广州市城市更新“中改造”项目施操作指引

广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。

第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造”和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。

第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。

第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。

第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。

第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。

跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。

(一)基本原则。

老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。

广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知文章属性•【制定机关】广州市住房和城乡建设局,广州市规划和自然资源局•【公布日期】2024.06.28•【字号】穗建规字〔2024〕15号•【施行日期】2024.07.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知穗建规字〔2024〕15号各有关单位：《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局、市规划和自然资源局反映。

广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局2024年6月28日广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）目录第一章总则第二章政策支持第三章改造程序第四章监督管理第五章附则第一章总则第一条为深入贯彻“人民城市人民建、人民城市为人民”的要求，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市，根据《支持城市更新的规划与土地政策指引》（自然资办发〔2023〕47号）等文件规定，推进城市更新落地实施，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，改善人居环境，完善配套功能，切实解决民生问题，现就开展城镇危旧房改造工作，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于广州市行政区域范围内国有土地上危旧房的改造。

危旧房是指砖木结构房屋或经房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为Ｂ级、Ｃ级和Ｄ级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的单幢危旧房屋或危旧房屋所在的老旧小区。

其中，鉴定为Ｂ级或一般损坏房实行“愿改则改”，砖木结构、鉴定为Ｃ、Ｄ级或严重损坏房、危险房实行“应改尽改”，消除房屋安全隐患，提升人居环境与品质。

涉及不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、革命遗存、工业遗产等法律、法规规定的保护对象及预先保护对象或位于历史文化名镇、历史文化名村、历文化街区、历史风貌区、传统村落、历史名园、特色风貌林荫路、军事保护区以及宗教活动场所内的危旧房改造还应按相关法律、法规、规章和保护规划执行。

广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引的通知文章属性•【制定机关】广州市住房和城乡建设局•【公布日期】2022.11.02•【字号】穗建规字〔2022〕12号•【施行日期】2022.11.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引的通知穗建规字〔2022〕12号各有关单位：现将《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

广州市住房和城乡建设局2022年11月2日广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引为保障农村集体经济组织及其成员的合法权益，顺利推进旧村改造，依据《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）、《广东省自然资源厅关于印发〈广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）〉的通知》（粤自然资函〔2021〕935号）、《广州市人民政府关于加强农村集体经济组织管理的指导意见》（穗府〔2019〕11号），制定本指引。

我市旧村改造项目中涉及以下表决的事项，若村集体经济组织依法制定的章程较以下条款有更高要求的，按组织章程进行表决；若组织章程的表决要求低于以下条款或者不明确的，可按以下条款执行：一、旧村改造意愿（主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等内容）由村集体经济组织召开成员大会进行表决。

二、项目实施方案。

村集体经济组织可以按照以下二种方式之一进行表决：（一）在项目实施方案提交有审定权的城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员大会对旧村项目实施方案进行表决。

如城市更新工作领导小组对表决通过的旧村项目实施方案复建安置或者融资布局和面积等提出重大修改意见的，村集体经济组织应重新组织召开成员大会进行表决。

（二）在项目实施方案提交有审定权的城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员代表会议表决通过。

广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。

一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下：1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。

同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。

通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下：1、从无到有改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。

直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。

而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。

可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。

2、监管趋严众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。

广州南沙区作为广州市的一个重要组成部分，近年来城市更新政策不断推进，城市面貌焕然一新。

本文将从南沙区城市更新政策的背景、流程以及成效三个方面进行详细的介绍，以便读者对南沙区城市更新政策有一个全面的认识。

一、背景1.南沙区的定位南沙区位于珠江口东北部，是广州市的一个新兴城市区。

自2005年建区以来，南沙区经济发展迅速，城市化进程加快，但也面临诸多发展瓶颈。

为了适应城市快速发展的需求，南沙区开始着手推进城市更新政策，以优化城市空间布局、提升城市功能和形象。

2.城市更新政策的必要性和重要性随着城市的发展和人口的增加，南沙区的一些老旧建筑和基础设施已经不能满足现代城市的发展需求。

推进城市更新政策是保证南沙区持续发展的必然选择。

城市更新政策的顺利实施对于提高南沙区的城市形象、改善居民生活、吸引更多的投资和人才等方面都具有重要意义。

二、流程1.规划阶段城市更新政策的第一步是进行规划，确定更新范围、更新方式和更新内容。

南沙区政府会委托专业的规划设计团队对区域进行深入调研和分析，提出更新规划方案，经公示和听证后确定最终方案。

2.征地拆迁确定了更新规划方案后，南沙区政府将启动征地拆迁程序。

这一阶段涉及到土地使用权的调整、征收政策的制定、拆迁补偿标准的确定等内容。

南沙区政府会与被征地拆迁的居民进行协商，在合法、合理的前提下进行征地拆迁工作。

3.建设施工经过征地拆迁后，南沙区将启动建设施工阶段。

这一阶段包括基础设施建设、新建房屋建设、公共设施建设等。

南沙区政府会招标选取合格的建设施工单位进行施工，确保更新工程的顺利进行。

4.验收和交付更新工程完成后，南沙区政府会对更新工程进行验收，确保符合规划要求和质量标准。

随后，相关房屋和设施将交付使用，让居民尽快享受到更新带来的便利和改善。

三、成效1.城市形象提升南沙区的城市更新政策的实施，极大地改善了南沙区的城市形象。

一些老旧的建筑和设施得到了更新，整个城市焕然一新，更加现代化和宜居。

广州市城市更新单元详细规划报批指引（2022年修订稿）一、概述(一）工作目标。

为进一步加强国土空间规划管理工作，规范城市更新单元详细规划报批流程，明确各阶段工作要求，落实《中华人民共和国城乡规划法》《广东省关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》《广州市城乡规划程序规定》《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》等法律法规政策文件的要求。

（二）城市更新单元。

本指引中所指“城市更新单元”是国土空间详细规划单元的一种类型，以低效存量用地再开发利用（城市更新改造项目）为主。

（三）城市更新单元划定。

以城市更新项目范围为基础，可包括多个更新项目，以成片连片统筹规划为基本原则，综合考虑道路、河流等要素及产权边界、行政管理界线等因素，保证基础设施和公共服务设施相对完整，落实国土空间详细规划单元划分要求，划定城市更新单元。

城市更新单元内可结合具体更新项目划分子单元（街区单元）。

（四）城市更新单元详细规划。

市规划和自然资源行政主管部门统筹组织，市规划和自然资源局各区分局（广州空港经济区国土规划和建设局）具体负责，可结合城市更新需要组织编制或者修改城市更新单元范围内的国土空间详细规划，即城市更新单元详细规划。

区政府（广州空港经济区管委会）按照《广州市城市更新办法》是城市更新第一责任主体，负责统筹推进本辖区内的城市更新工作。

二、基本原则（一）坚持规划统筹引领和刚性管控原则。

强化规划在城市建设中统筹引领和刚性管控的重要作用，落实国土空间总体规划的管控要求，结合城市更新专项规划，科学编制城市更新单元详细规划，合理确定规划指标，有序推动城市更新项目实施。

（二）坚持依法依规原则。

严格遵守详细规划编制、修改、审查、审批的法律法规及法定程序，开展城市更新单元详细规划相关工作，坚持市规划委员会专家领衔、集体审议、投票表决、全程公开的客观独立审议制度。

（三）坚持高效审批原则。

落实“放管服”行政审批制度改革要求，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》建立“单元详细规划+地块详细规划”分层编制和分级审批管控体系，既坚持全市规划“一盘棋”，又提高审批效率。

广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引的通知文章属性•【制定机关】广州市住房和城乡建设局•【公布日期】2021.09.19•【字号】穗建规字〔2021〕10号•【施行日期】2021.09.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城乡建设综合规定正文广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引的通知穗建规字〔2021〕10号各有关单位：《广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

广州市住房和城乡建设局2021年9月19日广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引为落实市委、市政府关于城市更新的工作部署，进一步推进旧厂房“工改工”类微改造工作，充分盘活低效用地，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等文件，结合广州实际，制定本指引。

一、总体目标通过旧厂房微改造，推动土地节约集约利用，淘汰落后产能，完善公共服务设施，鼓励发展现代产业及总部经济，促进高质量发展。

二、改造内容在保留原建筑物主体的基础上，采取改建扩建加建、局部拆建、完善公建配套设施等方式实施微改造。

三、适用范围改造地块需同时符合以下条件：（一）改造地块应已纳入“三旧”改造标图建库范围。

涉及完善历史用地手续的，应符合省、市相关政策要求。

（二）在符合土地政策和国土空间详细规划的情况下，原则上实施改造的建筑面积占比（实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例）不低于5%，不超过15%，且改造工程概算不少于100万元（不含土地出让金）。

（三）改造地块现状为工业用地，在国土空间详细规划中的用地性质为工业用地（M0除外），选址符合我市产业用地布局，改造方向符合我市产业规划，旧厂房微改造后的产出效率、产值能耗、税收等达到预定指标。

广州市城市更新村企合作操作指引The document was finally revised on 2021广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。

一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下：1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。

同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。

通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下：1、从无到有改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。

直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。

而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。

可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。