城市社区商业开发模式研究

社区商业研究报告
社区商业研究报告是对特定社区商业环境和商业机会进行分析的一份报告。

它涵盖了许多方面，包括社区商业结构、竞争格局、消费者需求、市场规模、市场增长率、商业趋势等。

该报告通常由一系列的调研方法收集数据和信息，包括问卷调查、访谈、观察、文献研究等。

研究人员会根据这些数据和信息进行分析和解读，形成一份全面而准确的报告。

社区商业研究报告的目的是帮助企业和投资者了解特定社区的商业环境，并为他们制定相应的商业战略和决策提供依据。

它可以提供社区商业的整体概况、市场需求的分析、竞争对手的情况、潜在的商业机会等信息。

在社区商业研究报告中，通常包括以下内容：
1. 社区商业结构分析：对社区内的商业建筑、商业街区、购物中心等进行分析，了解商业结构的整体情况和特点。

2. 市场规模和增长率：通过调研和数据分析，确定社区商业市场的规模和增长率，为企业和投资者提供商业投资的参考。

3. 消费者需求分析：调查和分析社区居民的消费需求，了解他们的购买偏好、消费习惯等信息，从而为企业定位和产品开发提供参考。

4. 竞争格局分析：对社区内的竞争对手进行调查和分析，了解
他们的业务模式、产品特点、市场份额等信息，为企业竞争战略的制定提供依据。

5. 商业趋势研究：分析社区商业的发展趋势，预测未来的商业机会和挑战，帮助企业做出相应的战略规划。

总之，社区商业研究报告通过对特定社区商业环境和商业机会的分析，帮助企业和投资者了解市场情况，并为其制定相应的商业战略和决策提供指导。

∙城市社区商业综合体发展模式研究∙∙浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产研究中心联合课题组一、社区商业综合体的功能和特征（一）商业地产的含义及其层级商业地产的概念有广义、狭义之分。

广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。

而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。

本文以下指的商业地产是指狭义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。

1、商业地产的层级根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。

本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区商业和街坊商业等四个层级。

市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几百平方米，大的可以到几千平方米。

2、社区商业地产发展潜力巨大社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。

伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。

商业模式国内七大典型的社区商业模式解读搏实资本一、万科——自建自营,“五菜一汤”统一招商、运营自长阳半岛社区商业配套完善后,“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广,成为住宅项目社区商业模式的典范。

在长阳半岛,“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市汤 ,健康、便民的社区食堂第五食堂,丰富、齐全的品牌超市华润万家,以及服务快捷的洗衣店、药店和银行五菜。

所有社区商业由万科统一招商和运营,以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求,切实解决社区居民的日常生活问题。

在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中,“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌,北京首店于2012年正式落户长阳半岛,为业主提供物美价廉的生活餐食,特请中餐大师制作南北菜系,自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。

另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”,作为长阳首个社区菜市场,食材新鲜健康,种类丰富、价格公道,更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。

此外华润万家便利店,也以持续改进消费者生活品质为目的,为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费,华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。

万科在全国已有近300个楼盘,仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。

但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。

此前,几乎包括零售商在内的所有企业,进军社区商业都是单打独斗,即以某单一业态进驻,至于其他生活类业态的组合,基本是“听天由命”,物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。

万科在社区将商业进行规划后形成统一模式,让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准,各业态的相互补充,让彼此的发展有了更强的生命力。

对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式,毛大庆也曾表示：“长期看,商铺作为一种资产长期持有,有升值获益的前景。

社区商业资产留下来,未来可形成可观的资产包。

”案例万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案新型精品社区商业产品——万科2049,就通过商业与物业的深度整合,提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。

UAN ZHUO LUN TAN圆桌论坛Y- 140 -随着消费升级进程的日益加快，城市居民对于日常消费的要求也进一步提升。

根据商务部发布的 《中国零售行业发展报告》显示，社区型购物中心优势突出，综合指数69.8，运营能力97.4，众多类购物中心类型中表现最好。

目前我国在建和存量社区商业总体量在10亿平方米以上，伴随着新一轮城镇化的发展，城市化率即将突破60%大关，预计中国每年都将有1200万至1400万人口进入城市，未来10年城市化率将达到66～67%，形成2万个以上的新社区。

与之相对应的，如何满足这些新兴社区的购物、体验等消费需求则亟待解决、随着社区零售市场整合化、全渠道发展进程逐步加快，投资成本低、成熟周期短的社区型商业或将成为支撑行业发展的重要推手。

一、社区商业的相关政策根据《北京市社区商业便民综合体规范 （试行）》 所述，社区商业便民服务综合体是以方便社区居民日常生活为核心，不断拓展社区商业服务功能和商业设施配套，努力建设以必备型商业服务业态为主 （便利店、蔬菜店、早餐、洗染、美发、家政等），其他业态为辅助的多功能的社区商业综合服务体系。

在2019年6月，北京市发布 《关于加强基本便民商业网点精准补建工作的通知》，明确了根据年度、社区不同的补建计划，确保便民商业网点各项配置标准能够在不同区域之内得以真正地全面落实，并在那些便民商业设施建设缺乏全面性的范围内优先开展。

两月以后，北京市商务局所制定的 《北京市便民店建设提升三年行动计划》，提出尽量花费三年左右的时间，来确保整个北京市所有社区都有蔬菜零售、家政等便民商业服务功能。

二、社区商业的背景及特征根据相关大数据统计结果显示，自2000年起，社区人口数量不断增多，社区商业的主流消费者年龄逐渐倾向于25岁至35岁的人群，呈年轻化趋势发展，并且伴随娱乐消费的逐渐增长和社区居民对精神文化需求、要求的不断提高，社区商业的建设越来越偏向于电影院、运动健身、艺术书店等一系列娱乐休闲场所。