡色
风和日丽
上海田园都市
物业时代新居
福昌大厦
皇御苑
国贸大厦
福民大厦
天安国际大厦
深物业地产，起于1982
发展商期许：打响品牌、降低风险、高价快销
深物业多年来扎根深圳，进入东莞将成为全国战略的重要一步
➢ 打响品牌：作为深物业进入东莞的第一个项
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客户需求
项目客户来自哪里？
[松山湖市场] [大朗市场] [客户问卷调查] [客户访谈]
松山湖市场
松山湖资源型豪宅区
凭借优越的松山湖景观资源，沿松山湖开 发的松山湖1号、锦绣山河、长城世家 成为东莞顶级的豪宅项目，别墅、高 端洋房是主要产品类型
保利进军松山湖，三足鼎立
万科、光大、长城地产云集松山湖，9月保 利地产进军东莞市场，勇夺松山湖地 块，看好松山湖发展前景。
碧桂园 碧水天源 东方银座 格林上院
大朗 松山湖北·别墅世家 大朗 松山湖东·城中别墅 大朗 松山湖东·中心城 大岭山 松山湖西·生活大城
瑞峰思考
“松山湖东”、“松山湖北”的概念只是简单的借势，并不能令其成为
真正的松山湖物业，对项目的价值提升有限。而本项目的位置 特殊，我们认为有四大理由令其具备成为“ 真正松山湖物业”的条件。

12月10日
本年内第六次调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，存款准备金率达到历史最高点18.5%。
11月29日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
11月16日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
11月3日
第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率 的1.1倍，停止向购买第三套及以上住房公积金贷款。
10月31日
从11月1日起，各银行将全面取消房贷利率7折优惠，首套房贷利率优惠调至8.5折。
10月19日
央行宣布加息，金融机构一年期存款基准利率和贷款基准利率上调0.25个百分点。
10月13日
央行对工、农、中、建四大国有银行以及招商银行和民生银行实施差别存款准备金率，上调0.5个百分点。
9月29日
首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准 利率1.1倍的规定。
北：美景大道、 宏育学校
宏育学校
路
东
银
美 景 项目地块
朗 大
道
大朗商会大厦
东：银 朗路及 东方银 座
西：美景大道、景泰路、未拍卖地块
南：商会大厦
本项目地块昭示性强，交通通达便利，处于行政服务区。但周边生活配套 欠缺，地块有噪音污染。
SWOT 分析
优势-----Strength
劣势-----Weak
2.5 区域市场 大朗：外来开发商大举进入，楼市供需两旺
自从2007年以来大朗的供应量比较四平八稳的，但2010年在外来开发商楼盘 集中上市的情况下，新增住宅供应快速放量，全年供应2715套，供应面积 30.76万㎡，同比增长近一倍；成交住宅1891套，成交面积20.64万㎡，同比增 加21.29%，其中普通住宅均价5996元/㎡，同比上升19.85%。可见在外来开发 商的开拓之下，大朗楼市供需两旺，房价也不断攀升。

商家反馈意见
要在广场上单独建一个
需求面积300㎡，有需要再联系
需求面积200㎡，等主力店定了再 联系 需求面800㎡，大朗位置好的才考 虑，本项目现不考虑进驻
需求面积300㎡，要商业街的位置
需求面积50—100㎡，等主力店定 了再联系 需求面积200㎡，在镇区要位置好 才考虑，项目位置太偏，现不考 虑进驻
楼层 -1F 1F街铺 1F内铺
2F
业态规划 主力店
租金均价预测 平均售价预测 （元/㎡/月） （元/㎡）
20
/
餐饮+品
90
牌零售
22000
品牌零售
60
主力店
20
16000 /
主力店
20
/
租售模式
租赁 直接销售
返租销售 租赁 租赁
餐饮
40
9000
返租销售
返租模式
/ /
5年年回报率6% / /
5年年回报率8%
从经济收益分析
业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）
本项目租售收益分析
楼层
规划业态
建筑 面积
租金预 首年租 前5年租 前10年租 售价预 销售总 返租总 前10年 估（元 金收益 金收益 金收益 估（元/ 收益 金额 纯收益 /月㎡） （万元） （万元） （万元） ㎡） （万元） （万元） （万元）
购物◎休闲◎娱乐◎美食中心
三、形象定位
一个时代的来临
定义商业新标准，开启大朗中高档商业新时代，见证一个时代的来临……
四、业态定位
本项目总商业建筑面积20112㎡，其中-1F3112㎡，1F、2F均为8500㎡，从商业形 式及体量来看，本项目不大不小，而单层面积亦不是很大，而且是卖场形式设计。 主力店对于本项目而言，商业体量尤为尴尬。本项目业态细化规划取决于是否引 进主力店。

项目商铺剩余数量分布
一层：目前现状基本没有经营 北向：822.37平方米 南向：985.55平方米
B
一托二（三层）：目前没有经营 一层：683.56平方米 二层：765.79平方米 三层：765.79平方米
A
C
一托二（三层）：目前统一出租给金港湾鞋城 一层：757.95平方米 二层：951.52平方米 三层：951.52平方米
二层：3641.07平方米 目前经营：中餐酒店 三层：3581.81平方米 目前：酒吧、旱冰场 租金：18元/平方米月+5元/平方米月 四层：3187.52平方米 目前经营：卡拉OK 租金：13元/平方米 月 +5元/平方米月
大朗经济环境
区域思考---大朗区位
大朗镇位于东莞市中南部，东 接常平镇，南连黄江镇，西南 靠深圳市宝安区公明街道办， 西邻松山湖科技产业园与大岭 山镇，东北与寮步镇、东坑镇 接壤。大朗镇总面积118平方千 米。 随着深圳发展的影响，以及松 山湖板块的提升，大朗也引来 了巨大的发展机遇和转变。在 城市化进程的巨大影响下，落 后的城市发展形态将得到很大 的转变。
大朗【长富广场】商业可行性分析
广东凯盈企业管理有限公司投资部 2016年2月
目的
研究大朗长富广场资产包是否具备可投资性。 项目投资前提条件：1年时间实现资金回笼2.3亿以上；
包括1.8亿项目购买成本、总投资15%的财务成本，以及整改成本以及营销等成本。
目录


项目经济指标 大朗经济环境 大朗商业市场分析
寮步
东坑
常平
大 岭 山
松 山 湖
大 岭 山 深圳宝安公明
区位思考---大朗经济
国内生产总值逐年递增
12年递增

CentaPro
案例总结： 注重借助品牌商家的号召力来提升项目整体形象及影响力，尤其是大型 品牌连锁商家，有较好的市场抗跌能力； 在建筑风格外，注重园林景观及休闲氛围的营造； 针对商旅人群需求，在餐饮之外，注重娱乐和休闲配套功能的完善。
CentaPro
1
市场环境分析
2 深圳餐饮与酒吧市场分析
经营特色 是新加坡的主要旅游景点 体验独特的生活方式及文化 以分散式的建筑为主 外地游客是主要的目标客户
CentaPro
Clarke Quay克拉码头
景观资源及建筑特色 设计目标: 充分利用原来的河道及仓库，将其改造成为主要
的休闲娱乐区； 对街景和码头沿岸区域进行改造使克拉码头恢复生机和活力，
餐饮市场环境启示：
•高档餐饮与概念是市场发展的主流方向， 知名的大型酒楼极具市场号召力。
酒吧总结：
1.除个别酒吧街外，现有酒吧街以清吧和餐吧、咖 啡吧为主，但晚间生意演艺吧与迪吧相对更好。
成功因素 建筑：由60个仓庫改建而成，保留旧有的建筑，让游人体
验当地的昔日的生活及文化及体现其独特性，便于与其他项 目竞争 景观：享有新加坡河畔的秀丽景色 业态：项目由仓库改造而成，主打餐饮娱乐元素，形成与其 他商业中心的区别因素，白天为以二手商品店和古董店闻名， 日落后则摇身一变，成为热辣无比的夜间娱乐场所 娱乐：通过大型休闲娱乐主力店带动区域氛围，如MOS俱 乐部的日人流量达15,000人左右，带动了周边酒吧发展，以 此为基础营造强大的商业吸引力和聚客力 活动：引入节日概念，经常举办活动，能长期保持川流不息 的人流；
机会 (Opportunity)
1.、市场空白:区域高端餐饮与酒 吧市场主题性、业态丰富性欠佳；

一定坚持高居住舒适度
至宽约290米超视楼距，别墅般境界 楼王气质，质感生活，舒适生活无可媲美
有别墅般的低密度、低 容积率的居住感受；楼 间距普遍在约80-295米 之间，平均楼间距近100 米；除了别墅，一般楼 盘很难做到。
一定住有鼑级会所的社区
近1700平米双层蓝湾会所，五星级酒店般尊崇 可能是大朗最豪华的社区会所 酒店式入口、豪华台阶、精致水景
休闲配套： 帝豪酒店、天域酒店、天域歌剧院、长盛影城、世纪经典沐足。
长盛广场
富民大
道
新世纪·明
上居
本案
帝豪花园酒店
体育 馆
美景大 道
市政公 园
香草天空
香缇雅境
一定住有优质环境的社区
三大主题园林，五星级品质 约1200平米大朗最大的社区泳池
香港迪斯尼设计乐园设计团队精 心打造，五星生活品质呈现
椰风广场
一定住在这个城市最好的地段！
金域蓝湾 中央地王 雄冠大朗
■ 松山湖东区，东莞硅谷配套区 ■ 大朗镇商务中心（CBD），松山湖商务配套核心地带
商业配套： 拥有20万平米的商业配套——长盛广场。长盛广场为综合性的大型商圈，内 包含长盛美食街、歌剧院、盛世缤纷步行街、酒店、电影城等众多生活配套： 大润发超市、长盛影城、国美电器，六福珠宝、耐克专卖店、阿迪达斯专卖 店、肯德基、手机专卖店、音响制品店等，另外，周边银行众多，如广东发 展银行、招商银行、中国银行、东莞银行、兴业银行、东莞农信社、交通银 行等众多大型银行均在社区边。
教育配套： 大朗是广东省教育强镇，拥有省一级学校大朗一中、市一级学校大朗中学、 实验小学、长塘小学、中心小学等重点学校。另外民办教育发展迅速，拥有 启明学校、启明初中、爱乐幼儿园、南洋幼儿园等众多优秀的教育资源。