产业新城发展模式研究

基于企业主导产业新城核心区布局模式研究摘要：以华夏幸福产业新城核心区城市设计为样板，研究开发逻辑为主导产业新城核心区城市设计方法。

通过其内生逻辑延伸出相应空间布局模式。

通过两条线索展开，一条为探究华夏幸福类项目的内生逻辑，一条为依托产业新城开发的内生逻辑，探究与之对应的产业新城特色空间设计方法关键词：城市设计开发逻辑布局模式1企业主导产业新城内在逻辑近年来，政府和企业PPP新城合作开发模式被普遍认可。

PPP模式既有政府管理特性，又有企业高效率的双重优点，某种程度上提高了产业新城开发品质。

华夏幸福作为产业新城专业运营商，在全国布局多个新城，且很多新城已实施运营。

其固安产业城项目被国务院通报表扬。

其模式也被广泛学习借鉴，那么华夏幸福产业新城有哪些内在逻辑，通过对华夏幸福产业新城核心区的研究，认为主要体现在三个方面：1.1 新城导入路径很关键华夏幸福产业新城核心区选址首要逻辑为借势大城市发展，所以产业新城选址通常位于大城市周边一小时交通圈内，导入产业新城的交通路径非常重要。

产业新城衔接导入路径的内部道路通常被定义为迎宾大道，其兼有交通性和景观性两种属性。

也通常被定义为园区发展主轴线。

迎宾大道位置会决定华夏幸福产业新城核心区选址，会影响核心区的布局模式。

1.2 近中远期开发策略很关键华夏幸福产业新城选址通常位于大都市圈周边价格洼地。

以较低价格取得较大土地储备。

形成对签约范围土地规划及经营权控制。

通过持续基础设施投入，提升签约范围用地价值，形成溢价收益空间。

主要收益为远期土地溢价收入。

但产业新城前期开发也需要大量资金投入，而收益相对滞后。

如果近期实施出现资金问题，远景蓝图也将失去意义。

产业新城开发策略非常重要，哪些先开发，哪些后开发，在什么位置开发，如何实现良性滚动，都需进行精打细算，会影响产业新城核心区布局模式。

1.3 新城人性化设计品质很关键华夏产业新城瞄准的是国家十大新兴产业，新产业的关键是引入高端人才，产业新城成败的关键是能否吸引高端人才。

清科观察：《2017年中国产业新城发展研究报告》发布，一个千亿级市场正悄然形成近年来，国家和各地政府一直积极推行城镇化建设，我国的城镇化建设工作取得了较大的进展，城镇化水平也在不断提高。

然而，截至目前我国的城镇化率仍然不高。

根据国家统计局公布的数据，2016年中国城镇化率为57.35%，远低于美国、韩国等城镇化率较高的国家。

城镇化不仅是“人口的城镇化”，还包括产业、土地、社会、农村的城镇化。

而产业新城在促进区域协调发展、推动新型工业化和新型城镇化融合发展等方面发挥了重要作用，已经成为稳增长、调结构的重要引擎。

2015年7月，国家发展改革委办公厅发布了《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》（发改办地区〔2015〕1710号），要求推进产城融合示范区建设。

《2017年政府工作报告》也要求扎实推进新型城镇化发展，这为产业新城发展模式后期在全国范围内的铺开提供了政策指导。

产业新城发展模式侧重“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，对我国城镇化发展起到了重要的加速作用，同时为产业转型升级提供了重要载体。

目前，产业新城发展模式以华夏幸福倡导的PPP市场化运作模式最为典型，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。

未来随着我国产业新城发展模式在国内的渗透率越来越高，我国城镇化发展的效率将得到大大提高。

在此背景下，清科研究中心发布《2017年中国产业新城发展研究报告》，为市场分析了这一新型城镇发展模式，并为私募股权投资基金寻找投资机会。

报告共分五章，第一章介绍了我国产业新城概念及发展背景；第二章分析了海外产业新城发展路径及经验；第三章分析了我国产业新城发展模式及典型案例；第四章剖析了国内典型的产业新城市场化运营商华夏幸福的发展模式；第五章介绍了产业新城未来的发展趋势及VC/PE的投资机会。

产业新城趋势分析产业新城是一种基于产业发展的城市规划理念，旨在创建以特定产业为核心的完整城市体系。

在全球范围内，产业新城发展取得了显著成效，成为很多国家和地区实现经济转型升级的有效途径。

本文将从产业新城的概念、发展背景、发展趋势等多个方面进行分析，并对其可能面临的挑战和解决方案进行探讨。

一、产业新城的概念和意义产业新城是指以产业发展为导向，通过科技创新、智能化建设和城市规划等手段，构建以特定产业为核心的功能完善、产业链完整、服务配套齐全的城市体系。

产业新城的建设旨在推动产业聚集、产业升级、科技创新等方面的发展，进一步推动经济转型和城市可持续发展。

产业新城的建设对于提升地区经济竞争力、推动企业创新发展、促进人们创业就业等方面具有重要意义。

首先，产业新城能够集聚相关产业资源，形成产业集群效应，提高企业创新能力和竞争力。

其次，产业新城能够优化城市空间布局，推动城市功能升级，提供更好的公共服务和生活环境，提高人们的生活质量。

最后，产业新城能够吸引人才流动，促进人们创业就业，实现经济转型和社会发展。

二、产业新城的发展背景产业新城的发展背景主要包括经济转型升级、科技创新等方面的需求。

首先，在经济全球化和信息技术发展的背景下，传统产业面临着全球竞争压力和市场需求变化的挑战，为了提高经济竞争力，许多地区需要实现经济结构的调整和升级。

其次，科技创新成为推动经济增长和社会发展的重要驱动力，许多地区要求通过建设科技创新基地和产业新城来促进科技创新和产业发展。

三、产业新城的发展趋势1. 产业多元化和深度融合：产业新城不仅仅是单一产业的聚集地，还要实现产业的多元化和深度融合。

未来的产业新城将重点发展高新技术产业、先进制造业、现代服务业等多个产业领域，实现不同产业链的融合和创新。

2. 人工智能和智能制造：随着人工智能和大数据技术的发展，智能制造已经成为产业新城发展的重要方向。

未来的产业新城将通过智能化建设和数字化转型，提高产业生产效率和企业管理水平，推动传统产业的升级和发展。

产业新城运营模式的园区PPP分析近年来，产业园区管理方式向多元共治方向发展，政府和社会资本合作（PPP）模式在产业园区开发建设和运营中被广泛采用。

据统计，截至2018年6月，各地相继推出片区开发类项目高达852个。

财政部第四批PPP示范项目中片区和园区相关PPP数量为31个，投资额约为584亿元。

本文结合多年在招商局从事产业园区战略研究的工作实际，就产业新城园区PPP的模式，进行了初步的分析与解读。

一、产业新城运营模式的园区PPP的背景及其合理性在我国，产业园区和产业新城的发展历程不过20多年时间，总体上是在政府主导和推动下进行的，各级政府是产业园区发展的第一推动力。

产业园区建设中面临的首要的突出问题是资金问题。

农村集体土地征收、农民拆迁安置补偿、土地整理、道路管网、能源供给、污染治理等，所需投资额度巨大。

为了解决产业园区建设所需资金问题，各地政府纷纷设立国有平台公司，注入一定国有资产，作为产业园区的融资主体、开发建设主体和投资合作平台。

产业园区发展过程中，由于中央地方财政分权体制和中央对地方政府政绩考核中唯GDP 倾向的双重作用，出现了产业园区间的同质化竞争，而且愈演愈烈。

各地政府纷纷突破税收、土地、财政政策底线进行“招商引资”，导致政府从产业园区招商企业身上不仅不能汲取到应得的财力，反而因越来越重的“招商成本”而背负巨额债务。

其中，为产业园区而设立的国有平台公司更是债台高筑，以致于形成严重的潜在金融风险。

为遏制这种状态发展，以国发〔2014〕43号文件下发为标志，中央政府陆续出台措施制止地方政府和国有平台公司的违法融资行为。

因此，产业园区开发初期资金紧缺的问题变得十分突出，为社会资本进入产业园区参与PPP项目创造了需求空间。

由于中央政府对地方政府的负债管制和对地方国有平台公司的融资限制，促进了PPP项目的发展。

从2015年6月1日起，国家发改委、财政部等六部委联合发布的部门规章《基础设施和公用事业特许经营管理办法》开始施行，国家从政策层面鼓励社会资本进入产业园区开发领域。

产业新城开发之政府主导模式分析产业新城的参与者众多，其中最核心的驱动力来自于政府支持和市场机制，两者共同推动产业新城的产生和发展。

按照这两种力量参与程度的不同，结合产业新城开发运营主体性质的差异，我国产业新城可分为政府主导模式、市场主导模式和政府-市场协作模式(简称为政企协作模式)。

在不同模式下，各参与主体扮演的角色会有所差别，这种差异贯穿于产业新城的开发、运营和管理等整个过程。

在中国产业新城演进过程中，产业园区是部分产业新城发展的初级阶段，是我国产业新城发展模式研究中不可或缺的一部分，因此也将纳入我们的研究范围之内。

政府主导模式政府主导模式是在政府主导的前提下进行，政府创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，通过招商引资等方式将土地出让给企业自主开发建设，按区域规划发展集群产业。

以北京中关村、北京经济技术开发区、上海张江高科技园区、天津经济技术开发区、苏州高新技术产业开发区、武汉东湖新技术产业开发区、新加坡裕廊工业园为代表的产业新城(园区)开发运营模式均属于政府主导模式。

政府主导模式概况政府主导型开发是指在产业新城开发过程中以政府为主导，由政府牵头组织不同部门负责新城的开发、建设、招商、运营和管理等工作。

政府通过提供产业支持政策、税收优惠等条件，为新城营造其他产业地产项目所不具备的独特优势，同时按照区域规划以招商引资的方式将土地出让给相关企业进行自主开发建设。

政府对新城开发建设实施统一领导、统一规划、统一管理，具体体现为政府负责制定新城建设的总体战略部署，协调开发建设过程中的重大决策和问题，组织征地拆迁、规划设计、基础设施和配套设施的建设等。

目前国内大部分的经济开发区、高新区等产业聚集区都以政府主导模式为主，其行政主体通常是管委会，主要承担经济和社会双重功能，包括产业招商和社会事业等;开发主体通常是下设的投资开发公司，以基础设施建设为主。

政府主导模式下，行政化管理主要采用政府管委会管理体制，新城管委会作为一级管理政府，具有政府管理职能和相关的经济管理权限，管委会为企业入驻、发展提供相关服务，如为企业提供企业设厂、工厂建设、员工招聘到企业运行等各个环节的行政管理和服务，承担一级政府的社会管理职能。

·203·社会与生态经济与社会发展研究华夏幸福产业新城发展模式研究中原银行焦作分行　王亚栋摘要：县域经济转型升级在中国经济转型升级中占据极其重要的地位，因为其不仅对我国县域产业有着集群融合作用而且还能促进我国县域经济繁荣、稳定发展。

本文分析了我国产业新城的发展现状，并对华夏幸福产业新城模式的成功案例——固安产业新城进行了剖析，最后从优化融资结构、促进产城融合、加强制度保障三个方面提出了政策建议。

关键词：华夏幸福；PPP 模式；固安产业新城一、引言随着产业新城PPP 模式不断应用于我国县域经济转型升级之中，产业新城PPP 模式在我国县域经济转型升级中的地位也越来越凸显。

产业新城PPP 模式能够很好地实现县域产业与城市有机融合，这对我国县域经济发展有着积极推动作用。

但这也会带来一系列问题，比如产业新城建设中如何融资、政策及法律又该如何制定和完善等问题。

因此，研究利用产业新城发展模式对我国县域经济转型升级有着重要意义，这不仅能更好地识别我国产业新城建设的现状，解决建设中遇到的难题，而且还能增强我国县域经济实力，助推我国县域经济可持续发展。

二、我国产业新城发展的现状随着产业新城PPP 模式在我国的深入实践，产业新城PPP 模式已然成为推动新型城镇化建设的主力军。

产业新城从过去单一的、政府大包干的传统产业园区过渡到现在的“以产带城，产城融合”各城市功能相配套、服务多样化、消费多样化、投融资多样化的多功能产业新城。

具体而言产业新城就是为政府和企业为实现产业发展而创立的特殊环境，形成工业园区，里面包含着如国家经济技术开发区、高新技术产业开发区、金融区、文化创意区、物流区和旅游景观区等（见图1）。

图1　城市功能配套目前我国产业新城的发展形成以产业园区各产业快速发展、产业园区不断的增加、产业集聚形成的产业链不断完善、产业园区的产业已开始走向主导地位、产业园区的城市功能不断增多为趋势。

已经从以前称之“睡城”和“卧城”转向到现在能准确定位产业新城，带动产业发展，促进县域经济发展和转型升级的好城。