典型项目案例研究——新鸿基上海国金中心(IFC)

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共180多间店铺，单是首层已汇 聚25家世界顶尖品牌旗舰店，多 为两层式商铺，面积1500㎡以上 15%的品牌首次登陆中国内地市场 40%首次进入上海，如百丽宫电影 院、超〃生活等
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一、项目概况
效果图
商场前景
鸟瞰图
一、项目概况
占地面积 建筑面积 购物中心 写字楼 酒店公寓 停车场
25000㎡ 40万㎡ 11万㎡ 20万㎡ 9万㎡ 1900个
L1
四、业态分析
2.4 各楼层品牌及主力店分布
服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类 George Jensen（丹麦皇室珠宝品牌）、Baccarat（法国顶尖水晶品牌）、 Vertu、Balmain（法国著名时尚品牌）、Escada德国顶尖女装品牌）、Emporio Armani、D&G、Hugo Boss Black、Bally、Daks（英国贵族服饰品牌）、Lancel、 SportMax、Cerruti 1881、Alexandr、Zouari Paris（法国顶级时尚饰品） 餐饮类品牌 Jean-Paul Hevin (来自法国的顶级巧克力店）
商场定位：成为上海最殿堂级国际购物商场，以国际级旗舰店为卖点，打造国际级尊贵的 购物商场，营造高贵的购物环境，让顾客感受不一样的尊贵购物享受
业 娱乐
50.00% 30.00% 20.00%
四、业态分析
2.1 各楼层品牌及主力店分布
服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌 Collect Point(日本连锁服饰品牌集合店）、DKNY Jeans 、 Levi‘s 、CK underwear 、LeSportsac （美国著名包包 品牌）、Birkenstock（德国著名凉鞋品牌）、C.P.U（香 港连锁潮流鞋类集合店）、Steve Madden （美国鞋类品 牌）、Ecco（丹麦休闲鞋品牌）、Bread n Butter（法国 女装品牌）、Monsoon Accessorize（英国女装品牌）、 LensCrafters （意大利的全球最大眼镜连锁店）、City Chain Primo （香港手表连锁店）

上海陆家嘴金融贸易区
LUJIAZUI FINANCIAL&TRADE ZONE
陆家嘴金融贸易区位于浦东新区西部中端，西临黄浦江， 东邻金桥开发区、张江高科技园区，南与三林世博地区相 接，面积31.78平方公里，具有独特的地理优势和发展空间。 陆家嘴金融贸易区是浦东新区改革发展的核心区，已成为 世界各国投资者进入中国浦东新区的一道大门。陆家嘴金 融贸易区还有便捷的国际航路优势，临近的浦东国际机场 与世界各地的城市都能直接或间接通航。金融贸易区的北 面与综合保税区外高桥港区相接，借此与世界各重要的港 口城市相通，每年有数以万亿计标准箱的货物运往世界各 地，其区位优势可见一斑……
2
上海中心大厦
SHANGHAI TOWER
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上海中心大厦（英语：Shanghai Tower），是中华人民共和国上海市的一座超高层 地标式摩天大楼，其设计高度超过附近的上海环球金融中心。 上海中心大厦项目面积433954平方米，建筑主体为118层，总高为632米，结构高度为 580米，机动车停车位布置在地下，可停放2000辆。2008年11月29日进行主楼桩基开 工，2016年3月12日，上海中心大厦建筑总体正式全部完工。美国SOM建筑设计事务 所、美国KPF建筑师事务所及上海现代建筑设计集团等多家国内外设计单位提交了设 计方案，美国Gensler建筑设计事务所的“龙型”方案及英国福斯特建筑事务所“尖 顶型”方案入围。经过评选，“龙型”方案中标，大厦细部深化设计以“龙型”方案 作为蓝本，由同济大学建筑设计研究院完成施工图出图。
项目 投资单位 用地面积 建筑占地面积 建筑面积
容积率 建筑高度 柱网密度 交通思路
信息 森海外株式会社（Forest Overseas Co., Ltd.）

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太和殿精致麻辣火锅是台湾传播媒体 名人沈婉所经营的一家麻辣火锅店， 是享誉台湾的火锅第一品牌，同时也 是亚洲名人的最爱，知名艺人如王菲、 郭富城、张学友、刘德华、梅艳芳、 谢霆锋等都是其忠实拥护者。 该店是太和殿精致麻辣火锅在内地的 第一家分店。
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荣膺米其林一星餐厅的香港利 苑在上海国金中心商场开设其 上海第一家分店。利苑最有名 的是其专业的一流效劳。 预 订时，店员便会根据食客近日 身体状况及餐厅所进食材进展 妥善安排。
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LOUIS VUITTON国金 中心店是该品牌在中国 大陆的首家旗舰店，商 铺面积1736平方米， 复式店铺设计，尽显富 贵、奢华。
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亮点赏析7－品牌落位
餐饮品牌布局：高端餐饮主要在地上三四层
金牛苑 越南菜馆
利苑粤菜
台湾太和殿精 致麻辣香锅
正斗粥 面专家
商场引入多家国际知名餐厅。同时，注重餐饮品类的多元化组合， 其中包括越南菜、日韩菜系、意大利餐、粤菜、台湾火锅等各式 高档餐饮，给消费者带来顶级的美食享受。
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～谢谢～
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亮点赏析7－品牌落位
超生活超市 快餐厅设置
皮革工房 思波德洗衣中心
地下二层除设置精品超市，各国风味小食外，同时设置洗衣中心、 皮革护理店、星巴克等，增加写字楼配套效劳功能。
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超生活citysuper来自香港，国金中心分店是该品牌在内地的首间门 店。 citysuper主要由食品部、生活用品部和cookedDeli三个核心 局部组成。食品部提供来自世界各地最优质的新鲜蔬菜、水果、海产、 肉类、家禽、香料、洋酒和小吃；生活用品部提供各种个人化的、高 质素的生活用品；cookedDeli是一个国际快餐美食广场，提落位

定位成为上海最殿堂级国际购物商场，以国际级旗舰店为卖点， 打造国际级尊贵的购物商场。
购物
国金中心
写字楼 酒店
商场与地铁相连，位于上海陆家嘴的中心地段，真正的CBD中心， 主要瞄准甲级写字楼里的高端商务人群和游客来观光消费。
国金中心IFC
项目物业构成
殿堂级国际购物商场
特色配套：项目自身和周边都配有高端的银行国际五星酒店等。
国金中心IFC
设计分析
殿堂级国际购物商场
立面分析：整个建筑外墙以银灰色玻璃帷幕覆面，主调色彩以白 和银灰为主，以营造现代高雅气氛。
国金中心IFC
设计分析
殿堂级国际购物商场 上海国金中心商场的建筑设计由国际知名的美国建筑师佩利·克拉克·佩利建筑事务所操刀，并由英国 贝诺负责室内设计； 商场的整体设计与上海陆家嘴金融区的规划互相匹配，整个外形的建筑灵感来自永恒璀璨的钻石， 日夜绽放炫目的迷人光芒，与上海外滩和东方明珠的繁荣景象互相辉映； 整个商场内部以高贵浪漫的香槟色及淡米白色等特点，而典雅欧陆式歌剧院的浪线型镂空设计，增 强商场的室内空间感，营造宽敞的休闲环境。
国金中心IFC
业态规划
殿堂级国际购物商场
主力店：汇聚全球超过100家国际奢侈品牌旗舰店。
国金中心IFC
业态规划
殿堂级国际购物商场
特色业态：商场广场中心配有一个苹果手机体验店。外形独特，与 国金中心融为一体。
国金中心IFC
建筑外立面
殿堂级国际购物商场
国金中心IFC
小品实景展示
殿堂级国际购物商场
国金中心（IFC）
上海
殿堂级国际购物商场
国金中心IFC
项目概况
殿堂级国际购物商场
上海国金中心(ifc）——陆家嘴高端商业中心

设计亮点
复式商铺 +水晶吊灯 +快速扶手电梯
• 位于世纪大道的 商场入口是复式 商铺设计, 10米 高, 55米长。楼 顶配上别致的鹅 蛋形水晶吊灯， 彰显强烈的个性 和时尚的魅力；
• 中空特别设计快速扶手电梯，将顾客迅
速地由2/F带往4/F，令人流平均分布；
• 为给各品牌留有好的展示空间，1F中庭 未设置扶梯，只配有小品景观，站在1F 中庭 会感觉空间感很好，视野很开阔；
• 其标志性12米高的圆柱形
玻璃幕墙及旋转玻璃楼梯建
筑耗资过亿元，全透明的钢
化玻璃未来感十足，吸引全
购物中心内部客流不足的情况下，苹
球眼光；
果店内一派繁荣景象，随处可见顾客
• 霸气外露的苹果LOGO；
主力店
IFC主力店之 影院---Palace Cinema!
• 上海国金百丽宫影城是香港百老汇戏院旗下奢 华品牌——香港中环IFC姊妹影院。国金百丽 宫影城目前是上海最高档次的影院之一，成为 沪上中产人士所钟爱到此观影的场所；
近30多间国际潮流时装品牌
• 追寻时尚潮流的都市男女，上海国金中心商场为顾客带来国际潮流时装品牌，包括agnes b、 A|X ARMANI EXCHANGE、 Boss Orange、 ck Calvin Klein、Club Monaco、Cocktail la mode、DIESEL、DKNY、MISS SIXTY、KOOKAI、o‘blu、STELLA LUNA、STEVE MADDEN、theory等等；
city‘super超.生活为顾客们缔造了愉悦舒适的购物环境； • 店内罗了来自世界各地的顶级商品，为消费者提供高端的生活用
品、精致的佳肴、上等的美酒、美味甜点、高级巧克力、优质咖 啡和新鲜的烹饪材料，各类产品应有尽有；

写字楼篇 世 界 强 国 际 公 司 入 驻 陆 家 嘴 黄 金 位 置 的 特 殊 性 塔 楼 设 计 的 高 标 准 引 入 丽 思 卡 尔 顿 集 团 品 牌
酒店篇 环 外 滩 陆 家 嘴 独 特 景 观 性 塔 楼 设 计 的 高 标 准
国际级顶尖写字楼标准，为上海成为世界 “金融中心”的一张名片。
B1
时尚、餐饮、娱乐为主，如UGG、欧舒丹、百丽宫电影 院、港丽餐厅等
B2
时尚品牌、餐饮休闲为主，如苹果旗舰店、Levis、 Starbucks等。
4.1.3 商业分析——各层详细业态
业态分类 服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌 Collect Point(日本连锁服饰品牌集合店）、DKNY Jeans 、Levi‘s 、CK underwear 、LeSportsac （美国著名包包品牌）、Birkenstock（德国著名凉鞋 品牌）、C.P.U（香港连锁潮流鞋类集合店）、Steve Madden （美国鞋类品牌）、Ecco（丹麦休闲鞋品 牌）、Bread n Butter、Monsoon Accessorize、 LensCrafters City Chain Primo 餐饮类 服务类 DONQ 都恩客（日本著名连锁面包房）、Godiva Chocolatier 、星巴克 、Donut King 多乐星、 Apple Store (苹果旗舰店） City'Super Morozoff、Momi & Toys、Happy Lemon、 （香港高级进口商品超市） Mochi Sweets 摩提工房 、Yogo Juice 、和菓子里、 大板名物 、Port Japan 、Ginza Takosen 、Just Dessert 、私房靓汤 、Tai Yume 、Tokyo Curry 、 自家叉烧皇 、Marukin、Hyoroku

概述
• 店面位置清晰，商场外部也可直 观的看到，与商场本身定位相符
GUCCI
购物
L1-5
麦当劳
餐饮
LG1-17
• 国际性的连锁快餐品牌
兰 俏江南
餐饮
L4-6&7 LG2-
• 是中国最具发展潜力、值得信赖 的国际餐饮服务管理集团
哥蒂梵
餐饮
36&37
• 已有83年历史的甜品品牌
路易威登
购物
L1-1
威登是皮箱与皮件领域数一 • 大热的奢侈品牌，是时尚界的常青 • 路易· 树，大众认可的品牌,与商场定位相 数二的品牌，并且成为上流社会 符 的一个象征物
建筑高度
开发构成
4
项目位于陆家嘴金融贸易区内。东邻金茂大厦，西接正大广场，与其 构成了陆家嘴商业商务中心
地铁站及 中银大厦陆家嘴 来自地正大 广场金茂 大厦
5
项目由香港新鸿基地产发展有限公 司开发，多家知名国际性房地产服 务公司参与合作 项目相关企业背景
发展商：香港 新鸿基地产开 发有限公司 • 于1969年由冯景禧先生创立，近年更采纳新鸿基金融 集团这个名称以覆盖多元化的金融业务；总干事处设 于香港，于大中华地区各地也设有办事处，以全面拓 展亚洲区业务，为本集团的业务及策略推行提供支援
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C. 项目各物业介绍
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项目由购物中心、写字楼、服务式 公寓、酒店四部分物业构成，写字 楼是项目核心驱动物业，购物中心 居次，具体比例如下图所示：
国金中心二期 汇丰银行大楼 丽思卡尔顿酒店
国金中心商场 国金汇服务式公寓
编号
一 二 三 四
物业类型
写字楼 商场 酒店 公寓
体量（平方米）

租金差异
租金水平在不同楼层和位置存在差异 ，楼层越高、景观越好，租金也相应 越高。
租金变化趋势
租金上涨
近年来，上海国金中心IFC的租金呈现不断上涨的趋势，主要受益于市场需求 和ห้องสมุดไป่ตู้质租户的竞争。
影响因素
租金变化趋势受到多种因素的影响，包括市场供需关系、经济环境、政策法规 等。
租户构成
租户类型
上海国金中心IFC的租户主要包括国内外知名企业、金融机构、高端零售品牌等 。
租户选择
租户选择上海国金中心IFC主要看重其高品质的建筑品质、优越的地理位置、完 善的配套设施以及优质的服务。
03
CATALOGUE
案例分析
租赁策略
定位高端
上海国金中心IFC将目标租户定位为高端品牌和国际知名 企业，通过提供高品质的办公环境吸引这些企业入驻。
灵活租赁
为了满足不同企业的需求，上海国金中心IFC提供了多种 租赁方案，包括短期租赁、长期租赁以及定制租赁，租户 可以根据自身需求选择合适的租赁方式。
02 03
创新招商方式
上海国金中心IFC在招商过程中采取了多种方式，包括主动寻找潜在租 户、参加行业展会、与行业协会合作等，这些方式有助于扩大项目的知 名度和影响力。
长期合作关系
上海国金中心IFC与许多租户建立了长期合作关系，这些合作关系不仅 有助于稳定项目的租金收入，还有助于提升项目的口碑和品牌形象。
优质服务
上海国金中心IFC注重租户服务，提供24小时的安保、清 洁和维护服务，以及商务中心、会议室等设施，确保租户 能够享受到高品质的服务。
招商案例
01
成功吸引国际品牌
上海国金中心IFC成功吸引了众多国际知名企业入驻，如LV、Hermes

2010年5月
项目第三阶段完成 – 丽思卡尔顿酒店
2011年4月
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[ 保密信息 ]
项目全面完成 – 北楼及公寓
7.6 项目主题定位及参考案例-上海国金中心
项目设计顾问团队
项目执行建筑顾问 项目海外建筑顾问 项目建筑结构顾问 机电顾问 本地设计院 工料测量及成本造价顾问 商业设计顾问 灯光顾问 酒店室内设计顾问 公寓室内设计顾问 办公楼室内设计顾问 景观设计顾问
Georg Jensen
图例 已确定租户 尚未确定租户
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[ 保密信息 ] 备注：本平面布局图根据上海国金中心2010年9月份版导购手册更新，尚有部分租 户未予体现在此平面布局图上，TCBL将根据租户设计入驻情况及时予以实时更新。
Gucci
Van Cleef& Arpels Chanel Bottega Veneta Cartier
Prada
Miu Miu Burberry
Tiffany&Co
Christian Dior
LV
图例 已确定租户 尚未确定租户
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[ 保密信息 ] 备注：本平面布局图根据上海国金中心2010年9月份版导购手册更新，尚有部分租 户未予体现在此平面布局图上，TCBL将根据租户设计入驻情况及时予以实时更新。
[ 保密信息 ]
7.6 项目主题定位及参考案例-上海国金中心
项目剖面图
上海国金中心
南楼：ifc1 浦东丽思卡尔顿酒店 国金中心二期 北楼：ifc2
总建筑面积 （地上部分）：355,000㎡ 项目停车数目：1,800个
46,738㎡
汇丰银行大厦
124,748㎡
82,853㎡

HSBC
RITZ-CARLTON
其他物业
零售
餐饮
娱乐
服务
空铺
Berluti
ROLEX
GRAFF
ifcResidence
圣诞装饰
跨层店铺
装修店铺
上海ifc——商场
PRADA
miumiu
Burberry
GiorgioArmani
Dolce&Gabbana
SalvatoreFerragamo
LA MER
上海ifc——商场
集合众多国际一线品牌；利用首层沟通各个物业之间的交通动线；中庭开敞大气。
PRADA
miumiu
Burberry
GiorgioArmani
Dolce&Gabbana
SalvatoreFerragamo
Dior
OfficinePanerai
Van Cleef & Arpels
ifc II
运营情况
项目位于浦东陆家嘴金融城核心区域。其高端的定位深受周边金领，白领工作者的欢迎。目前90%以上租率反映了租户对项目的信心
上海ifc——项目概况
公交站点：多个公交站点自驾路线：由延安隧道驶来路线地铁线路：现有2号线和规划中的14号线上海if Nhomakorabea——交通条件
N
N
上海ifc——物业结构
物业配比
总建筑面积370,000m2
商场
110,000m2
写字楼
汇丰银行大楼国金中心二期
酒店
丽兹卡尔顿
公寓
国金汇
Ritz-Carlton Hotel丽兹卡尔顿酒店
HSBC汇丰银行大楼
ifc II国金中心二期