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业主委员会有权起诉要求业主缴纳维修基金
严霞;方园
【期刊名称】《中华建设》
【年(卷),期】2011(000)008
【摘要】编辑同志：刘某搬入我们小区居住已有半年。
在此之前，我们小区已经成立业主委员会，并报经有关部门备案，且组建了“物业管理处”，负责物业服务区域内的全部物业服务，收费标准、方式，也经过全体业主讨论通过。
由于刘某对物业管理有意见，
【总页数】1页(P52-52)
【作者】严霞;方园
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】TU723.1
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汪国强、徐州成功物业管理有限责任公司劳动争议民事二审民事裁定书【案由】民事劳动争议、人事争议其他劳动争议、人事争议【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2022.06.07【案件字号】(2022)苏03民终4150号【审理程序】二审【审理法官】史善军【审理法官】史善军【文书类型】裁定书【当事人】汪国强;徐州成功物业管理有限责任公司【当事人】汪国强徐州成功物业管理有限责任公司【当事人-个人】汪国强【当事人-公司】徐州成功物业管理有限责任公司【代理律师/律所】陈红喜江苏元封律师事务所;苏颖江苏汇君律师事务所;石露江苏汇君律师事务所【代理律师/律所】陈红喜江苏元封律师事务所苏颖江苏汇君律师事务所石露江苏汇君律师事务所【代理律师】陈红喜苏颖石露【代理律所】江苏元封律师事务所江苏汇君律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】汪国强【被告】徐州成功物业管理有限责任公司【本院观点】汪国强在本案与(2018)泉民一初字第770号案件中均基于工伤事实向徐州成功物业管理有限责任公司主张伤残津贴，(2018)徐民一终字第2171号民事调解书确认的也是汪国强的伤残津贴，故本案起诉构成重复起诉。
【权责关键词】撤销代理一事不再理驳回起诉执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院经审查认为，汪国强在本案与(2018)泉民一初字第770号案件中均基于工伤事实向徐州成功物业管理有限责任公司主张伤残津贴，(2018)徐民一终字第2171号民事调解书确认的也是汪国强的伤残津贴，故本案起诉构成重复起诉。
一审法院裁定驳回起诉，并无不当。
综上，汪国强的上诉请求不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百七十八条规定，裁定如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
【更新时间】2022-09-22 05:27:49【二审上诉人诉称】汪国强上诉请求：1、撤销一审裁定，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。
马翼与徐州国威物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2020.09.29【案件字号】(2020)苏03民终3957号【审理程序】二审【审理法官】费蜜黄政宋正喜【审理法官】费蜜黄政宋正喜【文书类型】判决书【当事人】马翼;徐州国威物业管理有限公司【当事人】马翼徐州国威物业管理有限公司【当事人-个人】马翼【当事人-公司】徐州国威物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】马翼【被告】徐州国威物业管理有限公司【本院观点】涉案2017年8月12日形成的《会议纪要》载明，被上诉人国威物业公司入驻山语世家小区开展物业管理服务工作，并对开发商开发遗留事宜进行整改完善。
【权责关键词】催告代理合同合同约定质证诉讼请求驳回诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，涉案2017年8月12日形成的《会议纪要》载明，被上诉人国威物业公司入驻山语世家小区开展物业管理服务工作，并对开发商开发遗留事宜进行整改完善。
马翼认可国威物业公司提供物业服务期间的确对小区部分设施等进行了整改完善，表示“小区外围墙、消防设施"等仍未整改。
但上述《会议纪要》中并未明确将马翼主张的上述问题作为整改完善的项目，且在国威物业公司临时托管小区3个月后，国威物业公司与小区的开发商即江苏华商置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，正式明确国威物业公司为该小区提供物业服务，该合同第十三条仅约定，在被上诉人验收入驻后发现物业共用部位（包含户外墙面等）、共用设施设备（包含消防设施等）发现问题在质保期内，由被上诉人负责联系质保单位处理，而前期物业服务合同并未将马翼主张上述问题的整改作为被上诉人应当履行的合同义务。
吴松、徐州市永诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2021.12.24【案件字号】(2021)苏03民终10704号【审理程序】二审【审理法官】秦国渠汤孙宁汪佩建【审理法官】秦国渠汤孙宁汪佩建【文书类型】裁定书【当事人】吴松;徐州市永诚物业管理有限公司【当事人】吴松徐州市永诚物业管理有限公司【当事人-个人】吴松【当事人-公司】徐州市永诚物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】吴松【被告】徐州市永诚物业管理有限公司【权责关键词】合同开庭审理【指导案例标记】0【指导案例排序】0【裁判结果】本案按上诉人吴松自动撤回上诉处理。
一审判决自之日起发生法律效力。
二审案件受理费25元，减半收取12.5元，由上诉人吴松负担。
本裁定为终审裁定。
【更新时间】2022-08-17 23:37:40【一审法院查明】本案审理过程中，本院按上诉人吴松上诉状预留的及一审地址确认书确认的送达地址于2021年12月9日以法院专递EMS(号码为xxx195)方式向其邮寄送达了开庭传票，定于2021年12月16日下午15:00，在本院第三十九法庭开庭审理本案。
经查，该法院专递经邮寄妥投，但本院于2021年12月16日开庭时，上诉人吴松未到庭参加诉讼。
根据最高人民法院《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第二条、第十一条的规定，本院以法院专递的方式向吴松邮寄送达开庭传票为有效送达。
上诉人吴松经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百五十四条第一款第十一项、第一百七十四条之规定，裁定如下：吴松、徐州市永诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事裁定书江苏省徐州市中级人民法院民事裁定书(2021)苏03民终10704号当事人上诉人(原审被告)：吴松。
徐州中川房地产开发有限公司与杨培商品房销售合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2020.05.25【案件字号】(2020)苏03民终2275号【审理程序】二审【审理法官】刘树华姚迪张雷【审理法官】刘树华姚迪张雷【文书类型】裁定书【当事人】徐州中川房地产开发有限公司;杨培【当事人】徐州中川房地产开发有限公司杨培【当事人-个人】杨培【当事人-公司】徐州中川房地产开发有限公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】徐州中川房地产开发有限公司【被告】杨培【权责关键词】合同【指导案例标记】0【指导案例排序】0【裁判结果】本案按上诉人徐州中川房地产开发有限公司自动撤回上诉处理。
一审判决自之日起发生法律效力。
本裁定为终审裁定。
【更新时间】2021-11-09 13:11:08【一审法院查明】一审法院经审理查明：2015年9月28日，民生银行南京分行与东方资产公司南京办事处签订《债权转让协议》(附件债权转让明细表载明借款人刘洪军，品种名称：小微企业个人授信贷款，并载明贷款余额、利息等)，双方于2015年12月11日在《江苏经济报》上联合发布《债权转让暨债务催收联合公告》，东方资产公司于2016年6月30日在《江苏经济报》刊登债务催收公告。
2018年2月9日东方资产公司与同伦公司签订《资产转让协议》，双方于2018年2月13日在《江苏经济报》上联合发布《债权转让暨债务催收联合公告》，2019年3月4日，同伦公司与徐迪签订了《债权转让协议》，(附件：标的资产清单19号载明项目名称刘洪军，本金余额167997.28元，利息(截止2018年9月14日)9160元，担保人黄秀玲、泉山区刘洪军牛羊肉经销部，双方于2019年3月6日在《江苏经济报》联合发布《债权转让暨债务催收联合公告》。
业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。
由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。
因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。
一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。
（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。
其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。
二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。
明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。
但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。
2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。
2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。
关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的相关裁判规则一、重点条文《民法典》第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
二、法条变迁《民法典》第二百七十八条是关于业主共同决定事项及表决的规定，通过调整不同事项的决策比例，强化了业主权利。
具体而言，就共同决定事项而言，在第一款第八项增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”这一新的决策事项，增强了业主对共有部分的管理控制能力，将“使用和筹集建筑物及其附属设施的维修资金”拆分成“使用”“筹集”两项内容，且适用不同的表决方式。
就表决规则而言，第二款将《物权法》的“总面积、总人数”为计算基数变为两步计算，先满足参与表决的要求，再以参与表决人数为计算基数。
对于选聘、解聘物业服务者等一般事项，降低了对决策业主人数的要求，仅要求“参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数”即可，使这类事项的决策变得更容易通过；而对于特殊事项，则把决策人数从“双三分之二”上调到“双四分之三”，使决议的作出更加慎重。
三、类案裁判规则1.物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置应由业主共同或业主大会决定——徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案案例要旨：物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，为业主共有。
孙洋与徐州美丽家园物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2021.01.20【案件字号】（2020）苏03民终6371号【审理程序】二审【审理法官】费蜜宋正喜黄政【审理法官】费蜜宋正喜黄政【文书类型】判决书【当事人】孙洋;徐州美丽家园物业管理有限公司【当事人】孙洋徐州美丽家园物业管理有限公司【当事人-个人】孙洋【当事人-公司】徐州美丽家园物业管理有限公司【代理律师/律所】翟晓晨江苏钟鼓楼律师事务所;杨红军江苏金合律师事务所【代理律师/律所】翟晓晨江苏钟鼓楼律师事务所杨红军江苏金合律师事务所【代理律师】翟晓晨杨红军【代理律所】江苏钟鼓楼律师事务所江苏金合律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】孙洋【被告】徐州美丽家园物业管理有限公司【本院观点】一、关于上诉人应否支付物业费的问题。
【权责关键词】撤销代理合同合同约定证人证言质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，一、关于上诉人应否支付物业费的问题。
首先，根据查明的事实，2004年12月开始由徐州天成物业服务管理有限公司为本市皇城大厦提供物业管理服务。
后徐州市天成物业管理有限公司变更登记为美丽家园物业公司。
案涉房屋系徐州和瑞华公司出租给孙洋，徐州和瑞华公司与孙洋于2018年签订租赁合同，合同明确约定，租赁期间承租方应及时上交水、电、物业费等费用，不得拖欠。
其次，《国务院物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
”孙洋承租的涉案房屋位于物业服务范围内，并用于经营餐饮，徐州和瑞华公司与孙洋签订的房屋租赁合同中明确约定由孙洋承担承租房屋的物业服务费，应从其约定。
业主委员会是否具有诉讼主体资格？业主委员会是否具有诉讼主体资格过去的物权法并没有作出明确规定实践中业主委员会能以⾃⼰的名义起诉么？其在哪些事项上具有诉讼主体资格？搜集相关裁判规则、观点⼀起来看今天的⽂章业主委员会的诉讼主体资格裁判规则1.业主委员会依据业主⼤会决议在授权范围内以业主委员会名义从事法律⾏为，具备诉讼主体资格——徐州西苑艺君花园（⼀期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理⽤房所有权确认纠纷案案例要旨：业主委员会依照《中华⼈民共和国物权法》第七⼗五条第⼀款规定成⽴，具有⼀定⽬的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华⼈民共和国民事诉讼法》第四⼗⼋条第⼀款规定的“其他组织”。
业主委员会依据业主共同或业主⼤会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律⾏为，具备诉讼主体资格。
物业管理⽤房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理⼈进⾏管理维护业务必须的场所，依照《中华⼈民共和国物权法》第七⼗⼆条第⼀款的规定，为业主共有。
在建筑物竣⼯验收交付后，物业管理⽤房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主⼤会决定。
案号：（2012）泉民初字第1486号审理法院：江苏省徐州市泉⼭区⼈民法院来源：《最⾼⼈民法院公报》2014年第6期(总第212期)2.业主委员会⽆权以⾃⼰的名义对开发商擅⾃更改规划减少公共区域的⾏为提起诉讼——⾣阳县怡豪国际公寓业主委员会诉重庆怡豪房地产开发有限公司物权纠纷案案例要旨：物业管理条例第⼗九条规定，业主⼤会、业主委员会应当依法履⾏职责，不得作出与物业管理⽆关的决定，不得从事与物业管理⽆关的活动。
业主委员会起诉开发商擅⾃更改规划减少公共区域的⾏为不属于物业管理活动，因此，业主委员会⽆权以⾃⼰的名义对开发商擅⾃更改规划减少公共区域的⾏为提起诉讼。
案号：（2012）渝四中法民初字第29号审理法院：重庆市第四中级⼈民法院来源：《⼈民司法·案例》2013年第6期3.业主委员会在维护全体业主共同利益时具有诉讼主体资格——长沙市麓⼭南路园丁新村业主委员会诉陈丽华排除妨害纠纷案案例要旨：物业服务⽤房所有权属于全体业主共同所有，物业公司出卖物业服务⽤房属于⽆权处分，即使该物业服务⽤房⽆法进⾏权属登记公⽰，⼩区业主购买该物业服务⽤房亦不构成善意取得；业主委员会虽然不具有完全权利能⼒，但在维护全体业主共同利益的时候可以提起诉讼，具有诉讼主体资格。
2014年度《最高人民法院公报》案例裁判摘要观点集成整理｜审判研究海意来源｜最高人民法院公报阅读提示：2014年度的12期最高人民法院公报，共刊发公报案例24篇、裁判文书选登21篇。
本期消息在上述45个裁判案例的基础上，根据所载公报案例、裁判文书选登两个部分，按民商、刑事、知产、行政等分类，整理归纳出45个案例的裁判摘要，方便读者阅读学习和收藏使用，了解相关裁判规则。
公报案例裁判摘要24篇民商事1、赵宝华诉上海也宁阁酒店有限公司、上海市静升实业有限公司生命权、健康权、身体权纠纷案《最高人民法院公报》2014年第1期裁判摘要：作为提供住所服务的酒店经营者，对入驻酒店的消费者应履行合理限度的安全保障义务。
酒店经营者因管理、服务瑕疵等安全隐患而致消费者产生人身伤害的，应承担民事赔偿责任。
酒店经营场所的出租方对于事发现场管理不善的，亦应承担相应责任。
受害人对于损害发生也有过错的，应根据过失相抵原则，减轻侵害人的民事责任。
2、上海市松江区叶榭镇人民政府诉蒋荣祥等水污染责任纠纷案《最高人民法院公报》2014年第4期裁判摘要：我国对危险废物污染环境防治实施污染者依法负责的原则。
产品的生产者、销售者、进口者、使用者对其产生的危险废物依法承担污染防治责任，应向环保主管部门申报危险废物的种类、产生量、流向、贮存以及处置等资料，同时应按照国家规定交由有相应处理危险废物资质的单位进行处理。
危险废物产生者未依法申报危险废物的具体情况，擅自委托不具备处理危险废物资质的单位或者个人处理危险废物的，属于违反污染防治责任的行为。
因上述违法行为造成环境污染事故的，危险废物的产生者对于相关损害结果的发生具有放任的故意，不能以其并非直接的环境污染侵权人为由免除法律责任，又由于危险废物产生者的擅自委托行为系环境污染事故的必要条件，故应与危险废物的实际处理者承担连带责任。
存在多个生产者的，可结合各自违法处理危险废物的数量以及对事故发生所起的作用等因素分担责任。
徐州中川房地产开发有限公司与王静怡商品房销售合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2020.05.25【案件字号】(2020)苏03民终2274号【审理程序】二审【审理法官】刘树华姚迪张雷【审理法官】刘树华姚迪张雷【文书类型】裁定书【当事人】徐州中川房地产开发有限公司;王静怡【当事人】徐州中川房地产开发有限公司王静怡【当事人-个人】王静怡【当事人-公司】徐州中川房地产开发有限公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】徐州中川房地产开发有限公司【被告】王静怡【权责关键词】合同【指导案例标记】0【指导案例排序】0【裁判结果】本案按上诉人徐州中川房地产开发有限公司自动撤回上诉处理。
一审判决自之日起发生法律效力。
本裁定为终审裁定。
【更新时间】2021-10-25 03:16:39【一审法院查明】一审法院经审理查明：2017年10月11日，罗尹慧在淘宝网站黄非红公司经营的网点购买了20盒珂露曼防晒霜，该款产品在网站上的宣传信息有防晒指数“SPF47PA”字样，总价款为1980元，订单号72429486870231767，该产品的外包装盒与内盒产品上防晒指数标注为SPF24PA，内盒产品有一不干胶贴纸标有：浴前SPF47PA，浴后PASPF24的字样。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
【一审法院认为】一审法院认为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，经营者提供商品有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款的三倍。
本案中，黄非红公司销售的防晒霜，网页中显示有防晒功效SPF47PA，内包装上也有浴前SPF47PA字样，该标注是与国家食品药品监督管理局网站上备注的“浴前SPF30+”该款产品的信息不一致，但黄非红公司对此进行了解释，系2016年5月根据国家食品药品监督管理局颁布的新的要求，将该款产品的实际防晒指数“浴前SPF47”予以标注，该解释合理合法，该公司不存在欺诈行为，罗尹慧亦未提供证据证明该款产品的的实际防晒指数并非“浴前SPF47”，其以此为由要求三倍赔偿，于法无据，不予支持。
徐州中川房地产开发有限公司与宋庄云商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2021.02.26【案件字号】(2021)苏03民终1227号【审理程序】二审【审理法官】史善军王素芳汤孙宁【审理法官】史善军王素芳汤孙宁【文书类型】判决书【当事人】徐州中川房地产开发有限公司;宋庄云【当事人】徐州中川房地产开发有限公司宋庄云【当事人-个人】宋庄云【当事人-公司】徐州中川房地产开发有限公司【代理律师/律所】张望秋北京泽盈(徐州)律师事务所【代理律师/律所】张望秋北京泽盈(徐州)律师事务所【代理律师】张望秋【代理律所】北京泽盈(徐州)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】徐州中川房地产开发有限公司【被告】宋庄云【本院观点】上诉人中川公司主张，被上诉人查验房屋后收取上诉人向其交付的房屋钥匙，视为被上诉人对房屋状态认可并接收房屋，同时放弃合同约定的相关权利。
【权责关键词】无效显失公平违约金支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，上诉人中川公司主张，被上诉人查验房屋后收取上诉人向其交付的房屋钥匙，视为被上诉人对房屋状态认可并接收房屋，同时放弃合同约定的相关权利。
但是，被上诉人宋庄云作为收房人接收房屋钥匙，不足以说明其已放弃案涉合同相关权利，中川公司仍应该按照合同约定承担修复责任。
案涉房屋主卧室玻璃碎裂及其他质量问题，严重影响房屋的使用功能，导致被上诉人收房后不能立即装修、入住，被上诉人的实际使用时间延后，减损了被上诉人作为收房人的实际使用权利，且中川公司并未在合同约定期限内予以修复。
一审法院根据双方履行合同义务情况、案涉房屋交接情况认定的逾期交房违约金，并不违反法律，本院予以支持。
建筑物共有部分权属与利用纠纷裁判规则集成（上）【参考案例】1.公有住房出售合同关于买受人不得实施有碍公有住房共用部分安全行为的约定，依法应认定有效。
——河南省郑州市第二建筑工程公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案（河南省郑州市中级人民法院2006年4月24日民事判决）裁判要旨：建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部分行使所有权的占有、使用、收益、处分权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部分行使权利。
而公有住房售出单位对公有住房的共用部分仍承担着维修责任，售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部分安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，也有利于延长公有住房的使用寿命，且不影响买受人依法行使自己的专有权利，因此是合法有效的。
案例索引：载《最高人民法院公报》2006年第11期（总第121期）。
2.楼顶空间属于全体区分所有权人共有，某一区分所有权人经审批在楼顶加建的房屋，除有相反证据证明外，应推定为全体区分所有权人共同所有。
——吴成功与叶秀凤所有权确认纠纷案（福建省泉州市中级人民法院〔2008〕泉民终字第440号民事判决）裁判要旨：《物权法》第七十二条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
共有部分具体包括：（1）建筑物的基本构造，如地基、支柱、楼顶；（2）建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、走廊；（3）仅为部分区分所有权人所共有的共有部分，如各层楼之间的楼板等。
据此，全体区分所有权人对楼房的楼顶空间享有共有权，该空间应为全体区分所有权人共同占有、使用，任何一方不得独自占有、使用。
某一区分所有权人经审批在楼顶加建房屋，因楼房占地使用权属于全体区分所有权人，根据《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，在该区分所有权人未能提供相反证据证明的情况下，在全体区分所有权人共同享有的建设用地上加建的房屋应推定为全体区分所有权人共同所有。
蒋威、徐州大总管物业服务有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2022.03.08【案件字号】(2022)苏03民终1595号【审理程序】二审【审理法官】秦国渠汤孙宁汪佩建【审理法官】秦国渠汤孙宁汪佩建【文书类型】判决书【当事人】蒋威;徐州大总管物业服务有限公司;江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司【当事人】蒋威徐州大总管物业服务有限公司江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司【当事人-个人】蒋威【当事人-公司】徐州大总管物业服务有限公司江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】蒋威;江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司【被告】徐州大总管物业服务有限公司【本院观点】案涉小区尚未成立业主委员会的情况下，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
【权责关键词】无效追认代理合同合同约定第三人质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，案涉小区尚未成立业主委员会的情况下，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
一审法院据此认定案涉物业服务合同合法有效，并对案涉小区业主及物业使用人均具有约束力适当，上诉人主张泉城居委会作越权与大总管物业公司及城置物业绿地分公司签订物业服务合同无效的主张不能成立。
李婷婷与徐州市天润物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2021.04.28【案件字号】(2021)苏03民终2300号【审理程序】二审【审理法官】费蜜王超孙守明【审理法官】费蜜王超孙守明【文书类型】判决书【当事人】李婷婷;徐州市天润物业管理有限公司【当事人】李婷婷徐州市天润物业管理有限公司【当事人-个人】李婷婷【当事人-公司】徐州市天润物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】李婷婷【被告】徐州市天润物业管理有限公司【本院观点】物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理。
【权责关键词】代理合同合同约定证明诉讼请求反诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理。
同时，天润物业公司作为物业服务的提供者，应当积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为徐州市西城晶华小区提供更好的物业服务。
一审法院在已根据具体案情，未予支持2016年10月30日以来欠付物业费滞纳金的情况下，李婷婷再行主张物业费按照30%的标准交纳，依据不足，本院依法不予支持。
至于李婷婷基于车库被淹，要求天润物业公司返还车位费960元的问题。
因李婷婷于本案诉讼中并未提起反诉，故上述问题李婷婷可与天润物业公司另行解决。
综上，上诉人李婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回。
一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
江苏君怡物业管理有限公司与江苏华纳房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院【审结日期】2020.07.17【案件字号】(2020)苏07民终1241号【审理程序】二审【审理法官】程晨王学明张淑媛【审理法官】程晨王学明张淑媛【文书类型】判决书【当事人】江苏君怡物业管理有限公司;江苏华纳房地产开发有限公司【当事人】江苏君怡物业管理有限公司江苏华纳房地产开发有限公司【当事人-公司】江苏君怡物业管理有限公司江苏华纳房地产开发有限公司【代理律师/律所】徐兴春江苏恒旭律师事务所;王广凤江苏田湾律师事务所【代理律师/律所】徐兴春江苏恒旭律师事务所王广凤江苏田湾律师事务所【代理律师】徐兴春王广凤【代理律所】江苏恒旭律师事务所江苏田湾律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】江苏君怡物业管理有限公司【被告】江苏华纳房地产开发有限公司【本院观点】被上诉人华纳房地产公司作为建设单位与君怡物业公司签订涉案华纳绿城小区前期物业服务合同，双方最后一次签订的书面合同约定履行期限为2014年7月1日至2017年6月30日。
涉案小区业主在单独与上诉人签订物业服务合同时，是基于被上诉人已经与上诉人签订前期物业服务合同，且合同的签订与房屋钥匙交接同时进行，并非是单个业主自主选择上诉人作为小区的物业服务企业，故单个业主的物业服务合同并不能作为上诉人继续为涉案小区提供物业服务的依据，该合同约定的履行期限也不能超出前期物业服务合同约定的履行期限。
【权责关键词】无效撤销合同合同约定证人证言新证据关联性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，本院对上述证据认证如下：对上诉人君怡物业公司提交的证据1真实性予以确认，证明华纳绿城小区正在筹备成立业主大会，尚未成立业主委员会。
徐州领军物业管理有限公司、徐州市天辰昶瀚地产有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2021.09.25【案件字号】(2021)苏03民终5946号【审理程序】二审【审理法官】秦国渠汤孙宁汪佩建【审理法官】秦国渠汤孙宁汪佩建【文书类型】判决书【当事人】徐州领军物业管理有限公司;徐州市天辰昶瀚地产有限公司【当事人】徐州领军物业管理有限公司徐州市天辰昶瀚地产有限公司【当事人-公司】徐州领军物业管理有限公司徐州市天辰昶瀚地产有限公司【代理律师/律所】杨梦楠江苏汇君律师事务所【代理律师/律所】杨梦楠江苏汇君律师事务所【代理律师】杨梦楠【代理律所】江苏汇君律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】徐州领军物业管理有限公司【被告】徐州市天辰昶瀚地产有限公司【本院观点】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
【权责关键词】代理违约金过错合同约定新证据诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，领军物业公司与天辰昶瀚公司签订案涉《物业服务合同》，约定领军物业公司在案涉小区提供物业服务的期限，《物业服务合同》签订后亦向天辰昶瀚公司支付案涉三万元，同时款项明确备注系合同保证金，结合合同签订时间及款项给付时间，一审未采信订立合同保证金的理由，认定案涉合同保证金为履约保证金适当。
作为合同主体一方，领军物业公司在合同未解除情况下，即单方提前退出涉案小区服务构成违约，一审法院其在此情况下未支持其保证金返还诉请，并无不当。
徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉被告徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。
在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。
原告徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会，住所地徐州市黄河南路369 号艺君花园小区内。
负责人侯立申，主任。
被告徐州中川房地产开发有限公司，住所地徐州市泛亚大厦1417 室。
法定代表人孙勇，董事长。
原告徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会为与被告徐州川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷一案，向徐州市泉山区人民法院提起民事诉讼。
原告徐州西苑艺君花园业主委员会诉称，位于徐州市泉山区黄河南路369 号艺君花园（一期）是被告于2000 年开发建设的居民小区。
2001年8月交付使用时，被告仅提供2间车楼东侧168 平方米的房屋系本小区的物业管理用房。
2008 年库供物管使用。
后得知，被告出租给他人经营幼儿园的8# 8 月，原告起诉要求被告交付物管用房时，被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。
2008 年12 月，原告向徐州市人民政府提起行政复议，撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。
后被告对此提起行政诉讼，经过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理，均判决维持了徐州市人民政府的复议决定。
判决生效后，双方就物管用房的交付问题协商未果，原告故诉至法院，请求判决确认位于徐州市泉山区黄河南路369 号艺君花园8#楼东侧的168平方米物业管理用房（具体见规划定点图）归徐州西苑艺君花园（期）全体业主所有，诉讼费由被告承担。
被告徐州中川房地产开发有限公司辩称，1、本案的原起诉主体为徐州西苑艺君花园（一期）全体业主，属于集团诉讼，当时起诉时徐州艺君花园业主委员会已经成立，因此徐州西苑艺君花园（一期）全体业主的诉讼主体是不适格的，原徐州西苑艺君花园（一期）全体业主的起诉应依法撤回或驳回。
2、物业管理用房作为配套设施建设，在2000 年之前并没有强制性的规定。
涉案的艺君花园小区于1997 年规划定点、2000 年6 月开工建设、2001 年8 月29 日验收通过。
房屋交付后，被告即和物业公司签订了物业管理委托合同，把有关房屋作为物业管理用房移交给物业管理公司使用，完成了被告作为开发商的义务。
故在当时对物业管理用房没有强制性规定的情况下，被告已经完成了约定或者惯例的义务。
1997年规划定点的物业管理用房是针对规划图中共110500 平方米的建筑面积设计的，而本案原告所在的小区仅21403 平方米，根据江苏省物业管理条例的规定，被告至多向原告交付85.6 平方米的物业用房即符合法律规定。
3、规划定点图中记载了营业房和物业管理用房，但图中营业”二字体现的地点不一定就是营业房，“物业管理”四字体现的地点不定就是物业管理用房，而是营业房、物业管理共两层，至于具体如何分配，应由被告来决定，只要能满足法律的基本要求即可。
4、就目前的房屋状况来讲，将涉案房屋的二层交付给原告，既能满足原告的要求，也满足法律的规定。
徐州市泉山区人民法院经审理查明，被告是原告所在的徐州市西苑艺君花园（一期）小区的开发企业。
2000 年6月21 日，被告取得徐州市规划局徐市规地（2000）编号81《建设用地规划许可证》，规划定点图对西苑艺君花园（一期）物业用房规划为：2层（限高6米），物业用房260 平方米。
2000 年11 月15 日，徐州市规划局为被告建设的西苑艺君花园项目核发了徐市规建（2000）268 号《建设工程规划许可证》核准建设7栋6 层住宅楼21403 平方米，车库3006 平方米，阁楼3322 平方米，营业房2032 平方米，物管、公厕及泵房300 平方米，共计30063 平方米。
在许可证附图和《放（验）线回单》对前述建筑物分别进行定点规划。
徐州市规划局在规划定点图上许可的艺君花园8#楼分为三个部分，从东向西依次为：物业管理（2 层、限高6 米、东西长12 米、南北宽7 米）、营业（1 层、东西长6 米）、公厕（1 层、东西长10米）。
具体分布为，物业管理用房的面积是12X 7X 2=168 平方米；泵房面积8X 5=40平方米；公厕面积（梯形）[（7+3）\2]X 10=50平方米，共计258平方米物业用房。
2001年8月30日，徐州市建设局就被告的该建设项目签发了徐建验证（27）号住宅竣工验收合格证书，被告随即交付房屋，通知西苑艺君花园（一期）业主上房。
后被告向徐州市规划局提交《关于变更中川“艺君花园” 8#楼用途的申请报告》，申请将2000年11 月规划的“艺君花园” 8#楼物业管理用房大部分变更为营业房，而在保持原规划面积，在7#楼西侧底层设置相当面积的物业管理用房。
2001 年11 月6 日，徐州市规划局在原规划定点图上签署了“同意原物业管理用房126 平方米变更为营业用房”的意见，同日为被告填发了徐市规建20010214 号《建设工程规划许可证》，许可建设126 平方米营业房。
2001 年11 月7 日，徐州市规划局相关负责人员分别在被告的《徐州市建设工程规划许可证申请书》中签署了同意调整。
物管用房面积不少于原定点面积”和“同意的意见。
变更后的规划图显示，在8#二楼保留二间物业管理用房，分别记载为28.45 平方米和22.67 平方米。
西苑艺君花园竣工交付房屋后，被告所交付并由原告使用至今的物业管理用房，有两间位于小区7#楼西侧的底层、两间位于4#楼的底层，均为原规划的车库范围。
另查明，2008 年12 月，徐州西苑艺君花园（一期）全体业主向徐州市人民政府提起行政复议，请求撤销徐州市规划局所作的“将徐州西苑艺君花园（一期）物业管理用房126 平方米规划变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房”的变更规划行政行为。
2009年3月4日，徐州市人民政府作出（2008）徐行复第146 号行政复议决定书，决定：撤销徐州市规划局所作的将徐州西苑艺君花园（期）物业管理用房126 平方米规划变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房的具体行政行为。
2009年4月22日，被告不服徐州市人民政府的上述复议决定，向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销徐州市人民政府的上述复议决定，维持徐州市规划局将原物业管理用房变更为营业房及7#楼西侧相同面积的车库变更为2009 年6 月16 日作出（2009）徐行初字第23 号行政判决书，驳回了被告的诉讼请求。
被告不服向江苏省高级人民法院提起上诉。
江苏省高级人民法院于2009 年11月27 日作出物业管理用房的行政行为。
徐州市中级人民法院经审理，于2009）苏行终字第79 号行政判决，驳回上诉，维持原判。
后查明，2003 年1 月17 日，徐州市房产管理局将包括本案诉争物业管理用房在内的位于徐州市泉山区黄河南路369 号艺君花园8#楼的房产登记在被告名下（不含该楼西侧规划为公厕的部分），其房屋所有权证显示一层建筑面积为135.28平方米，二至三层建筑面积为165.9 平方米；该房的房产档案显示该8#楼东侧上下为两层的部分东西长12 米、南北宽7 米。
2013年3月5日，法院组织双方当事人对本案所涉艺君花园8#楼进行了现场勘察。
确认艺君花园8#楼目前正由被告向外出租作为幼儿园经营使用，在整体上，其外观分为三个部分：有通向二层的简易楼梯的客观状态。
东侧为两层、中间为三层、西侧为一层，该楼东侧及北侧均本案立案时的原告主体为徐州西苑艺君花园（一期）全体业主，后根据原告的申请，原告主体变更为徐州西苑艺君花园一期）业主委员会。
本案双方当事人的争议焦点是：1、徐州西苑艺君花园（期）业主委员会是否具有原告诉讼主体资格；2、行政机关的规划定点对本案当事人产生何种效力；3、被告重新调配物业用房的效力如何；4、争议建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房。
徐州市泉山区人民法院经审理认为，1、徐州西苑艺君花园一期）业主委员会原告诉讼主体适格。
依照最高人民法院关于适用< 中华人民共和国民事诉讼法> 若干问题的意见》第四十条的规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。
原告为对西苑艺君花园进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织” 。
原告依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，具备原告诉讼主体资格。
2、行政机关的定点规划对本案当事人产生拘束力。
建筑物建造规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。
依照《中华人民共和国城市规划法》物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。
建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。
定点规划为建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。
如土地使用人在特定期间内未对建筑物定点规划提出异议，即对其产生拘束力。
本案中，被告在行政机关核发建设工程规划许可证后，未对定点规划提出异议，故被告应当遵守定点规划确定的义务建造物业管理用房。
被告辩称物业管理用房是针对规划图中共110500 平方米的建筑面积设计的，而非本案原告所在的小区21403 平方米设计，并没有向法院提供相应的证据，故其辩称不予支持。
第三条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑另被告又辩称，根据江苏省物业管理条例规定的无偿提供设计面积的3%。
-4%。
物业管理用房，被告至多向原告交付85.6平方米的物业用房即符合法律规定，目前提供的物业管理用房已经远远超过这个标准。
因被告在申请建设工程规划许可，行政机关在其申请进行核准规划定点时，被告被未向行政机关提出异议，应当认定被告认可行政机关的定点规划，故其辩称不予支持。
规划定点在建筑物竣工验收后，作为物业资料移送管理人，即成为管理规约的一部分，对业主、管理人等产生约束。
3、被告重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。
江苏省人民政府1 9 9 8年9月4日发布施行的《江苏省城市住宅区物业管理办法》第三十八条规定“住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会。
