深圳城市更新(旧改)操作流程全套版

深圳市各区城市更新实施办法2017年5月各区城市更新实施办法1、罗湖区城市更新实施办法2、福田区城市更新实施办法3、南山区城市更新实施办法（征求意见稿）4、盐田区城市更新实施办法5、大鹏新区城市更新实施办法（征求意见稿）6、龙华区城市更新实施办法（征求意见稿）7. 《宝安区城市更新暂行办法》及配套文件（征求意见稿）城市更新单元内非独立占地的公共服务设施总建筑面积不小于1500平方米。

权利主体自行申报 权利主 体委托 单一市 场主体申报 企业街道 原旧工业区 升级改造试 点项目结转 为更新计划 项目申报 实施主体确认 计划与规划草案同时公 示，区政府审批通过计 划后，进行更新单元规 划审批 规划及竣工验收 办联合申报 （含部分旧 住宅区） 1、权利主体：形成单一主体后向 区更新局提交相关材料，申请实 施主体资格确讣。

【规划验收】实施主体 提交材料向区更新局申 请建设工程规划验收。

区更新局向实施主体核 发《建设工程规划验收 合格证》 2、区更新局：核查申报材料幵公示。

公示无异议的，会同区物业办（区产经促局）不申请人签订项目实施监管协议。

区更新局：汇总幵处理 规划草案公示意见 申报主体：向区更新局申报计划同时，可同步申 报专项规划及土地、建筑物信息核查 【竣工验收】实施主体 提交材料向区住建局申 请竣工验收。

区住建局 对符合条件的予以备案。

用地行政许可区领导小组 审批情形 建环委审 批的情形 1、实施主体：完成建筑物拆除工作，向房地产登记部门申请办理房地产权属证书注销登记。

2、实施主体：向区更新局申请城市更新项目用地审批 区更新局：初审不合 格的，书面答复申请 人幵说明理由 区更新局：初审合格 的，征求各职能部门 意见 区更新 局：符 合图则 强制性 内容的， 在计划 批准后 报区领 导小组 审批 项目监管 3、区更新局：向实施主体核发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》各职能部门： 1、区更新局：将项目 搬迁补偿方案及实施监 管协议的履行情况报房 地产预售审批部门。

【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。

一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。

对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。

因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。

具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。

也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。

深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。

对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。

召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。

根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。

深圳市城市更新办法深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法文号：第211号《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。

深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。

第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。

城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。

城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。

城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。

第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。

第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。

城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。

第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。

城市更新项目价值判断及法规政策盲点解读陈荣明第一个是项目现状，第二是未来规划，第三是更新意愿，第四是交易条件，第五是经济测算。

后三个相对比较简单一点，我主要从项目现状和未来规划这两块给大家做一个稍微重点的分析。

第一，项目现状。

我们拿了一个项目究竟能不能做，从哪些角度入手，首先要从项目现场研究入手，我列出了一个重点就是七个方面：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源，年限、资源和区位这些都很好搞，但是土地权属这一块将作为重点。

这是深圳一个城市总体规划他是两带三轴，两个中心加上一些副中心，如果我们的项目在这个带上或者是轴上，一定是非常优质的项目，这是区位。

这一张是我们重点城市更新区域，紫色的板块是我们重点挖掘的板块，这是区位来说，当然我们做地产的都知道“位置，位置，还是位置！”，我们做城市更新也是一样，你的位置好，意味着你将来项目升值的潜力就大。

另外是项目的性质，我们项目的性质一般是旧住宅、旧厂房，还有旧屋村和城中村。

房屋性质他有不一样的操作方式、方法。

再就是容积率，这我是的一个经验值，如果你项目现状的容积率小于1.5，基本上就去做没有问题。

如果你在1.5—2.0之间就要慎重考虑一，如果超过了2.0要更加慎选。

权属，我们有单一的业主，有少数的业主，更多多数的业主，特别是像住宅几百户上千户，肯定是业主越少的越容易谈，这是从拆迁的角度。

我们业主又有私人的业主，还有股份公司，现在股份公司的董事长炙手可热，现在“认识市长不如认识董事长”，这是城市更新里面大家的共识。

企业有一些私人企业，也有国有企业，私人企业有内外资以及外国的企业。

深圳有一个特殊的现象，有一些外国企业他也有地，这是2002年以前是一个特殊的现象，但是他的交易方式是有所不同的。

合法用地，在深圳城市更新项目操盘上非常重要的，我们经常说的五类用地，包括了一些合法手续，两规的处理，历史遗留的土地，还有旧屋村和城中村。

合法用地很简单，签了和从和办了房产证、有产权登记的，还有城中村的，旧屋村的，他们都不是同一个概念。

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一、认识城市更新（旧改）1．几个相关概念阐释城市更新旧城改造【权威声音】李克强谈棚户区改造【资料】中国棚户区改造2．棚户区改造（1）棚户区改造原则（2）棚户区几种开发方式比较（3）棚户区改造模式3．城市更新（城中村改造）的特点4．旧城改造、城中村改造的意义二、棚改趋势与相关政策解析1．棚改趋势及政策梳理（1）棚户区改造的阶段划分（2）棚改历年政策梳理（3）当前棚改特点【数据】棚改现状的大数据分析（4）棚改货币化：问题与乱象分析2．2019年及今后棚改政策走向分析【小专题】关于棚改货币化安置【案例】棚户区改造类型及典型募投项目3．棚改政策关键点解析（1）财政政策关键点解析（2）土地政策关键点解析（3）融资政策关键点解析（4）税费优惠政策关键点解析（5）其他相关政策关键点解析【案例】“投贷一体化”实施棚户区改造4．工改住相关政策分析5．工业用地棚改相关政策分析【小专题】深圳旧改（棚改）相关政策分析三、城市更新(旧改)模式比较分析1．当前城市更新（旧改）政策梳理2．城市（旧改）中的矛盾焦点分析3．城市更新（旧改）原则4．几种城市更新模式比较“三种类型、十种模式”分析（1）广州模式分析（2）深圳模式分析（3）武汉模式分析（4）西安模式分析（5）郑州模式分析5．企业参与城中村改造的方式分析四、城市更新(旧改)操作流程详解1．城中村改造（旧改）总流程2．土地一级开发（1）前期准备阶段（2）拆迁工作流程【案例】武汉城中村改造项目规划公示（3）开发实施阶段工作流程【案例】市政规划调整让城中村改造泡了汤【小知识】规划的五个层次【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”【资料】土地入市程序【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序【案例】城中村改造规划建设审批流程图（4）一级开发中的“天下第一难”：补偿安置①拆迁补偿安置的方式【警示】拆迁冲突何其多②征收补偿方案的内容【案例】某城中村拆迁安置补偿方案③确定拆迁补偿安置标准的技巧【案例】拆迁补偿安置补偿标准(【深圳】) 【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案【问题】城中村改造安置房问题【案例】某村改造项目发展战略及整体定位④动迁宣传技巧（动迁宣传“四个方面、八大技巧”详解）3．土地开发的一二级联动（1）什么是一二级联动（2）一二级联动的优势分析（3）一二级联动的操作方式4．土地二次开发（房屋开发）（1）土地二次开发的特点（2）房屋开发的阶段性工作【阶段性工作1】市场研究【阶段性工作2】项目策划【阶段性工作3】规划设计【阶段性工作4】项目施工【阶段性工作5】营销包装【阶段性工作6】销售推广【阶段性工作7】交楼入伙【阶段性工作8】项目收尾【案例】广东某村旧改项目可行性研究报告【资料】市房地产项目开发流程图【资料】城改项目审批事项及流程5．城改项目的经济效益测算五、城市更新中的风险防范1．对风险的认识（1）什么是风险（2）风险的特征2．城市旧改风险类型及其防范（1）土地风险的来源及其防范（2）拆迁风险的来源及其防范（4）政府风险的因素及其防范①地方政府政策把握困难与对策②地方政府配套政策落实难问题与对策③地方政府关系困境与对策【案例】贪腐致某市最大城中村拆迁一波三折（5）财务风险的形式及其防范（6）运营风险的因素及其防范六、城市更新典型案例解析【案例】“旧改之王”缘何遭遇生死风波【附】城中村改造（城市旧改）相关法规、政策索引七、交流、互动（20分钟）课程结束。

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旧改审批流程（大纲）一、旧改项目概述1.1项目背景1.2项目目标1.3项目范围二、旧改审批流程2.1审批主体及职责2.1.1审批部门2.1.2审批职责2.2审批流程概述2.2.1项目申报2.2.2项目受理2.2.3项目评审2.2.4公示及征求意见2.2.5审批决定2.2.6批复及公告三、旧改项目申报3.1申报条件3.2申报材料3.3申报程序四、旧改项目受理4.1受理条件4.2受理程序4.3受理结果五、旧改项目评审5.1评审组织5.2评审内容5.3评审标准5.4评审程序5.5评审结果六、公示及征求意见6.1公示范围6.2公示时间6.3征求意见对象6.4意见处理七、旧改项目审批决定7.1审批依据7.2审批结果7.3审批时限八、批复及公告8.1批复内容8.2公告程序8.3批复与公告的效力九、旧改项目实施与监管9.1项目实施9.2项目监管9.3项目验收十、旧改审批流程中的常见问题及解决措施10.1常见问题10.2解决措施一、旧改项目概述一、1.1项目背景随着我国城市化进程的不断推进，许多老旧城区逐渐暴露出诸多问题，如基础设施落后、生态环境恶化、安全隐患突出等。

为改善居民生活环境，提高城市品质，我国政府提出了旧城区改造工程。

本项目即是为了响应国家政策，推动旧城区改造，提升居民生活水平而实施的。

城市更新流程1、申报主体申报主体就是向城市更新职级部门申请将更新单元纳入深圳市城市更新单元制定计划的个人、企业或单位。

需更新单元拆除重建范围内其它权利主体同意更新改造，出具更新意愿证明材料委托相同的一家企业或单位，最终形成单一的申报单位。

申报主体主要职责是开展城市更新单元申报工作，完成更新单元纳入制定计划申报工作，开展单元规划土地及建筑物信息核查，完成单元规划编制与报批。

申报主体不一定就是开发建设的实施主体。

2、实施主体实施主体是《深圳市城市更新办法》规定的专用名词。

城市更新项目（城市更新单元规划的某一分期）的拆除范围内所有权利主体将房地产的相关权益移转到同一主体后，经该单一主体申请，区城市更新主管部门循相关程序核查后，可确认该单一主体为该项目的实施主体。

形成单一主体可通过以下方式：1）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。

2）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。

3）权利主体的房地产被收购方收购。

城市更新项目在实施主体与区里的城市更新本能机能部门签订了项目实施监管协议后，才干进行建筑撤除。

第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求，备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要，对申报项目进行初步核查、整理、汇总，并对全区申报项目进行现场踏勘，拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。

3.区城改办按照区当局审议看法，修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后，向市规划国土委进行申报。

二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。

区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。

深圳旧改方案1. 引言深圳市作为中国的经济特区之一，人口快速增长和城市化进程迅猛发展，旧城区的大量老旧建筑和低效用地带来了许多问题。

为了改善城市环境、提高土地利用效率和优化居住条件，深圳市政府制定了旧改方案。

该文档旨在介绍深圳旧改方案的背景、目标、实施计划以及预期效果。

2. 背景深圳市的旧城区主要集中在经济特区建立初期的城市核心区域。

这些地区的建筑老化严重，基础设施陈旧，不仅影响了城市形象，也制约了城市功能的发展和提升居民生活质量的需求。

因此，深圳市政府决定启动旧城区改造计划，促进城市的可持续发展。

3. 目标深圳旧改方案的主要目标包括：•改善城市环境：通过拆除老旧建筑和废弃工厂，改善城市景观，提升城市形象。

•优化土地利用：将低效用地转变为高效用地，提高土地利用效率。

•提供更好的居住条件：建设现代化的住宅楼和社区设施，提升居民的生活质量。

•促进经济发展：通过旧城区改造，吸引更多的投资和人才，推动经济的发展。

4. 实施计划深圳旧改方案将依次实施以下几个阶段：第一阶段：规划和准备工作（2021-2022年）•制定旧城区改造规划：深入调研旧城区的状况，制定详细的改造规划，包括城市更新范围、拆除计划、新建住宅楼群等。

•征收土地和搬迁：根据规划，征收相应的土地，并安置被征迁的居民，确保顺利开展后续工作。

第二阶段：拆除和建设（2023-2025年）•拆除老旧建筑和废弃工厂：根据规划，启动拆除工作，清理旧城区内的老旧建筑和废弃工厂。

•新建住宅楼和社区设施：在拆除工作完成后，开始新建现代化的住宅楼和社区设施，包括公园、商业区、学校等。

第三阶段：整体提升和完善（2026年及以后）•优化交通设施：对旧城区的交通网络进行提升和改造，包括道路拓宽、公共交通线路建设等，提高居民的出行便利性。

•完善公共服务设施：进一步提供社区公共服务设施，包括医疗中心、社区中心、文化活动场所等，提升居民的生活品质。

5. 预期效果深圳旧改方案的实施将带来以下预期效果：•改善城市环境：拆除旧城区的老旧建筑和废弃工厂，提升城市的整体形象和环境质量。

深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.11.12•【字号】深圳市人民政府令第290号•【施行日期】2016.11.12•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第290号《深圳市人民政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》已经市政府六届五十三次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长许勤2016年11月12日深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。

第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。

城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。

城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。

城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。

第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。

深圳更新单元实施方案一、背景介绍。

深圳市作为中国改革开放的前沿城市，经济发展迅速，城市更新也日新月异。

为了更好地推动城市更新工作，提升城市的宜居性和可持续发展能力，制定深圳更新单元实施方案至关重要。

二、目标与原则。

1. 目标，通过更新单元实施方案，促进城市功能优化，提升城市品质，改善居民生活环境，推动城市可持续发展。

2. 原则，以人为本，注重环境保护，科学规划，合理布局，多元发展，注重历史文化保护和传承。

三、实施步骤。

1. 调研评估，对更新单元进行全面调研评估，包括土地利用现状、环境状况、社会经济发展状况等方面，为制定实施方案提供客观数据支持。

2. 规划设计，根据调研评估结果，制定更新单元规划设计方案，包括土地利用规划、建筑设计、公共设施规划等内容，确保规划设计科学合理。

3. 招商引资，通过政府引导基金、PPP模式等方式，吸引社会资本参与更新单元建设，推动城市更新工作。

4. 实施管理，建立健全的更新单元实施管理机制，明确责任主体，加强监督和考核，确保实施方案顺利进行。

四、保障措施。

1. 法律法规，加强对城市更新相关法律法规的研究和完善，为实施方案提供法律依据和保障。

2. 资金支持，加大对城市更新单元建设的财政投入力度，同时鼓励社会资本参与，形成多元化的资金支持体系。

3. 技术支持，加强更新单元建设的技术支持，推动绿色建筑、智慧城市等新技术的应用，提升城市更新质量。

4. 宣传推广，加强对城市更新单元实施方案的宣传推广工作，引导社会各界关注和支持城市更新工作。

五、成效评估。

实施方案的成效评估是城市更新工作的重要环节，通过对更新单元建设后的城市功能、居民生活环境、经济社会发展等方面进行评估，及时发现问题，调整方案，提升城市更新工作的效果。

六、总结。

深圳更新单元实施方案的制定和实施，是推动城市更新工作的重要举措，对于提升城市品质、改善居民生活环境，推动城市可持续发展具有重要意义。

希望通过全社会的共同努力，深圳的城市更新工作能够取得更加显著的成效，为城市发展注入新的活力和动力。