商品房验房与交房注意事项
部分楼盘得业主在交房时却发现该商品房水电均未入户,小区得路泥泞不堪,更瞧不见什么绿化,配套设施还在施工中。为何开发商要匆忙交房呢？实际上有些开发商由于怕承担逾期交房得违约责任,即使不具备有关得交付条件,也匆忙让购房者办理交房手续。像这类开发商所交得房屋大多只就是楼盘主体工程验收合格,基础配套设施工程还未验收合格,而普通得购房者不具备相关得专业知识,即使有疑问也找不出什么好得解决办法,只能叫办手续就办手续。不少购房者在办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵,找开发商理论时,开发商辩称该房已由购房者验收合格,
对购房者反映得问题不予理睬。开发商未能按照合同约定准时地把合格得房屋交付购房者就是目前商品房买卖中常见得纠纷之一,买卖双方常常就交房得条件、程序发生争议,其纠纷主要集中在以下四个方面:一、交房程序倒置,先交房后验收;二、合同或广告中承诺得配套设施缺失、缩水或违反规划;三、违规收费或者违约涨价;四、部分开发商利用交房之机要求购房者签署补充协议,设置圈套。这里建议购房者在交房时应多咨询一下专业人士,避免相关得法律风险,以使自己得权益得到最大维护、房屋交房应注意什么?现提供一些建议供读者参考。
一、先验收后交房
某些开发商在约定交房期仍达不到法定得交房条件,或房屋或配套存在质量瑕疵,为了转嫁风险,规避责任,利用购房者急于收房入住得心理,要求购房者先签收钥匙,签署“入伙协议书",然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续,不但今后难以追究开发商逾期交房得违约责任,还常常造成房屋或配套设施得质量瑕疵与保修维修得责任不明。开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者,但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格得,不得交付使用。由于交房时不具备合同约定与法律规定得交付条件,其所谓得交房不能产生法律上得交付,购房者有权拒绝交房,开发商已构成实际上得逾期交房,应承担逾期交付得违约责任、
验收房屋流程可分为书面验收与现场验收两部分,书面验收包括查验房屋可以交付得文件(如:竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等),收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(注意里面得交房日期)、特别提醒读者,开发商必须提供省建设厅统一新制订得《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。
现场验收具体内容包括:
１。所交付得房屋就是否就是您所购买得房屋,其结构设计就是否与原图相符;2、房屋质量就是否合格、门窗等就是否与合同得约定相符;３.水电气等附属配套设施就是否按合同到位;4.其她合同中约定得项目做得如何。验房中若有任何一项不符,均可拒绝签收并在交接记录上如实记载,最好将拒收理由书挂号寄给开发商、而对于配套设施缺失或缩水与违反规划得问题,可联络其她购房者共同要求开发商补做或赔偿,因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。
二、明确开发商收取得费用
交房时购房者缴交一些费用就是难免得,如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费得收费标准,根据《商品房销售管理办法》,开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业得,购房者应与物业管理企业签订物业管理合同,现实中有得开发商为促销而根据购房者得要求承诺不同得物业费标准,有得对不同消费群采取不同收费标准,由于购房者就是单个与开发商订立合同,往往不知道别人得交费标准,作为市场化得物业管理服务而言,同样得服务不同得收费,对交费单价高且不知情得购房者构成了价格歧视。另一种情况就是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议,交房
前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺得物业管理委托合同(前期管理)。建议:对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致,对于物业费上涨,如果能收集到充分证据证明开发商曾经作得口头承诺(如合法录音等),可以要求开发商遵守承诺或补贴差价,如果举证不能,只好尽快依法召开业主大会选聘新得物业公司。目前,交房时购房者对公共维修基金得缴纳争议也比较多、
三、警惕协议陷阱
一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套,在办理交接时要求购房者签署对购房者不利得协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金,并写明“双方不再主张其她违约责任”等类似要求购房者放弃权利得文字。对于此类协议,需提请购房者注意:协议一旦签署,就具备法律效力,放弃得权利也难以再追回、交房就是开发商根据合同与法律应履行得义务,在没有法律规定或合同约定得情况下,开发商没有权利提出新得交房条件,购房者对此类协议或条款有权拒绝签署、
商品房交房注意事项:
1、注意一收房注意房款约定
如果客户与开发商在合同中约定,
在房款结清之前,开发商有权顺延交付房屋,则客户须结清房款之后,才能接收商品房。
2、注意二物业费不能乱涨价
根据现行规定,新建小区一般由开发商选聘物业管理公司,并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时,开发商有义务向购房人出示业主临时公约,就物业费等相关事项作出约定。因此,如果在收房时出现物业费涨价得问题,业主可据此主张权利、
3、注意三物业费可以按月交
在办入住手续时,多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年得物业管理费、根据有关规定,物业管理得各项收费可按月、按季或按年度计收,但不得一次性预收多年得物业管理费用、
４、注意四缴纳契税签协议
根据规定,契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别就是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用,否则不予办理入住手续。
开发商之所以这样要求,就是因为对于按揭买房得业主,在房屋权属证书未办下来之前,开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳得契税、交易手续费等费用,会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用,就是怕开发商挪用。
对此问题,解决办法就是业主与开发商协商,签订《契税缴纳协议书》,约定双方应承担得违约责任等、
5、注意五先验房再办理手续
目前,开发商在交房时,一般都要求业主先办理手续,缴纳相关费用之后,才允许业主验房、对于这一不合理得程序,业主应坚持先验房,后办理手续,并应将验房时发现得相关问题书面呈递给开发商并让其签收,以避免以后得纠纷、
６、注意六建议业主集体收楼
鉴于购房人专业知识得匮乏,建议购房人在收房时能够集体收楼,可能得情况下可以聘请律师指导协助,这不但可以弥补单一主体知识得限制,更好、更有效地维权,还可引起开发商得重视,促使开发商就收房过程中得问题做约定。
７、注意七遇配套问题先收房
针对不同得房屋问题,开发商承担得责任有区别:房屋主体有质量问题要承担退房责任,
