房地产成本管理要点

目录第一章总则 (1)第二章前期开发阶段 (2)第一节立项成本控制要点 (2)第二节规划环节控制要点 (4)第三章施工控制阶段 (6)第一节图纸设计阶段 (6)第二节工程招标、施工单位选择和合同签订阶段 (8)第三节施工组织设计的审定、图纸会审及设计优化 (9)第四节施工现场控制阶段 (10)第五节材料及设备采购成本控制 (12)第四章销售成本控制 (13)第五章项目结算阶段成本控制 (15)第六章期间费用的成本控制 (17)成本管理要点第一章总则成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制。

房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的，增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力。

成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

成本管理过程是：施工成本管理贯穿项目开发的全过程，包括项目决策阶段、项目实施阶段、项目使用阶段；具体成本控制管理要做到事前控制、事中控制、事后控制三大阶段。

第二章前期开发阶段第一节立项成本控制要点立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。

该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。

项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。

一、开发形式二、买断项目三、合作开发第二节规划环节控制要点规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。

所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。

设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。

1.规划方案(1)可行性规划设计：市场信息搜集和分析市政状况信息分析，规划要点确立，可行性研究设计任务书，可行性设计变更.。

由设计部负责，项目、审算、销售部配合。

(2)方案评审：组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。

未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。

由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责。

(3)设计成果：对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定。

设计部负责，工程部配合。

(4)根据提交的设计成果进行投资估算，审算部负责，设计部配合。

2.报批设计(1)设计方案：根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书，设计部负责，项目部、销售部协作。

方案设计招投标由设计部负责，方案设计评审由招投标评审委员会负责。

(2)报批：注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性、材料完整，由项目部负责，设计部配合。

3.扩初设计(1)扩初设计要求：对报批设计进一步调整设计要求内部审核，设计部负责，知会各部门。

(2)成本概算：根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算，设计部与工程部负责。

(3)制订经营指导书：审算部负责。

(4)扩初设计图：根据扩初设计要求招标专家评审内部评审，招投标评审委员会。

(5)设计调整：设计部负责。

4.桩基设计(1)地质勘察：搜集权威地质资料，并由自己专业人员勘察，设计部负责，工程部协助。

(2)设计方案评审：桩基设计2种以上形式，由专家进行桩基形式和桩基结构评审。

(3)桩基施工图：设计调整。

5.施工图设计(1)施工图设计要求：根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计，要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%，部分属于设计方可控部分，应严格审核。

由设计部和工程部负责，其他部门协助。

(2)报建：政府部门报批费，按政府有关政策交纳。

项目部负责。

(3)施工配合：互审互签，明确修改意见，设计洽商。

由设计部负责，工程协助，知会销售部。

(4)面积测算：设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助。

6.销售包装设计结合营销费用控制施工招投标。

7.装修方案设计(1)方案设计要求：根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求，设计部负责，销售部协助。

(2)材料设备选型：市场信息调研，根据设计要求确定装修材料和设备，设计部负责。

(3)制订装修设计目标成本计划明细表：装饰综合价格拆分分析。

(4)招投标：制订设计任务书，设计部负责，销售部协助，招投标评审委员会评审。

8.功能设计(1)小区建筑物功能的经济评估：销售部负责市场调研，有针对性扩充建筑物功能，由设计部负责，销售、工程部协助。

(2)市政配套方案：市政状况调研争取政府有利条件，项目部负责。

(3)环境方案设计：根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额，设计部负责，项目部协助。

(4)智能化设计：市场现状分析，智能化必要性分析，智能化内容控制，销售部负责。

(5)招投标：寻找外部合作，争取双赢，由招投标小组组织，总经理负责。

(6)销售承诺：保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性，设计部负责，工程部协助。

9.设计变更(1)设计调整费用(2)设计变更洽商：严格按照设计变更洽商流程进行，设计部负责，工程、销售部协助。

10.材料设备(1)选型、方案确定时间：在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装。

由设计部负责，工程部协助。

(3)采购：招投标由招投标评审委员会负责。

(3)其他费用：如物业管理完善费，进行限额设计，审算部负责。

将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。

对前一部分通过争取各项优惠政策降低。

勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。

工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。

设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。

三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。

土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。

施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。

第三章施工控制阶段第一节图纸设计阶段设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。

设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，在这里提出了“限额设计”的概念。

首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施：压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；提高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计；其次，造价人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，不发生超额现象。

成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的下列各项费用指标：1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室外强弱电供电线路、变配电站；各种设备、站类用房等；2、土石方工程；3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等；4、安装工程，包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热交换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系统)；5、器具、设备购置费用。

设计单位依据上述的概算指标进行施工图设计，对设计方案进行审核，择优选择，编制施工图预算，确保工程造价在设计概算范围以内。

一般来说，设计阶段可以控制工程造价的70%，但是要达到这个标准要花费大量的精力和时间，反复的修改设计方案，还要各个相关部门密切配合，主要原因是：1、设计单位不重视限额设计，他们不会花大量的资源配合开发企业不断地修改方案，他们的出发点是安全可靠、美观耐用，而节约成本是次要的；2、即使开发企业成本管理人员实力较强，可以对图纸快速做出反应，很快编制出施工图预算，发现超额现象，但设计单位修改图纸，重新出图也需要一定的时间，会拖延房地产企业接下来的招标、施工、监理、预售等工作，所以很多开发企业会在后面图纸会审和设计优化上花较大的精力。

由于各专业的设计人员不可能做到百分之百的准确衔接，甚至可能出现某些错误，这就要求审图机构对图纸进行审查，对图纸上的一些错误和疏漏进行修改和补充，作为图纸文件的一部分提交建设单位，这样可以减少很多图纸设计风险，减少图纸问题引发不平衡报价所带来的损失，尤其造价人员要对明确专家提出的意见，理清意图。

第二节工程招标、施工单位选择和合同签订阶段招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择，须有很强的针对性。

这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。

这个阶段也是成本控制的重要环节，是建筑安装工程成本控制的核心，招标文件的起草对以后所有工程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、零时用工、水电使用与结算方法、措施费用、安全文明施工费用、劳保统筹等都应做出最清晰的说明；对甲供、甲限、甲指乙供材料要明确；对变更索赔、签证洽商的处理方法要明确时间实效、结算方式、量度标准等；质量标准评定等级要合理，工期推算要准确，奖惩条款要实际。