物流园区项目可行性研究报告

生米大桥物流园区

项

目

可

行

性

研

究

报

告

目录

第一章项目总论 1.1.项目概述 1.2.项目可行性研究结论 第二章 项目背景 2.1.物流园区的发展背景 2.2.生米大桥物流园区的板块分析 2.3.南昌物流市场发展预测 第三章 需求分析 3.1.南昌市现代物流的发展条件分析 3.2.生米大桥物流园区建设的必要性 第四章 功能定位 4.1.项目总体功能规划 4.2.项目总体运行功能规划 4.3.总体结构规划 4.4.园区物流服务方式 第五章 运行规划 5.1.物流园区的经营目标 5.2.物流园区的营销预测 第六章 投资估算 6.1.生米物流园区的投资规模 6.2.项目预计总投资额及投资计划 第七章 融资方案 7.1.项目融资主体 7.2.项目资金来源 7.3.融资方案分析 第八章 财务分析 8.1.编制说明 8.2.经营收入预测 8.3.利润预测 8.4.财务评估 8.5.财务分析结论 第九章报告总结 第一章项目总论

1.1.项目概述

1.1.1.项目名称

项目暂定名称：生米大桥物流园区

1.1.2.承建单位概况

开发商：南昌博成实业发展有限公司

公司法定代表人：××

公司性质：有限责任公司（民营企业）

公司注册资本：××

公司地址：××

公司业务范围：房地产开发投资、工业投资等相关产业。

1.1.3.项目主管部门

南昌市××

1.1.4.报告编制单位

南昌博成实业发展有限公司

1.1.5.项目拟建地点

南昌市生米大物流基地

1.2.项目可行性研究结论

1.2.1.项目内容

项目拟定名为生米大桥物流园区，是一个大型综合性项目，集市场信

息、现代仓储、配送、多式联运、市场展示及交易功能五位一体，以实现

产业运作的配套化和系统化。本案将建设成为一个具先进水平的配送物流、商业、会展、办公、服务公寓等功能齐全的现代化物流中心。

1.2.2.项目建设规模

项目规划用地66700平方米，建筑面积72000平方米。主要基础工程建

设项目包括园区标准仓库及堆场、商业店铺建筑；园内市政设施；园内道

路等。

1.2.3.投资估算

项目土地成本为700万元人民币、其中仓库及堆场建设总投资1980万元

人民币，商业店铺的基础建筑投资为1600万元，以及道路和信息网建设投

资为720万。合计项目投资总额5000万元。

1.2.4.项目建设进度

项目分二期开发建设，周期时间为二年，一期工程预计投资约3000万

元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为5000万元。

1.2.5.项目财务和经济评价

项目建成后，物流园区将每年实现2398.56万元人民币的营业收入，年

纳税额将超过261.68万元（其中：所得税按15%测算）。项目的投资回报率

约29.66%。项目建成后，预计3.37年就会收回投资成本。项目财务指标较

好。

1.2.6.项目综合评价结论

项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地本区域产业集群化发展

的需要和南昌物流市场发展变化趋势，符合江西生米大桥物流基地的发展

规划要求；项目发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好；项目发展商南

昌博成实业发展有限公司拥有雄厚的资金实力、有园区运营经验，有良好

的客户资源和优秀的运营管理团队。项目建成投入运营后，将提供近万个就业岗位，特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发

展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更

多的就业机会。项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的，建议考

虑实施。

第二章项目背景

2.1.物流园区的发展背景

在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心

城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区

的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。

由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用

等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近

2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，

给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北。从东到西的物流园区建

设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济

发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。

2.1.1.南昌市物流业发展宏观分析

江西南昌，她有着2200多年的历史和深厚的文化底蕴，是国务院命名

的“历史文化名城”。随着省委省政府“两篇文章”的英明定位，建设花

园城市，掀起了波澜壮阔、广泛深入的经济体制改革大潮。多年的实践告

诉我们，路子是对的，是有利于发展的。商贸物流、制造产业等的成功运

筹，证明了产业碰撞与经济交融所产生的巨大能量。不光产生了一批大型

的、有知名度的现代化企业，还带动了江西人、南昌人创事业、敢创业、创新业的市场经济所必须的经济意识与思想观念。流通专业化、服务网络

化、市场全球化对推动我省我市社会主义物质文明和精神文明建设的巨大

作用。

国家发改委等九部委《关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》

（发改运行[2004]1617号）。

江西省人民政府办公厅《关于促进我省现代物流业发展的意见》（赣

府厅发[2005]7号）。

南昌市人民政府近日出台的《关于把南昌建设成区域现代物流中心城

市的若干意见》（洪府发[2007]7号）。打造中部地区的商贸物流“航母”，

志在必得。

《生米大桥物流园区》适应了这一时代潮流的需要。她将向全国甚至

世界各民族各地区的市场信息、产品交易、产业展示、区域合作、信息交

流、物资储备、经济论坛等张开欢迎的双臂，同时也将把伟大而光荣的江

西的传统精神，井冈山精神、八一精神和现代经济产业方向推向全中国全

世界。这里将不断奏响我国乃至世界各国各民族各区域交流和合作的交融

的主旋律。

2.1.2.南昌市物流业发展区域分析

南昌，江西省的省会，全国35个特大城市之一。地处长江中下游，鄱

阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗

邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。市郊向塘有98股道的全国第二大货

运编组站，京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省

会城市，是我国铁路交通的一个重要枢纽，同时也是105、316、320三条

国道的交汇处。现已开通昌九和梨温高速公路，赣粤高速纵贯南北。从南昌驱车安徽、湖北、湖南、浙江等周边省省会的距离全部在5小时左右，

形成了一个以南昌为中心的“5小时经济圈”。水路可通赣江、抚河、锦

江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。水路运输最大内河装载能力为1000

吨，可由九江沿长江水域经上海港出海，远洋运载能力为5000吨。民航已

开辟了直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、

珠海、海口等30多个城市的航线。快速的航空运输服务为南昌物流企业开

拓国内国际市场提供了极大的便利。从经济学意义上看，南昌已成为国际

和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。

因交通便利，南昌历来是南方重要的商贸流通城市，商贾云集，不仅

为覆盖全省的消费品集散地，也是沿海地区商贸辐射中西部的中转枢纽。

大型商业蓬勃发展，形成了“城内大商场，城郊大市场，城外大物流”的

格局。

对接长珠闽，融入全球化。打开地图册，南昌地理位置具备无可比拟

的优越性。“承东启西”，优越的去位环境、较完备的基础设施，是三洲

产业梯度转移必经的中间地带。从区位和城市规模来看，南昌市具有发展

大物流的有利条件及地位。

“生米大桥物流园区”以立足江西、南昌，面向繁荣的三个三角洲为

依托，具有得天独厚的地理优势，同时全国甚至走向国外具有各种强大的

辐射能量，这种能量将极有利于“生米大桥物流园区”进军国内知名、颇

具影响、挺进国际、融入全球的物流大市场。

《生米大桥物流园区》建设用地，经南昌市政府批准，于2008年缴清

全部地价款，取得了50年土地开发使用权，并已计划投入5000万开发费

用。日前，国际等级水平的生米大桥已通车；昌南大道、昌湾大道、学府大道、望城大道等已形成工业园区经济带、工业走廊；撤消新建、郊桥等

收费站、昌西南站正式投入使用；组团经济升温，城郊、城外的物流商贸

服务产业迫在眉睫。该项目地块已具备了全面开发建设的充分条件。

2.2.生米大桥物流园区的板块分析

朝阳洲，南昌的老城区，小蓝工业园日新月异，昌南大道、昌湾公路

等一脉相承，南昌县东新乡储备在即，生米大桥将昌西南、红角洲一块连

为一体，“十一五”规划中南昌铁路西客站筹建，更使得《生米大桥物流园区》

形成且实现了水、公、铁、空四位一体的多元化现代运输交易物流体系。

朝阳一带及与其血脉相连的洪城—司马庙商圈，已成为各地资本竞相

投入的热土。小蓝工业园—昌南工业基地，制造业、商贸业、物流业等大

型知名企业、甚至上市、跨国公司或财团相继进入该地区。活跃资本、技

术与省内劳动力、市场资源等相互结合，使资本与资产繁殖与增值产生巨

大的经济磁性效应。经济的大繁荣，吸引了商贸、物流、工业园区等各行

业大量涌入，许多大型物流及商贸配套产业项目如雨后春笋般在生米大桥

—昌南大道—昌九大道相继建成并逐渐形成效应产生集聚影响。现已知名

的“洪大物流”在经过多年反复考察论证之后，最终选择了与朝阳洲及广大的

南昌制造商贸物流腹地有着密切经济、贸易联系的朝阳农场—东新作为其

新的发展基地，其着眼点就是通过南昌对内对外强辐射的有利地位，大交

通、大基地、大环境的宏观格局，大举进军英雄城的商贸物流工业市场。

地处“十一五”规划建设重点——十里滨江改造，朝阳大开发的界线

范围，“生米大桥物流园区”是江西省、南昌市重点打造的6000亩物流基

地的一部分，与“洪大物流”、“昌南物流”、“昌东物流”一脉相承。

充分的地缘优势，功能及结构上互相补充、相互辉映，对省内外商贸物流