下载文档原格式
物业管理行业发展历程发展现状和发展趋势分析1、行业发展历程中国的物业管理行业始于20世纪80年代，1981年成立的深圳市物业管理公司标志着中国物业管理行业的诞生。
改革开放以来，随着中国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理行业得到了快速发展。
2003年，国务院颁布并实施的物业管理条例标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段。
根据报告显示，截止2014年底全国物业服务企业约10.5万家，全国31个省、直辖市、自治区物业管理面积约为164.5亿平方米。
近年来，随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起，物业服务企业不断整合社区物业资源，拓展和丰富社区服务，提升服务质量和价值，在发展社区经济中的价值凸显。
物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一，物业服务企业正向现代社区综合服务商发展。
2、行业发展现状及特点（1）行业规模增长迅速根据报告，截止2014年底，全国物业管理面积约为164.5亿平方米，较2012年底的145.3亿平方米增长了约13.5%，行业物业管理规模持续扩大。
同时，物业服务企业数量和行业从业人员也快速增长。
截止2014年底，全国物业服务企业约10.5万家，从业人员约711.2万人，分别比2012年底的数量增长了约48%和16.2%。
根据报告显示，行业百强企业在2016年底的管理面积总值为54.50亿平方米，管理面积均值为2,725.09万平方米，同比增长15.40%，连续4年持续上涨，管理面积均值在2012年至2016年的复合增长率达29.01%，管理规模扩张迅速。
（2）经营绩效提升明显在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，物业服务企业通过提高绩效，发展创新业务，明显提升了经营绩效。
行业百强企业在2016年实现的营业收入均值为6.28亿元，同比增长达16.10%；在2016年实现的净利润均值为4,578.98万元，同比增长达16.90%，净利润均值在2012年至2016年的复合增长率达到32.12%。
中国物业管理行业市场现状及发展前景分析预计行业增长态势将长期时间持续1、物业管理行业发展呈现不断提升的态势物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。
随着房地产市场规模突飞猛进，近年来物业管理行业也迅速发展。
投资方面，2019年1-9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与前8月份持平。
其中，住宅投资72146亿元，增长14.9%，增速持平。
2013-2019年前9月全国房地产开发投资统计及增长情况数据来源：整理(备注：2018年投资增速为9.56%) 2018年，中国物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%;管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%;从业人口接近1000万人。
总体上，我国物业管理行业发展呈现不断提升的态势。
2012-2018年中国物业管理行业经营收入统计及增长情况数据来源：整理2012-2018年中国物业管理行业管理面积统计及增长情况数据来源：整理2012-2018年中国物业管理行业从业人口统计及增长情况数据来源：整理2、物业管理行业的集中度加快提升2018年，500强企业营业收入2831.76亿元，占物业管理行业营业总收入的40.2%;500强企业物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%。
住宅物业是物业服务企业主要的布局业态，500强95.6%的企业布局了该业态;紧随其后的是写字楼物业和商业物业，500强中分别有93%和74%的企业布局了上述两种业态。
这显示出物业管理行业的集中度加快提升，头部企业强者恒强的趋势越来越明显。
认为，物业管理行业目前的集中度仍有较大提升空间，未来头部企业规模将越来越大，将会进一步提升管理面积和规模。
在花费升级、智能化、社区养老、社区医疗、社区金融等热门下，物业管理行业市场资本运作火热，物业管理行业正处在一个新的风口上。
在这样的风口下，紧抓机会，借力资本市场成为了物业公司快速发展、做大做强的必由之路。
向来以来，物业管理行业作为传统服务业，行业集中度低，市场表现完好竞争状态，盈余水平较低。
资本市场渐渐成为物业管理公司规模发展的助力器。
借助资本市场融资，物业管理公司加快吞并收买，有效提高公司财产水平。
依据中国管理行业TOP100研究组公布的《2016中国物业服务百强公司研究报告》，百强企业于2015年总计收买200余家物业服务公司，收买管理面积总计为 3.85亿平方米，占百强公司整年管理面积总增量的22.11%。
互联网与传统物业的跨界交融，催生了物业管理行业崭新的服务模式，给予物业服务新的内涵，促使了行业的高附带值化，为行业发展带来新的经济增添点。
近来几年来，物业管理家产界限已经纵向延长至房地产开发先期的规划、设计、设备设备采用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖花费者居家养老、家政服务、房子租借、电子商务等各种个性化需求，不停发掘出物业服务产品的附带值，表现出物业管理丰富的商业价值。
多业态物业服务发展快速。
在基础服务领域中，住所物业仍为物业管理行业收入的最主要根源，相较于住所物业，其余业态的管理面积及所带来收入同比也有显然增添，除办公物业、工业园区物业及商业物业传统物业项目之外，物业市场服务也开始跟着城镇化发展向医院、学校、场馆等业态覆盖。
挂牌新三板截止2018年5月3日，新三板挂牌物业公司家数共58家，2017年度营业收入合计136.91亿元，净利润合计12.36亿元，均匀营业收入和净利润分别为2.40亿元和0.22亿元。
保利物业营业收入和净利润分别为32.37亿元、2.35亿元。
新三板挂牌物业公司共达成27次刊行，募集资本5.03亿元。
2021年物业行业发展趋势及物业企业应对策略2021年物业管理行业动态趋势分析与企业应对策略在一个动荡的环境中隐藏着更多的动荡因素，管理层的首要任务是确保组织的生存能力，确保组织有能力承受突然的打击，适应突然的改变。
对于遭受新冠肺炎疫情冲击的众多行业和企业来讲，不能不叹服XXX 几十年前的这种惊人的预见性。
而对于物业管理行业来讲，XXX的另一个建议更值得重视，那就是不要盲目相信未来，但的确可以根据现状以及时事发展的趋势，充分利用新的机会，为未来做好准备。
物业新时代素描：3C遇上CT，角色发生改变以前有人说物业管理行业处于3C时代，即顾客时代（Customer）、竞争时代（XXX）和变化时代（Change）。
对于物业管理行业来讲，今天这一情况仍然没有改变，而且愈加突出。
与此同时，物业管理又迎来了CT时代，即资本时代（Capital）和技术时代（Technology），成为当前和未来行业发展想象空间的两个翅膀。
在这些变化的背后，是更为基础的社会消费趋势的变化——以前是“把顾客从家中吸引出来购物”，现在则是“把产品和服务送到顾客手中”。
这一改变的直接结果是，物业服务企业和物业项目在价值链中的角色发生了改变，成为了众多价值链（如房地产、旅游产品、保险产品、金融产品、家政服务等）的枢纽性环节，而占有“入口”和“社区”资源，成为所有商家都不可逾越的一环。
所以，此次尽管，但物业服务企业的整体估值反而上升。
在流动资金比收益率更能体现企业价值的情况下，物业管理行业的轻资产、非周期、抗通胀、现金流稳健等优势更加突出，因而更受资本市场青睐。
物业管理行业动态趋势分析当前，物业管理行业呈现出许多明显的动态趋势，以下仅从四个方面作一简要分析探讨。
动态趋势之一：规模化当前，市值过千亿元，营收冲百亿元，物业管理行业借助本钱的翅膀，确实飞了起来。
自2014年以来，上市企业数量逐年增加：2014年1家，2015年2家，2016年2家，2017年1家，2018年6家，2019年11家，2020年至今已有6家（还是在疫情期间）。
中国物业管理业市场规模与发展趋势解读物业管理行业的起源可以追溯到19 世纪60 年代的英国.作为第三产业,物业管理在我国经历了从无到有、不断发展壮大的历程.20 世纪80 年代初,随着我国改革开放的国策实施,物业管理由##地区引入,经历三十多年的发展,物业管理服务全面推进并广泛覆盖,在对扩大内需、解决就业、拉动经济增长发挥积极作用的同时,行业的经济效益、社会认知度、业主满意度和在国民经济和社会发展中的地位得到了不同程度的提高.此外,物业服务的全天候性, 可有效防范犯罪、减少意外事故、配合社区活动开展等,从多个角度为促进社会的和谐发挥着积极的作用.根据中国物业管理协会的统计,2022 年底我国物业服务业经营收入约3,000 亿元.物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景,被誉为现代社会的"朝阳产业",该行业目前仍处于"成长期"的快速发展阶段.伴有着我国房地产开辟行业的发展和城市化进程的逐步加大,我国物业管理行业也水涨船高,呈现出一片朝气蓬勃发展态势.2022 年,代表行业整体发展水平的百强物业企业在管项目数量均值和在管项目总建造面积都实现增长,在管项目建造面积均值已达1,749 万平方米, 同比增长15.7%,增速比2022 年高出6.7 个百分点;在管项目数量均值达94 个,较上年增长9 个, 同比增长10.9%.行业的发展呈现出进一步增长的态势.在2022 年评选出的全国物业管理综合实力前200 名企业中,东部沿海省区150 家, 占75%; 中部省区16 家, 占8%;西部省区28 家, 占14%;东北三省6 家, 占3%.前200 企业总管理面积19.68 亿平方米,约占全国145.3 亿平方米物业管理面积的13.54%.可以看出,我国物业管理行业仍面临着行业地域发展失衡与行业集中度相对较低的现状.行业发展趋势向来以来,物业管理行业作为传统服务业,行业集中度低、与资本市场关联较小,盈利水平较低.无非,近年以来,物业管理行业作为新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体,受到了社会和资本市场的广泛关注.法规政策的进一步完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破,将为行业发展打造更为健康的外部环境.市场竞争的加剧,将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施.<1>运营模式的创新转变随着物业管理行业竞争的不断加剧,物业管理企业愈来愈需要顺应瞬息万变的市场,商业模式的创新对改善物业行业生存状况产生深远影响. 国人对于高端物业服务有着不断的追求, 面对市场前景良好的高端物业行业,在未来发展过程中,需侧重于商业地产的物业管理的开辟和创新.高端物业服务包括对建造、设备、设施的运行管理与维护保养,管辖区域的安全秩序管理、环境管理与环境保护, 以与对物业客户自尊与服务享受的满足,这些服务构成为了物业服务所提供的核心附加价值.通过尝试改变劳动密集型和简单服务提供者的现状, 向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变,提高服务模式需与市场需求的匹配程度, 以此为契机改变传统的物业服务运作模式.<2>服务的多元化发展行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化,物业管理紧跟市场需求的多样化的特点, 已呈现提档升级的多元化发展态势,积极开辟创新多远业务,促进营业收入快速增长.物业管理在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等基本服务的基础上, 已纵向延伸至房地产开辟前期的规划、设计、设施设备选用顾问等整个链条,横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求,不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益,体现出物业管理丰富的商业价值, 中国物业管理行业仍将是有较好发展前景的行业.我国物业行业在传统业务和延伸业务的共同作用下,基础物业服务实现平稳增长.2022 年我国百强物业服务企业物业服务费收入均值为22,647.7 万元,增长率达到13.6%,业绩贡献度为63.4%,仍为营业收入的主要来源;百强物业企业多种经营收入均值达到13,077.5 万元,增长率高达38.4%,业绩贡献率度达36.6%,较2022 年业绩贡献度继续提升.可以看出,行业内企业在坚持做好传统物业服务的同时,充分利用互联技术和资本力量,大力拓展延伸服务,推进多元化共赢发展模式.随着行业创新业务的不断加强和逐渐进入收获期,预期将为企业带来更高的附加价值.<3>管理的专业化能力提升物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理,除了物业管理公司从事专业服务外,绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势.物业管理公司仅仅是一个管理机构,而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司,这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序,并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换.市场规模<1>规模扩展据统计,2022 年底我国物业管理面积约为145.3 亿平方米,较国家统计局2022 年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46 亿平方米增长了约16%;全国物业服务企业主营业务收入3,000 亿元以上,较2022 年经济普查发布的2,076 亿增长45%以上.近年来,物业服务行业规模持续保持增长.物业管理面积增长情况单位：亿平方米根据前瞻产业研究院《中国物业服务企业商业模式与市场投资战略规划分析报告》显示, 近年来,随着我国新型城镇化的推进以与中国房地产市场快速发展,存量房市场规模日益增大, 为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间.2022 年全国商品房竣工面积为10.7 亿平方米, 存量房市规模再创新高.根据近三年年均复合增长率计算,全国未来三年物业管理市场容量将新增35 亿平方米的规模,为物业企业发展提供了广阔的空间.<2>企业数量截至2022 年底我国物业管理企业已达到7.1 万家的水平,较2022 年经济普查发布的58,406 家增长了约23%.其中广东、##、##、##四省物业企业数量大于4,000 家.全国一级资质物业服务企业数量为1,168 家.广东、、##位居前三位.现阶段,物业行业企业分布格局变化不大,数量有所增长,企业的区域集中程度反映了我国物业行业发展的地域特点.物业服务企业数量增长情况单位：家<3>从业人数物业服务行业属于劳动密集型行业,从业人员的持续增长为社会的创造了大量的就业机会,一定程度上缓解了就业压力.2022 年,物业管理从业人员数量约为612.3 万人,较2022 年经济普查发布的250.12 万人增长了约145%.根据国家统计局2022 年发布的第三次全国经济普查数据公报,截至2022 年末,全国物业管理从业人员达到700 万人.物业管理行业从业人员增长情况单位：万人2022 年国家开始全国物业管理师职业资格考试,截止到2022 年底,全国共有43,919 人获得物业管理师资格. 占全国612.3 万从业人员的0.7%.随着市场需求的提升,具有专业物业管理能力的从业人员队伍不断壮大.行业与上下游的关系物业管理行业属于服务型行业,上游是人力资源、保洁用品、安防用品等行业;下游直接客户是房地产开辟企业、市政机关、医疗机构、企业办公、公共设施、学校、住宅小区等.行业与上、下游行业之间的关联性强.上游的人力资源<保安、保洁、设备维修工等>在行业成本中占比最大,其人力成本对行业的毛利空间影响较大.下游的房地产销售面积、市政机关、公共场所等对物业管理的需求将会影响物业管理行业的市场需求.公司在物业管理行业中,涉与医院、政府、企业、公共机构、学校等场所物业,物业管理行业与上下游行业关系如下：公司多年积累,不断延伸产业链, 向物业管理行业的上游不断发展,现公司已将物业管理所涉与的主要上游行业进行整合, 已具备独立完成多元化业务的能力,提高了市场竞争力,增强了公司盈利能力.行业的区域性、周期性、季节性特点<1>区域性我国物业管理行业的发展由沿海地区向内陆扩散,广东、##、、##、##等地物业管理企业数量众多, 占领较大的市场份额. 同时, 由于区域间经济发展的不均衡,人口分布不均匀,城镇化面积不同,各区域间物业管理的需求空间存在较大的差距,在高资质等级企业数量、企业经营实力与规模、单项项目规模、数量等方面,东部与中、西部地区有明显的差异,物业管理行业具有明显的区域性特征.公司主要着力于##地区物业服务市场,易于管理、有益于服务质量的保证.因此存在一定的区域性.<2>周期性物业管理行业虽然与房地产经济的发展密切相关,但周期性表现并不明显. 由于物业管理行业已经形成为了大量稳定持续的存量市场需求,行政机构、卫生医疗体系、城市交通、商业地产、社会职能场所的发展带来的对物业的需求,在未来行业将保持稳定发展.<3>季节性物业管理行业的下游行业对物业服务的需求受季节因素影响较小,物业管理行业无明显季节性特征.行业壁垒分析1、资质壁垒随着物业管理行业企业数量的增多,市场竞争逐步加剧,公共物业业主在选择物业管理公司时更加倾向去选择具有一定资质等级的企业,例如政府、事业单位、公共场所等公共物业管理, 由于管理相对高端,在资质等级上普通需要具有物业管理一级资质的企业才干够具有投标资格,这就对一些低等级资质企业形成为了进入有规模物业管理项目市场的资质壁垒.2 、项目管理能力壁垒物业管理服务面向大众,存在大量规模较大、情况复杂的, 由于人员流动性大、业务量大、人数众多等因素的原因,项目管理难度较大,对项目管理能力要求较高,业主通常选择具有较多如综合商业项目、政府单位项目等规模较大的项目管理经验的物业公司,这些物业管理公司在人员配置、企业规模、上游原料供应量等方面具备较为明显的优势,能够承接一些规模大、复杂程度高的业主项目,这就对新进入者形成为了一定的管理经验壁垒.3、服务专业化壁垒随着现代物业管理行业的发展和业主对物业需求的提升,可为某一下游细分行业提供有针对性的专业化物业服务已逐步成为物业管理企业发展的重点.不同物业服务企业提供的专业服务不同,如行业细分有商业写字楼物业、办公写字楼物业、高校、医院后勤物业等,提供不同的专业化服务可增强客户粘性,形成物业服务行业壁垒之一.4、市场品牌壁垒物业管理行业的服务体系和客户资源渠道的建立和完善,不仅需要过硬的服务质量,更需要大量的资源投入和长期积累的对业主需求的了解, 以与不断为顾客创造价值所形成的品牌效应. 同时,随着物业服务行业整体水平的提升,物业服务需求较大的机构,如医院、政府机构等的招标项目条件设置较高,需要多年良好的品牌形象和服务质量,新进入者难以在较短期内建立完善的市场渠道和顺利进入招标市场.影响市场发展的因素1、有利因素<1>国家政策推动行业的持续发展我国物业管理行业正处于稳步发展阶段, 同时作为劳动密集型行业,可为社会创造大量的就业岗位,此外,物业服务的全天候性,可有效防范犯罪、预防意外事故、配合社区活动开展等, 从多个角度为促进社会的和谐发挥着积极的作用, 因此国家从法律、行政规章、行政法规等方面为行业发展提供了坚实保障.在2022 年《政府工作报告》中提出要"鼓励发展服务业;加强农村转移劳动力就业服务和职业培训,对城镇就业艰难人员进行就业援助". 同年, 国务院印发的《服务业发展"十二五" 规划》中明确指出要"建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制,探索建立物业管理保障机制.鼓励物业服务企业开展多种经营,积极开展以物业保值增值为核心的资产管理.继续推进物业管理师制度建设,提升服务规范化、专业化水平.提高旧住宅区物业服务覆盖率,城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式."国家一系列政策的扶持为物业管理业的发展创造了良好的环境.<2>行业监管愈为完善目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成. 国家主管部门通过制定如《物业管理条例》等制定了房地产与物业管理行业的法规和政策;通过制定如《物业管理企业资质管理办法》建立了物业管理企业的设立与资质审查制度;通过制定如《业主大会规程》等,完善了业主委员会的组建与其运作规定;通过制定如《物业服务合同》、《业主公约》、《业主大会议事规则》的示范文本等,规范了各类物业管理契约;通过制定如《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等确立了物业管理市场的运行法则.与此同时,各地政策法规的出台和工作推进,极大地振奋了行业士气,对哺育市场、规范服务、引导行业健康有序发展起到了积极作用.<3>我国消费提升助力物业市场的持续发展根据国家统计局数据,2022 年末,我国城镇化率为54.77,李克强总理在《求是》杂志中测,2022 年中国城镇化率将达到58.47%.我国城镇化率仍与国际水平相去甚远, 国内的城市化水平还存在较大的提升空间.城市化进程的快速推进将扩大城市物业消费群体,这对于物业管理服务市场需求的增加将具有较为明显的推动作用. 目前国家已将刺激消费作为经济结构调整的重点之一,随着我国整体消费需求由基本需求型向享受型的转变,作为新兴第三产业的物业服务行业势必受益于消费规模的提升.综上所述,随着我国经济体制制度改革的不断深入,物业管理行业市场正迎来行业的快速发展期.2 、不利因素<1>人力成本日益增加随着近年来我国劳动用工成本的持续刚性上涨,物业管理行业属于劳务密集型产业,用工成本的上涨将给行业内企业带来较大的运营压力通过引入新技术、新业态和新方式,开创全新物业商业模式."企业要提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值,实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变,建立物业管理科学发展的模式.<2>行业集中度较低截至2022 年底,我国已有物业管理服务企业七万多家,近年来,随着市场空间的逐步增长, 物业管理服务企业数量持续增长,但拥有一定资质专注于医院、政府后勤物业服务并能取的规模效益的企业很少,其余大多数从事医院、政府后勤物业服务的物业企业普遍规模较小.此外,多数企业的服务规模化、集约化程度较低,服务质量参差不齐,分布较为分散,行业的集中程度不高.<3>行业责任边界较为含糊物业管理涉与政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等多方主体,权利义务关系复杂,责任交织,边界含糊,成为矛盾和纠纷的多发地.建设方遗留的质量缺陷、车位不足等设计问题、市政公用设施设备运营管理浮现问题、业主私搭乱建等产生的矛盾,导致物业管理行业代人受过的现象较为普遍存在.<4>专业人材缺乏随着我国物业管理规模的扩大和业主要求的提高,使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律,具有创新开辟精神的复合型人材需求激增,人材匮乏已经成为制约行业发展的突出问题.我国取得物业管理师资格的从业人员占全国物业管理从业人员的比重仍处在较低水平, 远远不能满足行业发展需要.本文来源前瞻产业研究院,未经前瞻产业研究院书面授权,禁止,违者将被追究法律责任！。
上市物业服务公司资本市场行业综合分析前言：在城市化进程持续提高、居民收入及人均住房面积不断提升背景下，物业服务需求有望持续提升。
而政策法规的不断完善、业主委员会制度的推进以及房地产开发进入寡头时代等因素推动下，物业管理行业正在迎来快速发展的黄金时代。
预计，至2030 年国内物业服务市场规模将达到1.35 万亿元，相比当前行业规模（2015年全行业收入规模6500亿元）存在2 倍以上的成长空间，建议买入具备资源和品牌优势、持续扩张能力强的行业龙头，关注区域优势企业及部分具备新商业模式的标的。
1、多因素驱动，物业服务市场前景广阔不断增长的城镇人口数量和存量房面积对居住环境和城市管理水平的要求也越要越高。
房屋作为耐用消费品，现有的房龄结构的逐渐老化，需要对其进行长期的保养和管理维护。
顺应市场需求，物业管理行业应运而生，其以业主和使用人为服务对象，提供建筑和共用设施设备维护保养、环境和绿化管理、社区综合性服务等现代房屋管理服务。
人均住房面积的不断增加，使得新增住房购买需求增速放缓。
同时，宏观经济环境变化和国家对房地产市场的调控，也使得新房销售和建设的增速受到影响，从而对房地产企业的利润产生影响，房企不得不依靠提升负债率的方式来维持资产回报的风险暴露。
在此背景下，有着较高利润的房地产服务市场成为未来的发展重点，物业管理具备稳定、高频、刚性消费需求属性，市场潜力很大。
随着我国迈入消费升级时代，居民消费将更加注重品质和服务体验，品质生活将逐渐成为必需品。
住房品质一方面体现为面积需求，另一方面则体现为社区服务品质需求，随着人均住房面积的增加和收入增加所带来的耐用消费品需求增速放缓，对社区服务品质将越来越注重。
我国物业管理作为市场化运营形式于20世纪80年代才由香港地区引入，起源于深圳，相对于国外一百多年的历史，在国内还属于较为新兴的行业。
在国家政府部门的推动下，组织机构日渐完善、法律法规逐渐健全、定价和税收制度的改革等等，共同为我国物业管理服务行业的发展提供了良好的环境。
中国物业服务企业未来50年的发展趋势中国物业管理行业目前处理垄断和不完全竞争的状态，垄断是指物业服务的模式是房地产建设单位的附属子公司或部门，垄断的原因有两种，一种是项目大，可盈利性高，房地产建设单位采取自设子公司的形式服务管理；另一种是房地产建设单位为了房地产的销售、物业品牌效应、促进开发的良性循环的需要，成立子公司或物业部；不完全竞争的原因是，中国文化等因素的影响，物业管理还没有正真市场化。
中国目前处在大步伐向全面城市化迈进，未来30年，中国的房地产仍然以逐年增长的形式发展，30年后，70、80年代的人成为中老年人之后，中国的人口逐步走向下滑趋势，中国即使不再限制计划生育，中国人也会像欧洲人那样，不愿多要孩子，房地产也走向平稳，中国近50年来的房屋已达到30—50年的实际寿命，房屋物业管理显得尤为重要。
30年后，中国已经不再存在中小型房地产商，现今的中小型地产商将退出房地产市场，退出后的房地产建设单位的子物业公司或部门的生存将处在非常艰难的时期，没有了母公司的支助，物业管理费因为中国社会文化因素，不容易增长管理费，服务人员的待遇却逐年增高，导致大多数项目管理处处于亏损不能继续经营下去的可能，为了不亏损，有的减小人员或将人员的素质要求降低，以降低亏损，而业主对服务的要求却逐年增高，将慢慢出现服务人与被服务人矛盾，并且这种现象就像洪水一般，越来越涌。
有的物业服务企业可能因为不能维持正常经营而被收购或倒闭，退出物业服务市场。
但服务管理模式不可改变，更不可能回到改革开放前国家包养或自修状态，人们的生活水平早已大幅度提高，对服务的专业要求随着经济的提高同时提高，人们的生活和思想素质也发生了巨大的变化，物业服务需求由现在的秩序服务管理、环境服务管理、设备设施维修、保修管理的基础上提高到更加信息化、智能化、科学技术化、人本化。
未来要想在物业服务行业发展生存的企业，只有三条路也选，一、寡头与寡头兼并或合并，也就是强强联手，基本垄断市场；二、寡头大量收购中小型物业服务企业，形成规模效益；三、品牌战略，专志于做品牌，以品牌效应抢占市场。
物业行业发展历程近年来，物业行业经历了快速的发展和变革。
从最早的简单的物业管理到现在的综合性服务模式，物业行业实现了持续的增长和升级。
20世纪80年代初，随着市场经济的兴起，中国物业行业开始崭露头角。
当时，物业管理主要由政府机关或企事业单位自行管理，服务范围相对狭窄，主要集中在公共设施维修和卫生清洁等方面。
这一时期，物业行业的主要任务是保证基本的物业管理秩序和公共环境。
随着市场经济的深入发展，住宅小区、商业综合体等大型物业项目的出现使物业行业面临了新的挑战和机遇。
1990年代初，随着商品房市场的兴起，物业服务逐渐从政府机关转向专业物业公司。
这标志着物业行业进入了市场化运作的阶段，企业化程度逐渐提高。
物业服务开始追求规模效益和综合管理能力的提升。
进入21世纪后，物业行业持续蓬勃发展。
一方面，随着城市化进程的加快，住宅小区和商业综合体的规模不断扩大，为物业行业提供了更广阔的市场空间。
另一方面，人们对物业服务的要求也越来越高，不再满足于基本的维修和清洁，而是希望通过物业服务提供更加便捷和舒适的生活环境。
为了满足人们对高品质物业服务的需求，物业行业开始不断探索创新。
数字化技术的应用使得物业管理更加智能化和便捷化，例如通过APP进行在线报修、在线缴费等服务。
同时，物业公司也积极引入先进的管理理念和工作模式，提升服务水平和效率。
当前，物业行业正面临着更多的新机遇和挑战。
随着人们对品质生活的追求不断提升，物业行业将更加注重提供个性化、差异化的服务。
同时，随着智能化技术的快速发展，物业行业也将迎来更多的机遇。
例如，物业管理平台的建设、智能设备的应用等将进一步提升物业管理的效率和服务质量。
综上所述，物业行业经历了从简单到复杂，从政府管理到市场化运作的发展历程。
随着社会的进步和人们需求的不断提高，物业行业将持续发展，并通过创新和技术应用不断提升服务水平。
中国物业大事记
以下是中国物业领域的一些大事记：
1. 1984年：中国开始实行住宅商住分离政策，促使物业行业的兴起。
2. 1990年：首个公寓式物业管理服务项目在中国上海启动，标志着中国物业管理行业的正式起步。
3. 1997年：国务院公布《住宅小区物业管理办法》，规范了物业管理的法律地位和职责义务。
4. 2005年：中国物业管理行业迎来快速发展期，多家物业公司相继上市，标志着物业管理行业的正式进入资本市场。
5. 2008年：国家住房和城乡建设部发布《物业管理条例》，进一步强调了物业公司的法定职责和义务。
6. 2010年：中国开展了物业管理行业的综合评价和等级评定工作，推动了行业的规范化和优质化发展。
7. 2013年：国务院发布《关于促进物业服务业发展的若干意见》，提出了加大物业服务企业对外开放力度、推动物业服务业品牌化发展等政策措施，进一步推动了物业行业的发展。
8. 2017年：国家发改委发布《关于促进物业服务业提质扩容的指导意见》，提出了加强物业服务标准化、推动智慧物业发
展等政策措施，为物业行业的转型升级提供了支持。
9. 2020年：新冠肺炎疫情爆发，使得物业管理在疫情防控和社区服务方面的重要性得到提升，推动了物业行业的转型和创新。
这些大事记反映了中国物业管理行业的发展历程和政策调整，也体现了物业管理行业在城市化进程中扮演的重要角色。
物业企业的发展模式和市场开拓对策摘要：在国内房地产行业快速发展的同时，也带动了物流服务企业的逐渐成熟。
对于物业企业来说，规模化、专业化发展已经成为其必经之路。
近年来，一些房地产开发商不断推出大量超大楼盘，而服务卓越的物业服务企业也能够以此为契机，加快自身的市场拓展步伐，提升企业的知名度和经济效益。
结合当前国内房地产企业的发展现状，物业服务企业也纷纷通过调整战略定位，来改革自身的发展模式。
关键词:物业；发展模式；市场开拓；对策引言：从当前国内物业企业的发展模式来看，整体分化趋向于三种发展模式。
第一种，是不需要向外拓展的集团地产公司模式。
例如，深圳万科集团旗下的万科物业，厦门建发集团的怡家园物业。
这种模式下，物业服务本身就是地产公司在打造自身房地产品牌时的重要塑造环节，其物业服务也真正成为了为主业品牌增值的组成部分。
第二种是将地产与市场相结合的模式。
由于当前一些集团地产本身所开发的物业规模仍然稍显不足，需要通过进一步的市场拓展，才能够有效满足企业的发展需要。
因此，采用了地产与市场相结合的模式，主要代表是厦门国贸集团的下属物业。
第三种是纯市场拓展模式，这种模式之下，也是没有地产公司依托物业服务企业的必然选择。
对于依托地产和市场相结合的模式，以及纯市场拓展模式的两类物业企业来说，只有通过市场不断开拓，才能够实现自身的成长壮大，对于这类物业企业来说，市场也是其生存发展的立足之本[1]。
一、物业企业面临的新发展形势（一）服务市场“放管服”改革不断推进在2015年，国务院首次提出了放管服的改革理念，并且随着改革的不断推进，在物业管理制度上也进行了一定的调整。
在2016年，国务院出台了一些职业资格许可和认定事项，其中取消了物业管理师、物业管理人员的资格许可证和认定事项，将物业服务制度评价和人才选用都交还给了市场[2]。
在2018年，又将物业服务企业的资格审核申请和变更进行了废止，这又推进了物业管理纳入到社区治理体系的进程中。
物业管理行业面临的发展机会与趋势我国的物业服务最早出现在深圳, 最初作为房地产行业的附属企业, 行使售后服务的功能。
物业管理行业历经30多年的发展, 从无到有, 由小变大, 到现在10万多家企业和年逾4000亿元的营收, 其发展行历程对服务行业发展, 乃至经济社会的后勤保障建设均产生了深远的影响, 在服务业中的比重也逐年加大。
一、物业管理行业面临的发展机遇物业管理行业刚刚出现的时候, 被称之为“朝阳产业”, 但是由于行业起步艰难, 人们一度产生怀疑。
时至今日, 物业管理行业的内外部环境发生巨变, 那些坚守行业本质、始终为客户提供优质服务的企业获得了赞誉, 物业管理行业迎来了难得的发展机遇期。
(一) 政策和法律环境1. 政策法规日臻完备, 法制环境不断优化完善1994年, 建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》, 为确立我国物业管理新机制输出了法律依据, 明确了将新建住宅小区全面纳入物业管理。
2003年, 国务院颁布了《物业管理条例》, 不仅使我国的物业管理步入了法制化和规范化发展的新时期, 也标志着物业管理自此迈上了依法运行的轨道。
2007年3月《中华人民共和国物权法》出台, 由于明确了业主对区分所有建筑物的共同管理权, 它的问世奠定了物业管理的民事法律基础。
2. 质价相符的定价机制正在形成物业服务企业收费难不是因为没有政府指导价格造成的, 其根源是买卖双方无法达成价格共识, 现在的管理模式无法支持企业和广大、分散的业主进行有效的对话, 现有的决策机制很难实现双方真实意图的表达, 因为缺乏必要的依据只能盲目的报价与划价,这是物业管理行业需要破解的难题。
2014年, 非保障性住房物业服务价格放开政策出台, 政策的发布标志着物业服务真正的市场化进程开启。
这一变化着力消除以往存在的高标低价、价质不符等现象, 使服务价格与服务品质的联动效应更加公开、透明、合理, 进而依托物业费定价放开机制的构建和完善, 为物业管理行业向现代服务业转型升级续添动力。
中国物业管理专 题 聚 焦OCUS F我向大家介绍一下美国的Service Master公司（下简称“SM公司”），这是一家拥有25万员工、在美国本土有5500多个项目的上市公司，世界五百强企业，SM公司的成功经验告诉我们，成长和规模是有非常大的关系，SM公司采取了积极的收购策略，实现了企业的规模化、集团化发展，非常值得国内的大型物业服务企业学习和借鉴。
大型物业服务企业应该走平台化发展之路在当今互联网时代，物业服务企业非常适合向平台化公司发展。
对物业服务企业来讲，物业项目里面生活的业主、工作的员工，以及与其相关的上下游企业，物业服务企业其实在经营着一个服务平台。
平台企业为什么有价值？平台企业是通过对资源的整合，然后再加入服务，通过获取流量和数据产生新的业务，获取新的利润增长点，这是平台企业的模式和价值，与我们传统的业务模式有很大的区别。
举个例子，去年物业管理产业博览会我接触到一家大型物业公司，初衷只是想建设物业管理系统，但这个企业集团有很多资源，我就建议他们把信息化建设的目标定位为区域服务平台，经过几次研讨，最后采纳了我的建议。
经过半年多的时间，我们不仅建立了物业ERP系统，同时把二甲医院、社区医疗服务中心、酒店、餐饮、幼儿园、商业都纳入了服务平台。
最近他们还得到了当地银行的支持，要联合在平台上开展金融服务，不仅提供移动支付和结算服务，还能提供一部分资金和技术支持。
物业服务企业一旦打造出这样的服务平台，对客户的粘性就增加了，物业服务的价值也提高了。
平台模式对物业服务企业发展的重要性，可以从几个方面分析：一是物业服务企业内部管理的需求。
现在很多企业的信息化还停留在十年、二十年前的MIS系统，单一的收费、服务管理，近二年虽然增加了一些客户端微信和APP应用，但仍然没有解决好企业内部整体管理，尤其是大企业的集团化管理问题。
二是企业要进行扩张和重组，就要输出管理，需要提供一套完整的管理体系和服务平台。
第三要开展增值服务就要有更多的优质资源，物业服务的覆盖人数要达到十万以上才有条件做增值服务。
物业管理行业的资本之路
《中国物业管理》编辑部
【期刊名称】《中国物业管理》
【年(卷),期】2015(0)10
【摘要】9月24日下午，“物业管理行业的资本之路”分论坛在武汉召开。
唐学斌、谢建军、温杰、鲁军四位嘉宾参与互动，畅谈了物业管理行业借力资本的发展路程，胡超主持论坛。
【总页数】3页(P50-52)
【作者】《中国物业管理》编辑部
【作者单位】
【正文语种】中文
【相关文献】
1.对话:物业管理行业资本之路 [J],
2.湘潭市物业管理行业持续健康发展之路探析 [J], 李俊
3.踏上中国物业管理行业资本并购之路 [J], 王伟雄
4.踏上中国物业管理行业资本并购之路 [J], 王伟雄[1,2]
5.湘潭市物业管理行业持续健康发展之路探析 [J], 李俊
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
在消费升级、智能化、社区养老、社区医疗、社区金融等热点下，物业管理行业市场资本运
作火热，物业管理行业正处在一个新的风口上。
在这样的风口下，紧抓机遇，借力资本市场
成为了物业公司快速发展、做大做强的必由之路。
一直以来，物业管理行业作为传统服务业，行业集中度低，市场呈现完全竞争状态，盈利水
平较低。
资本市场逐渐成为物业管理企业规模发展的助力器。
借助资本市场融资，物业管理
企业加速兼并收购，有效提升企业资产水平。
根据中国管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》，百强企
业于2015年总计收购200余家物业服务企业，收购管理面积总计为3.85亿平方米，占百强
企业全年管理面积总增量的22.11%。
互联网与传统物业的跨界融合，催生了物业管理行业全新的服务模式，赋予物业服务新的内涵，促进了行业的高附加值化，为行业发展带来新的经济增长点。
近年来，物业管理产业边界已经纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个
链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求，不断
挖掘出物业服务产品的附加值，体现出物业管理丰富的商业价值。
多业态物业服务发展迅速。
在基础服务领域中，住宅物业仍为物业管理行业收入的最主要来源，相较于住宅物业，其他业态的管理面积及所带来收入同比也有明显增加，除办公物业、
工业园区物业及商业物业传统物业项目以外，物业市场服务也开始随着城镇化发展向医院、
学校、场馆等业态覆盖。
挂牌新三板
截至2018年5月3日，新三板挂牌物业公司家数共58家，2017年度营业收入共计136.91亿元，净利润共计12.36亿元，平均营业收入和净利润分别为2.40亿元和0.22亿元。
保利物业
营业收入和净利润分别为32.37亿元、2.35亿元。
新三板挂牌物业公司共完成27次发行，募
集资金5.03亿元。
目前鑫苑股份、伯恩物业、方圆现代、嘉宝股份、美的物业等公司正在开
展或拟开展物业费资产证券化业务。
相比其他途径，挂牌新三板具有低成本、审核程序简单、方便融资、转板预期、财政支持等优势。
我国物业管理企业在新三板挂牌条件相对宽松：
新三板挂牌财务指标要求较低。
公司在新三板申请挂牌，仅要求公司业务在报告期内应有持
续的营运记录。
营运记录包括现金流量、营业收入、交易客户、研发费用支出等。
公司营运
记录应满足下列条件：
一是公司应在每一个会计期间内形成与同期业务相关的持续营运记录，不能仅存在偶发性交
易或事项。
二是最近两个完整会计年度的营业收入累计不低于1000万元;因研发周期较长导致营业收入
少于1000万元，但最近一期末净资产不少于3000万元的除外。
三是报告期末股本不少于500万元。
对关联交易占比审核尺度相对宽松。
公司在新三板申请挂牌，也对公司的独立性提出了要求，但对关联交易占比审核尺度相对宽松，仅定性要求公司进行关联交易应依据法律法规、公司
章程、关联交易管理制度的规定履行审议程序，保证交易公平、公允，维护公司的合法权益。
实务中，关联交易占比超过50%仍成功挂牌的不在少数。
新三板服务于中小微型企业，对企业更加包容。
新三板作为多层次资本市场的重要组成部分，主要为中小微型企业提供资本市场服务，鉴于该类企业所处的发展阶段和自身特点，全国股
转系统对申请挂牌的企业态度更加包容，只要不存在挂牌实质性障碍，挂牌成功率常年维持
在较高的水平。
A股上市
2018年2月1日，物业第一股南都物业成功上市。
(2016年6月22日报送首次公开发行股票
招股说明书申报稿排队审查;2017年12月5日，中国证监会第十七届发审委2017年第61次
会议审核通过成功过会。
)截至2018年5月3日收盘，其总市值为32.75亿元，PE(TTM)为41.34。
但目前来看，我国物业服务企业在A股上市普遍存在一些现实的问题：
规模偏小，上市标准难达到。
2018年3月份以来，IPO准入门槛控制进一步提高，新发审委
上任后，过会概率控制在较低水平。
目前，各地物业费标准刚刚陆续放开政府物价指导，且
物业费涨价存在较大阻力，导致我国物业服务企业普遍盈利能力较弱，根据现在我国物业管
理企业的利润规模，未来在沪深交易所上市要相比新三板困难得多。
“涉房”物业管理企业存在较多关联交易，影响上市进程。
IPO对申报企业的持续经营能力极
其关注，影响独立性的大比例关联交易不利于对申报企业的持续经营能力的判断。
目前，我
国很多优质物业服务企业都依托于房地产开发商，或者本身就是房地产开发商的附属企业。
其承接的物业项目多为关联方开发的或自营的物业项目，这也成为物业管理行业的既有竞争
格局，因此，截至目前仅有南都物业成功在A股上市，南都物业作为没有房地产开发企业为
其母公司支持的第三方物业，其2015、2016与2017年向关联方提供劳务收入为
1,672.29/1,750.42/1,860.28万元，仅占同期营业收入比例仅为3.55%/3.03%/4.96%。
大额资金占用，财务不够规范。
物业服务企业作为具有稳定现金流的轻资产企业，在集团公
司财务的统一管理下，资金在集团内的拆借较为频繁且金额巨大，无未能彻底解决资金占用
问题，则对IPO存在实质性障碍。
物业管理中的公共收益问题。
根据《物权法》，建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物
业服务用房属于业主共有，占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位也属于业主共有。
根据《物业管理条例》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关
业主和业主大会的同意，物业管理中的公共收益划分应符合有关法律法规的规定。
收入确认问题。
近年来，物业服务企业朝着多元化经营发展，需要确保各业务类型下收入确
认符合会计准则。
用工规范。
物业管理公司尚属于劳动密集型企业，用工较多，且人工成本占营业成本比重较大。
物业管理公司普遍存在劳务派遣用工占比超过法定最高比例，未能及时为全员缴纳社会
保险、住房公积金等不规范情况，规范用工将给企业IPO带来较大成本，进一步削弱了公司
盈利能力。
股权架构调整问题。
目前，一些规模较大的物业公司属于地产公司附属企业，而地产公司本
身可能是境内外上市企业，因此其下属物业管理企业国内IPO将面临分拆上市的问题。
港交所上市
目前港交所上市物业公司有彩生活、中海物业、绿城服务、中奥到家等共7家。
我国物业管
理企业在港股上市普遍存在的问题有以下几方面：
目前尚且不能实现全流通，港股融资能力大打折扣。
目前，通过港股架构在香港上市的公司
股票在港交所流通的只有外资股，而内资股不能在港交所流通，只能在中国法人或自然人、
合格国外机构投资者或战略投资者之间转让。
在这种情况下，很多在香港上市的企业，只能
靠回归A股解决全流通问题。
港股发行市盈率较低。
相比A股市场动辄30倍以上的发行市盈率，港股平均发行市盈率在
10到15倍之间，一些不受香港市场欢迎的传统行业(如制造业)估值更被低估，个别企业的发行市盈率只有5倍左右。
成本较高。
内地企业赴港上市的成本大概在1500万港元至2500万港元之间，聘请中介机构
的成本要高于内地。
大部分港股的流动性不足，存在大量僵尸股。
受供求关系影响，香港除三大成分股外，很多
股票的成交是非常稀少的，有时几天也没有一笔成交，存在大量僵尸股。
其他资本市场之路
物业收费资产证券化。
物业公司现金流稳定，此方式可以为物业公司提供大量资金，为公司
并购和多元发展提供资金支持。
收购兼并。
通过收过兼并，物业服务企业可以迅速扩张规模，做大做强，提升市场占有率和
企业知名度。
而被收购兼并，也成为了一些质地优良的小体量公司的选择之一。
做好物业服务、搞好公司战略是物业服务企业发展的基础，而借助资本市场可以让物业服务
企业走的更快、更高、更远。
作为一名金融服务人员，我们愿为企业的发展尽一份绵薄之力，让金融更好助力实业。
