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审理国有土地出让合同的最高院案例就有这么一个案例啊，某地政府要出让一块国有土地。
一家企业呢，满心欢喜地和政府签了土地出让合同，想着大展一番拳脚。
结果呢，在合同履行过程中出了岔子。
企业按照合同付了一部分土地出让金，可政府那边却没能按照约定的时间把土地给清理好交付给企业，到处还都是些没解决的拆迁遗留问题呢。
企业就不乐意了啊，这等于是把我坑这儿了嘛。
于是就把政府告上法庭了。
这案子一路就打到了最高院。
最高院审理的时候啊，就得看好多方面的东西。
首先就是合同的效力问题。
这个合同可是双方签了字盖了章的，没有违反什么法律法规的强制性规定，所以合同是有效的。
那既然有效，双方就得按照合同办事。
然后就是责任的判定。
政府没按时交付土地，这显然是违约了。
最高院就明确指出，政府不能因为自己的一些行政上的困难，就不履行合同义务。
虽然政府有管理城市建设等好多职能，但在这个土地出让合同里，那就是个合同的一方当事人，就得遵守合同的约定。
最后啊，最高院判决政府得承担违约责任，要赔偿企业因为不能按时使用土地所遭受的损失，像企业已经投入的前期准备资金的利息损失啊之类的。
还有另外一个案例呢。
一家房地产公司和政府签了土地出让合同，合同里规定了土地的用途是建住宅。
结果呢，房地产公司发现这块地的规划有点问题，有些基础设施的规划跟合同里约定的住宅建设有点冲突。
房地产公司就要求政府调整规划，政府呢，调整得拖拖拉拉的。
房地产公司觉得这也影响了自己的开发进度啊，就把政府告了。
最高院在审理这个案子的时候，就强调了政府在土地出让合同中的规划调整义务。
政府不能随便改变土地出让合同中的规划条件，如果要改，必须按照法定程序来，而且不能损害到企业的合法权益。
在这个案子里，最高院判定政府得尽快合理地调整规划，要是因为政府的拖延给房地产公司造成了损失，那政府也得赔偿。
这些最高院的案例就给大家提了个醒儿，不管是政府还是企业，在国有土地出让合同里，都得按照合同办事，谁也不能任性，不然就得承担法律责任。
土地出让金有无优先受偿权--由一起案例引出的话题土地出让金有无优先受偿权--由一起案例引出的话题口李晓峰就地说法(:HINALD土地出让金有无优先受偿权笔者收到河北省一位读者寄来的案例,该案例有一定参考价值.现试作分析,以抛砖引玉.一起案例引出两话题案情:某市有一宗土地,在欠交土地出让金300万元的情况下,就已颁发了国有土地使用证,后该土地使用权人以这宗土地作抵押,从银行贷款,贷款到期后未能被偿还,现该银行通过诉讼已进入执行程序.法院现要求市国土资源局协助执行,把土地权属过户到银行名下.而国土资源局认为,过户可以,但应优先清偿所欠土地出让金,理由是出让金属于政府收益,血优先受偿.但银行和法院认为土地出让金属于一般债权,不能享有优先权. 话题一:出让金作为政府收益能否优先于抵押债权受偿?如果能,就会出现两个新问题:A.征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿?B. 土地抵押登记时,国土资源局未告知抵押权人欠交土地出让金的事实,属于权利瑕疵,国土资源行政主管部门是否承担行政赔偿责任? 话题二:根据《闲置土地处置办法》规定,拟定闲置土地处置方案时,应与抵押权人一并协商拟定,如果抵押权人只同意过户而不参与处置方案,国土资源行政主管由一起案例引出的话题部门如何处理?土地出让金作为一般债权与抵押权相比并没有优先权.至多在告知抵押权人的情况下拥有抗辩权对以上问题,笔者的观点如下:目前明确规定其他权利优于抵押权而享有优先受偿权的法规或司法解释,笔者只掌握一个,即《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》([2002J16 号),该批复第一条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行中,应当依照《合同法》第286 条的规定,认定建筑工程的承包人17的优先受偿权优于抵押权和其他债权.而《合同法》第286条只规定建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿,并没有明确是否优先于抵押权.就目前而言, 关于优先于抵押权的其他权利的相关规定.除了一些可以推定的规定外,就只有这样一个颇具争议的司法解释.回到本文要讨论的问题.未及时缴纳的土地出让金作为政府收益是否一定有优先受偿权?笔者认为,政府收益与其他债权相比是不是有优先受偿权,关键在于有没有法律依据.在本案中,如果国土资源局在对抵押合同进行审批时,没有书面告知银行”这宗土地尚欠土地出让金”,那么.土地出让金没有优先受偿的权利,而只能作为一Cl{AAND::==:=:::::=tt=—=:般债权对待.有人可能会主张国家利益高于其他利益.笔者则认为, 这样的主张过于原则.《民事诉讼法》第203条规定,已作为银行贷款等债权的抵押物或者其他担保物的财产,银行和其他债权人享有就该抵押物或者其他担保物优先受偿的权利.而《企业破产法》第28 条也明确规定,有担保的财产不属于破产财产.而作为国家收益的税收却只能从破产财产中扣除.从上述规定可知,从国家利益角度来推断本案出让金优先受偿权问题,不太符合法理.那么,如果本案中,银行被书面告知拟抵押土地尚欠300万元出让金,那么,国土资源局优先受偿的观点能成立吗?笔者认为,不能成立.但国土资源局代表政府却因告知拥有了与抵押权相抗辩的抗辩权.其依据可从以下规定推断出:《城市房地产抵押管理办法》(建设部1997年4月27日通过) 第28条规定:”以在建工程抵押的,抵押合同还应当载明以下内容:……(二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地出让金的款额.”依笔者的理解,如此规定,原因可能有二:其一,有些已取得使用权证的土地在作抵押时,并未缴清全部出让金.这样在行使抵押权时,必须先补偿土地出让金.当然,这种权利是不是优先受偿权, 笔者不能断定.这是因为对上述条款还有个解释的问题,也因为上述办法的阶别层次较低,只是个部门规章.其二,该条款规定的仅是在划拨土地上的在建工程的抵押情形.在这种情况下,实现抵押权必须先交纳土地出让金,其余财产才能作为优先受偿的财产.但于此情形下,并不涉及土地出让金与抵押权谁优先受偿的问题.另,关于征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿的问题,笔者认为,如果严格执行《土地管理法》关于征用土地的相关规定,这个问题不应该出现.如果出现这个问题,也应是一个国家补偿的问题.因为拥有征地权利的主体只有一个,即政府.而农民集体经济组织从法律上说,只与政府有关系, 与用地者并没有直接关系.关于闲置土地的问题.《闲置土地处置办法》第三条规定了不同的处置方式,笔者认为,在闲置土地上设有抵押权的情形下,也应遵守这些例举的处置方式所体现的原则.政府对闲置土地的处置目的在于依法处理和充分利用闲置土地, 抵押权人参与处置方案的拟定是法律维护其权益的体现.在抵押权人拒不参与方案拟定的情况下,当地政府应依法处置闲置土地.18综上所述,本案中,土地出让金作为一般债权与抵押权相比较并没有优先权,至多在告知抵押权人的情况下,拥有抗辩权.那么,如何防止这种会导致国家土地收益流失的现象发生?笔者认为:一是要严格遵守《土地管理法》第55条第1款的规定,没有缴纳完毕土地出让金等收益的,一律不得使用土地;二是完善土地发证管理办法,对分期缴纳土地出让金或欠缴,不交土地出让金的土地使用人等没有缴清出让金的,一律不得颁发国有土地使用证;三是完善土地抵押管理办法, 对因各种原因欠缴土地出让金的土地,不得用于抵押.笔者相信,这些工作做得扎实,就不应该再出现与抵押权人争优先受偿权的事情了.(作者单位:北京市大成律师事务所)。
三环公司土地使用权争议的几点看法一、三环公司现已不享有该土地合法使用权该案属于土地使用权确认之诉。
土地使用权确认是指在土地使用权的归属不明或发生争议时，利害关系人请求有关权力机关确认土地使用权归属，从而解决土地使用权争议的行为。
虽然三环公司1992年在原蓝田县土地局办理了土地使用证，曾取得了位于蓝田县三里镇三里头村一组总面积36.29亩土地的使用权证，但该土地使用权因以下原因被蓝田县人民政府收回：1、三环公司未交纳土地出让金。
根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过，自2008年2月1日起施行《土地登记办法》第十八条规定：有下列情形之一的，不予登记：（一）土地权属有争议的；（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；（五）其他依法不予登记的。
不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。
三环公司未按土地出让合同约定支付相关费用，依据以上法律规定应不予登记，不能取得该土地的使用权证。
2、三环公司未在所征用土地上进行投资建设，土地行政主管部门有权收回该土地使用权。
根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
(2014)未缴纳完土地出让金不影响国有土地使用证的民事证据效力前言国有土地使用权是中国法律上非常特殊的一种权利，一般来说不允许土地的任何个人或者机构拥有，但是可以通过出让的方式，将这些国有土地使用权转移给企事业单位或个人。
同时，为了保护国家和集体的土地资源，法律规定了出让土地所需缴纳的款项，即土地出让金。
那么，在购买国有土地后，未缴纳完土地出让金的情况下国有土地使用证的民事证据效力能否得到保护？以下是本文的观点。
国有土地使用证的民事证据效力首先，需要明确的是，法律上规定，国有土地的所有权归国家或集体所有，而土地使用权是国家法律授予的特殊权利。
换句话说，土地出让金的缴纳仅仅是一种程序上的要求，不会影响国有土地使用权的性质。
在国有土地使用权的获取过程中，购买者获得的证明文件就是国有土地使用证，它是土地使用权的有效证明。
法律规定，该证书的民事证据效力应当得到保护。
未缴纳完土地出让金的情况下的法律效力那么，在未缴纳完土地出让金的情况下，国有土地使用证的民事证据效力能否得到保护呢？根据我国《不动产登记暂行条例》第四十六条规定，不动产登记机构应当以审核为前提，根据有关法律法规和规章的规定，严格履行登记职责，不当登记和未审核登记的登记行为无效。
同时，在《最高人民法院关于审理土地买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，也规定了原则：未经法定程序，未经土地使用权出让合同的签订、土地使用权登记、缴纳土地使用费等手续时，我国法律认为该土地使用权是不存在的，所以土地出让金是土地使用权的产生条件之一。
也就是说，只有在缴纳土地出让金后，才能获得土地使用权的存在和有效性。
但是，即使国有土地使用权的存在和有效性与土地出让金有关，未缴纳完土地出让金不是使国有土地使用权失效的法定情形。
如果出让土地后，购买者能在法律规定的期限内未完全缴纳土地出让金，可以通过法律诉讼途径解决争议。
而在争议解决前，国有土地使用证的法律效力仍然存在。
第1篇一、案例背景在我国，土地作为一种重要的自然资源，其流转和交易受到国家法律的严格规范。
本案例涉及一起土地转让纠纷，旨在通过分析相关法律规定和案例，探讨土地转让过程中可能出现的法律问题及其解决途径。
案例简介：甲公司与乙公司签订了一份《土地转让合同》，约定甲公司将一块土地使用权转让给乙公司，转让价格为人民币1000万元。
合同签订后，甲公司按约定支付了部分款项，但乙公司未按合同约定支付剩余款项。
随后，甲公司要求乙公司支付剩余款项并办理土地使用权过户手续，但乙公司以各种理由拒绝。
甲公司遂向法院提起诉讼，要求乙公司支付剩余款项并办理土地使用权过户手续。
二、案例分析1. 合同效力问题根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务。
在本案中，甲公司与乙公司签订的《土地转让合同》符合法律规定，双方意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，因此该合同合法有效。
2. 付款义务履行问题根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。
在本案中，乙公司未按合同约定支付剩余款项，构成违约。
甲公司有权要求乙公司支付剩余款项，并可以要求赔偿因乙公司违约所造成的损失。
3. 土地使用权过户问题根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定，土地使用者可以通过转让、互换、赠与等方式取得土地使用权。
在本案中，甲公司将土地使用权转让给乙公司，双方已签订合法有效的《土地转让合同》，甲公司有权要求乙公司办理土地使用权过户手续。
4. 违约责任承担根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
在本案中，乙公司未按合同约定支付剩余款项，构成违约。
甲公司有权要求乙公司支付剩余款项，并可以要求赔偿因乙公司违约所造成的损失。
三、法律依据1. 《中华人民共和国合同法》2. 《中华人民共和国物权法》3. 《中华人民共和国民法典》4. 相关司法解释四、案例启示1. 土地转让合同应遵循合法、公平、自愿原则，合同内容应明确、具体，避免产生纠纷。
第1篇一、引言土地出让金是指土地使用者因使用国有土地而向国家支付的费用。
根据我国相关法律法规，土地使用者应当按照约定的时间和数额缴纳土地出让金。
然而，在实际操作中，部分土地使用者因各种原因未能按时缴纳土地出让金。
本文将就土地出让金未交的法律规定进行详细阐述，以期为相关当事人提供参考。
二、土地出让金的法律性质1. 土地出让金属于国家财政收入，是土地使用者使用国有土地的一种补偿。
2. 土地出让金具有强制性，土地使用者必须按照约定的时间和数额缴纳。
3. 土地出让金具有无偿性，土地使用者无需向国家支付利息。
三、土地出让金未交的法律责任1. 违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
土地出让合同作为双方当事人之间的约定，土地使用者未按时缴纳土地出让金，构成违约行为。
2. 违约金根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
土地使用者未按时缴纳土地出让金，应按照合同约定支付违约金。
3. 滞纳金根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人一方未支付到期款项的，对方可以要求其支付滞纳金。
土地使用者未按时缴纳土地出让金，应按照合同约定支付滞纳金。
4. 违法责任根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条规定，违反土地管理法规，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地管理部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对违反土地管理法规，非法占用土地的，限期拆除新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
四、土地出让金未交的处理程序1. 发出催告通知书土地管理部门在发现土地使用者未按时缴纳土地出让金的情况下，应向其发出催告通知书，要求其在规定期限内缴纳。
未缴纳完土地出让金不影响国有土地使用证的民事证据效力〔姚律师提示：尽管法律规定只有缴纳全部土地出让金后方可以取得国有土地使用权证书，但实务中由于种种原因，未全部缴纳土地出让金仍可以取得国有土地使用权证书。
为了解决现实中的问题，最高人民法院相关司法解释规定，未缴纳全部土地出让金不影响已经取得的国有土地使用权证书的民事证据效力〕案例：某企业以出让方式取得一块国有土地的使用权后因资金紧张遂与县国土局商议先办理国有土地使用证，企业以土地使用证为抵押向银行贷款后再支付土地出让金，县国土局同意并为企业办理了国有土地使用证。
但随后2年，企业在银行办理抵押贷款并在国土局办理抵押登记后却以各种理由拒付出让金。
近期，由于企业经营不善无法按时还款，银行欲实现抵押权，国土局在银行来办理相关手续时却告之该土地未缴纳土地出让金，使用证有瑕疵，抵押权不能实现。
经协商未果，银行将国土局告上法院，要求顺利实现抵押权。
现就此案提出以下问题：1、能否在未缴纳完土地出让金的情况下办理国有土地使用证。
2、本案中的抵押登记有什么效力，银行的抵押权是否受法律保护，能否实现。
分析：《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求赔偿。
”同时《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号发布）第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。
逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
”由此可见，以出让方式取得土地使用权的使用者应当在出让合同签订后60日内支付全部土地出让金。
土地使用者在约定期限内支付完土地出让金后，按照《土地登记规则》第二十六条的规定：“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。
最高法院案例｜未取得土地使用权证书，签订转让合同，并非无效未取得土地使用权证书，签订转让合同，并非无效——未取得国有土地使用权证书而签订转让合同，即便在一方起诉后仍未取得，影响的亦仅系合同履行而非合同效力。
标签：｜土地转让｜合同效力｜未经审批｜未取得证书案情简介：2007年，开发公司与招商局签订项目投资协议，约定取得417亩商住用地使用权。
2010年，开发公司与投资公司签订联合开发协议，约定投资公司以每亩19.3万元作为合作投资资金，取得前述土地使用权。
随后，开发公司、投资公司与李某签订协议，约定投资公司将其在联合开发协议中的权利义务转让给李某。
2018年，李某诉请开发公司继续履行。
开发公司以案涉土地尚未办理证书、协议无效为由抗辩。
法院认为：①依最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
本案中，根据案涉协议约定，开发公司负责案涉土地拆迁，但不参与拆迁后开发建设，既不分享开发建设产生的收益亦不承担开发建设造成的亏损，仅收取每亩固定合作投资资金；案涉土地开发建设销售等全部由李某负责，联合开发收益和产生的债权债务由李某全部承担。
因此，案涉协议名为联合开发实为土地使用权转让。
②最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
开发公司虽主张根据该条解释应认定案涉协议无效，但该条解释仅就“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让”的合同效力作了规定，并未对“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让”情形下合同效力作出规定。
最高院：即使没取得土地使用权,土地转让合同也有效!（附：7个案例揭示内情）法客帝国未取得土地证书时签署的土地转让合同是否有效（附最高法院裁判规则不统一的6个判例）•作者|唐青林李舒杨巍(北京市安理律师事务所)•来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发•转载须在文首醒目注明作者和来源•延伸阅读：最高院法官:国有土地使用权出让合同是行政协议而非民事合同,属行政诉讼受案范围|法客帝国最高院法官:当前国有土地上房屋征收与补偿有关10个重要法律问题(2017)|法客帝国最高法院:名为合作开发房地产实为土地使用权转让的10个典型判例及裁判观点|法客帝国典型判例:民国时期和建国初期的土地契约能否作为主张权利的依据?(2016)|法客帝国公务员投资入股方式及效力有关典型判例和24个重要裁判规则汇总(2017版)最高院判例:法定代表人擅自对外担保,由公司承担责任(2015完整) 最高院:未经配偶同意的股权转让协议是否有法律效力?(相关10个裁判观点汇总)重磅!与公司印章证照控制权纠纷案件有关25个典型判例及裁判规则汇总(2017)阅读提示：我们推出的百案评析系列即将集结在中国法制出版社出版，敬请关注。
我们将陆续推出的100篇针对最高人民法院作出的典型案例的分析解读，从败诉方角度深度剖析败诉原因，从他人的败诉中吸取教训、总结经验。
“前事不忘后事之师”，作者希望通过系列败诉案例的解读，帮助企业家、公司股东、高管和公司法律顾问，从他人的血泪教训中不断总结与提高，避免掉进相同的“坑”里面。
[法客帝国(Empirelawyers)出品]阅读提示土地转让方未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，土地转让合同是否有效？针对该问题，目前最高法院有如下裁判观点：（1）土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同有效（今日推送案例）；（2）土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同无效（延伸阅读部分案例一～案例三）；（3）土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同效力待定（延伸阅读部分案例四）；（4）土地转让方在起诉前已经取得权属证书或者经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同有效（延伸阅读部分案例五、案例六）。
最高法关于土地买卖合同无效,土地被征用,买地款不
予返还的案例
根据最高法关于土地买卖合同无效、土地被征用、买地款不予返还的相关规定，以下是一起案例供参考：
案例：甲方与乙方签订土地买卖合同，约定将甲地出售给乙方，并约定买地款在一定期限内支付给甲方。
然而，由于土地规划调整，政府征用了该地，导致该土地买卖合同无效。
甲方要求返还买地款，但乙方拒绝退还。
判决结果：根据最高法关于土地买卖合同无效、土地被征用、买地款不予返还的相关规定，法院认定该土地买卖合同无效。
由于土地被政府征用，并非双方当事人的原因，甲方在这种情况下一般不能要求返还买地款。
因此，法院判决乙方无需退还买地款给甲方。
请注意，实际案件中的判决结果可能会因具体案情而有所不同，以上仅为示例，并不能作为法律依据。
如果您面临类似情况，建议咨询当地律师以获取专业法律建议。
最高院公报：即使没交土地出让金，也不影响土地转让合同的效力（附6个真实案例）｜法客帝国作者|唐青林李舒杨巍(北京市安理律师事务所)来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发阅读提示《城市房地产管理法》规定，出让土地使用权转让时应当按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金。
那么如果未交清全部土地出让金是否会影响土地使用权转让合同的效力？今日推送的最高法院公报案例认为，土地出让金的缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。
但是根据2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，申请国有建设用地使用权变更登记的，应当提交国有建设用地使用权出让价款缴纳凭证，因此未交清土地出让金将导致不能顺利办理物权变动登记，最终不能实际获得土地使用权。
而且根据上述规定，未交清土地出让金也不能进行土地使用权的首次登记。
故土地受让方应当在签订土地使用权转让合同前向不动产登记部门申请查询拟受让土地使用权的相关信息，确保土地使用权转让方已办理不动产登记，已交清土地出让金。
最高人民法院公报案例土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,土地出让金未全部交清不导致土地转让合同无效裁判要旨土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。
案情简介一、2003年9月，全威公司、超凡公司与桂馨源公司签订《土地开发合同》，约定：全威公司、超凡公司将某出让土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元；桂馨源公司于9月30日前将200万元转入全威公司账户作为定金；全威公司、超凡公司在两个月内将该宗土地过户给桂馨源公司指定的公司。
二、因全威公司、超凡公司未按合同约定办理过户手续，桂馨源公司向广西高院提起诉讼，请求判令全威公司与超凡公司继续履行合同。
广西高院判决：桂馨源公司、全威公司、超凡公司继续履行《土地开发合同》，全威公司与超凡公司按约定办理完成土地过户的相关手续。
三、超凡公司不服广西高院判决，上诉至最高法院，主张本案土地使用权未全部付清国有土地出让金，未达到25％的投资标准，违反了法律法规的强制性规定，应认定无效。
最高法院判决驳回上诉，维持原判。
败诉原因首先，土地出让金的缴纳属于土地出让合同当事人的权利义务内容，是否得到完全履行不影响对案涉土地使用权转让合同效力的认定。
因此超凡公司上诉主张因《土地开发合同》签订时土地出让金未全部交清违反了法律强制性规定，应认定该合同无效，最高法院不予支持。
其次，《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定，因此不会导致《土地开发合同》无效。
败诉教训、经验总结前事不忘、后事之师。
为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：一、《城市房地产管理法》关于出让土地使用权转让时应当已经支付全部土地使用权出让金，以及完成开发投资总额的25%以上的规定属于管理性强制性规定，违反该规定不会导致土地使用权转让合同无效。
故转让方签订合同后再以未交清土地使用权出让金或者未完成开发投资总额的25%以上为由，主张土地使用权转让合同无效的，法院不会支持。
二、虽然未交清土地使用权出让金不会影响土地使用权转让合同的效力，但是根据2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条的规定，申请国有建设用地使用权变更登记的，应当提交国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证，因此未交清土地出让金会致使不能顺利办理物权变动登记，也就不能实际取得物权。
而且根据上述规定，未交清土地出让金也不能进行土地使用权的首次登记。
故土地受让方应当在签订土地使用权转让合同前向不动产登记部门申请查询拟受让土地使用权是否已办理不动产登记、土地出让金缴纳情况等相关信息。
相关法律规定《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适若干问题的解释(二) 》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。
前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。
申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。
第三十七条申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）发生变更的材料；（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；（六）其他必要材料。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：全威公司、超凡公司与桂馨源公司于2003年9月18日签订的《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司将柳州市柳石路153号土地使用权转让给桂馨源公司，桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860万元土地转让价款，故本案性质为土地使用权转让合同纠纷。
该《土地开发合同》为三方当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律规定。
合同签订前，柳州市国土资源局已同意全威公司以出让方式取得讼争土地的使用权，双方订有《国有土地使用权出让合同》。
本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。
而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定，故超凡公司提出的因《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的上诉主张，本院不予支持。
关于投资开发的问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。
案件来源桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷二审案，[最高人民法院（2004）民一终字第46号]，载于《中华人民共和国最高人民法院公报》2005年第7期（总第105期）。
延伸阅读关于土地出让金未交清不影响土地转让合同效力的判例案例1：辉县市豪韵房地产开发有限公司与高鸿让、段晶炜建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第276号] 认为，“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。
至于案涉《承诺书》中有关豪韵公司要在一周内办好过户手续或所有股权转让事项一节，该意思表示仅仅是豪韵公司同意在一周内召集公司全体股东将所持有的股权全部转让给受让方高、段二人，即豪韵公司承诺的义务仅仅是‘召集股东开会’而已，股权如何转让、怎样转让并不包括在《承诺书》的内容中，不存在案涉《协议书》违反公司法有关公司股份转让规定以及以合法形式掩盖非法目的的情形。
因此，豪韵公司以案涉《协议书》适用法律错误为由申请再审的理由均不成立。
”案例2：申请人洛阳国裕房地产开发有限公司（简称国裕公司）因与被申请人洛阳祥云置业有限公司（简称祥云公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案[河南省高级人民法院(2016)豫民再239号] 认为，“原审以国裕公司与祥云公司于2011年10月9日订立的土地使用权转让合同及补充协议不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，认定土地使用权转让合同及补充协议无效不妥。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条‘以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
’该规定应属于管理性规范而非效力性规范，国裕公司未完成开发投资总额的百分之二十五以上，违反上述规定不是认定土地使用权转让合同无效的法定条件。
”案例3：惠州市惠燃实业发展有限公司与惠州市地成实业开发总公司建设用地使用权转让合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[广东省高级人民法院(2015)粤高法民一申字第1380号] 认为，“惠燃公司通过与国土部门签订土地使用权出让合同取得涉案土地使用权，并取得了土地使用权登记；但实质上，惠燃公司并未向国土部门支付土地出让金，惠燃公司是通过与地成公司签订《土地转让合同书》并支付相应对价而获得涉案部分土地使用权的。
地成公司虽然未取得涉案土地使用权的物权登记，但与土地的相关部门签订了合同，并支付了相应的对价，取得了相应的合同权利，其与惠燃公司签订《土地转让合同书》实质上是将其合同权利转让给惠燃公司，为有权处分。
