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《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
班勇、罗忠云房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院【审理法院】贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院【审结日期】2020.03.23【案件字号】(2020)黔27民终384号【审理程序】二审【审理法官】白桂刚唐新春陈福江【审理法官】白桂刚唐新春陈福江【文书类型】判决书【当事人】班勇;罗忠云;陈廷伦;王英;陈治宇【当事人】班勇罗忠云陈廷伦王英陈治宇【当事人-个人】班勇罗忠云陈廷伦王英陈治宇【代理律师/律所】何健贵州秀岳律师事务所;杨昌国贵州秀岳律师事务所;李庆祝贵州典正律师事务所;李龙泽贵州典正律师事务所【代理律师/律所】何健贵州秀岳律师事务所杨昌国贵州秀岳律师事务所李庆祝贵州典正律师事务所李龙泽贵州典正律师事务所【代理律师】何健杨昌国李庆祝李龙泽【代理律所】贵州秀岳律师事务所贵州典正律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】班勇;罗忠云;陈治宇【被告】陈廷伦;王英【本院观点】第一，对于双方2018年8月24日签订的二手房屋买卖合同的效力问题。
【权责关键词】胁迫表见代理共同共有合同恢复原状合同约定第三人反证证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求反诉开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为：第一，对于双方2018年8月24日签订的二手房屋买卖合同的效力问题。
因2018年8月24日补签订的二手房屋买卖合同，被上诉人一方只有陈廷伦签字，同时根据合同约定从取得使用权之日起，上诉人才对该套房屋享有权利。
根据一审查明的事实，被上诉人及原审第三人一直在该房屋中居住至被拆迁，被上诉人未向上诉人交付房屋，上诉人并未取得使用权。
而上诉人主张双方从签订合同后转为租赁关系，上诉人并不能提供充分的证据证实双方存在房屋租赁关系，故一审结合本案的客观事实，对2018年8月24日补签的《二手房屋买卖合同》不予认定并无不当，应予确认。
翁武雄与叶凤英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审结日期】2020.02.07【案件字号】(2019)鲁01民终10762号【审理程序】二审【审理法官】马立营何菊红李逢春【审理法官】马立营何菊红李逢春【文书类型】判决书【当事人】翁武雄;叶凤英【当事人】翁武雄叶凤英【当事人-个人】翁武雄叶凤英【代理律师/律所】杨锡正山东舜天律师事务所;彭秋霞山东德衡（济南）律师事务所;鞠庆玲山东德衡（济南）律师事务所【代理律师/律所】杨锡正山东舜天律师事务所彭秋霞山东德衡（济南）律师事务所鞠庆玲山东德衡（济南）律师事务所【代理律师】杨锡正彭秋霞鞠庆玲【代理律所】山东舜天律师事务所山东德衡（济南）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】翁武雄【被告】叶凤英【本院观点】翁武雄与叶凤英签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦符合法定形式，翁武雄作为翁某某的父亲，代房屋共有人翁某某在合同中签名，叶凤英有理由相信翁武雄有代理权，双方以实际行为改变了《房屋买卖合同》中关于出卖人没有委托代理人的约定，该《房屋买卖合同》依法成立并有效。
【权责关键词】无效追认催告撤销委托代理无权代理违约金过错支付违约金合同约定证据不足自认新证据质证诉讼请求变更诉讼请求反诉维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，翁武雄与叶凤英签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦符合法定形式，翁武雄作为翁某某的父亲，代房屋共有人翁某某在合同中签名，叶凤英有理由相信翁武雄有代理权，双方以实际行为改变了《房屋买卖合同》中关于出卖人没有委托代理人的约定，该《房屋买卖合同》依法成立并有效。
翁某某拒绝追认，故该房屋买卖合同对翁某某不发生法律效力，翁武雄未经共有人翁某某同意，擅自出售涉案房屋，相应的行为后果由其自行承担，故翁武雄以翁某某未签名，及《房屋买卖合同》约定出卖人没有委托代理人，其并非翁某某的代理人为由主张《房屋买卖合同》不成立，本院不予支持。
沈鑫、许晓英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】浙江省嘉兴市中级人民法院【审理法院】浙江省嘉兴市中级人民法院【审结日期】2021.01.20【案件字号】(2020)浙04民终2926号【审理程序】二审【审理法官】帅国珍章玉萍周倩【审理法官】帅国珍章玉萍周倩【文书类型】判决书【当事人】沈鑫;许晓英【当事人】沈鑫许晓英【当事人-个人】沈鑫许晓英【代理律师/律所】张嘉豪北京乾成(杭州)律师事务所;钱侃浙江缘缘律师事务所【代理律师/律所】张嘉豪北京乾成(杭州)律师事务所钱侃浙江缘缘律师事务所【代理律师】张嘉豪钱侃【代理律所】北京乾成(杭州)律师事务所浙江缘缘律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】沈鑫【被告】许晓英【本院观点】沈鑫申请证人出庭作证的待证事实与本案二审争议没有关联，对其申请，不予准许。
涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应为合法有效。
【权责关键词】无效无权处分追认撤销代理共同共有合同恢复原状不可抗力合同约定诚实信用原则证据诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应为合法有效。
因双方均同意解除该《房屋买卖合同》，一审判决解除该合同，本院予以确认。
本案二审争议焦点为许晓英要求沈鑫返还已支付的定金及预付款的请求是否成立。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。
根据查明的事实，本案中双方未能进一步履行合同的原因在于双方对合同当中约定的过户当天支付首付款的理解产生了分歧，沈鑫认为应先由许晓英支付首付款用以解除房屋上的抵押而后再办理过户手续，而许晓英则坚持支付首付款的当天即应办理房屋过户手续，并要求管莉晓在合同上签字以保障自身的合法权益。
二手房买卖纠纷裁判规则（含各地高院指导意见）二手房买卖纠纷若干问题裁判规则汇总（含各地高院指导意见）一、继续履行问题《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日）第二十二条房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。
夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。
夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
十一、请求合同继续履行的处理当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
王芳等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2021.12.03【案件字号】(2021)京01民终7934号【审理程序】二审【审理法官】赵悦刘国俊刘佳洁【文书类型】判决书【当事人】马昌;王某某【当事人】马昌王某某【当事人-个人】马昌王某某【代理律师/律所】江群北京市中满律师事务所;张安灏北京德恒(长春)律师事务所【代理律师/律所】江群北京市中满律师事务所张安灏北京德恒(长春)律师事务所【代理律师】江群张安灏【代理律所】北京市中满律师事务所北京德恒(长春)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】马昌【本院观点】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
【权责关键词】显失公平代理合同过错无过错恢复原状合同约定诚实信用原则证人证言鉴定意见证据不足自认新证据关联性合法性证明责任（举证责任）财产保全诉讼请求反诉维持原判发回重审执行异议强制执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-18 01:35:17王芳等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书北京市第一中级人民法院民事判决书(2021)京01民终7934号当事人上诉人(原审原告、反诉被告)：马昌。
委托诉讼代理人：江群，北京市中满律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：王某某。
委托诉讼代理人：张安灏，北京德恒(长春)律师事务所律师。
审理经过上诉人马昌与上诉人王某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初21902号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2021年10月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年11月16日公开开庭进行了审理。
上诉人马昌及其委托诉讼代理人江群、上诉人王某某之委托诉讼代理人张安灏均到庭参加诉讼。
最高院房屋买卖合同司法解释全文最高院房屋买卖合同司法解释全文房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。
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最高院房屋买卖合同司法解释第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
张超、孙小平房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】安徽省淮南市中级人民法院【审理法院】安徽省淮南市中级人民法院【审结日期】2021.09.24【案件字号】(2021)皖04民终1913号【审理程序】二审【审理法官】王雪霞王元元李侠【审理法官】王雪霞王元元李侠【文书类型】判决书【当事人】张超;孙小平【当事人】张超孙小平【当事人-个人】张超孙小平【代理律师/律所】余宏飞北京亿达(合肥)律师事务所;周渊北京亿达(合肥)律师事务所;章俊岭安徽天禾律师事务所;范忻安徽天禾律师事务所【代理律师/律所】余宏飞北京亿达(合肥)律师事务所周渊北京亿达(合肥)律师事务所章俊岭安徽天禾律师事务所范忻安徽天禾律师事务所【代理律师】余宏飞周渊章俊岭范忻【代理律所】北京亿达(合肥)律师事务所安徽天禾律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】张超【被告】孙小平【本院观点】本案争议焦点为：张超反诉请求孙小平支付违约金108747元是否应予支持。
【权责关键词】撤销违约金恢复原状支付违约金合同约定第三人证据不足新证据关联性证明责任（举证责任）诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，双方当事人均未提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。
【本院认为】本院认为，本案争议焦点为：张超反诉请求孙小平支付违约金108747元是否应予支持。
针对上述焦点问题，本院评判如下：本案中，张超于2018年6月30日与安徽阳光半岛文化公司签订商品房认购书认购案涉房屋，并于同年8月11日与孙小平签订《存量房买卖合同》，彼时张超虽然认购了案涉房屋，但其并未取得案涉房屋的所有权，孙小平与张超签订案涉房屋的《存量房买卖合同》是基于张超与安徽阳光半岛文化公司的认购协议，故两份合同之间存在关联性，认购协议的履行直接影响到案涉《存量房买卖合同》的履行，张超上诉称孙小平无权依据认购协议要求张超履行签订商品房买卖合同的义务，与双方签订《存量房买卖合同》的目的不符，本院依法不予采纳。
潘军、印红琴等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2022.04.29【案件字号】(2022)苏09民终614号【审理程序】二审【审理法官】陈娴吕伟平张雷【审理法官】陈娴吕伟平张雷【文书类型】判决书【当事人】潘军;印红琴;盐城晟瑜置业有限公司;梁泽泉【当事人】潘军印红琴盐城晟瑜置业有限公司梁泽泉【当事人-个人】潘军印红琴梁泽泉【当事人-公司】盐城晟瑜置业有限公司【代理律师/律所】杨建功江苏通税(苏州)律师事务所;万金海江苏因果律师事务所【代理律师/律所】杨建功江苏通税(苏州)律师事务所万金海江苏因果律师事务所【代理律师】杨建功万金海【代理律所】江苏通税(苏州)律师事务所江苏因果律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】潘军;印红琴;梁泽泉【被告】盐城晟瑜置业有限公司【本院观点】《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。
【权责关键词】无效撤销代理合同合同约定诉讼代表人新证据诉讼请求维持原判破产清算清算拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。
关于不属于债务人财产的范围，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》(法释〔2013〕22号)第二条与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》(法释〔2002〕23号)第七十一条作了不同的规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第四十八条规定“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”，故上诉人潘军、印红琴上诉主张本案适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，缺少法律依据，本院不予支持。
房屋买卖合同解除一、房屋买卖合同解除的概念房屋买卖合同解除是指在房屋买卖合同履行过程中，因一方或双方当事人的原因导致买卖合同关系无法继续履行，双方当事人根据法律规定或合同约定，通过一定的方式将合同关系终止的法律行为。
二、房屋买卖合同解除的原因1. 当事人一方违约，导致另一方行使合同解除权。
如：出卖人逾期交付房屋，买受人可以解除合同并要求赔偿。
2. 由于不可抗力导致合同目的无法实现。
如：由于政策规定必须满足的条件发生变化，导致买受人无法办理房屋产权证书。
3. 由于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的。
如：买受人迟延支付购房款，出卖人可以解除合同并要求赔偿。
4. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的。
如：出卖人明确表示不再出售房屋。
三、房屋买卖合同解除的法律后果1. 房屋买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行。
2. 已经履行的，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。
3. 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、解除房屋买卖合同的程序1. 当事人一方如果要解除房屋买卖合同，应当根据合同约定的解除条件或双方协商一致的方式进行。
2. 如果双方协商不成，一方想要解除合同，应当先向另一方发出书面通知，告知对方解除合同的理由和依据，并保留好通知送达的证据。
3. 解除合同的书面通知送达对方后，如果对方没有提出异议，或者虽然提出了异议但没有在规定的时间内起诉到法院请求确认解除合同的效力，那么合同自通知送达时即解除。
五、解除房屋买卖合同的法律风险1. 房屋价格波动：由于房屋价格受市场供求关系等因素影响较大，如果一方随意解除合同可能导致市场价格下跌，从而给另一方带来经济损失。
2. 产权登记问题：如果房屋买卖合同约定了产权登记时间，一方随意解除合同可能会影响产权登记手续的办理，从而影响买受人的合法权益。
该房屋买卖合同是予以解除，还是继续履行一、一审认定事实与处理结果原告何继明、李珈、吴志良、黎明辉与被告海南泰信实业有限公司（下称泰信公司）分别于__ 年12月29日、XX年1月3日、8日签订《商品房购销合同》和《委托经营协议》。
合同约定，何继明购买泰信公司南海传说”之阿波罗中心酒店第3层第33号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4595 元，总购房款为165, 880元;，李珈购买第5层第33号房，暂测建筑面积为38 平方米，每平方米价款4, 422.25元，总购房款为168，045元;吴志良购买第6 层第5号房，暂测建筑面积为61平方米，每平方米价款4，317.5元，总购房款为263, 383元;黎明辉购买第3层第32号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4，365.25元，总购房款为165, 880元。
合同签订后，各原告即向被告泰信公司支付了首期购房款：何继明支付55, 880元，李珈支付58，045元，吴志良支付83, 383元，黎明辉支付55, 880元。
同时，4原告还与被告泰信公司签订了《银行按揭贷款办理的补充协议》，并提供了办理购房余款按揭手续所需的资料，同时各将1000元按揭费用存入被告泰信公司指定的银行帐户。
合同还约定：泰信公司在琼山市东营滨海旅游区建设南海传说”温泉疗养度假中心，主体建筑为酒店式公寓，交房时间为XX年12月18日前，交付房屋时，如房屋实际面积与暂测面积差别不超过正负2%（不包括2%）,则房价款不变，如超过，则每平方米价格不变，房价款按实际面积计算，同时还约定泰信公司逾期交房应向原告支付违约金，合同继续履行；合同生效后任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按合同及补充协议有关条款规定承担违约责任，并按实际已付款的10%赔偿对方损失。
同时，原、被告双方又签订《委托经营协议》，约定：原告将购买的南海传说”之阿波罗中心酒店的套房委托给泰信公司委托给国内外酒店管理公司经营管理。
XX年12月18日起视为正式移交公寓交给泰信公司管理后，自酒店开业之日起，房屋所有权人可获得酒店客房部分每年度的利润分红，每年在旅游淡季期间，享用18天同等级别公寓的免费入住权。
此外，《商品房购销合同》对价格与费用调整、交接商品房时的付款额、泰信公司关于装修、设备标准承诺的违约责任、质量争议的处理、物业管理、《委托经营协议》对受托进行经营管理期间的权限、质询与建议权、税费等均作了约定。
泰信公司南海传说”项目原名为华源疗养保健中心” ____ 年泰信公司将其更名为南海传说温泉疗养度假中心”在建设过程中，又将其更名为海南皇冠滨海温泉酒店”该项目主要由阿波罗中心酒店、古罗马温泉浴场、雅典娜、波赛东公寓酒店等主体建筑组成。
在酒店建设过程中，泰信公司对南海传说”的设计方案进行修改，将阿波罗中心酒店四原告购买的期房房间的内部设计加以改变、建筑面积缩小，但是，泰信公司没有通知四原告对购房合同进行修订、重订。
在本案诉讼过程中，一审法院依据四原告的申请，依职权在琼山市房产局查实，泰信公司的阿波罗中心酒店尚有部分房间没有销售，一审法院司法技术人员根据四原告的指认，对相应的四套房间进行建筑面积测算，结果发现被测算的四套房间的建筑面积均比四原告与泰信公司订立的购房合同中约定的建筑面积小，但四原告均表示愿意继续履行合同，接受重新测算过建筑面积比合同面积小的房间。
但南海传说”的变更，被告泰信公司并未在XX年12月18日合同履行期限届满前告知原告，也没有为四原告办理购房按揭手续。
直至XX年12月11日、2月6日，被告泰信公司才向包括四原告在内的购房者发出《致客户函》，称其已将原来一般的疗养度假中心”发展为五星级产权式度假酒店”并委托国际着名的酒店管理集团负责经营和管理，项目名称和内容以及原来的户型发生变更，投入加大，成本增加，原双方所签订的《商品房购销合同》的标的在性质上已发生了根本的变化，加之由于银行操作上的原因，致使按揭手续不能如期办理，再之由于工程进度受阻，不能如期交房，因此要求调整原合同所定价格，按现在定价”购买，并愿意按原合同有关条款进行处理。
该函发出后，大部分购房者退房，但原告何继明等4人一致要求被告承担违约责任并继续履行合同。
XX年12月21日，被告泰信公司向原告发出《知会》，明确表示初步结算酒店造价每平方米已超过人民币8000元，公司无力按原签订的《商品房购销合同》中确定的购房价格履行合同，愿意承担合同不能履行的责任，共同协商终止履行合同。
”对于被告的意见，4原告均未同意。
XX年1月8日，皇冠滨海温泉酒店”开业之后，被告泰信公司将阿波罗中心酒店产权转卖给第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司，同年10月18日，房屋所有权证”办至该公司名下。
根据上述事实，一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《委托经营协议》是在平等互利的基础上签订，是当事人真实意思表示，合同实质要件与形式要件均符合法律规定，应确认有效。
合同签订后，原告依约履行付款义务，并交纳办理购房按揭手续费用，但被告泰信公司并未在合同约定期限内向原告交付房产和办理按揭手续，而迟延履行合同也未在合同履行期限届满前通知对方，被告泰信公司的行为违反诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。
4原告原购买的阿波罗中心酒店332、333、533、605号房间，因被告在建设过程中，修改了设计方案，致使阿波罗酒店”的房间结构，空间尺寸、酒店名称发生变化，从而导致合同约定的房间不复存在。
而原告所指认的阿波罗中心酒店3341、3342、3641、3709号房间的建筑面积、结构与合同之标的不同。
并且，阿波罗中心酒店的产权已转移给第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司，被告泰信公司对阿波罗酒店已不拥有产权，被告泰信公司已丧失了履行合同的可能性，在这种情况下强制被告履行义务是不可能的。
在被告泰信公司履行不能的情况下，原告要求被告泰信公司继续履行《商品房购销合同》有悖法律，本院不予支持；对被告泰信公司以事实不能履行要求解除《商品房购销合同》的请求，予以支持。
《商品房购销合同》解除后，基于该合同才能履行的《委托经营协议》也失去了履行的可能，因此也应一并解除。
造成合同履行不能的原因，是被告泰信公司根本违约所致，被告在合同未经合法解除、买卖双方有纠纷的情况下，将房屋产权转移给第三人，有欺诈的故意。
因此，被告泰信公司不但应返还购房款及购房按揭手续费、支付利息，还要承担惩罚性赔偿责任。
根据上述查明的事实及理由，一审法院作出下列判决：1、解除原、被告签订的《商品房购销合同》及《委托经营协议》；2、驳回原告何继明、李珈、吴志良、黎明辉要求被告泰信公司继续履行《商品房购销合同》和《委托经营协议》的诉讼请求；3、被告泰信公司应在本判决书发生法律效力之日起10天内向原告何继明、李珈、吴志良、黎明辉分别返还购房款55880元、58045元、83383元、55880元及每人1000元的按揭费用并支付利息；4、被告泰信公司应在本判决书发生法律效力的10天按原告何继明、李迦、吴志良、黎明辉已付购房款的一倍支付赔偿款；5、驳回原、被告的其他诉讼请求。
二、评析意见本案在审理过程中发生较大的争议，争议的焦点是原、被告双方当事人所签订的期房买卖合同合法有效，而在被告方单方严重违约的情况下，是判令解除合同，还是继续履行合同？法官通过审理本案，要追求的社会价值和法律效果又是什么？社会正义与司法公正又如何体现？笔者认为，该案部分影响适用法律的主要事实不清，适用法律显失公正，解除房屋买卖合同之判决值得探讨。
首先，在事实认定上，原、被告双方当事人签订的是期房买卖合同，而不是现房付款交易，也就是说，被告泰信公司取得南海传说”产权式酒店的建设许可后，就在《海南日报》上刊登销售广告，发出期房交易邀约，4原告据此与被告泰信公司签订房屋买卖合同，购买由被告泰信公司提供的南海传说”酒店建设平面图纸上已事先编好房号的4套房间。
而后，被告泰信公司在建设南海传说”过程中，一再改变酒店名称，在本案诉讼过程中，声称其房价已超过8000元一平米，但又未提供能证明房屋造价已超过8000元一平米的任何证据以支持其不履行合同之主张。
其次，该案一审判决解除原、被告双方当事人所签订的房屋买卖合同的事实支撑点，是合同指向的标的物非为原标的物，属被告泰信公司事实上的履行不能”这个问题是认定事实与适用法律上的交叉失误。
我们从一审判决书可以看出，被告泰信公司存在下列严重违约的行为和事实：在南海传说”酒店建设过程中，修改设计图纸、改变房间结构未对原告方履行告知义务，逾期交付房屋，没有为4原告办理购房按揭手续，在案件诉讼过程中擅自将争议标的物转移给第三人，等等。
《中华人民共和国民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
”《中华人民共和国合同法》第6条也规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
”在本案中，原、被告双方当事人的经济地位是极其悬殊、不平等的，被告泰信公司是南海传说”酒店的发展商，而4原告则是购买期房的消费者，在经济地位上，被告泰信公司处于强势，4原告是弱者。
我国民、商事立法的出发点与执法的基本原则是抑强扶弱，保护弱者的合法权益；同时，被告泰信公司从设计、建设、销售、转移产权等一系列活动中，屡屡违约，编造各种没有事实依据的理由拒绝履约，一审判决非但不制裁其非法的行为，反而支持其违法的诉讼请求，这种适用法律错误的判决，不但违反我国民、商事法律的立法、司法的基本原则，而且对构筑政府的、社会的、司法的、经济的、公民的诚信原则”有百害而无一利。
再者，本案判决解除商品房买卖合同，有没有事实依据与法律依据呢？笔者的意见仍然是否定的。
尽管被告泰信公司在建设酒店过程中，将酒店名称由南海传说”改为阿波罗”将房间面积缩小，房间重新编号，但在一审诉讼期间，仍有大量尚未销售出去的房屋，经4原告指认并经一审法院司法技术部门鉴定，4原告愿意接受这些重新编号的房间。
而被告泰信公司为了毁约，竟然在一审诉讼期间私自将诉讼争议标的物转移给第三人，既反映其没有履行义务的诚意，又是故意规避法律，干扰正在进行的民事诉讼，人民法院应宣告被告与第三人之间转移物权的交易行为无效，制裁被告与第三人干扰人民法院司法活动的违法行为，保护公民、法人的合法权益，维护法律权威。
综上所述，笔者认为，为了促进我国市场经济的健康发展，规范游戏规则，构筑社会诚信，保护交易安全，本案应当判决被告泰信公司继续履行义务，向4原告交付房屋，并支付逾期履行合同的违约金。
