2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究

深圳主要商圈盘点1 华强北商业区华强北商业区(新兴主流型)平均日客流量逾50万人次，是深圳市最旺的商业中心之一，被誉为深圳的“南京路”。

华强北商圈以华强北路为中心轴线，向振华路、振兴路、振中路及华发北路辐射，成一个“井”字结构，经营范围包括电子产品、服装、鞋帽、皮具、珠宝首饰、钟表眼镜、音响、餐饮、家居用品等，涉及现代商业的各行各业，形成一个多元化格局的现代商业区域中心。

2 人民南商业区人民南商业区位于罗湖区人民南路一带，是品牌商店最集中的商业区。

主要商品：高档名牌服装、皮鞋、金银首饰、化妆品等，其中进口商品占较大比例。

3 东门商业区东门商业区位于罗湖区东门路一带，俗陈“老街”，是深圳历史最悠久的商业街。

它集采购、休闲和旅游观光于一体，为深圳规模最大、商铺最集中、经营品种最齐全的商业街区。

4 深南中商业区深南中路商业区以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射，拥有较为完善的商业网。

主要商品：集购物、休闲为一体，经营商品以中高档为主，中信酒吧街就其区内。

5 南油中心商业南油中心商业区以海雅百货为核心，拥有友谊国际名店、儿童世界、好百年家居广场及南山书城等众多大型购物场所。

6 南油蛇口商业以沃尔玛为核心、拥有百佳超市、新一佳百货、世界品牌服装商业街等购物场所，蛇口酒吧街在其区内。

主要商品：以生活用品、家居购物、娱乐休闲为主。

7 南头商业区南头商业区是南山最早的传统商业街，主要购物场所有家乐福、人人乐、沃尔玛、曼哈商业城、愉康百货、女人世界、西部电子等。

8 华侨城商业区华侨城商业区以旅游和休闲为特色，把购物、度假、旅游、娱乐结合在一起。

主要购物场所有铜锣湾百货、湾畔百货、沃尔玛超市、易家侬家具，周围遍布着特色食街、音像超市、美容会所、酒吧风情街、茶艺馆、儿童乐园等休闲娱乐场所。

深圳商品主要购物点：·服饰皮革罗湖区东门老街、福田区华强北商业街·金饰珠宝水贝国际珠宝交易市场、黄金珠宝大厦·钟表钟表配套中心批发市场数码产品赛格电子市场、万商电脑城、华强北电子世界参茸海味盐田港海鲜街、南澳水头海鲜街、布吉海鲜批发市场农产品福田农产品批发市场、布吉农产品批发市场、布吉禽兽批发市场手工艺品梅园路的艺展中心·服装茂业百货、天虹商场、太阳广场、女人世界名店、友谊名店·美容产品天虹商场、太阳百货、中信城市广场、西武百货、华润万象城、茂业百货土特产盘点1、南山荔枝深圳南山荔枝果实肉嫩如水，洁白透明，滑爽无比，汁多而甜，食后余味无穷。

深圳打造高端购物天堂十大知名商场推荐摘要：深圳商贸流通行业的“十二五”规划，明确提出将深圳打造成为国际消费中心城市。

罗湖区提出在未来的5至10年里，投入2500亿元打造国际消费中心。

在业内人士的眼中，“从人均收入、整体经济总量、零售增长趋势这三方面来看，深圳都具备了打造奢侈品消费之都的条件。

”中心城广场：坐拥双城地铁人流■推荐理由：中心城广场是深圳最早的双地铁上盖物业，早在深圳地铁一期通车时起，其就是罗宝线和龙华线换乘站的上盖商业体，地铁为其带去了滚滚人流。

而现在随着深圳地铁5条线路的全线开通，中心城更是占据了相当有利的条件。

作为罗宝线和龙华线的交汇点，中心城不仅可以顺畅地通达整个深圳，还可以借助龙华线与口岸衔接的优势，顺畅地与香港连接。

现在，在深圳地铁即将全线开通之际，中心城也在与港铁强强联盟，在地铁相关刊物以及地铁灯箱进行广泛宣传。

同时借助场内最大的美食优势，与港铁集团合作，回馈更多消费者。

力求将其坐拥双城的优势发挥到极致。

地铁沿线布局：罗宝线(原1号线)、龙华线(原4号线)会展中心站，不用出站可直接进入场内。

线路推荐：南山到中心城：乘蛇口线(原2号线)至世界之窗，换乘罗宝线(原1号线)，至会展中心站下车即可。

福田口岸至中心城：乘龙华线(原4号线)至会展中心站下车即可。

深圳地铁沿线购物地图攻略十大知名商场推荐茂业百货：紧跟地铁而走的“时尚策源地”■推荐理由：很多深圳人在接待外地来的亲朋好友时，必去逛茂业百货，因为他们觉得茂业是展示深圳都市时尚风采的最好窗口;同样，对于深圳的时尚人群来说，每一季也会必逛茂业百货，因为这里汇聚了众多时尚品牌，可以第一时间看到当季新品。

从东门到华强北，再到南山商业文化中心区，茂业百货每到一处，都将时尚的魅力带到这里，是深圳名副其实的“时尚策源地”。

而现在随着地铁的全线开通，茂业百货在深圳的6家分店都位于地铁站口附近，对于热爱时尚的深圳人来说，到这些“时尚策源地”感受时尚魅力就变得更为便捷。

深圳商业地产市场调查报告一、概况深圳地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。

深圳下辖6个行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区。

2012年常住深圳人口数量达到1046.74万人，其中非户籍人口778.85万人，。

深圳2011年GDP位列全国第四，地方财政全国第三。

2011年GDP增长10.0%，人均GDP为1.8万美元。

二、交通1、公路运输深圳公路交通发达，可通过高等级公路网方便地到达珠三角各城市。

至2011年底，深圳市长途客运班线覆盖省内各市县，辐射香港、澳门及内地20多个省（自治区、直辖市）。

截至2011年底，全市“快、干、支”三层次公交线网共有公交线路851条，公交车辆15956台，公交中途站9297个，全市公共交通日均客流量突破900万人次；福田、罗湖、南山、盐田500米公交站点已实现全覆盖，宝安、龙岗公交覆盖率达85%。

2、铁路广九（广深）线、京九线、厦深线；火车站:深圳站、深圳北站、深圳西站、深圳东站（原布吉火车站）等。

贯穿中国大陆的两条主要铁路干线—京广线和京九线在深圳交汇，有直达北京、上海、长沙、福州、桂林、九江、武昌、岳阳、郑州、常德、西安、沈阳等城市的长途旅客列车。

至2011年底，广深铁路股份有限公司日开行旅客列车231对。

3、公交目前深圳现有公交线路近1000路，目前深圳公交有干线（Main line）、支线（Branch line）、快线（Express）三种类型，不同类型的公交其车身颜色不一样。

4、港口港口主要有：蛇口码头、福永码头、盐田码头、赤湾码头、妈湾码头、内河码、东角头码头、下桐沙渔涌码头、大铲湾码头——截至2011年底，深圳港共拥有各类泊位172个，其中万吨级以上泊位69个，集装箱专用泊位45个，港口综合吞吐能力约2亿吨，集装箱吞吐能力1925万标准箱，深圳港集装箱吞吐量连续九年位居世界集装箱港口第四位。

深圳南山区商业分析报告目录序一、南山概况二、区域商业历史概况三、区域商业状况分析一、南山区商业现状总述2、区域繁华道路商业状况3、区域次级商圈对照状况4、区域商铺调研有关数据统计分析四、南山区域消费者的分类及其购物行为方式、消费适应状况分析A、此报告为南山区商业分析。

B、报告数据来源于对商场的实地调研。

C、调研对象（商场物业规模）在500平米以上。

D、部份资料来源于《房地产年鉴》。

一、南山区概况：一、行政概况：南山区于1990年1月经国务院批准成立，是深圳市的六个市辖区之一，下辖南头、南山、沙河、西丽、蛇口、招商、粤海和桃源共八个街道办事处。

二、地理概况：南山区位于深圳特区的西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至大铲岛和内伶仃岛，与香港隔海相望。

南山区东部以侨城东路与福田区相隔，西部以二线关与宝安区相隔。

3、政策计划：南山区的功能定位是以“一个中心三个基地、”，即高新技术产业基地、旅行基地、高等教育基地和特区西部物流中心为进展方针。

随着深圳特区建设重心西移，南山区作为深圳高新技术基地、旅行基地、高等教育基地和特区西部物流中心的区位优势、产业优势、人材优势更为突出。

藉此南山区将进一步进展成为华南乃至全国通向世界的重要口岸，珠三角经济圈与国际间人流、物流、资金流、信息流互动的重要枢纽，高层次人材的培育基地，高水平的科研开发基地，高素养人群的聚居地。

4、进展潜力：南山区作为深圳高科技区域，现时拥有３００万平方米的高贵社区，现有人口约１００万。

在现有人口中，拥有中、大专及以上学历的人数占人口总数的７０％以上。

而蛇口一带还居住着近３０００多名外籍人士。

随着急剧飙升的人气指数、商业指数和无可比拟的时尚都市魅力，使得南山商业中心，与罗湖的东门商圈、福田的华强北商圈三足鼎立；有关资料显示，政府的计划中，南山商业中心区将设有大商场、星级酒店、金融大厦、信息中心、地铁站、娱乐城和休闲广场等，目前这一区域内已经有岁宝百货、顺电、国美、友谊城百货、儿童世界等商家纷纷进驻，衣饰一条街、美食一条街、家私一条街不断形成，南山中心区商业圈正在慢慢形成。

深圳市区商业商圈发展概况及分析一、深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。

接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。

单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。

2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。

时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。

在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。

因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。

老商圈：东门、人民南、华强北次新商圈：南山（分南头、南油中心区、南油蛇口）、深南中、华强城、宝安、龙岗新兴商圈：皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田各商圈的特点及竞争优势（一）东门商圈东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。

东门商圈的形成、繁荣和发展，得益于东门步行街的改造，改造后东门商业步行街区由12条步行街相连，有20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入运营的商业面积超过50万平方米，是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，因此吸引了大量顾客前来东门购物，目前日均客流量达35万人次，节假日更高达50至60万人次，年营业额逾50亿元。

深圳宝安区主要商圈现状分析一、主要商圈分析新安、西乡的商业比较分散，主要以沿街小商铺为主，现已经发展起来的主要的商业街主要包括以下部分：1、翻身路商业街沿线（1）基本情况街铺租金约为100——150元/月.㎡（若进深长，则租金会低些），该路段由于宝安新中心区住宅开发的影响，为宝安区特有的五金建材一条街，因此铺位十分紧俏，且无人放铺出售，其转租多收取7-8万元的过户费；由于天虹商场和宝安电子城的进驻和带动，该区域商业业态开始发生变化，正在由五金建材转向百货的发展。

（2）商业个案理想居共出售商铺15个，在内部认购期均已抢购一空，当时售价18000元/㎡，其中2个为香港投资客，其余均为本地投资客，现临街商铺租金为：150元/月.㎡。

据现场销售人员介绍，现新城这边商铺均在图纸阶段就已抢购一空。

宝安电子城位于新安路与翻身大道交汇路口石鸿花园站，由石鸿花园三层商业裙楼组成的电子专业市场，总面积约10000平方米，主要以电子元器件和电子仪表、通讯产品配件为主。

经营状况较好，人流较旺，租金一楼在300元/平米左右（含空调管理费用），二、三楼在150——200元/平米。

出租率98％。

面积分隔柜台在5平米左右，铺位在30——45平米左右。

由于电子城的影响，周边街铺业态以IT业为主，如联想，复印机专店，方正电脑等。

天虹商场位于创业一路与翻身大道交汇路口，由富源商贸中心四层裙楼组成，面积在20000平米左右，主要以超市和百货为主，装修档次较好，经营状况良好，一楼引进有肯德基和面点王、银行。

本商场开业时间不长，周边街铺受影响还不明显，但人气越来越旺，人流急增，周边街铺经营业态纷纷开始响应。

2、创业路沿线（1）基本情况街铺租金约为70——100元/月.㎡，以广深高速为界以西经营种类多以五金水暖建材为主；以东多以电器灯饰为主。

（2）商业个案天虹商场一楼内铺面积：29+68.8售价：102万元，现天虹每月返租租金为5800元宝安41区紧临107国道街铺面积；86㎡（发展商另附赠一小商铺）售价：80万元现街铺租金：30——50元/月.㎡翻身路紧临天虹商场街铺面积：160——170㎡售价：350万元（业主于92年购入价约为120万元）租金：22000元/月3、翻身路广深公路以北，上川路沿线（1）基本情况人气较旺，客户群主要以工厂打工一族为主，临街商铺经营多以服装、文化用品为主。

深圳布吉万象汇目录1. 项目简介2. 项目十大看点1 项目简介1.1 项目概况 1.2 项目区位 1.3 项目周边1.1 项目概况：罗湖区布吉片区首家商业综合体• 万象汇是华润置地精心打造的区域型商业标杆项目，将填补布吉片区商业空白。

• 建面达12万㎡的精品商业项目，超过300家商铺，打造成为集潮玩快耍、亲子趣玩、轻奢体验、美食寻觅等多元业态为一体的购物体验中心。

建筑面积 12 万 ㎡ 楼层 5 层， B 1 - L 4 开业时间 2018 年 4 月 26 日 位置深圳市龙岗区布吉翔鸽路 2 号• 地铁： 5 号 线 — 百 鸽 笼站 • 公交：白鸽笼公交接驳站、罗岗 居委会 站、翔鸽路口站、 百丽物流中心站交通1.2 项目区位：罗湖区与龙岗区交接处，辐射罗湖、龙岗双区年轻群体•项目位于布吉中心区，布吉翔鸽路段，与地铁5号线百鸽笼站无缝接驳，周边多个大型住宅生活区，日常生活消费需求巨大。

•华润置地商业管理服务事业部对原万家商业资产重组后新开的第一个项目，也是和信义地产合作开发的第一个项目，对商服事业部探索新商业模式具有里程碑意义；•作为华润置地精心打造的区域型商业标杆项目，将填补布吉片区商业领域的空白，引领该片区近百万居民生活品质的提升。

项目开发背景1.3 周边物业/环境：周边开发成熟，基本为生活区，相关生活配套齐全•项目周边基本为住宅生活区，周边地产项目以项目业主方信义地产集团项目为主，与项目相连的是信义金御半山项目，项目附近的是信义荔山公馆山景住宅。

信义金御半山（项目相连）金稻田学校（项目附近）资料来源： U retail 研究项目相 连住宅旧改楼盘、 生活配套 、学校万科 楼盘万象汇住宅区住宅区、 生活配套百鸽笼地铁站科技 园区1.4 楼层分布：主要以餐饮+服装+生活配套的形式出现• 各楼层多以餐饮+服装+生活配套的形式出现，业态种类配备齐全，体现出了购物中心休闲、体验、购物融合的理念。