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2018年杭州房地产行业分析报告2018年11月目录一、楼市稳中略降，中签率逐步上升 (5)1、中签率上行，购房者更为理性 (7)2、主城区楼市优于外围区域 (8)二、房企推盘加速，二手房或具调整压力 (9)1、新房价格稳定，严限价下开发商加大预售申请 (9)2、二手房房价稳中有松，或具一定调整压力 (10)三、库存缓慢回升，中长期基本面扎实 (12)1、库存缓慢回升，去化周期维持较低水平 (12)2、多产业齐头并进，经济发展高速 (12)3、人口持续净流入，城市基本面扎实 (13)四、土地市场回归理性，多家房企首次入杭 (14)1、开发商拿地更趋理性，土地市场有所降温 (14)2、传统主城区土地供应较少，余杭、萧山仍为供地主力 (15)3、土地购置集中度回升，多家房企首次入杭 (17)4、开发商加大开工，加快周转 (18)五、主要楼盘调研情况 (19)1、中城汇MIDTOWN (19)2、金地玖峯汇 (20)3、金地滨江万科悦虹湾 (21)4、时代滨江.翡翠之星 (22)楼市稳中略降，中签率逐步上行：2016年调控以来，2017年、2018年前10月全市商品房成交同比分别下降22.1%和17.8%。
但由于限价导致价格倒挂，新房市场仍维持较高景气度，超80%新盘需要摇号。
随着调控深入及预期变化，下半年来杭州楼市热度亦有所降温，三季度新盘中签率由上半年的不到25%上升至40%。
分区域来看，主城区表现优于外围板块，9月拱墅区、滨江区、西湖区等传统主城区平均中签率仅30.7%、23.1%、4%，远低于临安区（61.2%）、富阳区（46.9%）等外围区域。
房企推盘加速，库存缓慢回升：限价未松、资金偏紧叠加市场降温预期影响，下半年以来入市楼盘明显增加，三季度全市月均批准预售面积达129.1万平，处于2015年以来最高水平。
供应量增加及去化率下行，全市库存缓慢回升，2018年10月末全市商品房可售面积981.7万平，较6月底上升11.4%，连续6个月攀升。
2018年房地产行业分析报告正文目录一、“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动 (5)1.1租售并举开启长效机制时代 (6)1.2租赁用地入市改变地产格局 (9)1.3“租售并举”平抑“恐慌性”波动 (11)二、人才落户新政：需求端调控变相放松 (18)2.1二线城市人口增速出现放缓趋势 (19)2.2导入购房人口缓解财政压力 (22)三、棚改政策：对三、四线城市的拉动不可忽视 (26)3.1棚改提速拉动三、四线城市销量 (26)3.2PSL新增贷款超预期三、四线城市仍大有可为 (29)四、风险提示 (31)图目录图1. 住房制度改革回顾 (6)图2. 线城市人口密度显著高于全国水平 (7)图3. 一线城市房价显著高于全国平均水平（元） (7)图4. 海租赁用地占住宅成交土地面积近2成 (10)图5. 2017年上海租赁用地成交面积骤增（万方） (10)图6. 京商品住宅成交均价（元） (12)图7. 北京二手住宅成交均价（元） (12)图8. 2010年以来商品房价格指数和成交面积情况 (13)图9. 014年70个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据 (16)图10. 2014年全国商品房销售面积同比数据 (16)图11. 2016年70个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据 (17)图12. 2016年全国商品房销售面积同比数据 (17)图13. 2017年以来70个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据 (18)图14. 2017年以来全国商品房销售面积同比数据 (18)图15. 部分二线城市2020年常住人口规划（万人） (21)图16. 2010年后部分二线城市人口增速明显放缓 (22)图17. 2017年以来地方本级财政收入变化情况 (24)图18. 西安、郑州、长沙、南京2017年公共财政预算收入累计同比变动情况（%） (25)图19. 西安、郑州、长沙2018年前三季度商品住宅成交情况（万平方米） (26)图20. 西安商品住宅成交情况（万平方米） (26)图21. 2014年以来PSL投放情况（亿元） (28)图22. 2013年棚改开工套数和货币安置化比例情况 (28)图23. 2017年一、二、三线城市商品房销售面积同比数据（%） (29)图24. 2014年以来PSL新增贷款、国开行棚改专项贷款和农发行棚改专项贷款 (30)图25. 部分三线城市2018难前三季度商品房销售面积大增（万平方米）31 图26. 部分三线城市2018年前三季度商品房平均价格保持刚性（元/平方米） (31)表目录表1. 2017年以来房屋租赁政策梳理 (8)表2. 上海只租不售用地成交情况 (10)表3. 海浦东地块纯租赁用地年租金收益率情况 (11)表4. 部分二线城市人才引进具体落户政策 (19)表5. 2017年部分二线城市常住人口情况 (21)表6. 房地产业税和土地购置费在地方财政收入中占比 (23)表7. 南京市房地产行业税费占财政收入比重 (23)一、“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动3月5日十三届全国人大一次会议于上午开幕，国务院总理李克强代表国务院作政府工作报告。
2018年杭州市房地产市场调研分析报告目录第一章杭州市房地产行业经济政策环境分析 (9)第一节杭州市房地产行业宏观经济环境分析 (9)一、GDP增长情况 (9)二、固定资产投资 (10)三、居民收支情况 (10)四、人口增长情况 (11)第二节杭州市房地产行业政策环境分析 (12)一、十九大报告：提出“房住不炒”，明确住房居住属性 (12)二、杭州史上最严政策：G20后时代，限购升级，认房又认贷 (13)三、为加快培育和发展租赁市场，租赁市场发展措施相应出台 (14)四、杭州迎来第十区：临安划入杭州，大杭州时代来临 (15)五、历年主要调控政策汇总 (15)第二章杭州市区土地市场分析 (17)第一节杭州市区土地成交量及成交金额分析 (17)一、年度成交情况 (17)二、月度成交情况 (17)三、区域成交情况 (18)四、涉宅地块成交可建面分析 (19)第二节杭州市区土地成交价格分析 (20)一、楼面均价走势 (20)二、各区域楼面均价分析 (20)三、各板块最高楼面价分析 (21)四、各板块楼面均价分析 (22)第三节杭州市区土地房企竞拍情况分析 (23)一、各类别自持地块总建筑面积、自持建筑面积、自持比例 (23)二、房企涉宅地拿地金额 (24)三、首次入杭房企涉宅地拿地情况 (25)第三章杭州市房地产行业市场运行情况分析 (27)一、房地产开发投资金额 (27)二、房屋开竣工面积 (27)第二节杭州市新建商品房市场分析 (28)一、新建商品住房批准预售量 (28)二、商品住房成交套数区域分布 (29)三、购房者来源分析 (29)四、首次购房者占比情况 (29)五、新建商品住房价格情况 (30)第三节杭州市二手房市场分析 (31)一、二手住房成交量 (31)二、二手住房成交套数 (32)三、二手住房成交面积分布 (32)第四节杭州市租赁市场分析 (33)一、流动人口租房占比情况 (33)二、租赁市场交易量和租金水平 (33)三、长租公寓发展情况 (34)四、长租公寓品牌TOP10 (35)第四章杭州市房地产行业市场供求分析 (37)第一节杭州市房地产行业供求量分析 (37)一、住宅用地供应情况 (37)二、商品住宅成交情况 (37)第二节杭州市房地产行业市场需求分析 (38)一、刚需仍占主导地位 (38)二、需求外扩，外围四大区为成交主力 (38)第三节杭州市房地产行业市场库存分析 (39)一、楼市供不应求形势严峻，出清周期仅3个月 (39)二、住宅限购，部分刚需用户加入到二手房阵营 (40)三、需求外溢，酒店式公寓受到青睐 (41)第五章杭州市房地产行业市场排行榜 (43)一、土地成交总价TOP10 (43)二、土地成交楼面价TOP10 (43)三、涉宅地自持比例TOP10 (44)第二节商品房成交套数排行榜 (45)一、全市成交套数TOP10 (45)二、主城成交套数TOP10 (45)三、余杭成交套数TOP10 (46)四、萧山成交套数TOP10 (47)五、大江东成交套数TOP10 (48)六、临安成交套数TOP10 (49)七、富阳成交套数TOP10 (50)第三节商品房成交套金额排行榜 (51)第四节商品房成交套面积排行榜 (52)第六章杭州市房地产行业发展趋势展望 (54)第一节政策市场展望 (54)第二节土地市场展望 (54)第三节商品房市场展望 (54)第四节城市外溢市场展望 (55)一、城西外溢：闲林、南湖、临安 (55)二、城北外溢：良渚、崇贤、瓶窑 (55)三、城东外溢：长睦、临平、下沙大学城北、大江东、空港新城 (56)四、城南外溢：南部卧城、义桥临浦、双浦、富阳 (56)五、杭州市外：海宁、柯桥 (56)图表目录图表 1：2013-2018年6月杭州市GDP增长情况 (9)图表 2：2013-2017年杭州市固定资产投资及增长情况 (10)图表 3：2017年省会城市人均可支配收入对比 (10)图表 4：2005-2017年杭州市人口增长情况 (11)图表 5：十九大报告对于房地产市场的定位、措施及目的 (13)图表 6：2013-2017年杭州市区土地出让面积、成交金额情况 (17)图表 7：2017年杭州市区土地出让面积、成交金额月度走势情况 (18)图表 8：2017年杭州市区各区域土地出让面积、成交金额情况 (18)图表 9：2013-2017年杭州市区涉宅地、商地成交楼面均价走势 (20)图表 10：2017年杭州市区涉宅地成交楼面均价情况 (21)图表 11：2017年杭州市区各类别自持地块总建筑面积、自持建筑面积、自持比例 .. 23 图表 12：2012-2017年杭州市房地产开发投资额、住宅开发投资额走势 (27)图表 13：2012-2017年杭州市新建商品住房批准预售套数、面积走势 (28)图表 14：2017年杭州市商品住房成交套数区域分布 (29)图表 15：2017年杭州市首次购买新建商品住房在占比超五成的城区对比 (30)图表 16：2017年杭州市典型板块新建商品住房价格对比 (30)图表 17：2012-2017年杭州市二手住房成交面积走势 (31)图表 18：2016-2017年杭州市二手住房月成交套数走势 (32)图表 19：2017年底杭州市主城区各区挂牌二手房源存量去化周期对比 (32)图表 20：2017年杭州房企长租公寓已拓房源排行榜 (35)图表 21：2017年杭州“国家队”租赁土储排行榜 (35)图表 22：2017年杭州运营商已开房源排行榜 (35)图表 23：2013-2017年杭州市区（不含富阳、临安）宅地成交均价和出让金 (37)图表 24：2013-2017年杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅成交量 (37)图表 25：2013-2017年杭州市区（不含富阳、临安）宅地成交总价结构 (38)图表 26：2016-2017年杭州商品住宅月度供应量和供销比 (40)图表 27：2016-2017年杭州商品住宅库存及出清情况 (40)图表 28：2017年杭州市区二手房成交量价情况（不含富阳、临安） (41)图表 29：2016-2017年杭州酒店式公寓成交均价及月度成交走势 (42)表格目录表格 1：2016-2017年浙江省各市人口增长情况对比（万人） (12)表格 2：杭州房地产市场历年主要调控政策汇总 (15)表格 3：2017年杭州市区板块涉宅地成交可建面积TOP10 (19)表格 4：2017年杭州市区各板块涉宅地最高楼面价TOP10 (21)表格 5：2017年杭州市区各板块涉宅楼面均价及同比增福（增幅大于10%） (22)表格 6：2017年杭州市区房企涉宅地拿地金额TOP10 (24)表格 7：2017年杭州市区首次入杭房企涉宅地拿地情况 (25)表格 8：2012-2017年全市房地产施工、新开工、竣工面积统计 (28)表格 9：2017年杭州市租赁1居室热门小区租金价格 (33)表格 10：2017年杭州市各区域商品住宅成交面积和价格 (39)表格 11：2013-2017年杭州市区二手房成交情况（不含富阳、临安） (41)表格 12：2017年杭州市区土地成交总价TOP10 (43)表格 13：2017年杭州市区土地成交楼面价TOP10 (43)表格 14：2017年杭州市区涉宅地自持比例TOP10 (44)表格 15：2017年杭州市全市商品房成交套数TOP10 (45)表格 16：2017年杭州市主城商品房成交套数TOP10 (45)表格 17：2017年杭州市余杭商品房成交套数TOP10 (46)表格 18：2017年杭州市萧山商品房成交套数TOP10 (47)表格 19：2017年杭州市大江东商品房成交套数TOP10 (48)表格 20：2017年杭州市临安商品房成交套数TOP10 (49)表格 21：2017年杭州市富阳商品房成交套数TOP10 (50)表格 22：2017年杭州市商品房成交套金额排行榜 (51)表格 23：2017年杭州市商品房成交套面积排行榜 (52)表格 24：城西外溢板块房地产信息 (55)表格 25：城北外溢板块房地产信息 (55)表格 26：城东外溢板块房地产信息 (56)表格 27：城南外溢板块房地产信息 (56)表格 28：杭州市外刚需板块房地产信息 (57)第一章杭州市房地产行业经济政策环境分析第一节杭州市房地产行业宏观经济环境分析一、GDP增长情况2017年，杭州市经济持续稳走向好、质量向优，发展的韧性和获得感明显增强，经济增长呈现质优速稳的新气质，为确保在全省率先实现“两个高水平”目标奠定了坚实基础。
浙江省2018上半年房地产市场形势分析2018年上半年浙江省土地市场表现p2018年上半年，浙江省全省出让经营性用地860宗，出让面积3043.4万方，可建面积5810.5万方，出让金总额达3801.5亿元，平均楼面价为6543元/㎡。
p2018年上半年浙江省出让经营性用地建面为2017年全年的53.6%，出让金额为2017年全年的60.2%。
注：此处的经营性用地指住宅、商住、商业三类性质用地2018年上半年土地市场“量价齐升”p2018年上半年，浙江省全省出让涉宅用地548宗，出让面积2490.4万方，可建面积4846.3万方，出让金总额达3479.7亿元，平均楼面均价为7180元/㎡。
p2018年上半年，全省宅地可建面积4846.3万方，同比上升42.9%，为2017年全年的53.2%。
p2018年上半年，全省宅地出让金总额达3479.7亿元，同比上升58.6%，为2017年全年的59.0%。
4268.52415.1杭州、宁波、湖州位列三甲p涉宅地块成交金额杭州最高，突破1200亿元，其次是宁波与湖州；p出让面积宁波最多（杭州湾新区出让502.3万方），其次是湖州和杭州；p楼面均价杭州最高，其次是舟山和温州。
杭州湾新区：502.3万方杭州宅地成交金额占比约1/3p2018年上半年浙江各城市成交金额比重变化较小，其中杭州依然处于绝对地位，占比35%；p宁波、湖州占比略有上升，温州、绍兴略有下降。
拿地十强格局变化p 2017年浙江省拿地金额top10（宅地）序号房企拿地宗数建面（万方）金额（亿元）楼面均价（元/㎡）1祥生38397.6 308.2 77512碧桂园54578.9 288.7 49883恒大41633.9 252.2 39784绿城19167.4 251.5 150235万科13229.2 239.1 104316保利11157.8 206.9 160737德信24209.8 169.4 80718滨江779.9 166.4 208119融信13162.4 158.3 1130110金地10107.7149.913913p 2018年上半年浙江省拿地金额top10（宅地）p TOP10榜单中增加1席，央企/国企背景的招商；p TOP10房企拿地楼面价正在下降；序号房企拿地宗数建面（万方）金额（亿元）楼面均价（元/㎡）1碧桂园29377.8187.449602保利5129.1182.4141283绿城995.7144.0150504龙湖562.0134.8217605祥生15160.8120.574936滨江587.2115.2132177招商447.6101.3212718万科8115.680.769809金地872.373.11010710融信336.258.916250TOP10房企总体份额有所下降p TOP10房企拿地金额全省占比从2017年的37%下降到2018年上半年的34%。
2018年房地产行业前景分析全年楼市成交或震荡下行“五一”假期过后，房地产调控政策仍在不断涌现。
如北京发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》并公开征求意见，提出对部分限价房转为共有产权放;哈尔滨实施房地产差别化调控政策，对主城6区提出3年内新购商品住房限售等。
据不完全统计，今年以来，全国各地发布的楼市调控政策已超过115次。
春节后，包括北京、杭州在内的多个城市继续收紧调控政策，一方面是为了巩固继有的调控效果，另一方面也是针对房地产市场出现的新问题给出解决方案，所有调控政策均剑指“房住不炒”的核心逻辑，而从当前热钱仍在寻隙进入热点城市的市场现状来看，今年房地产调控仍将保持从严趋势，遏制投机炒房的决心始终坚定，同时针对个别城市出现的楼市投资热度再起，必然会继续保持高压势态。
据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，2017年及2018年一季度商品房销售保持增长势头，但增幅有所放缓。
2017年全年商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%，低于2016年22.5%的增幅水平;2018年一季度销售面积3.01亿平方米，同比增长3.6%，也低于2017年一季度19.5%的水平。
销售金额方面，2017年全年及2018年一季度分别实现13.37万亿元和2.56万亿元，分别同比增长13.7%和10.4%，均低于上年同比增幅水平。
商品房销售面积累计值数据来源：前瞻产业研究院整理商品房销售额累计情况数据来源：前瞻产业研究院整理2017年和2018年一季度的销售增长主要来自三四线城市的贡献。
从数据来看，2017年全年三四线城市在销售面积上以及销售金额增速上分别领先一二线城市16个以及25个百分点，是近五年来两者差距最大的一次;2018年一季度差距缩小，但仍有10个和近16个百分点。
相对宽松的调控政策、棚改+货币化补偿政策，以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业继续推动三四线城市楼市发展。
2018年杭州房地产市场展望报告
宅地出让金1907亿租赁市场发力
“智慧租赁平台”上线
“由牛市走向平稳”
房地产长效机制建设层层推进✓房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，通过大力培
点评
对临安来说，具有历史性的意义：
有利于保护好浙西生态屏障
有利于加快县域经济向都市经济转变
有利于提高人民生活水平
有利于推进创新驱动发展
点评：
随着杭临城际铁路的开建，地铁5号线二期和地铁9号线一期即将开建，预示着临安将快速融入杭州，在规划利好条件下，临安楼市会迎来一定的发展。
今年3月份，富阳和大江东被纳入限购范围，至此，临安成为杭州唯一不限购的区域。
开发商对临安未来的预期更是信心十足，为抑制投资、投机需求，保持楼市健康发展，严厉的政策必将出台。
图：2013-2017年杭州市区（含富阳、临安）宅地成交均价和出让金
数据来源：CREIS中指数据，
占比11%占比23%
占比5%占比
10%
中低价位
中价位
高价位
因此成交结构逐渐上移。
占比
67%
50% >涨幅>30%
20% >涨幅
30% >涨幅>20%
涨幅>50%
全年销供比1.35
（不含富阳、临安）
余杭14
萧山14拱墅9
江干9
西湖9富阳7。
2018杭州楼市年度总结及2018市场预测
第一部分：2018年政策回顾及2018年预测
自2018年年底以来，调控政策密集出台。
从已出台的政策来看，新一轮调控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集连发、狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府全面调控的决心。
新一轮调控比2018年的调控要严厉得多。
从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从十月份楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。
注：数据来源于动力机构监测系统
本图中均为商品住宅交易数据，不含别墅交易
上图显示，始于4月份的年度调控对楼市产生以下影响：首次调控立竿见影，效果却昙花一现。
随着调控政策的密集出台，5、6月份，楼市成交面积大幅下降，但成交价格依然强势上扬。
成交金额也跌至谷底，开发商资金链遭受严重考验。
就在7、8月份，调控已呈强弩之末的态势。
房价持续上涨，
成交量大幅增加。
到了9月份，成交金额已经与2018年楼市最为火爆时期持平。
经过几个月的持续上涨，开发商资金链非常充裕。
10月份，随着二次调控落地，房价终于出现回落迹象。
成交面积和成交金额也环比大幅下降。
整体来看，房企经营业绩依然喜人。
即使与2018年相比，也算不上处于逆境。
但在政策调控之下，市场波动明显，尤其是成交量。
而房价依然高位震荡。
10月份涨势有所减缓。
由于开发商资金充裕，预计2018年出现全面大幅回落的概率很小。
对于2018年政策走势，各方均有不同预期。
我机构观点
第二部分：2018年供应回顾及2018年预测
一、土地市场供应分析
从近两年土地成交情况来看，2018年6月份开始土地市场进入活跃期。
2018年第一季度由于惯性，土地市场表现尚可，随后在一波紧似一波的调控之下，土地市场逐渐低迷。
二商业用地成交量开始显露。
2018年前10月份共成交商业用地99.3万平方米，住宅用地72.5万平方米。
而2018年同时期成交商业用地47.5万平方米，住宅用地154.6万平方米。
数据显示，2018年住宅用地成交仅为去年同期的50%。
商业用地则大幅增加，是去年同期的2倍。
二、商品房市场供应分析
从住宅和商业可售面积的变动来看，商业地产发展较为平稳。
住宅类可售面积呈现明显的“V”型轨迹。
2018年由于住宅市场异常火爆，导致住宅可售面积急剧下滑，到了2018年年底，住宅可售面积仅为74.9万平方米。
从2018年5月份开始，受到调控影响，处于对未来不确定因素的考虑，很多开发商开始大力推盘，使得住宅可售面积在10月份突破200万平方米。
这与2018年3月份基本持平。
三、2018年商品房市场供应预测
从土地市场对商品房市场的转化来看，2018年市场供应将不断放量。
2018年大量成交的住宅用地将以商品房形式投放市场。
这部分供应量高达313.8万平方米，加上目前的200万平方米的存量房，明年总供应量将超过500万平方米。
而住宅市场井喷的2018年全年销售量是620万平方米。
数据对比显示，市场后期压力较大。
2018年商业用地成交量为72万平方米，加上目前的62万
存量房，总供应为134万平方米。
2018年商业类物业销售量不足12万平方米。
市场销售压力非常明显。
第三部分：2018年销售回顾及2018年预测
2018年前10个月共销售住宅36047套，商业销售975套。
而2018年同期分别是71259套和1419套。
预计2018年在国家强势调控的背景下，住宅销售将会回落到2018年的水平。
全年预计销售住宅约3万套。
2018年成交量走势如下所示：
第四部分：2018年价格回顾及2018年预测
2018年商品房价格走势
在密集调控之下，杭州楼市价格依然表现出强烈的上扬趋势。
尽管10月份有所回落，但依然保持高位。
预计2018年房价不会出现大幅回落：
第一、楼市成交量已保持1年多的旺盛态势，开发商资金充
裕，短期不会全面降价。
第二、土地市场尽管较2018年有所趋缓，但楼面价格依然居高不下。
在土地价格不断上涨之下，商品房价格下行的空间有限。
第三、通货膨胀凸显，大宗商品价格持续攀升。
带动上下游行业纷纷提价。
在这样的背景之下，房价难以出现全面下降的趋势。
但是在强势调控之下，房价上行压力也将持续增加。
截至目前，调控虽未对开发商造成实质性压制。
但此次调控与以往不同，主要表现在以下两点：
(一)调控力度最强。
2018年之前房地产市场经历过好多次宏观调控，包括出台国八条、国六条、新国四条等等，但是这些政策出台后，开发商往往看不清方向。
而这一次的新国十条，不仅严厉，而且方向明确，就是要把房价降下来,降低楼市风险。
此次政策出台密集程度、力度都是空前的。
(二)调控周期最长。
此次调控自出台以来，就遭受到一片质疑。
无论是普通购房者还是业内人士，都质疑此次调控难以为继。
但随后中央和各部委的表态和行动，显示了对于调控的决心。
早在今年8月份，国务院副总理李克强就曾经在8天内两次提出坚决抑制房地产投机炒作行为。
从讲话释放的信号来看，此次房地产调控不达目的不会罢休。
此轮调控有可能成为史上最长的调控。
因此，如果房企不能适时调整发展战略，后期所面对的调控
压力非常大，对企业长期发展非常不利。
如果不能当机立断，一旦态势发生转变，那时将亡羊补牢，为时已晚。
笔者建议开发商转“危”为“机”，在基于宏观形势判断下，快速调整自身发展战略。
企业需要主动配合政府的宏观调控，正如王石(微博博客)所言“这次调控不是严厉打击的开始，而是重新建设的开始，市场格局重新变化，行业发展趋势也将发生变化，发展商必须主动配合这种趋势。
”这就需要开发商做到以下几点：
首先，要树立对楼市调控和楼市发展的正确认识。
要充分认识到调控的目标是要建设一个更加健全的多层次的住房供应体系，而不是要彻底摧毁1998年住房货币化改革的根基。
这种涵盖社会各个层面居住需求的住房供应体系，需要政府和企业的共同努力。
因此，理性、建设性才具有现实意义。
其次，要向专业化、规模化、集团化方向发展。
我国房地产业经过几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。
从全国范围看，部分房地产企业正逐渐从地方走向区域、走向全国、实现规模化。
一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响力的房地产龙头企业正在脱颖而出。
实力小而又缺乏核心竞争力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。
第三，要转变单一模式的投资战略。
由于近几年住宅市场发展快速，房企都蜂拥而入。
形成了住宅市场一枝独秀的不均衡格局。
对房地产行业的发展极为不利。
房企应该以此次调控为契机，
将多元化经营纳入战略规划。
争取在商业、物业、酒店、高尔夫多重领域的拓展中崭露头角。
这些都将有利于降低运营风险和抵御地产行业的周期性震荡。
第四，要树立以人为本，以市场为导向的经营准则。
这就要求房企一方面要加强内部管理，优化工作流程，保障工期，保证质量，一如既往打造高品质产品；另一方面要认真分析政策导向和市场发展趋势，尊重市场客观规律，深入了解购房者的消费习惯。
制定正确的经营发展战略，强化品牌优势，拓宽营销思路及渠道。
