广州市城市更新“中改造”项目施操作指引

广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。

第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造”和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。

第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。

第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。

第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。

第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。

跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。

(一)基本原则。

老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。

区政府组织村集体组织对改造范围现状摸查
区政府根据摸查和改造需要初步定改造规划范围和改造范围
内用包括 1.社会现状：人口规模（本村、非本村居民数及 人数）、村民及集体收入状况、社保状况、城中村改制状况 2.用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地 等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政 设施用地） 3.权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法 权属、违法建筑） 4.建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5.留用地指标落实情况； 6.文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等 7.现状历史资料：图片、影像等
3申领建设用地批准书 用地单位凭《建设用地 规划许可证》向市国土 局申领建设用地批准书
4发布拆迁公告 将改造监控金存入区政府制定账户后 ，由区政府发布《关于***村“城中 村”改造项目拆迁工作的通告》，核 发《房屋拆迁许可证》，村委拆迁 7申领《建设工程施工许可证》 用地单位向建设部门申请《建设工程 施工许可证》
（2）编制公开出让方案 （3）公开出让方案审批 市三旧办据村委的 申请报告和规划条件 组织编制公开出让 方案和出让合同 市三旧办将方案和 公告提高
（4）组织公开出让 市三旧办公开出让 公告及合同样本委 托土地交易机构组 织实施公开出让
（5）签订出让合同 签订《成交确认书》、 或《中标通知书》、用 地单位与市国土局签订 《国有建设用地使用权 出让合同》
（6）发布拆迁通告和拆迁许可证 将改造监控金存入区政府指定账号， 区政府发布《关于***村“城中村” 改造项目拆迁工作的通告》，核发 《房屋拆迁许可证》，村委组织拆迁
村委向规划部门申领规 划条件规划部门据市 “三旧”办批复文件出 具规划条件，可通过公 开出让或自主改造协议 两模式融资

广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知文章属性•【制定机关】广州市住房和城乡建设局,广州市规划和自然资源局•【公布日期】2024.06.28•【字号】穗建规字〔2024〕15号•【施行日期】2024.07.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知穗建规字〔2024〕15号各有关单位：《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局、市规划和自然资源局反映。

广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局2024年6月28日广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）目录第一章总则第二章政策支持第三章改造程序第四章监督管理第五章附则第一章总则第一条为深入贯彻“人民城市人民建、人民城市为人民”的要求，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市，根据《支持城市更新的规划与土地政策指引》（自然资办发〔2023〕47号）等文件规定，推进城市更新落地实施，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，改善人居环境，完善配套功能，切实解决民生问题，现就开展城镇危旧房改造工作，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于广州市行政区域范围内国有土地上危旧房的改造。

危旧房是指砖木结构房屋或经房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为Ｂ级、Ｃ级和Ｄ级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的单幢危旧房屋或危旧房屋所在的老旧小区。

其中，鉴定为Ｂ级或一般损坏房实行“愿改则改”，砖木结构、鉴定为Ｃ、Ｄ级或严重损坏房、危险房实行“应改尽改”，消除房屋安全隐患，提升人居环境与品质。

涉及不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、革命遗存、工业遗产等法律、法规规定的保护对象及预先保护对象或位于历史文化名镇、历史文化名村、历文化街区、历史风貌区、传统村落、历史名园、特色风貌林荫路、军事保护区以及宗教活动场所内的危旧房改造还应按相关法律、法规、规章和保护规划执行。

广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引的通知文章属性•【制定机关】广州市住房和城乡建设局•【公布日期】2022.11.02•【字号】穗建规字〔2022〕12号•【施行日期】2022.11.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引的通知穗建规字〔2022〕12号各有关单位：现将《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

广州市住房和城乡建设局2022年11月2日广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引为保障农村集体经济组织及其成员的合法权益，顺利推进旧村改造，依据《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）、《广东省自然资源厅关于印发〈广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）〉的通知》（粤自然资函〔2021〕935号）、《广州市人民政府关于加强农村集体经济组织管理的指导意见》（穗府〔2019〕11号），制定本指引。

我市旧村改造项目中涉及以下表决的事项，若村集体经济组织依法制定的章程较以下条款有更高要求的，按组织章程进行表决；若组织章程的表决要求低于以下条款或者不明确的，可按以下条款执行：一、旧村改造意愿（主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等内容）由村集体经济组织召开成员大会进行表决。

二、项目实施方案。

村集体经济组织可以按照以下二种方式之一进行表决：（一）在项目实施方案提交有审定权的城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员大会对旧村项目实施方案进行表决。

如城市更新工作领导小组对表决通过的旧村项目实施方案复建安置或者融资布局和面积等提出重大修改意见的，村集体经济组织应重新组织召开成员大会进行表决。

（二）在项目实施方案提交有审定权的城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员代表会议表决通过。

广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。

一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下：1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。

同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。

通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下：1、从无到有改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。

直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。

而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。

可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。

2、监管趋严众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。

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五、城市更新新旧政策对比
（三）旧村庄更新细化和差别化用地处理和土地供应
56号文 20号文
留用地： 边角地、夹心地、插花地不抵扣留用地指标；没有 留用地欠账，可预支指标；微改造可纳入留用地； 完善集体建设用地手续的工业、商业用地抵扣留用 地指标 融资用地： 融资地块可公开出让给市场主体或协议出让给村集 体经济组织；融资楼面地价参照半年内公开出让成 交价确定；融资地块合作改造和自主改造，协议出 让按市场评估价20%计收出让金 用地整备： 多个权属人进行土地归宗后由同一权利主体改造； 权属人可以申请土地使用权收购和房屋收购归宗； 原为建设用地的，集体用地之间、集体用地与国有 用地之间、国有用地之间可进行土地置换 完善手续： 完善征收手续保留工业用途，可自行改造完善手续； 集体用地转为国有，转移或补办出让时，按土地市 场评估价20%或房屋市场评估价5%计收出让金；纳 入微改造的，按市场评估价30%计收出让金
集体物业：按合法性核定复建量。 • 合法建筑面积1∶1核定复建量。 同56号文 • 违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑 面积2∶1比例核定；之后建设的不予核定。
收益分成：按规划节余和竞争节余分别分配。 • 项目实施方案建筑面积（用地）与规划的建筑面积 （用地）相较有节余的，市政府、区政府、村集体 按4∶3∶3分配。 • 选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积（或节余 的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部 分后）由区政府和村集体5∶5分配，用于改造项目 的统筹安排。
20号文
城市更新“1+3”政策
住宅复建总量：按“栋”或“户”核定。 • 以“栋”核定的，按每栋村民住宅280平方米乘以改 造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅 建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比 例上浮后核定； • 以“户”核定的，住宅复建总量按每户280平方米乘 以改造范围内的总户数核定。

广州南沙区作为广州市的一个重要组成部分，近年来城市更新政策不断推进，城市面貌焕然一新。

本文将从南沙区城市更新政策的背景、流程以及成效三个方面进行详细的介绍，以便读者对南沙区城市更新政策有一个全面的认识。

一、背景1.南沙区的定位南沙区位于珠江口东北部，是广州市的一个新兴城市区。

自2005年建区以来，南沙区经济发展迅速，城市化进程加快，但也面临诸多发展瓶颈。

为了适应城市快速发展的需求，南沙区开始着手推进城市更新政策，以优化城市空间布局、提升城市功能和形象。

2.城市更新政策的必要性和重要性随着城市的发展和人口的增加，南沙区的一些老旧建筑和基础设施已经不能满足现代城市的发展需求。

推进城市更新政策是保证南沙区持续发展的必然选择。

城市更新政策的顺利实施对于提高南沙区的城市形象、改善居民生活、吸引更多的投资和人才等方面都具有重要意义。

二、流程1.规划阶段城市更新政策的第一步是进行规划，确定更新范围、更新方式和更新内容。

南沙区政府会委托专业的规划设计团队对区域进行深入调研和分析，提出更新规划方案，经公示和听证后确定最终方案。

2.征地拆迁确定了更新规划方案后，南沙区政府将启动征地拆迁程序。

这一阶段涉及到土地使用权的调整、征收政策的制定、拆迁补偿标准的确定等内容。

南沙区政府会与被征地拆迁的居民进行协商，在合法、合理的前提下进行征地拆迁工作。

3.建设施工经过征地拆迁后，南沙区将启动建设施工阶段。

这一阶段包括基础设施建设、新建房屋建设、公共设施建设等。

南沙区政府会招标选取合格的建设施工单位进行施工，确保更新工程的顺利进行。

4.验收和交付更新工程完成后，南沙区政府会对更新工程进行验收，确保符合规划要求和质量标准。

随后，相关房屋和设施将交付使用，让居民尽快享受到更新带来的便利和改善。

三、成效1.城市形象提升南沙区的城市更新政策的实施，极大地改善了南沙区的城市形象。

一些老旧的建筑和设施得到了更新，整个城市焕然一新，更加现代化和宜居。

广州市城市更新单元详细规划报批指引（2022年修订稿）一、概述(一）工作目标。

为进一步加强国土空间规划管理工作，规范城市更新单元详细规划报批流程，明确各阶段工作要求，落实《中华人民共和国城乡规划法》《广东省关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》《广州市城乡规划程序规定》《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》等法律法规政策文件的要求。

（二）城市更新单元。

本指引中所指“城市更新单元”是国土空间详细规划单元的一种类型，以低效存量用地再开发利用（城市更新改造项目）为主。

（三）城市更新单元划定。

以城市更新项目范围为基础，可包括多个更新项目，以成片连片统筹规划为基本原则，综合考虑道路、河流等要素及产权边界、行政管理界线等因素，保证基础设施和公共服务设施相对完整，落实国土空间详细规划单元划分要求，划定城市更新单元。

城市更新单元内可结合具体更新项目划分子单元（街区单元）。

（四）城市更新单元详细规划。

市规划和自然资源行政主管部门统筹组织，市规划和自然资源局各区分局（广州空港经济区国土规划和建设局）具体负责，可结合城市更新需要组织编制或者修改城市更新单元范围内的国土空间详细规划，即城市更新单元详细规划。

区政府（广州空港经济区管委会）按照《广州市城市更新办法》是城市更新第一责任主体，负责统筹推进本辖区内的城市更新工作。

二、基本原则（一）坚持规划统筹引领和刚性管控原则。

强化规划在城市建设中统筹引领和刚性管控的重要作用，落实国土空间总体规划的管控要求，结合城市更新专项规划，科学编制城市更新单元详细规划，合理确定规划指标，有序推动城市更新项目实施。

（二）坚持依法依规原则。

严格遵守详细规划编制、修改、审查、审批的法律法规及法定程序，开展城市更新单元详细规划相关工作，坚持市规划委员会专家领衔、集体审议、投票表决、全程公开的客观独立审议制度。

（三）坚持高效审批原则。

落实“放管服”行政审批制度改革要求，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》建立“单元详细规划+地块详细规划”分层编制和分级审批管控体系，既坚持全市规划“一盘棋”，又提高审批效率。

广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引的通知文章属性•【制定机关】广州市住房和城乡建设局•【公布日期】2021.09.19•【字号】穗建规字〔2021〕10号•【施行日期】2021.09.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城乡建设综合规定正文广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引的通知穗建规字〔2021〕10号各有关单位：《广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

广州市住房和城乡建设局2021年9月19日广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引为落实市委、市政府关于城市更新的工作部署，进一步推进旧厂房“工改工”类微改造工作，充分盘活低效用地，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等文件，结合广州实际，制定本指引。

一、总体目标通过旧厂房微改造，推动土地节约集约利用，淘汰落后产能，完善公共服务设施，鼓励发展现代产业及总部经济，促进高质量发展。

二、改造内容在保留原建筑物主体的基础上，采取改建扩建加建、局部拆建、完善公建配套设施等方式实施微改造。

三、适用范围改造地块需同时符合以下条件：（一）改造地块应已纳入“三旧”改造标图建库范围。

涉及完善历史用地手续的，应符合省、市相关政策要求。

（二）在符合土地政策和国土空间详细规划的情况下，原则上实施改造的建筑面积占比（实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例）不低于5%，不超过15%，且改造工程概算不少于100万元（不含土地出让金）。

（三）改造地块现状为工业用地，在国土空间详细规划中的用地性质为工业用地（M0除外），选址符合我市产业用地布局，改造方向符合我市产业规划，旧厂房微改造后的产出效率、产值能耗、税收等达到预定指标。

广州市城市更新村企合作操作指引The document was finally revised on 2021广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。

一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下：1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。

同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。

通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下：1、从无到有改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。

直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。

而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。

可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。

广州市城市更新项目实施方案报批程序规定（征求意见稿）为规范有序推进我市城市更新工作，根据广州市城市更新“1+3”政策文件相关规定，结合本市实际，制定本报批程序规定。

第一章一般规定第一条适用范围本程序规定适用于本市行政区域内城市更新项目实施方案报批事项。

其他法律法规政策另有规定的，按其规定执行。

第二条城市更新项目实施方案报批程序（一）以全面改造方式进行城市更新的项目，实施方案报批程序按照本规定第二章（旧村庄更新项目实施方案报批程序规定）、第三章（旧厂房更新项目实施方案报批程序规定）、第四章（旧城镇更新项目实施方案报批程序规定）执行。

（二）城市更新微改造项目纳入全市城市更新项目年度实施计划、符合控制性详细规划、不涉及融资地块出让的条件下，由区政府负责审核，同时报市城市更新局备案。

其他城市更新微改造项目参照全面改造更新项目相关规定报送市城市更新局审核。

（三）对于纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房，应当纳入整村改造范围编制整体实施方案，按照本规定第二章（旧村庄更新项目实施方案报批程序规定）执行。

对于未纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房申请先行改造的，应编制集体旧厂房全面改造实施方案及全村范围规划建设统筹方案，按照本规定第二章（旧村庄更新项目实施方案报批程序规定）执行。

对于有合法用地手续以及已完善历史用地手续的集体旧厂房工业园区升级改造项目，经市城市更新领导机构审定可不纳入旧村全面改造的，按照本规定第三章（旧厂房更新项目实施方案报批程序规定）执行。

第三条其他规定（一）城市更新项目涉及完善历史用地手续的，必须按相关规定提供完善历史用地手续材料，并按照本规定编制项目实施方案和依程序进行报批。

纳入城市更新片区，统一进行更新的完善历史用地手续地块，应将完善历史用地手续地块项目实施方案统筹纳入城市更新片区策划方案。

未纳入城市更新片区，拟单独改造的完善历史用地手续地块，需按照本规定第三章旧厂房更新项目实施方案报批程序规定进行报批。

广州城更新项目报批程序指引试行-广州城更新局【说明】1.本参考模版主要按照旧村庄项目实施方案的编制需要制订，旧厂房、旧城镇项目实施方案可参考本模版大纲，按项目实际情况对内容进行适当增减。

2.提交项目实施方案时应附上更新项目范围、地块处置方案、更新项目总平面图的矢量文件（西安坐标系）。

17附件2（1）：技术图纸附图附件2（1）：技术图纸附图1.区位图（组图）1.区位图（组图）依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，分别标明项目的地理位置、与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。

2.项目范围图2.项目范围图在最新的1:500地形图上，标示项目的边界范围，并在备注栏中标明项目的用地面积（单位：平方米，精确到小数点后一位）。

3.土地核查成果图3.土地核查成果图依据城市更新数据库中的基础数据，标示项目范围内所有地块的编号、地块边界、土地权属情况、现状建筑量等。

4.土地利用现状图4.土地利用现状图在最新的1:500地形图上，标示项目范围内的现状各类用地功能所对应的用地性质和代码、道路、公服和市政配套设施等。

5.建筑层数现状图5.建筑层数现状图在最新的1:500地形图上，标示项目范围内各建筑的层数，并用不同颜色标示。

6.建筑质量现状图6.建筑质量现状图在最新的1:500地形图上，标示项目范围内各建筑的质量，并用不同颜色标示。

如涉及危房改造的，应包括危房分布示意图，和相关房屋安全鉴定报告。

7.土地利用总体规划图7.土地利用总体规划图在最新的1:500地形图上，标示项目范围内全部地块的地块边界及规划期18末用地分类编码。

8.城市总体规划土地利用规划图8.城市总体规划土地利用规划图在最新的1:500地形图上，标示项目范围内全部地块的地块边界及用地性质代码。

9.控制性详细规划土地利用规划图9.控制性详细规划土地利用规划图在最新的1:500地形图上，标示项目范围内全部地块的地块边界、地块编号、用地性质代码、容积率、建筑密度、绿地率、设施图例以及用地填色，并附“地块控制指标一览表”。

广州市天河区城中村整体改造工作指引天河区城中村整体改造工作指引一、总则根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）的有关精神，进一步规范程序，提高工作效率，保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行，制定天河区城中村改造工作程序指引。

二、准备阶段（一）思想发动和现状摸查1、村公司董事会表决（街道办事处列席会议），讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议。

2、党员，股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议，开展下一步工作。

3、思想发动：由转制社区做好转制居民思想工作，解释和宣传城中村改造政策。

4、现状摸查：在开展宣传工作的同时，由转制社区组织开展现状摸查工作，了解村民的改造意愿，提供现状的初步情况。

5、村民大会统一意见，在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见，如80%以上村民同意启动城中村改造工作，开展下一步工作。

（二）改造范围确认村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿，分析提出初步改造范围，在现场踏勘的基础上，由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道，依据“三旧”改造政策要求，规划和国土的有关规定核定改造范围线，规划范围确定要求（详见附件一）。

（三）现状测量调查由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量，调差，现状测量、调查的具体内容（详见附件二）。

（四）现状建构筑物数量确认由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑（注册建设年份）等情况进行分类造册，报区规划分局、区国土房管分局审核，有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认，历史建筑由街道处理确认，区城改办汇总这三部分的现状建筑量。

（五）选定开发模式村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式（自主开发、融资地块公开出让）。

三、改造方案编制、审查、审批阶段（六）提出拆迁安置原则性方案村集体经济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况，依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）中“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法，提出拆迁安置原则性方案。

广州市天河区城中村整体改造工作指引关键信息项：1、改造目标2、改造原则3、改造范围4、改造主体5、改造流程6、资金安排7、监管机制8、保障措施11 改造目标广州市天河区城中村整体改造旨在提升城中村的人居环境质量，完善基础设施和公共服务设施，优化土地利用结构，促进产业升级和经济发展，推动城乡一体化进程，实现城中村的可持续发展。

111 改善居住条件通过改造，提供安全、舒适、现代化的居住空间，满足居民对住房品质的需求。

112 完善基础设施建设健全的道路、供水、供电、供气、排水、通信等基础设施，提高居民生活便利性。

113 优化公共服务配备优质的教育、医疗、文化、体育等公共服务设施，提升居民的生活品质和幸福感。

114 推动产业升级引导发展符合区域发展规划的产业，促进经济增长和就业机会增加。

115 保护历史文化注重对城中村内具有历史文化价值的建筑和元素的保护与传承。

12 改造原则121 政府主导政府发挥统筹协调、政策引导和监督管理作用，确保改造工作有序推进。

122 规划引领依据城市总体规划和相关专项规划，制定科学合理的改造规划。

123 市场运作充分发挥市场机制作用，吸引社会资本参与改造。

124 尊重民意广泛征求村民意见，保障村民的合法权益，提高村民的参与度和满意度。

125 依法依规严格遵守国家和地方的法律法规，规范改造工作的各个环节。

13 改造范围明确纳入天河区城中村整体改造的具体区域范围，包括但不限于地理位置、面积等。

131 划定依据根据城市发展规划、土地利用现状、村庄发展状况等因素综合确定改造范围。

132 范围调整在特定情况下，经相关程序审批，可对改造范围进行合理调整。

14 改造主体141 确定方式通过公开招标、招商等方式确定具备相应资质和实力的改造主体。

142 主体资格改造主体应具备良好的信誉、资金实力、开发经验和项目管理能力。

143 责任义务改造主体承担改造项目的策划、融资、建设、运营等全过程责任，并履行相关义务。

天河区城中村整体改造工作指引一、总则根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）的有关精神，进一步规范程序，提高工作效率，保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行，制定天河区城中村改造工作程序指引。

二、准备阶段（一）思想发动和现状摸查1、村公司董事会表决（街道办事处列席会议），讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议。

2、党员，股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议，开展下一步工作。

3、思想发动：由转制社区做好转制居民思想工作，解释和宣传城中村改造政策。

4、现状摸查：在开展宣传工作的同时，由转制社区组织开展现状摸查工作，了解村民的改造意愿，提供现状的初步情况。

5、村民大会统一意见，在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见，如80%以上村民同意启动城中村改造工作，开展下一步工作。

（二）改造范围确认村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿，分析提出初步改造范围，在现场踏勘的基础上，由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道，依据“三旧”改造政策要求，规划和国土的有关规定核定改造范围线，规划范围确定要求（详见附件一）。

（三）现状测量调查由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量，调差，现状测量、调查的具体内容（详见附件二）。

（四）现状建构筑物数量确认由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑（注册建设年份）等情况进行分类造册，报区规划分局、区国土房管分局审核，有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认，历史建筑由街道处理确认，区城改办汇总这三部分的现状建筑量。

（五）选定开发模式村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式（自主开发、融资地块公开出让）。

三、改造方案编制、审查、审批阶段（六）提出拆迁安置原则性方案村集体经济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况，依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）中“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法，提出拆迁安置原则性方案。

广州市城市更新项目报批程序指引（试行）广州市城市更新局2016年6月目录旧村庄更新项目报批程序流程图 (1)旧厂房更新项目报批程序流程图 (2)旧城镇更新项目报批程序流程图 (3)附注 (4)附件1广州市城市更新项目策划方案（参考模板） (6)附件2广州市城市更新项目实施方案（参考模板） (12)附件2（1）技术图纸附图 (17)附件2（2）更新改造项目综合数据一览表 (19)附件2（3）微改造项目更新成本一览表 (20)附件2（4）拆迁补偿安置方案（参考模版） (21)附件2（5）需要提交的其他材料 (22)附件3-1. 广州市旧村庄更新改造意向表（示范文本） (23)附件3-2. 城市更新项目实施方案审核申报材料标准（旧村类） (24)附件3-3. 城市更新项目实施方案审核申报表（旧村类） (25)附件3-4. 城市更新项目实施方案审核申报材料受理回执（旧村类） (27)附件4-1. 城市更新项目实施方案审核申报材料标准（旧厂类） (29)附件4-2. 城市更新项目实施方案审核申报表（旧厂类） (30)附件4-3. 城市更新项目实施方案审核申报材料受理回执（旧厂类） (32)附件5-1. 广州市旧城镇更新改造意向表（示范文本） (34)附件5-2. 城市更新项目实施方案审核申报材料标准（旧城类） (35)附件5-3. 城市更新项目实施方案审核申报表（旧城类） (36)附件5-4. 城市更新项目实施方案审核申报材料受理回执（旧城类） (38)附件6. 广州市城市更新项目案件审核结果通知书 (40)项目申报阶段申请纳入标图建库确定改造范围村集体经济组织拟定改造意向书征求村民改造意愿，召开农村集体经济组织成员代表会议，超过（含）2/3以上的成员代表参加，并取得到会代表2/3以上通过，可向区政府/区城市更新机构申请改造申请纳入城市更新年度计划涉及重大项目应组织专家论证对权属单一、征求意见获得村集体经济组织成员80％以上同意改造的村，可确定为合作改造或自主改造模式，并由区政府在征求意见的基础上确定复建安置总量核算方式，核算方式确定后不得变更城市更新机构组织开展政策宣讲和业务培训附件1附件3-1项目方案编制阶段控规稳定涉及控规调整区政府统筹组织编制片区策划方案（包括基础数据摸查）区政府统筹组织村集体经济组织编制项目实施方案（包括基础数据核查）市城市更新局牵头会同市城市更新领导机构成员单位进行研究，重大复杂项目应报市城市更新领导机构研究协调后，将论证意见反馈区政府/区城市更新机构区政府/区城市更新机构统筹指导村集体经济组织征求各方意见，形成草案及其说明报市城市更新局初审项目方案审核阶段征求市城市更新领导小组成员单位意见，如涉及重大项目或存在较大争议的项目可组织专家会议咨询市城市更新局业务会议、办公会议审议通过形成上会稿区政府征求权属业主、市、区相关部门意见修改后报送城市更新局审核市城市更新局受理申报材料提交市城市更新领导机构审议通过涉及完善历史用地手续的按报批要求上报省政府审批省政府批复同意完善历史用地手续表决稿经村民（含村改居后的居民和世居祖屋权属人）总人数的80%以上同意后形成送审稿上报市城市更新局区政府/区城市更新机构按照论证意见修改完善形成村民表决稿市城市更新局组织市有关职能部门进行片区策划方案联合审查市城市更新领导机构审定片区策划方案区政府/区城市更新机构编制控调方案，提交市规划委员会审议并经市政府批准附件2项目方案批复阶段市城市更新局按市城市更新领导机构审议意见组织修改完善形成最终稿市城市更新局向区政府发出项目实施方案批复区政府组织对项目实施方案进行社会风险评估并通过区政府向村集体经济组织发布项目实施方案公告，公告发布之日为批复生效时间（对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作）项目方案批后实施阶段区政府/区城市更新机构指导村集体经济组织按批复的实施方案引进合作企业区政府服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请，实行并联审批项目建设完成验收涉及完善历史用地手续地块登记确权附件3-2、3-3、3-4附件61项目申报阶段权属人（涉及多个权属人的应当进行土地归宗后由同一个权利主体）向区政府/区城市更新机构申请改造申请纳入城市更新年度计划旧厂房土地权属人统市城市更新旧厂房土地权属人编征求属地区政府，涉及重大项目应组织专家论证申请纳入标图建库确定权属改造范围城市更新机构组织开展政策宣讲和业务培训附件1项目方案编制阶段控规稳定权属人组织编制项目实施方案征求属地区政府、相关单位的意见形成送审稿上报市城市更新局审核项目方案审核阶段市城市更新局征求市城市更新领导机构成员单位及相关部门意见，重大项目或存在较大争议的项目可组织专家会议咨询市城市更新局业务会议、办公会议审议，结果告知权属人市城市更新局受理申报材料符合上报条件涉及完善历史用地手省政府批复涉及控规调整筹组织编制片区策划方案（包括基础数据摸查）市城市更新局组织市有关职能部门进行片区策划方案联合审查领导机构审定片区策划方案制控调方案，提交市规划委员会审议并经市政府批准市、区相关部门意见修改后报送城市更新局审核不符合上报条件退回权属人附件6附件2附件4-1、4-2、4-3提交市城市更新领导机构审议并通过项目方案批复阶段市城市更新局按市城市更新领导机构审议意见组织修改完成项目实施方案市城市更新局向权属人发出项目实施方案批复续的按报批要求上报省政府审批同意完善历史用地手续项目方案批后实施阶段区政府服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请，实行并联审批项目建设完成验收完善历史用地手续地块登记确权附件62项目申报阶段区政府/区城市更新机构组织征询改造区域内居民改造意愿，同意改造户数比例达到90%以上可启动改造申请纳入城市更新年度计划申请纳入标图建库区政府征求权属业确定改造范围涉及重大项目应组织专家论证城市更新机构组织开展政策宣讲和业务培训附件5-1附件1项目方案编制阶段涉及控规调整区政府/区城市更新机构组织编制项目实施方案（包括基础数据核定）表决稿经同意改造户数比例达到90%以上，由区政府/区城市更新机构形成送审稿上报市城市更新局项目方案征求市城市更新领导机构成员单位及相关部门市城市更区政府/区城市更新局征求各方意见,形成草案及其说明报市城市更新局初审区政府/区城市更新机构根据市城市更新局反馈论证意见修改完善形成居民表决稿区政府统筹组织编制片区策划方案（包括基础数据摸查）主、市、区相关部门意见修改后报送城市更新局审核市城市更新局组织市有关职能部门进行片区策划方案联合审查市城市更新领导机构审定片区策划方案区政府/区城市更新机构编制控调方案，提交市规划委员会审议并经市政府批准市城市更新局牵头会同市城市更新领导机构成员单位进行研究，重大复杂项目应报市城市更新领导机构研究协调后，将论证意见反馈区政府/区城市更新机构控规稳定市城市更新局业务会议、办公会不符合上报条件退回区政府/区城市更新机构附件2附件5-2、5-3、5-4附件6审核阶段意见，重大项目或存在较大争议的项目可组织专家会议咨询新局受理申报材料项目方案批复阶段市城市更新局按市城市更新领导机构审议意见组织修改完成形成最终稿市城市更新局向区政府发出项目实施方案批复区政府组织对项目实施方案进行社会风险评估并通过区政府以公告形式发布项目实施方案，公告发布之日为批复生效时间项目方案批后实施阶段区政府组织实施，在规定时间内，签订生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上的，方可具体实施拆迁区政府服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请，实行并联审批项目建设完成验收涉及完善历史用地手续地块登记确权议审议，结果告知权属人符合上报条件提交市城市更新领导机构审议并通过涉及完善历史用地手续的按报批要求上报省政府审批省政府批复同意完善历史用地手续附件63附注1.申请纳入标图建库：申请单位向区城市更新机构咨询。

广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。

一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下：1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。

同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。

通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下：1、从无到有改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。

直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。

而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。

可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。

2、监管趋严众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。