房地产估价师第一套《房地产估价理论与方法》真题附答案

房地产估价理论与方法

第1页 真题

一、单项选择题

3.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（ ）。

A.实体

B.功能

C.质量

D.权益中的权利

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。参见教材P50。

4.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（ ）。

A.未来状况下的房地产

B.已灭失的房地产

C.部分产权的房地产

D.以房地产为主的整体资产

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是按实物形态划分的种类。选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。参见教材P70。

5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（ ）。

A.该房地产位于28层办公楼的第8层

B.该房地产500米内有地铁站点

C.该房地产离机场约25公里

D.该房地产坐北朝南

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中对位置的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。选项B，属于区位状况描述中对交通状况的描述。参见教材P79～80。

6.某房地产的套内建筑面积为4000平方米，分摊的共有建筑面积为1000平方米，建筑面积单价为8000元/平方米，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/平方米。

A.7000

B.8750

C.11000

D.13750

『正确答案』C 房地产估价理论与方法

第2页 『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000m2；土地面积＝建筑面积/容积率＝2000 m2，；房地产总价＝8000×5000＝4000（万元）；土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000＝11000（元/ m2）。参见教材P104～106。

7.一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。

A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠

B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元

C.在成交日期的一年后一次性付清

D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。A实际价格=30×（1－3%）＝29.1（万元）；

B实际价格=10＋10/1.050.5＋10/1.05＝29.283万元；C实际价格=30/1.05＝28.5714万元；

D分年等额付款额＝25×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝3.2376（万元），则实际付款额＝5＋3.2376/5%×[1－1/（1＋5%）10]＝5＋25＝30万元。延期付款要计算利息，名义价格=实际价格。参见教材P106～107。

9.下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（ ）。

A.建筑结构

B.周围环境

C.建筑物内空间布局

D.土地开发程度

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度；建筑物实物因素包括建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能；外观；新旧程度。B周围环境属于房地产区位因素。参见教材P122～126、134。

10.下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（ ）。

A.土地用途

B.所在区域绿化水平

C.土地容积率

D.土地使用期限

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。

B所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境。参见教材P126～128。

11.关于合法原则具体应用的说法，错误的是（ ）。

A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况

B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象

C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象 房地产估价理论与方法

第3页 D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是合法原则。B法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不能做为以抵押为估价目的的估价对象。参见教材P158。

12.某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是（ ）。

A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况

B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况

C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况

D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是价值时点原则。由于现在被法院整体拍卖，故价值时点应为现在，采用假设开发法估价，从现在状况到开发完成后的状况，估价对象状况为现在。参见教材P161～164。

13.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%至9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。

A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%

B.年净收益为90万元，报酬率为9%

C.年净收益为90万元，报酬率为8%

D.年净收益为100万元，报酬率为8%

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是谨慎原则。由于评估的是该商业房地产的抵押价值，故应当采用谨慎原则，不能高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。即“收益要取低、报酬率要取高”。参见教材P171。

17.某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。

A.10 B.11

C.13 D.14

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。后续开发的建设期包括建设前期和建造期＝3＋（24－13）＝14。参见教材P347。

20.张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50平方米的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/平方米，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。

A.42.64 B.55.40

C.56.24 D.68.04

『正确答案』C 房地产估价理论与方法

第4页 『答案解析』本题考查的是直接资本化法。V＝NOI/R－11.8＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12/5%－11.8＝56.24万元。参见教材P269。

21.关于报酬率的说法，正确的是（ ）。

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响

D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。参见教材P263-266。

22.新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，成本利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是开发利润。土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝开发完成后的房地产价值（售价）；V＝（600＋500＋40＋20＋30）×（1＋20%）＋6.5%V；V＝1527.27万元。参见教材P298。

24.采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（ ）。

A.已使用年限、耐用年龄、残值率

B.有效年龄、预期经济寿命、残值率

C.已使用年限、预期经济寿命、残值率

D.有效年龄、耐用年龄、残值率

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。参见教材P314。

27.关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。

A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值

B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值

C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值

D.需测算后续开发的应得利润

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。选项C，后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值，这是动态分析法中的说法。在静态分析法中，后续开发的必要支出和开发完成后的价值，都是在价值时点（通常为现在）的房地产市场状况下的价值。参见教材