万科在给排水设计阶段的44个成本优化点

万科地产成本前置与设计阶段的成本规划及优化成本管理规划成本前置与设计阶段的成本规划及优化目录一、规范化设计管理体系下的成本管理房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段各阶段的成本管理成果标准设计过程中成本优化的主要手段和方法二、项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析项目成本控制的理念项目论证拿地阶段的成本管控概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划项目设计管理阶段的成本优化三、设计中的成本管控通病与案例分析成本测算基本要求·各阶段成果标准·成本分摊办法·成本测算表的填写顺序：封面→规划指标→土地费用→前期费用→各单体建安费用→小市政配套→ 环境工程费→公建配套费→建安汇总→成本汇总设计阶段成本管理作业指引通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系1.1 项目论证阶段的成本管理：项目可研评审论证报告附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。

1.3 项目设计管理阶段的成本管理：依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及工程施工的要求。

为下一步的施工管理工作提供明确的输入条件。

提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。

3.2 方案、施工图设计阶段成本优化的30个角度在方案、施工图设计阶段，成本部门提前介入进行成本优化，对降低项目造价起到事半功倍的效果，这在成本、设计、工程人员当中已经深入人心，现从以下方面提出成本优化的思考角度来抛砖引玉。

一、规划指标：1、提高可售率：在可销售面积一定前提下，尽量减少配套面积（如会所、学校等），每提高1%可售率，可降低造价20-40元/m2销面，效果立竿见影；2、合理确定赠送面积比例：通过“偷”容积率（等同于“偷”地价）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积部分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不能同比回收或超比例回收，建议与营销、设计分析讨论。

一、高层建筑标准层含钢量1、影响因素 2、合理值 3、如何做到？1、影响因素分析1.1 列出可能的影响因素，筛选出关键因素„ 4大类8要素地区：A1风压、抗震等级（地震加速度、地质）、规范差异 建筑：A2体型（平面、高宽比）、A3层数、A4层高、A5拐角窗 结构：A6结构方案是否转换、A7厚板 计量：A8 面积计量A 结构设计„ 3种分析方法¾拐角窗、厚板、面积计量原则（实用率）：成本局部测算法 ¾层数、体型的平面规则性、层高、地区的规范差异、结构方案：结构规范并结合经验分析1、影响因素分析：A1各地地震、风、雪荷载Word版文件来自:建筑设计优化群建筑设计优化群.群号:146920903原版文件下载地址: /158647661、影响因素分析1.2 统一含钢量面积计算规则A8面积类型1、计容积率建筑面积M0 2、落地凸窗的面积M1（层高＜2.2米，地坛≤200） 3、有墙柱的凹露台M2（可封） 4、有墙柱入户花园或凹阳台M3（可封） 5、结构拉板M4 6、两层高悬挑凸露台或有柱凸露台M5 7、和阳露台相连的花槽M6（仅广州）计容积率面积 比例1成本测算面积 计量比例1 1 1 1 1 1/2 1/2M6 M5 M2M3 M1Word版文件来自 :建筑设计优化群 1/2 （深圳顺德为0）建筑设计优化群.群号1/2 :146920903 0 1/2 （深圳顺德为0） 00含钢量= —————————————MG（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7)M=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7原版文件下载地址: /158647661、影响因素分析1.2 统一含钢量面积计算规则A8 特例：留给装修加层的两层高房间 M8（偷面积）含钢量= —————————————G（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7) +(10~11)*M8MM=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7+M8Word版文件来自:建筑设计优化群建筑设计优化群.群号:146920903原版文件下载地址: /158647661、影响因素分析1.3 小结（Q4）2个不同：1、统一统计规则、精确定义（含钢量、窗地比、停车面积等） 2、分城市、按类别控制 Word版文件来自:建筑设计优化群建筑设计优化群.群号:146920903原版文件下载地址: /158647661、影响因素分析1.3 小结（Q4） 统一统计规则、精确定义之1：标准层含钢量含钢量 =上部标准层所有钢筋 ①计容积率面积 + ②不计面积部分Word版文件来自:建筑设计优化群建筑设计优化群.群号:146920903钢筋：所有标准层结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体的钢筋。

给排水工艺中的成本控制与优化随着城市化进程的加快，给排水工程在城市建设中扮演着至关重要的角色。

然而，给排水工艺中的成本问题一直是困扰工程师和决策者的难题。

本文将探讨给排水工艺中成本控制与优化的相关问题，并提出相应的解决方案。

一、成本控制的重要性在给排水工程建设中，成本控制的重要性不言而喻。

合理的成本控制不仅可以降低工程建设投资，还能确保工程质量和可持续发展。

成本控制还是推动工程技术创新和效率提升的重要动力。

二、成本控制的原则1. 合理规划：在给排水工程建设前，需要进行详细的规划和设计，考虑到地理环境、人口密度、用水需求等因素。

科学的规划可以避免在后期工程中出现不必要的改动和额外投入。

2. 选取适当工艺：根据特定的工程需求选取适当的给排水处理工艺，综合考虑工艺成熟度、性能稳定性和运维成本等因素。

不同的工艺有不同的运维要求和投资成本，需要权衡利弊做出正确的选择。

3. 引入智能控制系统：给排水工程中的智能控制系统可以通过自动化和远程监控等手段，实现对工艺流程的精细控制和优化。

智能控制系统能够降低能耗、减少人工干预，同时提高工程运行的安全性和稳定性。

三、成本优化的途径1. 能源节约：给排水工程中的能源消耗通常占据较大比例，因此在工艺设计中应尽量考虑节能措施。

例如，通过采用高效节能的设备、优化工艺流程和提高自动化程度，可以降低能耗，从而降低运营成本。

2. 水资源回收利用：水资源是宝贵的，给排水工程中的水资源回收和再利用是一项可行的成本优化途径。

通过采用合适的水处理工艺，可以将污水处理后的水用于灌溉、冲洗和工业用水等领域，同时减少了对自然水源的依赖。

3. 维护保养管理：给排水工程的维护保养管理至关重要。

及时进行设备检修、故障排除和漏损修复，可以延长设备的使用寿命，减少设备更换的频率。

定期进行设备巡检和维护，有效控制工程运营的成本。

四、案例分析以某城市给排水工程为例，该工程采用了智能控制系统，并采用了能源节约和水资源回收利用的措施。

供水工程成本优化建议方案一、引言随着城市化进程的加快，城市供水问题变得日益严重。

在城市供水工程建设过程中，各种因素会导致成本的不合理增加，比如土地成本、材料成本、人工成本等。

因此，对供水工程成本进行优化成为当前亟需解决的问题。

本文将针对城市供水工程建设中的成本进行分析，提出一套供水工程成本优化的建议方案，以期为相关部门提供参考与借鉴。

二、供水工程成本分析在城市供水工程建设中，成本是一个重要的考量因素。

成本的不合理增加不仅会对工程建设造成影响，同时也会增加城市管理的压力。

因此，了解成本的构成和增加的因素是十分必要的。

1. 成本构成城市供水工程的成本构成主要包括土地成本、物资采购成本、人工成本等。

其中，土地成本在城市供水工程中占据较大的比重，而物资采购成本和人工成本也是不可忽视的因素。

2. 成本增加因素成本的不合理增加通常是由于物资采购不合理、人工成本过高、效率低下等因素造成的。

另外，一些不可控因素，比如自然灾害、政策变化等也会对成本造成影响。

因此，对成本增加因素进行分析和控制是成本优化的关键所在。

三、供水工程成本优化建议方案对于供水工程成本的优化，我们提出以下建议方案：1. 合理规划土地使用合理规划土地使用是控制成本的一项重要措施。

在城市供水工程建设中，土地成本通常占据很大的比重。

因此，合理规划土地使用，降低土地成本是成本优化的关键。

首先，可以通过土地资源整合，减少土地占用量，降低土地成本。

其次，可以采用土地租赁的方式，降低土地成本压力，提高土地使用效率。

2. 提高物资采购效率物资采购是供水工程成本的重要组成部分。

提高物资采购效率，减少采购成本是成本优化的重要途径。

首先，可以通过建立完善的供应链体系，提高物资采购效率，降低采购成本。

其次，可以采用集中采购的方式，降低采购成本，促进采购规模化。

3. 合理控制人工成本人工成本是供水工程成本的另一大部分。

合理控制人工成本，提高工作效率是成本优化的另一重要途径。

给排水专业成本控制措施1.消火栓和自动喷淋系统，市政给水满足两路进水，消防水池只考虑存室内消防用水，使水池容积缩小，降低造价；在需要设水幕的地方在消防主管部门同意下采用一定等级的防火卷帘代替，以减少消防水池容积，减少设备投资。

消防水泵可选用流量，扬程满足需要的普通水泵，以使造价降低。

2.室内给排水部分，室内卫生洁具选用节水型洁具，以节约用水节省能源。

室内给水采用竖向分区，建筑物地下室及地上部分底部几层采用市政管网直接供水，有效利用市政水压，以节约电能，节省成本。

需加压供水的部分供水设备可考虑采用无负压供水，既减少了二次污染，又可有效利用市政管网的压力以节约运行费用。

3.如楼内设热水系统可考虑采用太阳能或其它清洁能源，以便节约能源。

4.室外管网部分，室外管网考虑生活消防合用给水管网，降低造价。

5.本设计在满足规范前提下取其下限，采用合理设计方案，避繁就简，材料进行性价比，确保最优选择。

6.设计中我们会不断对方案进行深化、细化、完善，积极贯彻甲方和政府部门的合理化建议。

设计全程中与其它专业密切配合，防止错、漏、碰、缺，保证综合设计质量。

实行严格的三级审核及各专业会签制度。

对施工现场进行定期检查，对施工人员进行不定期的指导和帮助，确保质量和成本控制。

暖通专业成本控制措施1.严格执行现行国家相关规范、标准，吃透甲方及政府相关部门对工程的具体要求，汇同其它专业进行多方案分析、比较、优化。

2.针对项目做好调研，借鉴先进成熟的技术经验。

对拟采用的设备、材料进行工程实例的参观或回访，确保最优的性价比。

3.方案确定后，详实的统计各类数据编制计算书，在保证安全前提下降低能耗和设备容量、尺寸，减小各类设备对空间的占用。

4.采用系统和产品按使用功能和安装部位的需求，分别采用高端、中端、低端系统或产品，不上华而不实的系统和设备，立足好用、实用、耐用，同时兼顾施工简单、安装方便。

5.高端系统或产品的使用原则：功能需要或明显提高节能效果之处，如管路平衡阀和空调、换热设备的变频和自动化控制系统。

万科地产集团全套成本优化与控制程序(总20页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--万科集团（全套）成本优化与控制程序一.万科成本优化流程要素流程目标：在各实施方案完成前，完成成本优化与控制，提供优化方法，明确在招标阶段成本控制方法。

流程主要责任部门：设计管理部、成本管理部、采购管理部。

流程关键业绩指标流程关键点2.适用范围：XX各项目设计前期、概念设计、总体规划设计、实施方案设计四个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。

3.职责设计管理部：负责提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算。

成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，:进行具体测算并根据测算结果提出优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布。

采购管理部：进行招标战略策划。

4.工作程序.方案优化流程.方法与过程控制设计前期开始设计前找发展部、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市场定位三方面信息。

政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息：土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析：市场定位：通过询问销售部，清楚了解项目市场定位：以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是:第一：场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用；第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天）,是否计算容积率,会所是否可售；第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。

概念、规划设计阶段成本控制重点：建筑、结构方面：.1设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。

万科集团设计阶段：控制成本的65条强条■部分建筑专业总评布置1.室外场地竖向标高不合理，造成回填过高.2.非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。

3•总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长，走线不合理.4.地下顶板上覆土建筑为1~1.5m （即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域＞1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡，景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右,个别高4m及以上要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。

5.消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。

大树布置在柱点。

当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。

建筑平面功能：1.防火分区过多，造成楼梯、门、设备增加.2.人防设计:--防护面积过少造成单元增多.---相邻单元未连接造成临空墙过长.---一框二门的人防门过多（部分可用临战封堵替代）---进人防前的防倒塌范围过大（按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯，坡道及走道做即可）---室外顶板下的人防面积过大（应尽量将人防做在建筑投影范围下） ---人防门型号不合理（钢门造价高，所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门•同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门）----人防功能不合理（如争取做部分物资库）---平战转换方案不合理，应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用•人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用•有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用•----室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层•即利用局部夹层或管沟•3•地下室层高及埋深过大（每埋深增10cm,地下室钢筋增3~4KG/m2,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/m2,故覆土原则上1200mm 左右,大乔用局部堆土、树池处理）；层高无人防3.6M,有人防3.8m,机械车库4.2m.地下室面积过大--尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。

万科结构精细化的方法，成本优化总结（含钢量的核心）一、高层建筑标准层含钢量1、含钢量影响因素分析（1）、4大类8要素地区：A1风压、抗震等级（地震加速度、地质）、规范差异建筑：A2体型（平面、高宽比）、A3层数、A4层高、A5拐角窗结构：A6结构方案是否转换、A7厚板A 结构设计计量：A8 面积计量△A1各地地震、风、雪荷载（2）、3种分析方法·拐角窗、厚板、面积计量原则（实用率）：成本局部测算法·层数、体型的平面规则性、层高、地区的规范差异、结构方案：·结构规范并结合经验分析（3）、统一含钢量面积计算规则A8M=M0 M1 M2 M3 M4 M5 1/2M6 1/2M7（4）、特例：留给装修加层的两层高房间 M8（偷面积）△实例图M=M0 M1 M2 M3 M4 M5 1/2M6 1/2M7 M8A、标准层含钢量钢筋：所有标准层结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体的钢筋。

标准层：高层是指架空层、转换层以上所有层（没有转换或架空是指±0.0以上），多层是指±0.0以上的所有层。

B、统一规则㎡=发生成本建造面积；准确、可评估成本对标的㎡＞平常统计㎡C、影响因素排序影响含钢量有7个因素，但核心是三个：体型、高度、结构转换2、含钢量合理值（安全、合理、低值）备注：1.面积计算原则：落地凸窗、有墙柱的凹阳露台或入户花园、结构拉板全计入面积，其他情况的露台计一半面积（已计入容积率的不再重复计入）。

各公司平均值的面积基准同区域标准。

2.以上各种高层建筑的合理含钢量已考虑平面的一般不规划（墙不对齐）或可通过设置结构拉板来满足平面规则性的情况，高宽比<6。

3.东莞、长沙在60米以下，可考虑框剪结构。

4.分项目标：板为10kg/㎡，梁为15~18kg/㎡，墙柱为20~25kg/㎡3、如何控制含钢量？——对标含钢量是不是仅是结构专业事情，如何让建筑师来控制含钢量？（1）、三大层面：（2）、结构控制措施、表格或结构设计A、方案控制·在方案阶段提出合理的结构布置、体型的判断、或提出方案比选。

建筑给排水工程成本优化分析摘要：房地产开发企业在和设计公司签建设工程设计合同的时候，甚至会特别要求设计公司在设计阶段就要重视图纸的优化，避免无效成本的产生，而且还会要求设计公司承担因设计原因所造成的成本增加的责任。

另外，优化设计，减少不必要的成本，对于节能环保，走可持续发展道路，构建节约型社会也有重大意义。

因此，设计人员在施工图纸设计过程中，在满足规范的前提条件下，应尽量优化设计，降低建筑成本。

关键词：成本；优化；给排水；覆土厚度随着建筑业及房地产业的迅速发展，房地产开发企业的经营及管理也越来越规范化、标准化，对施工图纸的设计质量也越来越重视。

另外，随着物价上涨，人工成本上涨以及通货膨胀等各方面的因素，房地产开发企业对建筑工程的成本控制也越来越重视。

建筑工程成本控制，首要的就是优化施工图设计，从源头降低施工成本，为此，房地产开发企业在和设计公司签建设工程设计合同的时候，甚至会特别要求设计公司在设计阶段就要重视图纸的优化，避免无效成本的产生，而且还会要求设计公司承担因设计原因所造成的成本增加的责任。

另外，优化设计，减少不必要的成本，对于节能环保，走可持续发展道路，构建节约型社会也有重大意义。

因此，设计人员在施工图纸设计过程中，在满足规范的前提条件下，应尽量优化设计成果，降低建筑成本。

下面就以天津、河北、北京地区的建筑项目，浅谈建筑给排水设计中，设计人员经常忽视，实际却可优化成本的几个地方。

一、排水通气立管管径的优化以某一18层住宅卫生间为例，卫生间内设置的卫生洁具有1个洗脸盆、1个坐便器、1个淋浴器、1台洗衣机。

许多给排水设计师在设计排水系统时，排水立管和通气立管均设计为DN100。

实际上，根据住宅生活排水管道设计秒流量计算公式qp=0.12a+qmax计算，18层卫生间除去首层单排，剩余17层的卫生间的排水设计秒流量为qp=0.12*1.5*+1.5=3.49L/s，查《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）表4.4.11，设置DN75专用通气管，的DN100排水立管的排水能力是5.5L/s，大于3.49L/s，所以18层住宅卫生间，采用DN100排水立管加DN75通气立管，结合通气管每层连接，排水能力是满足要求的。

专业做为龙头专业在成本控制所占权重也比较大，在方案阶段就介入成本控制的理念，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。

阶段选用好的经济的做法，选用经济型材料等方面可以极大降低成本。

出完后加入图审优化步骤，可进一步控制成本。

总之在阶段应加强全过程控制，在不影响品质前提下从各个方面，各个角度节约成本。

一、方案设计阶段优化1、选择好的设计团队，深入理解规范内涵，全面理解规范，避免对规范了解不全面而造成的不必要浪费。

2、确定建筑方案时，要尽可能从方面考虑建造成本，尽可能减少的不合理布置带来的结构成本的增加。

同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不宜选择不规则的建筑方案。

3、单体及时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体型过分复杂的单体；高层条式住宅的体形系数一般不超过，高层点式住宅的体形系数一般不超过，符合产品定位要求。

二、地下公共部位设计优化1、地下车库设计时首先进行停车区布置，设计时应安排车道两边停车，允许少量单边停车，避免车道边无停车位；不应设计双层地下车库，如果一层地下车库车位不能满足规划指标要求，可以加大车库层高，设计双层机械停车库；推迟配置时间：待入住率大于40%后再配置，以减少资金投入；设备用房及楼梯宜集中布置在角落；独立式地下单层车库(非人防地下车库)的单车面积宜控制在30~35㎡以内。

2、地下车库净高设计标准中低档为米；高档为米。

3、地下车库通道宽度按照6米设计。

4、要平战结合，兼顾平时作为汽车库使用，并且尽可能提高利用率。

时，尽可能推迟人防工程建设时间，考虑尽量推后建设。

5、建筑方案设计时，尽可能用剪刀梯等设计手法，减少、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低，提升品质。

剪刀梯与防火分区关系示意图：6、中低档楼盘地下室下沉式庭院进深一般不少于3米。

高档楼盘地下室下沉式庭院进深一般不少于米。

别墅不小于4米。

负一层窗采光井进深为米，并且做好防雨、措施。

三、地上公共部位设计优化1、在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适的层高；层高每增加造价增加该层造价的3~5%。