深圳香港购物中心11个调查研究

九龙又一城项目简介：1998年11月13日开幕，是一座的大型购物商场及写字楼大厦，由太古地产及中信泰富合资兴建，现由太古地产全权拥有及管理。

又一城是以时尚服饰、中西美食、生活精品、大型娱乐4大主题板块为主的休闲购物中心。

拥有217间店铺、设备齐全的电影院、全港最大的室内溜冰场、约30户世界各地的特色美食。

营业时间：11:00-22:00购物中心物业基本条件：购物广场设有七层购物设施以及超过22.9万平方米的写字楼楼面，拥有830个停车位。

所在位置特点：又一城位于九龙塘达之路，座落于九龙区中心地带，临近香港城市大学及香港赛马会环保楼，是香港唯一的地铁及九广铁路交汇点。

楼层分布及品牌组合：（红色为主力店）地下三层、地上四层L2：「色香味泉」美食广场、麦当劳、运动服装、玩具反斗城、肯德基等L1：运动服装、年青人时装、香港唱片等UG：写字楼大堂、AMC戏院、欢天喜地溜冰场、LOG-ON、星巴克、时装等G：又一城公共运输交汇处（巴士站、小巴站及的士站）、精品、化妆品等LG：隧道连接香港城市大学LG1：高级时装、银行、餐厅、叶壹堂书店、又一栈、马莎百货等LG2：化妆品、高级时装、Pacific Coffee Company等MTR：隧道连接观塘线九龙塘站、Taste超级市场、丰泽、百老汇电器等。

将主力店设置在购物中心两端，将一般小商户设置于购物中心中部，这样在主力店的拉动下，中间的一般小商户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。

主力店不在同一楼层，而是占据几个层面的一部分，这样的布置可以让主力店在多个层面収挥作用，汇聚及引导人流到达更多的层面，提高同层的其他小商铺的商业价值。

当前营运模式：为充分保证购物中心竞争力，及时调整经营不善的租户，每年保持5%-10%的淘汰率，以确保购物中心拥有良好的新陈代谢能力。

每年重要节日，在又一城LG2的展示会场举行，都会布置相关特色的装饰增加节日气氛，增迚购物热情；此外，一些名牌产品会请当红演艺明星来又一城做宣传活动，吸引人气。

深圳、香港之商业考察报告目录第一部分：深圳、香港的商业发展概述1、深圳商业发展概述2、香港商业发展概述第二部分：深圳、香港的商业考察路线。

第三部分：深圳、香港的商业项目考察分析1、深圳万象城2、深圳KKMALL3、圆方购物中心4、海港城第四部分：深圳香港特有品牌介绍第五部分：对我项目今后的启发。

通过此次当地项目考察及对比，结合我目前项目开发过程中遇到的一些状况，得出一个结论：一个商业项目合理的业态规划是今后项目能否成功的非常重要的关键所在。

第一部分：深圳、香港的商业发展概述如果说深圳特区发展史是30年不断探索与创新的历程，那作为与特区成长相伴相随的深圳商业，则从一开始就将特区“敢为天下先”的精神融入到其血脉中，并由此走出一段波澜壮阔的历史。

从零起步，深圳商业在完全市场化的洗礼中成长，与深圳特区一起探索发展的轨迹与方向，开创了国内商业的多个新兴模式，塑造了今天独树一帜的深圳商业模式；从空白开始，深圳商业以不断创新迎合市场的需求，形成了今天多业态百花齐放的商业格局；从罗湖起步，深圳商业逐步向外扩散，成长起多个定位各异、遍布全市的成熟商圈。

30年前，深圳无一家知名商业品牌，30年后，深圳商业品牌群星璀璨：茂业凭借商业＋地产的模式创造了“开一家店带旺一条街”的模式，天虹成为连锁化发展的先行者，太阳百货与东门商圈共繁荣，岁宝百货用亲和力征服市场，永旺ＪＵＳＣＯ引入全新的超市购物理念，星河ＣＯＣＯＰＡＲＫ与中心城广场携手创造了中心区商业的繁华。

紧邻深圳的繁华之地香港有“购物天堂”的美称，乍到香港，呈现于面前的就是一片光怪陆离、缤纷多彩的情景。

触目之处，都是商场、大型购物中心比比皆是，几乎所有的建筑底商都是商铺。

各式商铺的经营品种、装修风格各异，并且华洋相杂，充分体现香港对中西古今、各国地区的强大包容性特点。

“购物天堂”之美名果然名不虚传。

第二部分：深圳、香港的商业项目考察路线。

此次考察项目安排如下深圳万象城KK Mall 香港圆方购物中心香港海港城共计四个商业项目，其中重点考察了，深圳KKMall及香港圆方购物中心。

深、港购物中心考察集景行程概况:本次考察历时20天，走访逾13个购物中心考察时间: 2010年4月01日～20日深、港购物中心的特点与启示一、深圳购物中心的特点1、海岸城【定位】：中档的综合性购物中心【特点】：●“双首层”的概念和设计模式是海岸城别于其它项目的创举。

二层广场设计结合高架人行天桥打造步行街，使二层也具备“首层”的功能，提升二层的商业价值。

● “双首层”设计是把双刃剑，它弱化了一楼的形象与价值，美食步行街之所以设在首层或与此不无关系。

●利用二层广场的观景功能设计退台式餐饮，与“双首层”概念具有一定的结合点。

●空间设计上借鉴香港又一城的许多做法，现代感较强。

看看这中庭、这洗手间的导引牌，简直如出一辙。

不过细微处仍不乏变化创新，消防通道口将视频广告设施巧妙融入。

镜钢与玻璃表现令人目眩的现代感消防通道口也不枯燥乏味VS海岸城洗手间入口又一城洗手间入口2、万象城【定位】：高档的综合性购物中心【特点】：●中规中矩带折线型变化的动线设计结合错落配套的电扶梯，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验。

中规中矩却也蕴含变化的动线电梯在垂直方向上错落配置●大范围的自然采光，从天棚到外立面，玻璃幕墙的大量运用创造富有自然表现力的商业空间，同时非常节省能源。

●主力店与购物中心主场在动线安排上既非常合理的衔接又保持相对独立性，主动线安排因此顺畅而且不产生死角。

主力店与次主力店在与主动线交汇处附近均安排有中庭回转空间，促进两者动线衔接。

主力店RÉEL时尚百货位于中庭次主力店优雅绅士馆前面也有回转小中庭●B1结合地铁，业态规划上倾向美食、超市、个人护理用品与精品配饰，符合楼层客流需求特征。

当年万象城以7000万从地王大厦手中购得地铁连接通道的产权，前瞻性的投资如今已获高额回报。

●购物中心与写字楼间的连廊有如空中花园，令人惬意。

●下沉式广场拓宽了B1层的空间感，不仅融入园林设计，还成为举办活动的好场所。

1，万象城2，MEGABOX（HK）3，中信城市广场4，太古城中心（HK）5，益田假日广场6，IFC MALL(HK)7，海岸城+保利城8，圆方商场（HK）9，京基百纳广场伴随着城市重心西移的脚步，从早期罗湖的中信城市广场，万象城，金光华，然后到福田的COCO PARK,中心城广场，再到南山的益田假日广场，海岸城，花园城，再到关外宝安的港隆城和龙岗的五洲风情MALL，深圳购物中心的发展也经历了从西向东发展的过程。

总体来说，深圳的购物中心处在蓬勃发展的阶段。

特别是地铁系统的不断完善，深圳的购物中心渴望迎来大发展。

开业时间面积（万㎡）楼层接驳地铁站万象城 2004 18.8 -2+5层大剧院站（深圳最大最好的）金光华 2004 12 -3+8层国贸站（高楼层经营状况不理想）中信城市广场 2002 7.18 -2+6层科学馆站（西武+JUSCO，西武卖高级货）中心城广场 2007 14 -3+2层会展中心站（环型模式，经营状况不理想）COCO PARK 2006 8.5 -1+3层购物公园站（奇怪的设计，有露天广场）华侨城铜锣湾广场 2003 8.5 N/A 无（早期的，社区型，有点老了）益田假日广场 2008 10 -3+3层世界之窗站（想走高端路线，经典动线模式）京基百纳广场 2008 12 -1+3层无（社区型的代表）深国投广场 2007 7 -1+3层无（购物中心一般，山姆会员店人多）东海购物广场 2007 5.5 -1+5层无（社区型，没人，晚上去很恐怖）保利文化广场 2008 14.6 5层无（主要是剧院）海岸城 2007 12 -2+5层无（南山最大最好的，中档，动线有点复杂）花园城 2008 7 4层无（蛇口，社区型）晶岛国际广场在建 13.8 -3+2层会展中心站（城市中轴线，环形模动线）香港的购物中心建设，在亚洲是领先的。

由于香港经济自由度高，与世界商业的发展趋势紧密相连，购物中心的开发和建设也领先亚洲其他地区，是亚洲最早建设购物中心的城市开业时间面积（万㎡）楼层地铁站太古城中心1982 10 -2+5层太古站（早期代表，中低端）太古广场1988 6.6 -1+4层金钟站（港岛名牌集中地）时代广场1994 8.7 -3+13层铜锣湾站（老的垂直型）IFC MALL 1998 7.44 4层中环站（比较新，感觉不错）海港城1966 17.6 -1+4层尖沙咀站（最大的，旅游地标，有美术馆）新世界中心1982 23.25 -2+4层尖沙咀站圆方商场2007 9.3 3层九龙站(未来香港最高ICC裙楼，高级货为主)又一城1998 9 -7+4层九龙塘站（代表性的）德福广场1980 8.3 4层（2期）九龙湾站（没什么特别印象）MEGA BOX 2007 10 19层无（很新，红色的，像积木，好高）EMAX 2007 8.37 -3+14层无（MEGA BOX旁边，没完全弄好）APM 2005 5.58 -3+9层观塘站（中端，不错的，年轻人喜欢）朗豪坊2004 5.57 -2+13层旺角站（90后最爱，天空之城，很高很震撼）新世纪广场1997 6.7 7层旺角站奥海城2001 7.44 3层奥运站西九龙中心1994 7.8 9层深水涉站青衣城1998 4.6 -1+3层青衣站新城市广场1985 13.94 -1+8层（1期）沙田站一，万象城万象城是深圳最具有代表性的购物中心，可能也是效益最好的一个。

香港购物中心市场调研报告香港购物中心市场调研报告一、调研背景随着香港经济的不断发展，购物中心在香港逐渐成为人们休闲消费的重要场所。

为了深入了解香港购物中心市场的现状和发展趋势，我们开展了一次调研活动并撰写了本报告。

二、调研目的1.了解香港购物中心的数量和规模。

2.分析香港购物中心的发展特点和主要竞争对手。

3.探讨香港购物中心的消费者群体和消费行为。

4.预测未来香港购物中心市场的发展趋势。

三、调研方法1.文献研究法：通过查阅相关文献资料，了解香港购物中心的基本情况和发展历程。

2.实地调研法：我们采用了走访和观察的方式，亲自到香港市区的购物中心进行实地考察。

3.问卷调查法：我们设计了一份针对香港购物中心消费者的问卷，通过抽样调查的方式，收集了大量的数据。

四、调研结果1.香港的购物中心数量众多，主要分布在港岛、九龙和新界地区，其中以海港城、铜锣湾购物广场等著名购物中心最为知名。

2.香港购物中心的规模较大，拥有多种商铺、餐厅、娱乐设施等，提供丰富多样的购物体验。

3.香港购物中心的发展特点主要体现在品牌丰富、服务质量高、定位精准等方面，并且不断创新以吸引消费者。

4.香港购物中心的主要竞争对手是线上购物、百货商场和传统街市，其中线上购物的崛起对购物中心的冲击较大。

5.香港购物中心的消费者群体主要包括年轻人、家庭和游客，他们在购物中心中的消费行为主要集中在服装、化妆品和食品等方面。

6.未来香港购物中心市场将继续发展壮大，重点将放在提升消费者体验和引入新的业态上。

五、调研结论与建议1.香港购物中心市场发展前景广阔，但面临着线上购物的竞争压力，需要加强创新和升级。

2.购物中心应注重提升服务质量，加强品牌经营，提供多样化的购物体验。

3.购物中心应注重消费者群体差异化，针对不同群体制定精细化的营销策略。

4.购物中心应加强与在线购物平台的合作，开展线上线下一体化的销售模式，以应对竞争挑战。

总之，香港购物中心市场具有较大的发展潜力，但也面临一系列的挑战，只有不断提升自身的竞争力和服务质量，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

物理中心检查现场行程概览：考察历时20天，参观超过13家购物中心参观时间：深港购物中心的特点及启示商场的特点1.沿海城市【定位】：中档综合购物中心[特征]：● “双层底层”的概念和设计模式是海岸城区别于其他项目的创新。

二楼广场的设计与高架人行天桥相结合，打造步行街，使二楼也兼具“一楼”的功能，提升二楼的商业价值。

● “双一楼”设计是一把双刃剑。

削弱了一楼的形象和价值。

美食步行街之所以设在一楼，与此不无关系。

●利用二楼广场的观景功能，设计休闲式餐饮，与“双一楼”的概念有一定的结合。

●空间设计借鉴了又一城的诸多做法，具有很强的现代感。

看中庭和卫生间的指示牌，几乎是一样的。

不过在细微处还是有很多变化和创新，消防通道巧妙地整合了视频广告设施。

镜钢和玻璃表达炫目不乏味的现代消防通道VS滨海城洗手间入口又一城洗手间入口2. 万象城【定位】：高端综合性购物中心[特征]：●曲折变化的动线设计与交错的扶梯相结合，营造出丰富的视觉空间和愉悦的购物中心购物体验。

动线电梯中规中矩，但也有变化，在垂直方向上交错排列。

●大围自然采光，从天花板到外立面，大量使用玻璃幕墙，营造出充满自然表情的商业空间，同时节约能源。

●主店与主购物中心在动线的布置上有着非常合理的联系和相对独立，所以动线的布置流畅，没有死角。

主店和副主店在与活动线路交叉点附近设置中庭旋转空间，促进两条活动线路的衔接。

总店RÉEL时尚百货位于第二总店中庭，优雅绅士阁前还有一个小型旋转中庭。

● B1与地铁相结合，商业规划向美食、超市、个人护理用品、精品配饰方向倾斜，满足楼层客流需求。

当时，万象城以7000万元从地王大厦购买了地铁连接通道的产权。

前瞻性投资现已取得高额回报。

●购物中心与写字楼之间的走廊犹如空中花园，宜人。

●下沉广场拓宽了B1层的空间感，不仅融入了园林设计，也成为举办活动的好地方。

●在公共通道上结合不同形式的商业支撑，既充分利用了场地空间，又不失美感。

深圳市民香港购物情况调查根据昨日公布的调查结果显示，去香港购买护肤化妆类消费品的市民占将近50%，质量好、价格低和品种丰富是深圳市民前往香港购物的三大主要驱动因素，相对而言，假货多、质量差和价格高是深圳商品市场需要解决的问题。

据悉，本次调查涉及罗湖、福田、沙头角、深圳湾4个口岸，对象是18岁以上、在深居住超过3个月、购物主要自用的深圳市民，有效样品一共1000份。

婴儿尿裤不再受宠从调查数据来看，前往香港购买护肤化妆品的受访者比例达41.9%，说明深圳市民对于香港的护肤化妆品有较高的消费需求。

另外，药品保健品、服装鞋帽、母婴儿童用品也是消费较多的商品品类。

按小类分，榜单前十中护肤化妆类占据4席，且排名靠前。

洁面/乳液/面霜/精华液排名第一，购买人次占比高达32.8%。

排名第二的面膜，比例也达到30.3%。

舒筋活络类药品、奶粉、洗发类、手机、女鞋、沐浴露等亦进入前十。

婴儿尿裤只排名第18，母婴类表现不再如以往显眼。

不过，在母婴儿童类商品的购买中，奶粉购买人次遥遥领先，其次是纸尿裤，奶瓶奶嘴也略多于其他，除这3种之外的其他商品相差不多。

从奶粉的购买人群来看，购买最多的是普通办公室职员，其次是企业中高层管理人员和个体/企业老板。

男性爱服装女性爱化妆品值得一提的是，此次调查中，福田、南山、罗湖受访者数量最多，比较偏远的光明、坪山、大鹏则比较少，可以明显看出深圳市民是否前往香港购物，与其离口岸的距离密切相关。

距离越近则前往的市民越多，而与区域人口数量相关性不大，如人口远多于盐田的龙岗和宝安两区，前往香港的人数比盐田还少。

前往香港购物的受访者中，家庭月收入集中在1万～3万元，其次是5000～1万元的，收入在3万以上的高收入家庭也占据一定比例。

同时，男性占比53.7%，女性占比46.3%，男性略多于女性。

另外，女性购买比男性多的商品有母婴/儿童用品和食品烟酒，男性购买比女性多的商品有文化体育用品和手表首饰。

“三同”商品更愿意在深购买对于外国商品，在深圳有进口销售的情况下，深圳市民愿意选择在深圳本地买的占到53.3%，而选择香港的比例为46.7%。