房屋经纪人培训教程-建筑学基础知识(4)

房屋经纪人培训教程:建筑学基础知识(5)房屋经纪人培训教程：建筑学基础知识（5）3、墙体（1）墙体的分类：按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。

凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。

凡位于房屋内部的墙称为内墙。

外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。

另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。

按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。

直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。

按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。

对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。

根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。

实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。

（2）砖墙的厚度砖墙的厚度符合砖的规格。

砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。

其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙）墙厚应满足砖墙的承载能力。

一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。

砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。

一般讲，砖墙越厚，保温隔热效果越好。

（3）过梁与圈梁过梁：其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。

按使用的材料可分为：钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于1.5M），上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240 mm。

砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。

钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。

圈梁：为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。

目录建筑物定义分类建筑构造基础地基墙体和柱门窗梁楼梯跑屋顶建筑设备给水、排水系统采暖系统热水供暖蒸气供暖通讯和空调系统电气设备燃气供应系统人工煤气天然气液化石油气电梯设备层、管道井建筑材料与识图砖水泥钢筋混凝土防水材料三大材、四小材识图房地产专业知识培训第一部分建筑的基础知识建筑物定义广义：人工建筑而成的所有东西.狭义：即指房屋。

是指有基础、墙、顶、门窗等,能够遮风挡雨，供人们居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或者其他活动的空间场所，不包含构筑物.构筑物：指房屋意外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。

如烟囱、水塔、水井、隧道等分类房地产行业对建筑物的分类方式很多，标准的不尽相同，现介绍其中的几种分类方式。

按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按层数分：低层（1—3层）、多层（4-7层)、小高层（8—12层）、高层(13层以上）、超高层(建筑总高度超过100米).按结构分:砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。

建筑构造定义:建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的去不荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。

按构造的形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础(高层常用）、桩基础。

地基定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。

墙体和柱竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等,并将这些荷载和自重传给基础。

墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙.门窗门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门、；木门、塑钢门、铝合金门等。

窗的分类:平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗;木窗、塑钢窗、铝合金窗等。

梁梁是跨过空间的横向构件.楼梯一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手.楼梯的宽度一般在1.2米左右。

住宅楼梯一般的倾斜度在15°~20°台阶分踏步和踢步两部分,踏步宽度在20cm～25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。

房产销售人员培训：建筑常识房产销售人员培训：建筑常识提要：哪些公用面积应分摊？答：应分摊的公用建筑面积套（单元）门以外的室内、外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层更多精品试题房产销售人员培训：建筑常识1.什么叫房屋的建筑面积？答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。

2.什么叫房屋的公用建筑面积？答：房屋的公用建筑面积是批建筑物主体的、户门以外可使用的面积，包括层高超过米单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。

3.房屋的公用面积如何分割？答：每户（或单位）应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。

即？每房分摊的公用建筑面积=应分摊公用建筑面积/各套（单元建筑面积之和）*各套（单元）建筑面积4.购房的建筑面积包括哪些？答：房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。

5.建筑物层高达到多高时计算建筑面积？答：建筑物层高难度超过米（含米）均应计算建筑面积。

6.计算全部建筑面积有哪些？按国家规定（共15条）答：1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算；2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等到其高度在米以上部位计算建筑面积；3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分层高在米以上的按其水平投影面积计算；4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提供井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积；5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在米以上的部位，按外围水平投影面积计算；6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，近各层水平投影面积计算建筑面积；无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积；8、与房屋相连的有柱走廊，两面三刀房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算；9、建筑间永久性的封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积；10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）舛围攻水平投影面积计算；11、有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围攻水平投影面积计算；12、有玻璃墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍取用150毫米的数据；13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算；14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在米以上部位的外围水平面积计算；15、有伸缩缝的房屋若其与室内想能的，伸缩缝计算建筑面积。

房屋经纪人业务入门培训四房屋经纪人业务入门培训（4）一、开发的定义：通过业务人员与业主（权利人）交涉，而使其资源将合法拥有之产权或使用权的物业，委托中级公司代理出租或出售的行为。

二、开发物业的分类：（一）住宅（二）办公楼（三）商业用房三、开发的重要性：（一）开发是服务客户、认识客户的开始；（二）开发是业绩之母；（三）开发是造饼的工作；（四）开发可以培养其实，建立自信；（五）开发可以带动销售，累计客户；（六）开发可以拓展人脉，拥有较大的客户回馈量；（七）开发是主动出击，开发做的好，业绩自然稳定；（八）开发可以落实公司服务客户的理念，满足客户需求。

四、开发的要领：（一）心理方面1、业务工作者是绝对的乐观派；2、强烈的企图心（没有能不能，只有要不要），业绩做不好关键在开发问题；3、排除恐惧感（新人），保持愉快心情（认识朋友）；4、控制心理情绪，把客户可能的排拒，当作是成长的必经历程。

（二）态度及行为方面1、微笑打先锋；2、倾听是妙招；3、赞美价值连城；4、成功自我推销（个人、公司、产品）。

五、了解物主心理：（一）安全（款项收付，纠纷避免，诈骗集团――）；（二）钱（最高的售（租）价，最少的服务费，成交速度）；（三）行情（太低吃亏，太高怕错失诚意客户）；（四）可以信任的人（公司）；（五）开心――取得新人的第一步；（六）信心与能力（展现气势――卖（租）房子就是我最行）；（七）委托后的做法（有无客户量，广告量）。

六、如何寻找案例：（一）报纸，售屋纸条；（二）商圈耕耘（建立资讯网：管理员，邮差，了解住屋状况）；（三）地毯式扫街（按门铃，÷碰到的每个人都是客户，动嘴问）；（四）同行案源追踪；（五）来店（电）客户；（六）DM；（七）逾期案源；（八）老客户回馈，介绍（做好服务，适时要求）。

七、接案要领：（一）个人（自我介绍，仪表，谈吐，精神，让客户了解你）；（二）公司（强调理念与服务口碑）；（三）了解客户的售（租）屋动机（强化我公司客户资源、行情分析）；（四）七分闲聊，三分正题；（五）价钱，委托期，销售条件宁可多花时间（利于屋主的立场）。

建筑基础常识第一章民用建筑构造第一节民用建筑的分类一、按使用功能分类1、居住建筑：供人们生活起居所用建筑物,主要有住宅，公寓，宿舍等。

2、公共建筑：供人们进行政治、经济、文化交流和生活服务等公共事业活动所需的建筑物。

例如：学校、图书馆、商店、办公楼、车站、体育场所等.二、按建筑的层数分类1、低层建筑：1—3层2、多层建筑：4-7层3、高层建筑:8层以上，公共建筑总高24m以上（非单层)。

4、超高层建筑：建筑总高应超过100m。

但对住宅建筑，则按如下公类：●低层住宅为1-3层；●多层住宅为4-6层；●中高层住宅为7-9层；●高层住宅为10层以上.三、按建筑物主要承重构件所使用材料分类1、砖木结构建筑:建筑物的墙、柱等用砖砌筑，楼板、屋架等采用木料制作。

2、混合结构建筑：建筑物的墙、柱等用砖砌筑，楼板、楼梯和屋顶采用钢筋混凝土制作。

3、钢筋混凝土结构建筑：建筑物的梁、柱、楼板、屋面板均以钢筋混凝土制作，填充墙用砖和其他材料制作.4、钢结构建筑：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙用砖或其他材料制成，楼板用钢筋混凝土制作。

四、按结构平面布置情况分类1、框架结构:适用于20层以下多、高层建筑。

2、全剪力墙结构：高强度结构体系,常用于高层、超高层建筑。

3、框架—剪力墙结构：适用于高层建筑。

4、框-筒结构：适用于高层或超高层建筑。

5、筒体结构：适用于超高层建筑.6、框支结构：适用于钢结构的超高层建筑。

7、无梁楼盖结构：适用于大空间、大柱网的多层楼层.第二节民用建筑的构造组成将这些荷载传给地基。

基础下面承受荷载的那部分土层就是地基.（二）地基、基础设计应满足的基本条件1、强度、稳定性和均匀沉降有些建筑物在施工进程或完工后出现倾斜、墙身或楼层开裂现象，大都是由于地基土质分布不均,基础构造处理不当,或房屋结构方案刚度不足而引起;因此，基础本身应具有足够的强度来传递整个建筑物的荷载,而地基则应具有良好的稳定性,以保证建筑物的均匀沉降。