投资管理手册

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投资管理手册

（CSCEC8B-RO-IM-2016）

二〇一六年九月 目 录1 总则

1.1 目的

规范地产业务的投资管理流程，防范投资风险，保障投资收益。

1.2 范围

适用总部、区域公司的投资管理工作。

1.3 依据

《中华人民共和国公司法》；

《中华人民共和国合同法》；

《城市房地产开发经营管理条例》；

《中国建筑投资管理制度》（中建股投字（2012）125 号）；

《中国建筑投资预算管理办法》（中建股投字（2012）124 号）；

《中国建筑投资项目立项管理办法》（中建股投字（2012）131 号）；

《中国建筑投资项目基本标准规定》（中建股投字（2012）150 号）；

《中国建筑投资项目决策管理办法》（中建股投字（2012）391 号）；

《中国建筑股份有限公司投资项目后评价管理办法（试行）》（中建股

投字（2013）425 号）；

《保障性住房投资开发业务指引》（中建股投字（2012）366 号）；

《投资管理手册》（CSCEC8B-RO-2013）；

《中国建筑投资业务过程管控指引》（中建股投函字[2015]104号）；

《中国建筑股份有限公司投资项目基本标准实施细则》（2016版）。

1.4 管理原则

（1）投资导向原则：符合城市发展规划以及企业发展需要；

（2）投资效益原则：具有良好的市场前景和合理的效益，满足股份公司制定的投资项目基本标准；

（3）投资风险原则：投资风险可控、稳健运营。

1.5 主要应对风险

决策风险、实施风险、市场环境风险和经济政策风险等。

1.6 术语和定义

（1）房地产投资项目：

指销售为主的房地产投资项目（销售物业建筑面积占比不低于80%）；定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）；以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%）；综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%）；开发、销售保障性住房项目。

（2）成本利润率：

成本利润率=税后利润÷税前成本×100%

税后利润是指项目收入减去开发成本费用，并按规定缴纳相关税费后净额。

税前成本是指包括土地成本、前期费用、建安成本、其他直接费、不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用在内的成本之和。

（3）综合成本利润率：

综合成本利润率=（开发税后利润+所得税后施工总承包利润）÷税前成本×100%

该指标适用于由我方投资并施工的保障性住房开发项目，计算综合考虑我方开发利润与施工总承包利润（所得税后）情况下的利润率。

（4）静态投资回收期：

静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年末累计净现金流量的绝对值/出现正值年份当年的净现金流量。

（5）财务内部收益率：

资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。

（6）几日内：

工作要求中提到的几日内均指的是几个工作日内。

2 职责与权限

2.1 管理职责

序号 公司总部 区域公司（一、二级城市公司） 项目部

1 投资预算策划及管理 投资预算编制 填报项目预算

2 市场研究管理 区域房地产市场研究

3 土地拓展及投资项目报审管理 土地拓展及立项、可研报告编制

4 报批报建管理（“五证”） 前期证照手续办理（“五证”前） 前期证照手续办理（“五证”前）

5 投资过程管控(含数据统计汇总及审核) 项目动态监控(含数据统计报送) 提供数据

6 项目后评价管理 实施项目后评估 配合项目后评价

7 组织项目投资数据库建库及内控可研审核 投资数据库建库及内控可研编制 8 项目拆迁监控 监督项目拆迁工作 负责项目拆迁实施

9 投资制度建立及修订 提出制度修订建议 提出制度修订建议

2.2 审批权限

序号 管理决策事项 局总部 总部 区域公司

1 年初/中投资预算表审批 - 董事长 -

2 城市进入 - 董事长 -

3 项目立项建议书 - 董事长 -

4 项目可行性研究报告 - 董事长 -

5 投资合同/协议签订 - 董事长 -

6 投资资金支付 - 董事长 -

7 投资重大事项变更 - 董事长 -

8 项目后评价报告 - 董事长 -

3 管理要求

3.1 投资预算管理

（1） 管理流程 （2） 工作要求

序号 关键活动 管理要求 时间要求 主责部门 相关部门 工作文件

1 确定编制范围并下达通知 及时下发通知，确保覆盖预算编制范围 11月10日 投资发展部 财务资金部 -

2 编制预算 及时、合理 5日内 投资部 - 年初投资预算表 3 年初投资预算汇总表 确保预算汇总表的科学合理 2日内 投资发展部 -

4 评审 评审并提出意见 上报局之前5日内 投资管理委员会 投资发展部 -

5 审批 及时审批 1日内 董事长 - -

6 上报局并跟踪批复情况 及时上报并跟踪 审批后次日 投资发展部 - 年初投资预算表

7 下发投资预算 及时下发投资预算批复 批复后即日 投资发展部 - -

8 执行投资预算 严格执行 区域公司 - -

9 上报年中预算调整 编制投资预算调整表要及时、合理、详尽 接到上级通知后3日 区域公司 - 年中投资预算表 10 汇总年中投资预算表 确保预算汇总表的科学合理 2日内 投资发展部 -

11 评审 评审并提出评审意见 上报局之前5日内 投资管理委员会 投资发展部 -

12 审批 及时审批 1日内 董事长 - - 开始确定范围并下达通知投资预算管理流程流程编号表单/模板投资发展部投资部投资管理委员会是编制预算年初投资预算汇总上报局并跟踪批复情况下发投资预算执行投资预算上报年中预算调整年中投资预算汇总上报局并跟踪批复情况下发年中投资预算执行投资预算否是否CSCEC8B-RO-IM-P20101年初投资预算汇总表年中投资预算汇总表结束董事长审批是否审批否是评审评审序号 关键活动 管理要求 时间要求 主责部门 相关部门 工作文件

13 上报局并跟踪批复情况 按时上报 审批后次日 投资发展部 - 年中投资预算表

14 下发年中项目投资预算调整 及时下发投资预算调整批复 批复后即日 投资发展部 - -

15 执行投资预算 严格执行 次日 区域公司 - -

3.2 市场研究管理

3.2.1 城市进入性研究

（1） 管理流程

（2） 工作要求

序号 关键活动 管理要求 时间要求 主责部门 相关部门 工作文件

1

组织编制报告 组织协调其他部门参与编制 通知下达后次日 投资发展部 - -

2 配合编制 积极配合 30日内 投资发展部 成本合约部、营销管理部 -

3 完成报告编制 要求报告的科学性、合理性、完整性 次日 投资发展部 - 城市进入性研究报告

4 评审 及时评审并提出意见 7日内 投资管理委员会 - -

5 审批 及时审批 3日内 董事长 - -

6 报局总部并跟踪批复情况 及时上报 次日 投资发展部 - 城市进入性研究报告

3.2.2 日常市场研究

（1） 工作要求

序关键活动 管理要求 时间要求 主责部门 相关部工作文件 开始城市进入性研究流程编号表单/模板投资发展部投资管理委员会组织编制研究报告相关部门否是CSCEC8B-RO-IM-P20201参与编制完成编制结束报局总部并跟踪批复情况城市进入性研究报告董事长审批否是评审号 门

1 房地产信息收集 持续、定期搜集 每月10日前 投资发展部 - 信息汇总表

2 市场报告撰写 持续、深入，及时掌握城市房地产市场动态，分月度、半年度及年度市场报告 月度市场报告每月15日前、半年度市场报告7月15日前、年度市场报告1月15日前 投资部 - 市场报告

3 专题报告 根据市场及公司发展动向，适时进行专题研究 根据要求时间 投资发展部 - 专题报告

3.3 土地拓展及投资审批管理

3.3.1 投资拓展及审批控制流程

3.3.2 项目机会研判

（1） 管理流程

（2） 工作要求

序号 关键活动 管理要求 时间要求 主责部门 相关部门 工作文件

1 信息获取 寻找投资机会，考察和筛选投资项目 - 投资部 - 宗地查看表、项目政府规划要点一览表

2 市场调研 投资部对项目初步信息（含规划指标等）与相关部门交底，并组织地块踏勘及市场调研 2日内 投资部 设计部、运营部、成本部、营销部 -

3 完成专业信息及时完成 5日内 投资部 设计部、宗地风险开始信息获取项目机会研判流程编号表单/模板投资部区域公司总经理审批否是CSCEC8B-RO-IM-P20301投资发展部宗地查勘表宗地风险排查表项目机会研判报告市场调研机会研究报告结束备案项目政府规划要点一览表搜集 运营部、成本部、营销部 排查表

4 完成项目机会研判 及时完成 2日内 投资部 - 项目机会研判报告

5 领导审批 报区域公司总经理审批，决定是否进入立项阶段或放弃 7日内 区域公司总经理 - -

6 备案 向投资发展部备案 次日 投资部 投资发展部 - 3.3.3 项目立项

立项标准：

序号 项目类型 成本利润率 年自有资金内部收益率 全投资内部收益率 静态投资回收期

1 以销售为主的房地产投资项目（指销售物业建筑面积占比不低于80%） 不低于12% 不低于15% -

2 定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售） 不低于8%/6% 不低于10%/20%

3 以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%） - - 不低于10% 不超过12年

4 综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%） 销售物业不低于12% - 不低于10% 不超过10年

5 保障房项目

不低于8% 不低于15% 不低于15%

-

（1） 项目立项管理流程

（2） 工作要求 序号 关键活动 管理要求 时间要求 主责部门 相关部门 工作文件

1 启动编制项目立项建议对在机会研究后筛选的项目组织编写- 投资部 - 项目立项启动通知书 开始启动编制参与编制完成编制审批提交并通知召开投委会上报局并跟踪批复情况项目立项管理流程流程编号表单/模板投资部相关部门区域公司总经理投资发展部相关部门投资管理委员会是是结束CSCEC8B-RO-IM--P20302否项目立项阶段相关部门输出成果区域公司项目立项申报材料总部部门评审意见表投委会会议纪要否总部项目立项申报材料投委会评审议案是否区域公司评审会签表审批否是董事长评审评审项目立项启动通知书