土地供应与房地产市场的关系

土地供给增加对房地产价格的影响分析

摘要：本文从土地供给方式、开发商囤积土地、房地产供给的滞后性、房地产的区域性角度对此观点进行分析，认为土地供给的增加有很大的概率不会达到降低房价的预期目标。

关键词：土地供给；房地产；价格

Abstract: this article from the land supply mode, land, real estate developers

hoarding of the supply of hysteresis of real estate, regional view Angle, the analysis of

the increase land supply has a great probability will not achieve the desired objective

of lower prices.

Keywords: land supply; Real estate; price

国土资源部土地利用管理司2012年5月18日发布的2012年全国住房用地供应计划公告中称：“为做好2012年住房供地计划实施工作，国土资源部要求各级国土资源主管部门：一是加强对不同地区住房市场形势研判分析工作，对房价上涨过快、计划实施缓慢的地区要督促指导，加快供应节奏、加大已供住房用地开发利用的督查力度……。”本文认为其中的思路是通过增加土地供给以及对开发商已经拥有的土地督促起开发来降低房价增长速度甚至使房价降低。这个思路同近一段时间以来的一些经济学家的观点是一致的：通过增加土地的供给来平缓甚至降低房地产的价格。

根据经济学原理，供给和需求会对价格产生影响，当供给上升、需求不变的情况下，导致价格降低。所以增加土地供给的内在含义是说通过土地供给的增加，使开发商多建房屋，通过市场上房屋的增加即供给增加，在需求变化不大的前提下，通过市场本身的规律来使价格下降。这是任何一个学过经济学原理的人都知道的规律，但问题是增加土地的供给能达到上述的目标吗？本文的分析表明，政府的这个目标不一定会达到。

国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知

文章属性

• 【制定机关】国土资源部(已撤销)

• 【公布日期】2003.09.24

• 【文 号】国土资发[2003]356号

• 【施行日期】2003.09.24

• 【效力等级】部门规范性文件

• 【时效性】已被修改

• 【主题分类】房地产市场监管

正文

*注：本篇法规已被：国土资源部关于修改部分规范性文件的决定（发布日期：2010年12月3日，实施日期：2010年12月3日）修改

国土资源部关于加强土地供应

管理促进房地产市场持续健康发展的通知

（国土资发[2003]356号）

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：

为全面贯彻落实国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，现就进一步加强土地供应管理的有关问题通知如下：

一、切实加强对房地产开发土地供应的调控

土地供应是调控房地产市场的基本手段，各地要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，促进房地产市场持续健康发展。房地产开发土地供应宏观调控的总体目标是：努力实现土地供需总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。 必须严格实行土地供应的集中统一管理。同一城市范围内的各类房地产开发用地必须纳入当地政府的统一供应渠道。各类开发区以及撤市（县）改区后的土地、原国有划拨土地用于房地产开发的，都必须纳入所在市、县用地统一管理、统一供应。城市政府要积极实行土地收购储备制度，增强政府对土地市场宏观调控能力。

必须严格控制土地供应总量。房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制占用耕地。市、县国土资源管理部门要会同有关部门，根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和市场供求状况等，编制年度房地产开发土地供应计划。要合理确定房地产开发土地供应总量、各类房地产开发用地（普通商品住房、经济适用住房、高档商品房等）的布局和结构，报经市、县人民政府批准后，及时向社会公开发布，并严格执行。

管ｌ理｝科ｌ学　土地储备对房地产市场的影响　李连昱万丽　（哈尔滨市地产交易中心，黑龙江哈尔滨１５００００）　摘要：土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，针对土地储备对房地产市场的影响进行了论述。　关键词：土地储备；房地产市场；影响　土地储备是政　高效控制城市土地开发　利用的一种常用手段，自１９９６年上海土地发展　中心成立至今，土地储备制度作为“经营城市”　的重要措施，正在我国１０００多个城市推广实　施。土地储备制度及其相关政策的出台、执行，　是我国又一场新的“土地革命”，该制度是政府　为提高土地宏观调控能力和合理分配土地收益　的重要创新工具。它既维护了国家土地所有权　的完整性，又满足了市场机制对资源合理配置　的要求，一定程度上促进了市场经济体制的完　善与发展。土地资源配置方式对国民生产各个　环节都起着非常重要的影响，土地储备制度是　土地资源配置方式之一，它的实施从根本上改　变了房地产开发供地渠道、供地方式、从而引发　开发程序的重大调整。因此，这一新的土地使用　制度，给我国的房地产市场带来了深刻的影响。　１土地储备对房地产市场的影响　１．１有利于加强政府对土地一级市场的垄　断　土地储备制度的建立，使得城市政府可以　完全垄断土地一级市场，只有储备机构才能通　过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进　行储备或者经过开发后进人储备库，然后按土　地供应计划从储备机构这一个“口子”出让和出　租土地。城市土地储备制度的运作将确保经营　性用地通过招标、拍卖、挂牌方式出让、出租，这　就在很大程度上减少了一级市场交易中的个人　因素，保障交易的公平和公正性。城市土地储备　制度的建立，既使政府垄断一级市场，叉使政府　手中掌握一定量的储备土地，从而控制了房地　产开发的源头一土地资源，因而将极大地提高　政府对房地产市场的调控能力。通过政府对市　场的宏观调控，体现了政府在控制土地供应总　量中的主导作用。　１＿２有利于培育和规范房地产市场　土地是一种稀缺的不可再生的资源，随着　城镇化进程的加快，城市规模的逐步扩大，土地　资产的增值是一个必然的趋势。在成立土地储　备制度之前，由于市场不规范和有利可图，炒　地、圈地现象时有发生，土地投机现象普遍存　在。土地的增值收益，都进入开发商腰包，导致　政府对房地产开发失控，往往造成房地产市场　秩序的混乱。只有通过土地储备制度的实行，由　政府土地部门对经营性土地统一招标、拍卖、挂　牌出让，以市场方式配置土地资源，才能规范市　场行为，创造平等公平的竞争环境。同时，通过　土地储备与招标、拍卖、挂牌出让土地，也减少　了腐败案件的发生。因此，实行土地储备制度，　由政府垄断一级市场，既可以规范市场行为，抑　制土地投机炒作，将开发商引入按市场规律操　作的理性轨道，也是我国加入ｗｒｏ与国际接　轨的客观要求。　１．３有利于改善房地产投资环境　土地储备制度在保障城市土地市场规范　发展的同时，可以加强政府行政部门的服务意　识，充分提供一级市场信息，简化投资者的用地　审批手续，这样就能改善投资软环境，吸引投资　者，促进城市经济发展。同时，土地储备制度可　以及时调节土地供应，防止地价的过高增长，避　免出现“泡沫经济”现象，有利于促进房地产市　场的健康、稳定发展。　２土地储备的应对措施与建议　土地储备制度的逐步实行，对我国的房地　产市场产生了巨大的影响，同时，也带来了机遇　和挑战，如何应对这一新的土地使用制度的变　革，对我们都是一个新的课题。　实行土地储备制度，将房地产开发等经营　性用地统一纳人招标拍卖和挂牌交易轨道的国　有土地使用制度改革，无疑是中国土地使用制　度改革历史上的一件大事。土地供应的多渠道　变成了单轨制，土地买卖变得公开和透明，实现　了“土地资源的市场化配置”。　随着土地储备制度的建立，国家及地方政　府已明确规定，今后凡属房地产开发经营性项　目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌的公开交易　方式。利用市场“无形的手”来配置土地，把“谁　能拿到地”和“以什么价格拿地”这两个关键问　题交给了市场。换言之，新的土地供应制度已经　建立，它标志着地方各级政府供地观念和供地　方式正在发生深刻的转变，用地者的用地观念　和用地方式也要相应地发生转变。　对房地产政府主管部门来说，一方面，政　府有关部门同样也有学习、领会，适应新的游戏　规则的问题。因为，由于土地储备制度带来新的　土地供应方式，对政府主管部门也是一个新的　问题。另一方面，政府主管部门作为土地储备制　度的主导者和游戏规则的制定者，必须转变工　作作风，提高服务意识和服务水平，为规范和培　育房地产市场做出最大的努力。　香港政府的“勾地”政策，是我国土地储备　实施的主要借鉴对象。但由于香港社会法制健　全，土地储备操作中因“面小量小”而易加规范　控制与操作。而在内地，实施土地储备，虽然在　“为政府获取土地收益”的目标上与香港相同，　但在其它目标与影响上不尽相同，例如土地所　有制的区别可能造成土地储备的收益分配不合　理，耕地保护目标在土地储备中没有得到重视，　土地供应高度垄断带来不良后果等，都有可能　为土地储备制度带来障碍与风险。　３土地储备制度需解决的几个问题　３．１充分发挥土地储备作用，积极消化闲　置土地　土地集约利用的根本是盘活存量土地，进　行城市土地的优化配置。笔者认为，政府应该对　闲置土地进一步清查、统计，并将仍在闲置的土　地纳入土地储备和土地供应计划，最终消化和　科　盘活存量土地。　３．２土地收储要坚持评估与市场预测结合　的原则　土地收购储备是在市场经济环境中产生　发展起来的，故在其运作期间，要进行土地评估　和土地市场前景分析研究。根据需要确定土地　储备面积，并尽量缩短土地储备周期，避免出现　收购亏本及储备期过长、产生新的土地“闲置”　问题。同时，应加强对储备地块的评估和地价走　势预测，以减少风险。要坚持“尽力而为、量力而　行”的原则，切实做到充分研究论证，科学决策，　先谋后动，力争以较少的投人获取较大的经济　和社会、环境效益。　３．３要协调好土地存量和增量的关系　土地储备的重点是国有土地存量，但要兼　顾新增用地。因为储备一定量的新增用地，不仅　可引导城市用地的发展方向，推进城市发展的　进程，而且为土地储备事业的发展拓展空间。大　部分存量的土地适宜做房地产用地以及其他第　三产业用地，而新增用地适宜于工业、科技、农　业等项目。所以，要改变过去把大多数储备土地　主要投放于房地产市场的做法。对于过去供应　失控及管理不到位的状况，应深入分析，找出具　体的原因，以便确定对策。应在巩固房地产开发　市场的同时，开发新的市场。这样不仅使储备土　地实现收益，而且为政府吸引大量投资，使土地　储备达到经济、社会和环境效益的统一。因此，　可以说土地储备是实现国有土地经济和社会效　益最大化的有效措施。　３．４做好以地生财文章　围绕土地使用制度的改革，做好以地生财　工作，通过控制土地供应总量，以维持适当价位　的地价；土地、规划、建设等部门应协调配合运　作，做好土地控制、统征工作。在土地控制上，根　据规划调控的次序安排和功能划分，按照轻、　重、缓、急的要求，对近期要开发并可尽快产生　经济效益，拉动经济发展的极具增值效益的地　块或重点基础设施项目的周边土地予以先行统　征、储备；对规划开发有中期效益的项目周边土　地，则作为项目融资的土地进行控制，根据财力　情况，实行分期分批统征、储备；对有远期效益　的地块，在规划上予以严格控制，防止潜在增值　的土地资产收益流失。规划用地是合理、集约用　地的先决条件。　一

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土地供给制度改革及其对房地产业的影响

作者：何 鑫

来源：《商业时代》2008年第31期

◆ 中图分类号：F301 文献标识码：A

内容摘要：土地是房地产开发的基础与核心，获取土地的能力及获取的价格直接影响到开发项目乃至整个开发企业的经营状况，因此土地的供应对房地产开发企业的生存与发展有着至关重要的影响，同时作为土地资源的配置方式，土地供给制度的变革必然对房地产市场、土地资本市场产生深远影响。本文在分析土地供给制度存在的主要问题及改革方向的基础上，深入探讨了新制度对房地产业的影响。

关键词：土地供给制度 改革 房地产开发影响

土地供给制度现存的主要问题及改革方向

（一）土地供给制度的法律基础与产权制度问题

目前，我国城市土地产权体系的突出问题有两个：一是谁来代表国家土地所有权，是理论上的所有者——中央政府还是事实上的占有者——地方政府。另外，如何实现土地所有权与土地管理权的分离，使土地所有权能够按照经济规律，在土地市场上实现其价值和收益。二是土地产权结构太简单，目前只有所有权和使用权，缺乏地役权、土地发展权等发达国家普遍设置的土地权利，缺乏对运用有偿有限期土地使用权建设的地上建筑物及构筑物的企业和个人财产与利益的保护及补偿机制。因此，完善城市土地产权体系，建立科学、合理的产权制度，是当前土地供给制度改革的主要问题。

（二）土地供给的市场规则制度问题

城市土地供给作为一级土地市场，必须明确这个市场的主体。政府不应该以既作为土地所有者又作为土地市场管理者的双重身份进入这个市场。这样做的结果是土地一级市场的供给方并不是真正意义上的市场主体，导致市场主体缺位和市场机制失灵。因此，必须明确土地储备中心作为政府土地所有权代表的国有独资企业身份，使一级土地市场的供给主体到位，并以平等的法律地位与购地和被征地企业、个人及农村集体组织存在交往联系。而政府管理土地市场的公权职能应与土地所有权分离，回归到城市土地供给计划制定和市场监管方面，从行政制度上保证土地一级市场按照公共利益目标运行。建立新的土地供给制度的市场规则制度必须解决龙源期刊网