验房注意事项分析
第一章、交房的性质和重要性
交房的性质。交房不是简单单的收钥匙。交房是房屋出卖人按照合同约定向买受人交付特定房屋的程序,是开发商履行合同义务的最核心环节，房屋一旦交付,便视为开发商依约履行义务,可以获得房屋价款,房屋所有权及风险的转移。交房是整个房产交易中最核心的环节。
第二章、正确的交房顺序
1、为确保业主利益,避免纠纷，收楼前，确认三证一表，坚持先查看文件再验房最后办手
续。（根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后,经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。）开发商未能在交房时提供，是位开发商违约，根据合同将按照约定的时间以及比例赔付违约金，超过三个月,买受人可以要求退房。
2、三书一证一表-－－《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、
《商品房预售合同》。
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》
验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项蘑工综合验收合格证》，
《竣工验收备案表》(简称“三书一证一表”)，还有各种相关验收表格,如《住户验房交接表》、验收意见表(如《楼宇验收记录表》）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。
3、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为
日后必要时举证(即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据)奠定基础,特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补,吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少,吃亏的还是业主）。
4、三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款,不能放弃自
己的权利。
5、四、交合理费用（物业管理费[应有市物价局批文]等)
第三章、退房条件
如果开发商竣工建成的楼盘没有《建设工程质量核验证明书》,证明该楼盘是不合格的。按国家建设部规定，建设工程质量不合格和小区配套不完善的房屋不能交付使用,购房者有权拒绝接收。
按照法律规定和合同约定入住前出现以下八种情况，购房人可提出退房。
1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
2、开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3、开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。
5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6、不能或不能按期办理产权过户的。(开发商的过错导致)
7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
8、合同中约定的其它退房条件出现时。
购房者退房时，应向开发商出具书面通知。
因前6项原因导致购房者退房（因开发商责任导致退房）,应由开发商承担退房造成的损失,包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等。如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理,合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，不足部分可另行要求赔偿。
因上述第7项原因导致退房的，开发商无过错的，开发商不承担赔偿责任。购房者需要注意的是，退房时应同时通知银行，解除借款合同,以免造成更大的利息损失。
第四章、验房所需工具
验收新房时应该带的工具:小锤子一把、米尺、矿泉水若干瓶、细线、钉子一枚、笔和纸、带上试电笔、带二相/三相插头和电源显示开关的插座(小台灯亦可)、电筒、布（分辨是脏还是划痕）。
第五章、验房注意事项
1、验房时一定书面记录相关问题,便于与工程部联系整改事项。
2、验房时仔细检查,有些细节问题很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。
3、验房切忌着急，多看、多问、多记录。
4、塑钢窗和门是最最容易出现质量问题的，验收的时候应该作为重中之重:
5、墙面、地面和棚面一般不会出现质量问题,一旦出现就是大问题,所以不要轻心以对
6、水管线及阀门永远不会出现大问题,小问题会引发大矛盾，装修的时候是最怕漏水的。
第六章、验房具体细节
一般的情况下,毛坯房的质量通常在如下地方出现质量问题:１、塑窗及塑钢门;2、墙面、地面和棚面；3、水管线及阀门；4、防盗门；５、电盒;6、电表、水表和燃气表的底数。
一、门
1、门要运作自如、门的开启关闭是否顺畅，门开关时有无特别声音。
2、门间隙是否太大（特别是门锁的一边)、门四边是否紧贴门框户门,门框连接处密封应
该严密、不该透亮。
3、除了要留意门身修饰平滑与否外,亦要试开门锁，看看是否运作自如。门锁应安装牢固。
4、门匙与门锁是否封口，密封条长度适中，是否老化变形，压条是否结实、牢固。门插
是否插入得太少；房门的插销、门锁是否太长太紧。
5、要注意门上油漆是否完好无缺,门内外面是否光滑平整和有无磕碰。
6、门是否有掉肉、裂缝的地方。
7、入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,修复或
更换。
二、窗
1、仔细检验窗是否渗水。窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。还要留意窗台云
石是否崩裂,可用手轻触窗台，以不刮手为原则。
2、窗与混凝土接口有无缝隙；窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙、不
该透亮。窗户玻璃是否完好；窗户油灰饱满，粘贴牢固,油漆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
3、窗户开启关闭是否顺畅，关闭窗后密闭性是否好，窗体有无变形。
4、玻璃是否有裂缝。
5、密封条长度适中，是否老化变形,压条是否结实、牢固。
6、两层玻璃之间是否有水气，如果有则代表两层玻璃之间密封不严。
7、窗是否漏水，可拿若干瓶矿泉水做试验。
8、纱窗的安装是故意和窗把手有摩擦,起扣紧作用。不是问题。不过要注意上下的磁条是
否管用，有的纱窗关上后，上面还咧着。另外每扇窗都要推拉一下，看看开启和关闭是否平稳。
三、墙
1、墙面、地面和棚面是否平整，可用拉线的方式测量。地面的高低差如果大于3CＭ则不
合格，棚面大于2CＭ则不合格,墙面大于1CＭ则不合格。
