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某小区物业管理费用测算一、背景介绍某小区是一个位于城市中心的高档住宅小区，拥有500户居民。
为了保障小区的正常运行和提供良好的居住环境，小区需要进行物业管理，并收取物业管理费用。
本文将详细介绍某小区物业管理费用的测算方法和标准。
二、物业管理费用测算方法1. 收入测算1.1 小区住宅收入：某小区共有500户住宅，每户住宅的月物业管理费用为1000元。
因此，小区住宅收入为500户 × 1000元/月 = 500,000元/月。
1.2 商业收入：某小区内有一些商业用房，商业用房的月物业管理费用为每平方米10元。
假设商业用房总面积为500平方米，因此，商业收入为500平方米 × 10元/平方米= 5000元/月。
1.3 其他收入：某小区还可以通过租赁停车位、广告位等方式获得其他收入。
根据过往数据统计，其他收入平均每月为5000元。
2. 支出测算2.1 人员费用：小区物业管理需要雇佣一定数量的员工，包括保安、保洁、维修工等。
根据市场行情，每名员工的月薪平均为5000元。
假设小区需要雇佣10名员工，因此，人员费用为10名员工 × 5000元/月 = 50,000元/月。
2.2 物业维修费用：小区的公共设施和绿化需要进行维护和保养，每年的维修费用平均为100,000元。
因此，物业维修费用为100,000元/年 ÷ 12个月 = 8,333.33元/月。
2.3 水电费用：小区的公共区域需要提供水电供应，每月的水电费用平均为10,000元。
2.4 其他费用：小区还需要支付一些其他费用，如管理费、税费等。
根据过往数据统计，其他费用平均每月为5,000元。
三、物业管理费用标准根据以上收入测算和支出测算，可以计算出某小区的物业管理费用。
物业管理费用 = 收入测算总和 - 支出测算总和= (500,000元/月 + 5000元/月 + 5000元/月) - (50,000元/月 + 8,333.33元/月 + 10,000元/月 + 5,000元/月)= 541,666.67元/月因此，某小区的物业管理费用为541,666.67元/月。
物业管理服务成本和费用的测算方法1、测算每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用的一个简单公式：(i=1,2,3,…,)/SP=Σ XiP——每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用标准,元/(月·㎡)；Xi——各项（如绿化、保安、维修、人员工资等）成本和费用，元/月；i——各分项项数(在具体测算中,我们可以根据实际情况和要求来细分)；S——总建筑面积，㎡。
2、分项测算（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：=所有人员月基本工资＋各项福利＋各项保险＋服装摊销＋其他补贴等X1（2）公共设施设备日常运行、维修及保养费：X=设施设备保养费＋易损件更换费用＋小修费等2（3）绿化管理费：=月用化肥＋农药＋工具摊销＋绿化用水等X3（4）清洁卫生费：=月用清洁用品＋清洁用水＋工具摊销＋垃圾清运费＋消毒用品等X4（5）保安费：X=月保安器材摊销＋保安器材维护费＋保安人员住房租金等5（6）办公费：=月交通费＋通信费＋书报费＋低值易耗办公用品费＋办公用水电等X6（7）物业管理企业固定资产折旧费：=固定资产总额/（折旧年限×12个月）X7（8）物业管理企业酬金（企业合理利润）：=前7项之和×利润率X8其中利润率各地根据实际情况确定，一般控制在5%－10%。
（9）法定税费：=营业税＋城市建设维护税＋教育附加费＋其他税费X9其中营业税、城市建设维护税＋教育附加费——“两税一费”合计税率为5.5%，这是物业管理企业最主要的税费。
所以：X=（X1＋X2＋…X8）×5.5%9分项测算后,将分项测算之和除以总建筑面积,即得到每平方米建筑面积所需的物业管理服务成本和费用。
•物业管理概述•物业服务内容与标准•物业设施设备管理要点•安全管理体系建设与实施•客户服务沟通技巧与投诉处理•环境卫生管理规范及实践案例•财务管理与成本控制策略•团队建设与员工培训发展目录物业定义与分类物业定义物业分类物业管理概念及目标物业管理概念物业管理目标行业发展历程与趋势行业发展历程行业发展趋势基础服务内容物业管理包括物业接管验收、业主入住管理、房屋及设备设施维修养护、装修管理、产权产籍管理、安全管理、环境管理等服务内容。
公共设备设施管理对小区内的公共设备设施进行日常维护和保养，确保其正常运行，包括电梯、消防设施、安防设施、给排水设施、供电设施等。
环境卫生管理对小区内的环境卫生进行日常清扫和保洁，包括道路、绿化带、楼道、垃圾房等区域的清洁工作。
绿化管理对小区内的绿化进行养护和管理，包括草坪、花卉、树木等的修剪、浇水、施肥、除虫等工作。
增值服务项目为业主提供家庭保洁、家电清洗、管道疏通、玻璃清洗等家政服务。
为业主提供房屋出租、出售等代理服务，协助业主办理相关手续。
为业主提供装修咨询、设计方案、施工监理等装修服务，确保装修质量和进度。
组织丰富多彩的社区文化活动，增进业主之间的交流和互动，提高社区凝聚力。
家政服务房屋租售代理装修服务社区文化活动服务质量标准与评估方法服务质量标准制定明确的服务质量标准，包括服务态度、服务响应时间、服务质量等方面，确保业主享受到优质的服务。
评估方法采用定期和不定期相结合的方式对服务质量进行评估，包括业主满意度调查、内部质量检查等方法，及时发现和整改服务中存在的问题。
同时，建立奖惩机制，对表现优秀的员工进行表彰和奖励，对服务质量不达标的员工进行培训和整改。
消防系统包括消防报警、灭火器材、消防栓等设施，确保物业区域消防安全。
包括电梯、扶梯等设备，方便人员上下楼层。
空调系统包括中央空调、分体空调等设备，为物业区域提供舒适的室内环境。
给排水系统包括水源、水泵、水箱、水管等设施，用于供应生活用水和供电系统设施设备分类及功能介绍维护保养计划与实施方案01020304制定维护保养计划实施维护保养记录维护保养情况评估维护保养效果故障诊断方法常见故障及处理方法应急处理措施应急演练故障诊断及应急处理措施安全风险评估及防范措施风险评估方法安全风险评估内容采用定性与定量相结合的方法，如安全检查表、预先危险性分析法、故障树分析法等。
物业费的详细构成与测算物业费的详细构成与测算1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：1.1基本工资：职务人数工资标准(元)月工资总额(元)1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。
2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：2.1公共照明系统的电费和维修费2.1.1楼内公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价2.1.2楼外公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X 电价2.1.3喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/122.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.4862.1.5维修费2.2给排水设施的费用2.2.1消防泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2.2.2排污泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2..2.3消防水箱清洗费:计算公式=总用水量X水价/122.2.4外排水清污费计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/122.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。
计算公式=每年损耗量*单价/122.2.6维修费2.3共用建筑、道路维修费2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）3.物业管理公共区域清洁卫生费：3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限）3.3垃圾清运费3.4保洁用水经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，0.03X119X30X3.2=342元；3.5消杀费4.物业管理公共区域绿化养护费用:4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：4.3绿化用水费：××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。
万科物业管理费测算指引1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
2.范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。
3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算4.7.物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算4.9.列举法测算4.9.1 人工费用的测算4.9.1.1.组织架构的确定4.9.1.2.人工费用的测算。
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。
人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。
4.9.1.3.工资的测算（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
4.9.1.4.奖金及双薪（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。
4.9.2.行政费用的测算（单位：元/月）4.9.2.1.低值易耗品购置费用。
4.9.2.2.管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准4.9.2.3.办公设备维护费用主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
4.9.2.4.通讯费物业管理所需的通讯费用。
其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用（BP 机等）。
# 物业费合理测算与定价方法## 1. 引言物业费是由业主按照一定比例缴纳的费用，用于维护和管理小区的公共设施和服务。
合理测算和定价物业费对于保证公平、透明和合理的费用分摊非常重要。
本文将探讨物业费合理测算与定价的方法。
## 2. 物业费合理测算方法### 2.1 成本法成本法是一种常见的物业费测算方法，其核心思想是根据维护和管理公共设施所需的成本来确定物业费的合理水平。
具体步骤包括：-收集和计算各项维护和管理成本，包括人工费用、设备维修费用、清洁费用等。
-将总成本按照业主的占有面积或住户数量进行分摊，得出每个业主应缴纳的物业费。
### 2.2 比例法比例法是一种基于比例关系来测算物业费的方法。
该方法将物业费与某个参考因素（如房屋面积、房间数量等）之间的比例关系作为测算依据。
具体步骤包括：-确定参考因素，如房屋面积、房间数量、住户人数等。
-根据参考因素和历史数据，计算出物业费与参考因素之间的比例关系。
-将参考因素与各业主的具体情况相乘，得出每个业主应缴纳的物业费。
### 2.3 市场调研法市场调研法是一种基于市场供需关系来测算物业费的方法。
该方法通过调查和分析类似小区或相同类型物业的物业费水平，来确定合理的物业费标准。
具体步骤包括：-调查类似小区或相同类型物业的物业费水平，包括面积、服务范围、设施等方面。
-分析调查结果，结合本小区的实际情况，确定合理的物业费水平。
## 3. 物业费定价方法### 3.1 成本加成法成本加成法是一种常用的物业费定价方法，其核心思想是在维护和管理成本的基础上，加上一定的利润和管理费用，来确定物业费的定价。
具体步骤包括：-计算维护和管理成本，包括人工费用、设备维修费用、清洁费用等。
-加上一定的利润和管理费用，来确定物业费的定价。
### 3.2 市场定价法市场定价法是一种基于市场供需关系来确定物业费定价的方法。
该方法通过调查和分析类似小区或相同类型物业的物业费水平，并结合本小区的实际情况和服务水平，来确定合理的物业费定价。
