房屋共用设施设备维保方案

房屋共用设备设施维修养护方案

一、设施设备维修、公共部位管理与维护的种类及工作范围

A. 本类物业及设施设备维修管理与维护的种类包括：

（a）项目范围内房屋本体的零星小修；

（b）项目范围内的设施设备的日常保养和维护；

（c）本项目不含经营性及单向收费项目的设施设备保养和维护。

B. 本类物业及设施设备维修管理与维护的工作范围包括：

（a）物业共用部位的设施设备：

物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系统、物业公共消防系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防（对讲）系统、物业自动抄表系统等设备设施。

（b）共用设施设备：

公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统、公共污水及雨水系统、公用天线系统、公共消防系统、楼宇防雷系统、车场道闸系统等设备设施。

（c）包括：

★ 房屋本体及道路

序号 项目名称

1 房屋主体承重结构部位

2 外墙面

3 屋面

4 楼梯间、通道设备间、层、门厅

5 沟渠、雨水收集系统、池、井、烟道

6 道路/停车场

7 文化娱乐及休闲场所

★ 配套设备设施（日常点检和日常保养的内容）

序号 日常点检和日常保养内容

1 变压器（非用电高峰期）看、听、嗅

变压器（用电高峰期）看、听、嗅

2 高、低压配电柜（非用电高峰期) 看、听、嗅

高、低压配电柜（用电高峰期） 看、听、嗅

3 水泵看、听、嗅、摸、查、测

4 消防系统（火灾报警控制器、消防联动控制柜）

看、听、嗅、查、测

5 一次（二次）水箱看、查、测

6 闭路监控系统看、听、嗅、查、测

7 智能化（道闸）系统看、听、嗅、查、测

8 公共照明（楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯）看、查

公共照明（社区内的路灯）看、听、嗅、查、测

9 控制柜看、听、嗅

10 设备房：设备及设备房间的清洁

★ 机电设备日常管理和定期维修的内容

序号 设施名称 内 容

1 变压器 1、运行是否正常

2、电压是否稳定、电流是否在额定范围内

3、警示标识是否完好

4、变压器分例行保养和预防性试验

2 变配电室 1、对低压配电柜保养时采用以各母段为单位分段进行

2、检查断路器

3、检查主回路的铜鼻子接触是否牢固

4、检查电容器是否膨胀变形、变色

5、柜内应备有控制原理图、接线图

6、检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻

3 低压控制柜

系统 1、观察是否有异常声响及异味

2、检查柜内各类开关、接触器有无损坏

3、检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常

4、检查柜内电容器有否鼓涨或流液

5、检查所有指示标识及线头标志是否清洁

序号 设施名称 内 容

4 风 机 1.观察有无异常

2.检查松紧是否适当

3.有无异常声响

4.各开关是否处于“自动”状态

5 闭路监控系统 1、看各摄像机是否正常

2、查看监视器显示屏显示情况

3、检查视频线、电源线、控制线是否接触良好

4、云台的旋转、支撑杆的固定、调焦、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况

6 周界防范系统 1、红外对射是否正常

2、检查电源线、信号线是否接触良好

3、支撑杆的固定、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况

4、排除防区障碍物

5、除尘、清洁

7 消防系统 管道标志、风机、消防广播

8 消防管道轻便

灭火器材等 检查阀门、管道处的渗、漏、冒、跑水的情况。

防锈、清洁。

灭火器的压力、铅封、外观、有效期

9 公共照明系统 工程部负责组织实施巡查、维修和检验

10 智能停车场管理 1、修整挡车杆，反光膜

2、转动部分加油

3、线头紧固，限位开关、摄像及清晰度调整，防雨密封检查，清洁各部位

4、检查能否自动和手动开闸，车场收费系统是否正常，摄像图片存取是否正常 ，挡车杆压力波防砸车系统是否正常，地感试验是否正常，光纤电缆连接、紧固，测试进出口系统是否协调，网络连线是否正常

11 通讯

网络

有线 1、天线：接收方向是否变动，变动后应及时调整，基座无松动，避雷针下引线与接地装置连接是否良好

2、线路放大器：检查主放大器、分配放大器有无电源（220V），接线插座有无松动，测量放大输出信号分贝数

3、分配线，分配器：检查各层分配线安装完好无破损，断线无被乱接乱拉现象

4、用户终端：定期抽查用户收视、通讯效果

序号 设施名称 内 容

12 给排水系统 1、每年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换

2、泵、阀门、压力表、管道等保养；均必须认真填写记录并存档

3、各种水泵每周点动运行一次（能运转即可）

4、检查、补充润滑油，泄漏检查，防锈措施、动作灵活，指示准确，表盘清晰，紧固良好

5、整洁、干净

13 标识系统 工程部负责组织实施巡查、维修和检验

14 防避雷系统 工程部负责组织实施巡查、维修和检验

二、定期维护、保养、检修以及日常维修计划、方案、标准

A. 房屋维修计划

房屋本体的日常养护主要依照《房屋本体日常养护计划》制定并实施，养护的周期参照《房屋本体维修养护周期表》中规定内容执行。

房屋公用设施维修养护主要依照《房屋公用设施日常养护计划》制定并实施，养护的周期参照《房屋公用设施维修养护范围周期表》中规定内容执行。

修缮完成后，房屋完损等级评定以建设部1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》为依据，《房屋完损等级评定标准表》为参考。

★ 房屋本体维修养护周期表

部位 年限/年

3 4 5 6 8 9 10 12 15 16 18 20 21 24 25 26 27 28 30

房屋承重结构部位 基础

屋面

梁柱

墙体

抗震结构部位 构造柱

构造梁

墙

房屋本体设备 电梯

消防

外墙面

楼梯间

公共通道

门厅

公共墙面

本体上下水主管道

智能系统

水电气等项目

注：中修，大修，更换

★ 房屋本体日常养护计划

序号 养护名称 计划完成情况 计划完成时间 备注

1 屋顶、梁、柱、内外墙体、外墙面 每年检修一次

每年1月份完成 日查问题依照经济运行方案处理

2 楼梯间 每年检修一次

每年2月份完成

3 公共通道 每年检修一次

每年3月份完成

4 门厅 每年检修一次

每年3月份完成

5 供电设施 每年检修一次

每年3-4月份完成

6 排水设施 每年检修一次

每年5月份完成

7 供气设施 每年检修一次

每年5月份完成

8 消防系统 每年检修两次

每年3-4月份完成

每年9-10月份完成

9 智能系统 每年检修两次

每年3-4月份完成

每年9-11月份完成

10 电梯 每年检修一次

根据周期完成

11 其他

★ 房屋公用设施维修养护范围周期表

维修

项目 年限/年

2 3 4 5 6 8 9 10 11 12 15 16 18 20 21 24 25 27 28 30

区内

道路

路灯

沟、梁、池、井

园林绿化、小品

导示牌

地下排水排污管道

公共

场所

停车场

屋面

注：中修，大修，更换

★ 房屋公用设施日常养护计划

序号 养护名称 计划完成情况 计划完成时间 备注

1 区内道路 每年检修一次

每年1月份完成 日查问题依照经济运行方案处理

2 路灯 每年检修两次

每年2、8月份完成

3 沟、渠、池、井 每年检修一次

每年3月份完成

4 园林绿化、小品 每年检修一次

每年3月份完成

5 上下水主管道 每年检修两次

每年4、10月份完成

6 停车场 每年检修一次

每年7月份完成

7 走廊 每年检修两次

每年8月份完成

8 自行车房 每年检修一次

每年9月份完成

9 导示牌 每年检修一次

每年10月份完成

10 娱乐场所 每年检修一次

每年12月份完成

11 其他

★ 房屋完好程度评定标准表

项目 完好房屋 基本完好房屋

承重结构 基础 有承重载能力，无超过允许范围的不均匀沉降 有承重载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定

砌体 墙面平直牢固，无风化破损 外砖墙面稍有风化，砖墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀

混凝土构件 梁、板、柱和混凝土墙无损坏，无裂缝、下垂等 个别构件有轻微变形，细小裂缝，混凝土有轻微剥落，漏筋

加气混凝土板 无损坏、裂缝、下垂等 部分构件有轻微变形，细小裂缝，无表皮脱落

钢架 屋架平直牢固，无倾斜变形 屋架无变形，各结点焊接完好，表面稍有锈斑

非承重结构 非承重墙 预制混凝土隔墙结点安装牢固，砖墙平直完好，加气块隔砖、板条、苇箔等墙体完整，无破损，无裂缝 预制混凝土隔墙面稍有破损，砖隔墙、加气板隔墙、苇箔、石膏板、板条等墙体基本完整，有轻度裂缝

屋面 平面屋 防水层无破损 卷材防水层稍空鼓、翘边和封口不严

防水 不漏雨 局部渗漏、渗漏房间占顶层房间的10%以下

装修水泥楼面和地面 平整、牢固、无损 面层平整、牢固，局部缝隙、空鼓、起砂，个别块料面层空鼓、磨损