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试论城市规划中合理容积率的确定在城市化水平日益提高的背景下，要想进一步优化城市规划，就需要采用更加先进、合理的规划方式，其中容积率是目前常用的手段之一。
基于此，本文将分析当前城市规划中合理容积率存在的问题，并以明确容积率与各方面的关系、掌握影响容积率的因素为切入点，深入探究确定城市规划中合理容积率的基本方法，旨在能够通过定量经济分析明确城市规划所需的各项参数，提高容积率精准程度，为推动城市化进奠定基础。
标签：城市规划；容积率；城市环境前言：容积率起源于西方国家，这是土地规划管理的重要指标，随后在我国的城市规划中引用，基于这一前提使政府与开发商之间形成了“博弈”的关系，而城市规划师则是该关系中的协调者、平衡者。
但实际上，规划师在工作中受自身工作能力、各方压力等因素的影响，会随意设定规划中的容积率，严重影响了城市规划的合理性，破坏城市环境。
由此说明，以合理的方式确定容积率对于城市规划的重要性。
1、城市规划中合理容积率存在的问题在城市化逐渐加深的背景下，城市规划显得尤为重要，并且受容积率的直接影响。
目前，容积率的确定主要存在以下几方面问题：（1）缺乏合理方法。
如今城市规划就是将土地的经济利润提高，但是很多规划师并没有打破传统的思维模式，并且忽视量化分析，限制了土地效用的发挥；（2）未认识到容积率与城市规划各方面的关系，主要包括城市环境、城市地价与开发利润，如果未认识到其中的关系，就会影响结果的精确性。
2、城市规划中合理容积率的确定2.1明确容积率与各方面的关系首先，容积率与城市环境。
城市环境所涉及的范围较广，其中主要受容积率的影响。
具体而言，容积率与城市环境的关系如下：（1）开发强度。
土地的开发强度与容积率的大小有着直接的关系，但是土地开发强度的上限是有限制的，主要是因为城市环境的实际承载力有限，如果容积率的数值增加，那么土地开发商就会加大开发力度。
在这一背景下，城市就会产生人口密集等问题，进而增加公共设施的压力，不利于城市稳定的发展。
城市规划—容积率分析
考虑到开发效率的因素，服务条件越好地区开发强度越高。
服务条件主要是指商业、金融、企业总部等服务中心，以功能区为源进行可达性分析。
以功能分区总图中的金融办公、商业服务、企业总部等服务中心为依据，基于不同服务影响范围进行服务条件分区，建立基于服务条件的容积率分布模型。
基于市级中心影响的服务条件分区的参数赋值采用：中心区内部赋值4；10 分钟步行距离（700 米）范围内赋值3，公交10 分钟运距（3500 米）范围内赋值2，其它地区赋值1（具体赋值见下表）。
浅谈如何合理确定容积率摘要：容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，然而在目前制定过程中存在许多诸如：经验主义、缺乏科学和技术性等问题。
本文从开发商、公众、政府三个角度出发，探讨平衡三者利益关系的合理确定容积率的方法。
关键词：容积率开发商公众政府合理正文：1.前言容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，在城市详细规划编制阶段得到确定，被确定为强制性控制指标，它起着承上启下的作用，既要表达出上一级总体规划对城市发展方向，土地使用强度的要求，又要考虑到未来修建性详细规划阶段的视觉廊道，建筑采光通风，形态和高度等的表现效果，因此，容积率无疑是控制引导城市建设开发的重要手段，也是规划编制过程中最重要的指标，其重要性无需多言。
然而，在控制性详细规划实际编制过程中，确定容积率远比确定其他强制性指标如土地性质困难，一方面，容积率直接影响到城市空间形态和形象，存在强烈的人为主观判断；另一方面，容积率是开发商、政府、公众三方面的博弈，它的取值，失之毫厘谬以千里，一丁点的变动就可以给既得利益者带来利润的大起大落；再者，从1957 年美国芝加哥城的土地区划管理制度首先采用容积率作为一项重要的控制指标，20世纪80年代传入我国，它算是一个比较年轻的词汇，它的如何合理确定，一直是专家学者们争论不休的话题，至今我们也没有一个统一而科学的方法来确定，同时，城市总体规划是有年限限制的，一般为20年，而容积率这个值过于硬性，却又没有年限，在城市发展过程中，容积率越来越不符合城市和社会的发展需求，改之又改。
容积率这样一个敏感词汇在定值一直上饱受关注，但在实际工作中，受操作性和认识观念等因素的限制，容积率往往又沦为经验主义者用“拍脑袋”的方式来确定。
本文试图在分析当前容积率确定所面临问题的基础上，探讨容积率确定的合理机制。
2.现状容积率赋值及存在的问题2.1经验归纳法顾名思义，就是在将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的容积率指标进行统计分析的基础上，总结得出经验指标数据，并在其后的容积率制定过程中加以运用。
如何进行建筑物体积测量与容积率分析建筑物体积测量与容积率分析一直是建筑设计和城市规划中非常重要的一环。
它们不仅决定了建筑的实际容量，而且对城市发展的规划和管理起着关键性的作用。
本文将探讨如何进行建筑物体积测量与容积率分析，以及它们在实际应用中的重要性。
首先，建筑物体积测量是指测算建筑物内部使用空间的实际容量。
它通常通过多种方法进行，如建筑物的平面图测量、激光扫描仪的测量或者通过建筑物模型的测量等。
其中，建筑物平面图测量是最常用的方法之一。
通过对建筑的各个房间进行测量，计算出每个房间的面积，再将各个房间的面积相加，就可以得到建筑物的总面积。
而建筑物的总体积则需要考虑到各个房间的高度，在计算每个房间的面积时，必须将其乘以对应的高度。
最后，将各个房间的体积相加，就可以得到建筑物的总体积。
在建筑物体积测量的基础上，容积率分析则是对建筑空间利用率的评估。
容积率是指建筑物容积与其所占地面积的比值，也可以理解为建筑物与地面之间的关系。
容积率越高，表示建筑物的高度越大或者建筑物所占地面积越小。
容积率的计算是通过将建筑物的总体积除以建筑所占地面积得到的。
容积率分析在城市规划和建筑设计中非常重要，它不仅决定了建筑物的密度，还能直接影响城市规划和建筑设计的合理性和可持续性。
在实际应用中，建筑物体积测量与容积率分析对于建筑设计和城市规划有着重要的指导作用。
首先，在建筑设计中，准确测量建筑物的体积可以帮助建筑师更好地把握建筑的尺度和比例。
通过对建筑物体积的准确测量，建筑师可以更好地布局建筑内部空间，使其更加合理和功能性。
此外，在城市规划中，容积率分析可以帮助规划师评估建筑物对城市空间的影响。
如果容积率过高，建筑物可能会对周边环境产生过大的压力，影响城市的可持续发展。
因此，通过容积率分析，规划师可以制定合理的控制政策，确保城市的可持续发展。
此外，建筑物体积测量与容积率分析还可以用于评估建筑物的合规性和解决争议。
在一些建筑项目中，开发商和政府部门可能会就建筑物的体积和容积率存在分歧。
城市综合体项目如何进行容积率分析如何进行容积率分析目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。
这类项目通常：一、功能组成复杂。
酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）;二、投资组成复杂。
投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。
三、终端消费复杂。
严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。
包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。
本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。
政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。
城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。
政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。
政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。
这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。
开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：一是业态的合理性二是产品的可实现性三是经济的可盈利性营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。
三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。
基于此，容积率分可沿以下思路：定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。
城市综合体项目如何进行容积率分析城市综合体是指在城市中央地带，集合商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的大型综合性建筑群体。
随着城市化的加速发展，城市综合体的建设也越来越受到关注。
而在城市综合体项目的规划与设计过程中，容积率的分析是一个重要的环节。
容积率的概念容积率是指地块上建筑物总体积与地块面积的比值，又称建筑物密度，也可以理解为在一个地块上可以建造多少楼，是衡量城市空间利用效率的重要指标之一。
在城市综合体项目中，容积率的高低会直接影响项目的规划和设计，尤其是在城市土地资源紧张的情况下，如何合理控制容积率，实现资源的最大化利用，是城市规划与建设的重要问题之一。
容积率分析的步骤第一步：收集基础资料在进行容积率分析之前，需要收集包括地块面积、土地用途、周边环境、建筑物高度限制等在内的基础资料。
其中，地块面积和土地用途是容积率计算的核心数据，需要确保数据的准确性和全面性。
周边环境和建筑物高度限制则是影响容积率制定的重要因素之一。
第二步：确定容积率标准容积率标准的制定需要考虑到项目的规模、地段、周边环境以及土地用途等多个因素。
在此基础上，可以确定合理的容积率标准，以达到项目既能满足市场需求，又能最大限度地利用城市土地资源的目标。
第三步：制定容积率计算公式容积率计算公式是分析容积率的重要手段，要考虑到项目的土地用途、建筑面积、层数等多个因素。
在制定公式时，应考虑到单体建筑与整体建筑之间的关系，确保计算结果的准确性。
第四步：进行容积率计算在确定容积率标准和计算公式之后，可以根据基础资料和公式对项目的容积率进行计算。
通过计算结果可以发现项目的可行性和优化方向，为后续的设计和规划提供数据支持。
第五步：分析容积率优化方案在进行容积率分析的过程中，需要结合项目的实际情况，分析容积率的优化方案。
要考虑到项目的市场需求、土地利用、经济效益等多个因素，在满足容积率标准的同时，尽量实现资源的最大化利用和经济效益的最大化。
城市综合体项目如何进行容积率分析如何进行容积率分析目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。
这类项目通常：一、功能组成复杂。
酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）;二、投资组成复杂。
投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。
三、终端消费复杂。
严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。
包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。
本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。
政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。
城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。
政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。
政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。
这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。
开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：一是业态的合理性二是产品的可实现性三是经济的可盈利性营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。
三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。
基于此，容积率分可沿以下思路：定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。
容积率面积容积率是指建筑物总体积与所占用地面积之比，是衡量城市用地利用效率的重要指标。
在城市规划和建筑设计中，容积率的设定对于城市的发展和建筑形态具有重要的影响。
本文将从容积率的定义与计算、容积率的影响因素、容积率的意义和作用等方面进行论述。
首先，容积率的定义与计算是理解容积率的基础。
容积率是指建筑物总体积与所占用地面积之比，通常用数字表示，如 1.0、2.5、5.0等。
容积率的计算公式为：容积率 = 建筑物总体积 /所占用地面积。
例如，如果一栋建筑物总体积为100,000立方米，所占用地面积为10,000平方米，则容积率为10.0。
其次，容积率的影响因素主要包括城市规划标准、土地利用政策、建筑设计理念和市场需求等。
城市规划标准是制定容积率的重要参考依据，不同城市的规划标准可能存在差异。
土地利用政策也会对容积率的设定产生影响，政府可能通过限制容积率来控制城市发展强度。
建筑设计理念也会对容积率产生影响，例如追求环保节能的设计可能会降低容积率。
市场需求是决定容积率的一大因素，如果市场对高容积率的建筑需求大，容积率可能会相应提高。
容积率的意义和作用主要体现在以下几个方面。
首先，合理的容积率可以提高土地利用效率。
通过合理设置容积率，可以使地面利用率最大化，实现用地的高效利用，减少浪费。
其次，容积率的设定可以控制城市建设的强度和密度。
高容积率通常意味着建筑物的高度和密度会相应增加，而低容积率则相对较低。
根据城市规划需求和空间限制，可以适度调整容积率来控制城市的建设密度。
此外，容积率还可影响建筑物的形态和风貌。
不同容积率的建筑可能呈现出不同的外形、结构和风格，从而丰富城市的建筑景观。
由此可见，容积率是衡量城市用地利用效率的重要指标，对城市发展和建筑形态具有重要的影响。
合理的容积率设置可以提高土地利用效率、控制城市建设密度、影响建筑形态和丰富城市景观。
因此，在城市规划和建筑设计中，应根据城市发展需要、规划要求和市场需求等因素，合理设定容积率，促进城市的可持续发展。
容积率的测定与应用现代城市的建设离不开房地产的投资与开发，而容积率是衡量房地产开发与城市用地利用效率的一个指标。
正确测定容积率能够确保房地产开发效益、合理规划城市用地，本文将分析容积率的测定方法和应用。
一、容积率的定义和作用容积率是指在一定区域内允许建筑体积与用地面积的比值，通俗来说，就是允许房屋占据的空间相对于土地面积的大小。
容积率是城市规划的重要指标之一，它可以反映城市用地的利用效率、保护城市环境和资源、维护群众利益，因此，它不仅对房地产开发有着重要意义，对城市发展也具有深远影响。
二、容积率的测定方法容积率的测定成本比较低、测定周期短，通常可以通过以下几种方法来进行：1、基于建筑规划图建筑规划图是最直观、最基础的容积率测定方法，它通常包括房间分布、面积、层数、高度等信息，可根据图纸尺寸、比例以及房屋类型来计算容积率。
2、基于空间数据实时分析随着信息技术的发展，大量的空间数据被收集、处理、存储和分析，使容积率的测定更加精确和高效。
这种方法通过对城市的高分辨率影像、地形图、交通网络以及人口、经济等数据进行分析，可以得出精确的容积率测量结果。
3、基于实物设备目前市场上也有专门的容积率测量设备，能够快速测量建筑物实际占地面积、高度、层数等参数，并计算出精确的容积率，尤其适合对一些特殊建筑或地形的容积率进行测定。
三、容积率的应用容积率可被广泛应用于城市规划、房地产开发、建筑设计等领域。
1、规划时容积率可用于城市空间规划，通过合理规划容积率来提高城市用地利用率，增加城市可持续发展，防止城市过于拥挤和环境污染。
2、开发时在房地产开发时，容积率是开发商设计初始的基础，开发人员可以掌握容积率的测算，用于开发开发面积的预估、预测和评估。
3、建设计算时在建筑设计中，容积率的测定可以协助工程师设定结构和建筑面积的最佳组合方案，避免设计过度或过低。
总之，容积率是衡量城市规划、房地产开发和建筑设计效率的重要指标，正确计算容积率需要进行科学、准确、全面的测算和分析。
对城市规划管理工作中容积率审查的思考及建议为了响应住房与城乡建设部的有关文件精神及省建设厅的具体安排，经局党委研究决定，由调查组对2007年1月1号至2009年3月31号用地招拍挂出让及协议出让的建设项目进行容积率调查，通过近两个月的调查，发现如下问题：第一、规划工作中对容积率概念的理解分歧：规划容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
根据《城市居住区规划设计规范》是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（平米/ha）或以总建筑面积（万平米）与居住区用地（万平米）的比值表示。
其中对规划总用地范围应按下列规定确定：（1）当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中线或者自然分界线；（2）当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处。
湘潭市规划技术管理规定中没有明确容积率计算方法，并对其有模糊解释。
容积率——各类建筑面积总和与建筑基地面积的比值。
当地下室布置为商业、娱乐、仓库、办公、食堂、管理用房等，其建筑面积总和应包括该项面积。
并在注释中对容积率有这样表述，“凡临城市快速路、主干道、次干道及≥24米城市道路的项目，在指标计算时其用地面积不包括道路面积；地下室，停车库等附属设施，其面积可不计入容积率。
”“高中多低层混合住宅区宜分别计算容积率，再根据用地面积比例计算综合容积率；特殊情况下，指标可做适当调整。
”国土容积率：国土容积率是根据规划部门给的地块规划设计指标对地块确定容量，也就是招拍挂容积率。
国土出让宗地总用地扣除城市道路用地（其中包括≤24米道路），国土容积率为宗地内总建筑面积与规划宗地范围内扣除城市公共道路面积的比值。
实际容积率：宗地内的总建筑面积与宗地实际用地面积的比值。
其中建筑面积是按照《建筑工程面积计算规范》计算为依据，总建筑建筑面积包括地上、地下。
该建筑面积并不是规划总图的设计总面积而是建筑实施总建筑面积。
分析得出，规划用地面积大于国土宗地面积，规划总建筑面积小于实施建设总建筑面积。
城市建筑容积率标准
随着城市化进程的不断推进，城市建设已成为国民经济发展的重要组成部分。
城市建筑容积率标准是城市规划和建设的重要依据之一，它涉及到城市空间利用的高效性、建筑安全和环境保护等问题。
城市建筑容积率是指某一区域内建筑物总建筑面积与该区域用
地面积之比。
容积率的大小直接影响到城市建设的效率和质量。
通常情况下，不同城市区域的容积率标准会有所不同，这取决于该区域的城市规划、经济发展状况和环境承载能力等因素。
一般来说，城市中心区容积率较高，可以达到3-5，这是因为中心区域的地价昂贵，建筑密度较大，容积率可以最大限度地利用地下空间。
而在城市郊区，容积率则较低，一般不超过1.5，这是为了保护自然环境和农田资源。
城市建筑容积率标准的制定需要综合考虑多种因素，包括城市规划、土地利用、建筑结构、安全管理、环境保护等方面。
合理的容积率标准能够提高城市建设的利用效率和质量，促进城市经济的发展和社会的进步。
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容积率组合计算公式
容积率组合计算是城市规划中的一个重要概念，用于确定建筑物在给定土地上所占比例。
它是指建筑物总体积与土地面积之比。
在城市发展中，合理的容积率组合对于实现城市规划目标非常关键。
容积率组合计算公式如下：
容积率组合 = （建筑物1容积率× 面积1 + 建筑物2容积率× 面积2 + ... + 建筑物n容积率× 面积n） / 总面积
其中，建筑物容积率是指建筑物的总体积与占地面积之比，面积是指建筑物在规划区域内占据的土地面积，总面积是指规划区域的总土地面积。
容积率组合计算公式的应用可以帮助城市规划者在不同区域内合理分配建筑物的容积率，以实现城市空间的合理利用和建筑物的合理布局。
通过调整不同建筑物的容积率组合，可以达到最大限度地满足人们对城市功能、环境和美观的需求。
例如，在一个城市的商业中心区域，容积率组合可以更加倾向于高层建筑，以提供更多的办公空间和商业设施。
而在住宅区域，容积率组合可以更加倾向于低层建筑和绿地，以提供更好的居住环境和生活品质。
通过容积率组合计算，城市规划者可以合理规划城市的发展方向，
优化城市空间结构，提高土地利用效率，并为居民创造更好的生活环境。
容积率组合计算是城市规划中不可或缺的工具，它可以帮助城市规划者合理分配建筑物的容积率，以实现城市空间的合理利用和建筑物的合理布局。
通过合理的容积率组合，可以促进城市的可持续发展，提高居民的生活质量，实现城市规划目标。
城市综合体项目如何进行容积率分析如何进行容积率分析目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。
这类项目通常：一、功能组成复杂。
酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）;二、投资组成复杂。
投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。
三、终端消费复杂。
严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。
包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。
本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。
政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。
城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。
政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。
政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。
这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。
开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：一是业态的合理性二是产品的可实现性三是经济的可盈利性营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。
三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。
基于此，容积率分可沿以下思路：定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。
小议城市规划中合理容积率的确定“量化分析”为科学分析方法之一，在城市规划编制过程中日益广泛应用，尤其在经济层面分析中愈显重要。
为促使规划适应市场的需求，加强规划的可实施性，通过建立数学模型（量化分析），确定合理的容积率与地价，在确保公众利益的前提下，协调好政府与开发商的利益，取得“多赢”的局面。
标签：量化分析容积率地价城市规划当今，“量化分析”越来越成为城市规划界时髦的“口头禅”，这也说明城市规划行业出现一些新的特点与发展要求。
本文结合几个实际规划项目，将“量化分析”的一些思路、方法等进行梳理，尤其主要对城市规划中“容积率”与“地价”等经济层面的测算进行条理化探索，以期在城市规划工作中具有一定的指导与借鉴意义。
一、“充分的量化分析”是城市规划科学决策的基础与保障城市规划作为一门学科具有其自身的复杂性，但复杂是相对的，复杂性是有规律的，因而，复杂性是可以量化的。
在各个学科或领域，其研究方法分为两大类，即定性分析与定量分析，城市规划也不例外。
但随着对城市规划的“科学化”日益重视与深化研究，“量化分析”越来越占有其非常重要的地位，规划界对“靠数据说话”的重视日益凸显。
因而，在“定性分析”过程中尽可能以“量化分析”作为研究的基础，确保规划的可实施性，其目的尽量避免“主观规划”、“拍脑门决策”。
“容积率”来源于西方国家土地区划管理制度中的一项重要指标，如今在我国城市规划等领域已被引入使用，同时也是开发商与政府“博弈”的焦点，而规划师理应承担“博弈”双方的平衡者、协调者，但实际工作中规划师迫于各方压力、自身职业道德修养或技术水平，随意确定或更改“容积率”的现象累见不鲜，尤其在进行控制性详细规划与城市设计等规划编制时，容积率的随意性最终产生城市环境等诸多问题。
因此，本文尝试运用“量化分析”确定合理的容积率，协调好各方利益，尽量避免或减少因容积率而产生的城市问题。
“地价”即土地价格，其实际上为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化，换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益高低。
城市综合体项目如何进行容积率分析如何进行容积率分析目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。
这类项目通常：一、功能组成复杂。
酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）;二、投资组成复杂。
投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。
三、终端消费复杂。
严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。
包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。
本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。
政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。
城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。
政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。
政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。
这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。
开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：一是业态的合理性二是产品的可实现性三是经济的可盈利性营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。
三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。
基于此，容积率分可沿以下思路：定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。
一、关于市场先说一个概念的问题，体量、业态、区域位置、建筑设计、社会价值、发展潜力、综合效应等，诸如此类的问题并非是某一个项目独有的东西。
因此，研究项目的重点应该是特定区域这条主线背后的市场现状以及由此得出的发展预期。
（一）概念层面1、运营城市项目如何体现特定城市的文化与商业特征，如何整合城市功能，创造出非常强的城市标签，不要过多局限在项目本身，要鸟瞰城市整体。
因此，让项目在整体城市运营中寻找机遇，这是第一个层面。
既然如此，这个城市代表什么？有什么文化内涵，需要什么商业质素，体现什么样的商业形象，城市的发展需要项目完成什么样的功能，就是策划工作首先要明确的问题。
“领袖”是必须的。
成本决定价格，价格决定消费群体。
反过来讲也是一个社会的精英阶层必然的要求。
那么，就必须搞清楚这个地区的这一阶层有多大？在哪？他们的消费习惯是什么？等一系列问题。
2、综合“综合”的意思不单单是规模、体量和功能设计上的综合，准确地说应该是融合，是和谐。
各业态能形成一个循环、有机的商业生态系统。
在其内部，可以形成相互的促进与价值提升;在其外部，可以形成强大的商业磁场，产生洼地效应。
这里，科学而精细的整体功能布局需要重点研究。
3、“高级”的商业形态目前国内的城市综合体项目，多数是城市最高级的商业形态，这是地块决定的。
一个最高级的城市商业必然要与国际接轨，这是市场规律决定的。
从招商到运营，从当下到未来发展，都应当且必须具备“领袖”特质。
这是认识问题的必然逻辑，但你的项目所在地是否具有这样的基础，需要策划部门给出有说服力的报告。
上海新天地的成功引来了大批的效仿者，不可否认他的某些手法可以借鉴，但不是哪个城市都可以复制，因为上海有上海的特质。
商业模式需要市场支持。
区域内市场饱合度如何，消费人群的情况需要了解，毕竟商业规模是如此而得来的。
（二）技术层面1. 对项目精神层面的描述是什么？在这个阶段，需要结合城市定位进行项目定位与项目形象的思考。
比如做项目的宗旨是什么？在项目中沉淀城市的文化，可以通过开发理念，形象设计、商业建筑设计、景观设计、其他文化符号等来进行具体表现。
2. 市场定位。
项目市场定位应该是代表城市生活与消费的最丰富性与最完整性，一方面提升消费者的生活品质，另一方面也能引发城市居民的心理骄傲，使之成为游客必去的观光之地，是城市的CBD，是展示城市形象的窗口与名片。
3. 初期商业规划与后期招商成果的把控。
项目的商业内容与招商成果，必须最大化的实现项目的价值，产生品牌联动效应。
这里要明确以下问题：1) 资源整合的目的是要全方位的满足消费市场的各个层面的需求，还是主攻高端更好？2) 如何在城市传统商圈边缘形成一个高度集中的商业洼地？3) 如何为商家提供最佳的营商环境？4) 如何让消费者体验最优的消费感觉？5) 如何持续提升项目的价值？6) 如何实现商业规划与外围行业的资源整合？7) 如何最大程度的实现城市综合体的社会效应与价值？（三）处理好以下几个关系：1、城市与项目的关系——城市的发展战略与规划，城市的性格与文化，城市功能与形象的提升，都必须和项目本身的特质结合。
2、局部与整体的关系——一个城市综合体项目的开发，一定是渐进的，应该说，一期就等于整期，一开始的操作对整个项目至关重要。
同样的，局部与整体的关系也渗透到招商、销售、推广的各个阶段的作业层面，因为既要建立项目的整体形象，又要突出局部的核心与重点。
3、开发先后顺序的关系——这取决于市场对产品的接受难易程度，以及我们对项目的不同产品的价值判断，再结合企业和项目的实际情况（比如资金需求、拆迁、地块形态等等）。
个人意见是：先做酒店因为酒店是一个相对独立与成熟的行业，从融资到运营管理均有一套完善的操作流程。
酒店在整个链条中的主要作用是提供稳定与高品质的客流，并最终提升项目的整体形象。
赢利依靠的是长期有效的运营管理，而非一次性销售。
同时，大多数开发商是酒店管理的门外汉，且不具备运营管理的能力与资源。
所以，让专业的人（公司）做专业的事是最好的选择。
而开发商的工作重点应该放在品牌的选择上。
即什么样的酒店品牌对项目整体开发更有利的问题。
再做商业。
原因有三：（1）商业物业价值最高，物业投资能获得最大的市场价值认可，也符合绝大多数人的投资心理;（2) 通过先启动商业，可以把整个项目的价值提升到一个新的层次，这样以后的住宅的价格可以卖到更高;(3)另外一个因素是目前的住宅市场扑簌迷离，风险比商业更大。
最后，写字楼与住宅依市场情况而定。
4、租售关系——就是说销售哪些部分？销售多少？什么时间销售的问题。
有些物业只能出租，有些物业一定要卖掉。
（所有的主力店，部分次主力店、主题店最好都不要卖，要卖就卖临街铺面，卖商业街铺面，也就是说所有可以单独分割为独立铺面的，面积不大，总价不高的商铺是可以销售的。
什么时间卖的问题，自然是主力店招商取得成果的时候卖。
一般而言先卖商铺，再卖住宅，最后卖写字楼）5、市场炒作与理性操作的关系——项目一定要拔高到社会层面，而实际操作一定要落到市场层面，一个是虚，一个是实。
6、开发与运营的关系——这是说我们究竟是做一个开发商还是做一个运营商的问题，这是企业的战略需求，要根据企业的发展战略来考虑，但有一点是可以肯定的，本项目做为一个城市综合体，运营是决胜的关键之一。
二、关于设计前边说到，定性、定量与分析，设计工作是定量工作的主要实践环节。
1、先定性，再定量，然后进行分析，最终得出结论概括来说就是是：建什么？建多大？赢利模式是什么？2、协调与同步做为开发商，在容积率问题上重点分析三个层面，一是业态的合理性，二是产品的可实现性，三是经济的可盈利性。
营销顾问对业态的合理性负责，设计部门对产品的可实现性负责，成本部门对可盈利性负责。
协调与同步就是指三个相关职能提出问题、分析问题与解决问题的过程是同时推进，反复验证的。
通过定性的分析，可以得到一个相对合理的商业规划，而把一个抽象的商业规划转化成具象的、可供分析的建筑模型的过程，便是容积率产生的过程，在此期间，建筑师可依据规划、交通、市政基础、日照、卫生、人口顺序逐一进行分析，一方面验证市场提供的数据，把规模控制在市场需求的合理范围内，另一方面提出可供经济分析的数据，并结合自身及经济分析的结果进行趋于合理利润的调整，必要时，反馈到市场研究部门，以便市场研究部门认识到开发压力所在，对定位及营销等工作进行思路的创新，甚至对整体操盘思路进行必要调整。
这个阶段的设计职能并不是以方案设计的形式开展的，它属于“概念设计”范畴。
因此笔者认为，被业内泛滥使用的“概念设计”，其价值并不体现在“设计”上，而更应该强调其分析的属性。
是投资决策前的分析工具，而不是投资后的选秀表演。
正因如此，“概念设计”的成果并不是表面华丽的效果图或模型，而是对建筑基本型态的理性思考。
那么，什么是建筑的基本型态呢？它至少应该具有以下属性：1、可实现性首先应该保证项目将来是可以实施的，不会由于技术层面的问题而搁浅。
2、可分析性能够据以进行交通、日照、人口、消防、市政、卫生等技术分析。
3、可调整性能够随着项目推进可能产生的市场变化做出相应调整。
我们说，具备了以上属性，建筑的基本型态便能够成立。
三、关于分析经济层面上，城市的最优容积率就是投入产出的最大化，具体到一个项目，也是同样的道理，首先要考虑的是投入与产出关系的平衡问题。
作为开发主体的开发商，必定要结合项目所在城市的经济条件及其自身的发展战略由宏观至微观，审慎地进入。
有理想的开发商一定不是唯利是图，但必须有利可图，图多少呢？需要有一个科学预期，而这个预期值是不断变化的数字，这一阶段能做到的是对底限的测算。
底限是所有后续故事展开的起点。
确定城市不同功能土地的最优比例和开发强度，从来都是城市规划面临的核心问题。
从城市经营的角度，我们就可以对这个问题的本质有更深刻的理解。
在这个问题上，各地政府扮演着自相矛盾的角色。
城市所有土地，都可以分为营利和非营利两个部分：非营利部分是指道路、桥梁、管线、学校等政府无法获得直接土地收益的用地;营利部分是指居住、商业、酒店等政府可以从土地出让中获益的部分。
政府一方面拿到了土地收益以及日后的税收、就业、城市形象等一系列利益，另一方面又违反商业开发规律，给出了非营利用地的指标。
盈利与非盈利是个辩证的关系。
显然，根据收益最大化的原则，应当是可以盈利的部分比例越大越好。
但非盈利部分过低反过来会影响土地的价值，最优的比例应当是用最少的支出获得最大的土地收益。
投入土地转让费、拆迁安置费、市政配套费等以获得土地达到可以使用的条件;投入建设工程费用以获得房屋达到可以出售条件，从而获取售房款的收入。
资金筹措、贷利关系、区位差价、各种税费以至市场形势、供需关系、房屋售价、利润分配等都是在运行过程中极为复杂的问题，需要仔细核算。
