房地产前期营销策划

房地产营销系统流程——前期策划篇

地产营销中心一般来说分为四大模块：前期策划、中期策划、销售管理（含渠道）、销售后台组成。有些房企的品牌中心有纳入到营销体系中，在此不细说。

主要讲前期策划在房地产体系中扮演的角色和作用。

说到前期策划，必须要说到定位，营销大师里斯·特劳特曾在其专著《定位》一书中说，“定位从产品开始，可以是一件商品、一项服务、一家公司、一个机构，甚至是一个人，也许就是你自己。”房地产领域的定位同样涵义广阔，可以是地块定位，市场定位，客户定位，产品定位，也可以是公司定位、营销定位等等。

地产前期策划说白了，必须要搞清楚三个定位：市场定位、产品定位、客户定位。这些前期功夫不做足，会直接导致后期销售不顺，以下是三个定位的关系。

房地产前期策划主要有这四部分组成，这四部分下面还有许多的小工作，我们细细说来。

市场研究

市场研究主要分为以上四个部分: 一、城市调研

进入一个新城市之前，你需要将这些基本信息获取，来获得一个大致的判断——这个城市能不能进？每一项数据都有其对应的意义，一个细微的元素都可能是威胁，也可能是机会，数据之间，信息之间相互论证才能得出最终结论。

这些指标相对应的意义：

1、GDP总量的指标已经过时，人均GDP及单位面积GDP才是更重要的标尺

人均GDP反应收入水平，单位面积GDP，反映土地利用率，它反映了一个城市的土地利用率，进而反映城市的经济发展水平。

2、新增人均/单位面积财政收入这项指标，来衡量单位空间的“含金量” 人均财政收入，反映的是城市经济发展水平的质量，单位面积财政收入，反映的是空间的财富聚集量，很大程度上解释了为什么有些地方“寸土寸金”。

3. 高净值人群数量代替人均可支配收入，衡量区域购房的最高购买力（天花板）

4. 人口净流入代替人口总量，才是判断城市吸引力的准确指标

人口是支撑房价的重要因素，人口净流入才是判断城市吸引力的准确指标

5. 新增产业维度，用三产占比及产业互补性等相关指标衡量城市根本竞争力

[转帖]房地产前期策划中的几个应注意的问题

房地产前期策划中的几个应注意的问题

一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业！在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存！光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史！

目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是多方的，我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么！前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗！后代品种好不好找朋友时就得看好了。

一、

说成本估算

成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查，

是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程；估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话！既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。

目前业界（就我所知道的长沙大多数策划公司）的房地产开发成本算法有两种做法：第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法；第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。

【摘 要】随着我国经济的发展，我国的房地产行业也在高速蓬勃的发展。新形势下，房地产市场跌宕起伏，国家宏观调控政策频频出台，房地产市场进入激烈竞争的时代，房地产前期策划及房地产营销策划手段也是推陈出新，各个开发商为了促进房地产产品的销售，在策划方案上也是费尽心机。虽然我国的房地产业正在逐步走向理性和规范，但是我国的房地产策划还处在初级阶段。从我国目前的房地产策划理论与实践来看，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践；另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强二科学性弱。总体开来，房地产策划存在一些比较明显的问题，需要房地产企业引起足够的重视，从市场实际出发作出策划方案，从各方面提高策划能力，这样才能在市场竞争中立于不败之地。

【关键词】营销策划 市场导向 创新

一、 房地产发展环境分析

我国的建设是以经济建设为中心的，所以在国内经济高速发展的背景下，房地产也正在蓬勃的发展。通过温州经济泡沫中，我们都会意识到目前我国的房地产行业的发展还是非理性和不规范的。为了使我国的房地产业变得理性和规范，政府推出一系列的法律、法规来改善国内房地产业的不稳定，例如：“国八条”、“国五条”等法规。

目前国内的房地产业还是处在一个平稳发展时期，十八大中提出我国的经济正在向市场经济转型，所以，房地产市场有很好的前景。我国经济的发展带动其他方面的发展，最明显的是人口城镇化，这意味着将有越来越多的农村人口转变成城市人口。从2000年开始我国的城镇化率每年都在上升，十六大以来，我国的城镇化发展迅速，我国城镇化发展迅速，2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。2011年，城镇人口比重达到51.27%，比2002年上升了12.18个百分点，城镇人口为69079万人，比2002年增加了18867万人;乡村人口65656万人，减少了12585万人。今年的三中全会以后，可能更多的资金转移到其他地方去了。中国城镇化率要达到70%，意味着需要400亿平方米建筑面积，而现在只有190亿，市场需求仍然很大。即使是城镇化基本完成了，每年楼房也有约5%的折旧，大概有20亿平方米，我们每年竣工量也就十几亿平方米。由此可见，我国的房地产市场有很大的发展空间，和发展前景。

民生·雅居前期宣传策划方案

一、策划核心

迅速完善一支以“大气，尊贵，闲雅，宜人”为楼盘销售理念的销售团队。利用所有资源优势，综合分析销售中的焦点事件，层层推进全方位的活动、户外广告的特色性化宣传活动。

二、策划目标

近期：进行一系列强有力的宣传推广活动，迅速提升楼盘的知名度，并让周边群众亲自去感受和体会到公司的文化品位和服务档次，从而带动楼盘的整体销售，力争在宣传开始后的最短时间内达到预期的效果。

远期：通过一系列的宣传使得“民生·雅居”真正成为一道人文景观和亮点。牢固确立“民生·雅居”在我县房产中的地位和知名度，使得二期项目和之后项目的进展更加顺利，为整体销售获得更好的经济效益。

三、市场分析

房地产是一个竞争非常激烈的行业,业内的风生水起直接将波及到房屋的销售业绩，因此,如何突破重围,实现异军突起就成了所有房产相关行业的重要话题。

从房地产的地理位置，服务、管理、特色、设计，方面来看“民生·雅居”的各项内容已经具备转型为高档社区的条件。能有效进行宣传（包括新闻，活动和广告）与市场营销，便可以真正实现楼盘质的改变。

四、宣传模式

一个具有长远目标而又效果良好的宣传计划，仅仅靠新闻，广告，和几次推广活动都是不够的，需要的是广告与推广活动的有效结合，两者巧妙融合在一起，才能产生空前强大的宣传力，也就能达到“投入最小，宣传效果和力度最佳”的宣传效果。

一、基本模式：前期推荐活动与户外广告

报 纸 宣传优势 → 1.时效性强

→ 2.覆盖面积广

→ 3.信息量大，传播性强

→ 4.主动性强，无阅读时间限制

→ 5.是消费者获取房地产信息的主要渠道

户外广告宣传优势 → 1.覆盖率广泛