下载文档原格式
白云新城市民广场（更新）立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章白云新城市民广场（更新）项目概论 (1)一、白云新城市民广场（更新）项目名称及承办单位 (1)二、白云新城市民广场（更新）项目可行性研究报告委托编制单位 .. 1三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、白云新城市民广场（更新）产品方案及建设规模 (6)七、白云新城市民广场（更新）项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、白云新城市民广场（更新）项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章白云新城市民广场（更新）产品说明 (15)第三章白云新城市民广场（更新）项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)白云新城市民广场（更新）生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (28)二、污染物的来源 (30)（一）白云新城市民广场（更新）项目建设期污染源 (30)（二）白云新城市民广场（更新）项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章白云新城市民广场（更新）项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、白云新城市民广场（更新）项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、白云新城市民广场（更新）项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章白云新城市民广场（更新）项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：白云新城市民广场（更新）投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该白云新城市民广场（更新）项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。
片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。
新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。
近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。
另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。
交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。
生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。
片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。
这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。
片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。
商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。
（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。
尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。
白云新城地区控制性详细规划与城市设计项目建议书白云新城地区控制性详细规划与城市设计项目建议书一、项目背景2007年7月11日，朱小丹书记听取了白云新城核心区控制性详细规划的成果汇报，在充分肯定白云新城规划工作基础上，提出了重要指示，白云新城核心区及其周边地区的规划建设，应保证坐车经过高架的机场高速路时，能够看到白云山西侧优美的轮廓线，而不至于被白云新城地区未来的建筑所遮挡住；对机场高速以东的建筑物，在未来改造或新建时，也应符合这一建设原则。
项目组在对朱小丹书记的指示精神进行深入研究后认为，在继续完善白云新城核心区控制性详细规划的成果的同时，有必要对整个白云新城地区开展城市设计及控制性详细规划调整工作。
通过城市功能的整合及城市空间形态的控制，协调规划区与白云山之间的视觉关系，使得坐在机场高速上行驶的车上的人可以看到白云山完整优美的轮廓线的同时，优化白云新城地区土地利用结构，提升整个地区的整体形象，并以此城市设计为基础编制整个白云新城地区的控制性详细规划。
二、项目范围白云新城地区范围包括：北至黄石路，东至白云大道、西至机场高速路，南至北环高速路，规划总用地面积约9.22平方公里，包括西部地区、核心区和东部地区三部分。
其中东部地区3.76平方公里、西部地区2.86平方公里、核心区2.6平方公里。
三、工作线路四、工作内容本次项目编制共分为三个工作内容：一、东部地区、西部地区的控制性详细规划编制；二、核心区控制性详细规划修编；规划目标：一、调整区内建筑高度控制要求，展现白云山景观；二、优化区内用地功能，利用白云山景建设环境优美的居住社区；三、保证区内土地开发经济性和改造的可操作性；内容与程序：思路与方法：现场踏勘、用地案三维空间模型，平城市平面与三维空比较看1/3或2/3山三、全区整体城市设计。
第一部分：城市设计一、对规划范围内的现状建设情况、用地权属进行摸查统计；二、研究机场高速与白云山之间区域的视廊景观特征，通过高度控制分区、观景视廊划定和用地功能调整，确定每个高度分区的开发强度控制导则；三、进行城市用地调整和整体城市空间形态设计，制定建筑空间、开敞空间和轮廓线控制导引；四、比较分析高度控制以后，确定白云新城西部地区、核心区和东部地区的建筑面积总量指标，根据“2006版控制性规划导则”指标计算所得的该区的建筑面积总量指标的变化情况，或者与上一轮控制性详细规划确定的建筑面积总量指标的变化情况。
商圈调研报告体会商圈调研报告商圈调研报告花都富力金港城位于花都现代大道，多条国道临近社区，机场高速北出口前行500米到社区；随着地铁三号线北延线的开通，立体化的交通网络无限扩大，到广州天河约35分钟，两小时可直达珠三角各城市。
富力金港城130万㎡集合高尚洋房、风情别墅、高端公寓、星级酒店等于一体的城市综合体，项目三面环山，青山绿水，奢享1.5万㎡珍稀自然湖景，尽享绿色健康生活。
国际顶级设计师精心打造360度立体园林景观，以水为主题，综合阳光、地形、景观分区、植物形态等诸多要素。
富力金港城1.46超低容积率，达到国际人居舒适标准，楼距宽大、视野广阔，绿草蓝天，是北广州的世外桃源。
大社区传承800年原味西班牙建筑群精粹，每一栋房子都演绎着激情自由，尽显神秘、内敛、厚重的气质，错落的建筑群流露出质朴和高贵美感。
11层别致洋房，户型十分丰富，55至161平方米，两房到五房；雅致时尚两房、带超大入户花园的四房等，均为花都珍罕户型。
尊配超1500元/㎡的升级版华美装修，房子每一角落都洋溢着激情和自由。
原木门窗，品质灯饰，尽显居者尊贵身份；国际知名卫具厨具，居住生活简约之余不失品位。
来自西班牙的传统墙纸，舒服纹理，整个房子充满风情的韵味。
周边：钱大妈乐家生鲜500m处有小型菜市场白云云景花园嘉禾望岗新世界第2商圈调研市场分析于商圈调研：1、商圈调研报告的提纲?如何进行案头调查和实地调查？商圈调研报告提纲：1、调研背景2、调研目的3、调研范围4、调研方式5、调研起止时间6、商圈调查内容（1）商圈规划（2）政府相关政策（3）商圈历年发展状况（4）商圈内人口及消费特征（5）商圈内人流、车流状况（6）商圈内业态业种分布状况（7）商圈内竞争状况（8）商圈未来发展潜力7、调研结论商圈调查的方法：1、案头调查（文案调查）：明确目标，寻找来源、收集第一手资料，整理资料、去伪存真，分析资料、提出报告收集资料的方式：利用互联网搜索引擎向规划局收集城市发展规划向旅游局收集旅游规划向商贸局收集商业网点资料向地区政府收集历年政府工作报告购买有关书籍和资料等2、实地调查：（1）勘查商圈内业态、业种并进行统计归类；（2）商圈内人流量、车流量现场调查；（3）设计需求调查问卷在街头、商场进行拦截式调查；（4）通过开座谈会、上门访问、电话访问等进行居民期望调查2、零售店选址应具备的条件。
2014年广州商业地产物业行业分析报告2014年9月目录一、商业物业供给持续过剩，广州有望率先实现弱平衡 (3)1、商业地产大跃进推动中国进入商业物业持续过剩时代 (3)（1）社零高增长、08年刺激政策推动商业地产大跃进 (3)（2）居民消费结构改变、电商分流 (4)2、广州商业地产市场展望：天量供给后有望迎来供需弱平衡 (5)（1）经济消费增速放缓、商业物业投资高潮终结、居民消费意愿较强 (5)（2）以快时尚为代表的新一代品牌展店潜力巨大，持续支撑商业物业供给 (6)（3）2014年新兴商圈将迎来供应洪峰，2015年后有望迎来供需弱平衡 (8)3、专业市场集群亟待升级转型，高标准商业物业需求持续增长 (12)二、海印股份：华南地区多业态商业物业运营龙头 (15)1、坐拥商圈、经营绝对优势让公司尽享广州商业物业运营龙头红利 (18)2、紧随需求变迁进行业态、地域扩张让公司持续壮大 (21)3、全渠道转型、向高景气休闲文化业态延伸以拥抱新一代消费者 (24)4、整合扩张迎业绩拐点，渠道业态转型提升估值 (27)（1）拥抱15年商业物业业绩拐点 (28)（2）14-15年综合体集中投放力助收入、盈利再上台阶 (29)（3）行业低位整合、渠道业态转型提升估值 (30)5、风险因素 (31)一、商业物业供给持续过剩，广州有望率先实现弱平衡1、商业地产大跃进推动中国进入商业物业持续过剩时代社零高速增长、经济刺激政策、传统百货在电商分流/居民消费结构升级下积极转型推动了近年以购物中心为代表的商业地产大跃进，让中国进入13-15年商业物业供给持续过剩时代。
（1）社零高增长、08年刺激政策推动商业地产大跃进20世纪初以来社零高速增长带动商业物业投资、供给持续放量，2008年金融危机后4万亿刺激政策更是将商业物业投资增速拉升至不可持续的高点；随着经济中枢回落和三公消费控制，我国商业物业供给从2013年开始出现严重过剩。
×××项目贷款可行性评估报告第一部分概要一、评估说明本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。
评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。
二、评估目的为委托方审核贷款申请提供参考三、评估依据本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。
主要评估依据有：1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策；2、委托方和借款企业提供的有关资料；3、广州市房地产市场价格信息；4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料；5、其他资料。
四、项目概况1、地理位置及环境××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。
邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。
目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。
该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。
2、项目背景××××项目由广州××××发展有限公司(×××××)向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由××公司开发建设外，西、南两区由××公司进行开发建设。
