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一、建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分.固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产.二、房地产项目投资与总成本费用估算1、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一)房地产开发项目投资特点三种经营模式：出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
(1）开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等（2）经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金.（三)开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等).亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米,其中住宅135,049平方米，商铺5，300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
房地产开发由哪些成本费用构成一、建设项目投资估算(一)建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
二、房地产项目投资与总成本费用估算1、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念(一)房地产开发项目投资特点三种经营模式:出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
(1)开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等(2)经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
(三)开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1:某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
第三部分3.1 项目建设方案根据宁波市建筑设计院总全概念设计方案进行分析3.1.1 项目概况依据规划设计条件：在可行性研究中，规划的方案为：地块Ⅰ总建筑面积41300㎡，其中住宅面积为38650㎡，会所及配套用房1050㎡，地下一层机动车库3500㎡，商铺1200㎡，400㎡配电用房；地上建筑有两栋17层连排条式高层组成，在地块Ⅰ主干道北侧布置底层商场。
3.1.2 住宅建设计划方案酒店和住宅分部同时规划设计，同期建设。
整个项目的建设期为两年零两个月时间，住宅计划在09年12月交房，具体进度安排见下表近年来宁波市区居高不下的房价，使得部分中低收入居民转向近郊购房也是一种新的动向，这将有利于我们转变消费者的购房观念。
B、生活观念上看：郊区居民崇尚名品，有向往都市生活的愿望。
但是前几年骆驼镇开发的楼盘品质较低，尚未有专门营造都市生活概念的楼盘产生，本方案如果以适中价位，高尚品质推出，将具一定的吸引力。
C、从区域发展上看：随着骆驼镇工业的逐步发展和市政配置日益完善，城市化步伐日益加快，外来经商、投资、务工人员不断增加和有购买力的乡镇农民转向城区购房，使购房者的绝对数量逐年递增。
2.1.5 威胁分析A、竞争威胁：本案南侧绿城宁波·桂花园是本案最大的竞争麻烦，它此次推出的近十万平方的“桂花园一期项目”将对本案构成强势冲击。
2.2 本章小结综上所述，本案优势与劣势同在，机会与威胁同在。
现绿城宁波·桂花园项目房屋销售平均价在5700元/㎡左右，本案在成本上有一定优势，在必要情况下，为击败竞争对手，可以以低价取胜，建议平均价控制在5500元/㎡左右。
第一部分项目总体概况1、项目概况该项目位于镇海骆驼新城主要干道北侧，西至329国道，南至新城主干道北侧。
本地块总用地面积24171平方米，其中Ⅰ地块13774平方米，Ⅱ地块10397平方米。
Ⅰ地块用于住宅开发，Ⅱ地块用于建造酒店。
2、项目规划设计指标为：依据宁波市镇海区规划分局编号014-20050518号文本，各项规划设计技术经济指标为：总用地面积：24171㎡（其中Ⅰ地块13774㎡，Ⅱ地块10397㎡）用地性质：Ⅰ地块居住用地（住宅R2）Ⅱ地块公共设施用地（酒店C2）建筑密度：Ⅰ地块≤22%，Ⅱ地块≤40%绿地率：Ⅰ地块≥28%，Ⅱ地块≥30%容积率：Ⅰ地块≤3.0，Ⅱ地块≤3.8~3.2规划可建总建筑面积：总建筑面积≤80800㎡其中Ⅰ地块≤41300㎡，Ⅱ地块≤39500㎡机动车位配置：Ⅰ地块按1.1车位/户设置Ⅱ地块按2.0车位/户设置2.1住宅方案销售分析2.2.1、市场消费分析消费者的购买行为和消费群体的构成是项目在销售策略调整以及价格策略制定的重要参照依据，根据骆驼镇楼市调研，这一区域房产消费市场特征分析如下。
