建设工程勘察、设计、施工合同纠纷案例

建设⼯程勘察、设计、施⼯合同纠纷案例

上诉⼈（原审被告）某（河南）房地产有限公司。

法定代表⼈罗某，董事长。

委托代理⼈岳某，河南某律师事务所律师。

被上诉⼈（原审原告）荆某，⼥，

委托代理⼈王某，男，

委托代理⼈赵某，男，

上诉⼈某（河南）房地产有限公司（以下简称某房产公司）因与被上诉⼈荆某买卖合同纠纷⼀案，不服郑州市某

⼈民法院（2010）⾦民⼀初字第3026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。

某房产公司的委托代理⼈岳某，荆某的委托代理⼈王某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：荆某与某房产公司于2007年10⽉24⽇签订商品房买卖合同⼀份，主要约定：荆某购买某

房产公司开发的位于某郑汴路138号39幢l单元11层1101号房，建筑⾯积172.52平⽅⽶，房价为813259元；荆某于2007年10⽉24⽇⾸付现⾦253259元，剩余56万元以商业贷款于2007年11⽉24⽇⽀付；某房产公司应当在2008年12

⽉31⽇前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付荆某；某房产公司应当书⾯通知荆某办理交接⼿续，交接房屋

时应签署房屋交接单，某房产公司还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》，某房产公司不出⽰证明⽂件

或出⽰证明⽂件不齐全，荆某有权拒绝交接；某房产公司交房逾期超过30⽇后，荆某有权解除合同，荆某解除合同

的，某房产公司应当⾃买受⼈解除合同通知到达之⽇起30⽇内退还全部已付款，并按荆某累计已付款的2%向荆某⽀

付违约⾦；荆某要求继续履⾏合同的，合同继续履⾏，⾃约定最后交房期限的第⼆⽇起⾄实际交付之⽇⽌，某房产公

司按每⽇万分之三向荆某⽀付违约⾦。合同签订后，荆某于2007年10⽉24⽇向某房产公司⽀付上述房屋⾸付款253259元，⽀付契税、维修基⾦、暖⽓、天然⽓、印花税、⼯本费、测绘费合计68668元。2007年11⽉23⽇，荆某

作为借款⼈，某房产公司作为担保⼈与⼯商银⾏郑州花园路⽀⾏签订个⼈购房借款担保合同，同时荆某将上述房屋进

⾏抵押。贷款⾦额56万元，期限⾃2007年11⽉23⽇⾄2021年11⽉23⽇（168个⽉）。某房产公司收到银⾏56万元

后，于2007年12⽉3⽇向荆某出具了56万元的不动产发票，荆某⼜⽀出抵押⼿续费、印花税1016元。2009年1⽉3

⽇，荆某在某房产公司的某⼴场契证领取表上签名将房屋契证领⾛。2009年1⽉14⽇，荆某委托代理⼈王某与某房产

公司员⼯闫涛⼀同验房，对房屋双⽅列明7处问题，荆某之后找某房产公司要求解决，闫涛在验房记录上签署2009年2⽉20⽇前维修完，但之后荆某认为存在问题之处某房产公司并未维修，且某房产公司不能提供商品房已经验收合格

的报告、《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》，拒绝领取房屋钥匙。荆某遂于2009年4⽉17⽇诉⾄本院，请

求：解除合同，由某房产公司返还购房款及违约⾦共计949841.36元；某房产公司⽀付由其违约引起的应⽀付给银⾏

的贷款及利息损失计35207.52元，以上共计985048.88元。在庭审过程中，某房产公司提交的验收报告中显⽰的验收

单位为监理、勘察、设计、施⼯单位及建设单位（某房产公司），荆某对此表⽰异议，认为验收合格应由房屋⾏政主

管部门确认并备案。⾃2007年12⽉28⽇⾄2010年7⽉期间，荆某每⽉向银⾏偿还贷款本息。

原审法院认为：荆某与某房产公司所签商品房买卖合同是双⽅的真实意思表⽰，且不违反法律法规的强制性规

定，为有效合同。荆某、某房产公司均应全⾯履⾏合同约定义务。本案争议焦点有四个⽅⾯：讼争房屋是否交付？双

⽅的合同是解除还是履⾏？违约⾦是否应该⽀持？租⾦是否应该⽀持？(⼀)讼争房屋是否交接。按照荆某、某房产公

司告签订的商品房买卖合同第11条的约定：商品房达到交付使⽤条件后，某房产公司应当书⾯通知荆某办理交接⼿

续，交接房屋时某房产公司应出⽰该商品房经验收合格的证明⽂件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，某房

产公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》，某房产公司不出⽰证明⽂件或出⽰证明⽂件不齐全，荆

某有权拒绝交接，由此产⽣迟延交房责任由某房产公司承担。在荆某按合同约定⽀付了⾸付款及按揭款后，某房产公

司没有证据证明已按合同约定的交付期限及交付⽅式向荆某交付合同约定房屋。某房产公司辩称房屋已验收合格且交

付荆某，证据不⾜，本院不予采信。(⼆)双⽅的合同是解除还是继续履⾏。某房产公司未按合同约定交付房屋和证明

⽂件，该⾏为系违约⾏为。荆某依据双⽅签订的合同第9条“出卖⼈逾期交房的违约责任”的约定，有权选择解除或履⾏

合同来进⾏权利救济。2009年4⽉17⽇荆某起诉某房产公司要求解除合同并赔偿损失，本院在向某房产公司送达起诉

书及相关应诉⼿续后，双⽅并未就解除合同达成⼀致意见，某房产公司也未按照合同第9条第1款第2项约定，在荆某

解除合同的通知到达之⽇起30⽇内将房款全部退回。在原庭审过程中，某房产公司认为交付荆某的房屋合格，不同意

解除合同。本院原审判决解除合同并⽀持了荆某的部分请求。荆某不服提出上诉，⼆审裁定撤销原判，发回重审。因

此，原判决并未⽣效，双⽅所签合同通过诉讼没有被解除，该合同是否被解除处于诉讼待定状态。某房产公司辩称原

审起诉书送达时合同已经解除的理由不能成⽴，本院不予采纳。本案重审中，荆某不再要求解除合同，⽽是要求某房

产公司履⾏合同，荆某可以选择更有利于⾃⼰的⽅式来进⾏权利救济，该请求符合双⽅在合同中的约定，本院予以⽀

持，双⽅应继续全⾯履⾏合同。某房产公司应按合同约定向荆某交付位于某郑汴路138号39幢1单元11层1101号房

屋，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》。(三)某房产公司是否应⽀付逾期交房的违约⾦。双⽅在商品

房买卖合同中约定，某房产公司交房逾期超过30⽇后，荆某要求继续履⾏合同的，合同继续履⾏，⾃约定最后交房期

限的第⼆⽇起⾄实际交付之⽇⽌，某房产公司按每⽇万分之三向荆某⽀付违约⾦。由于某房产公司逾期交房已超过30

⽇，故应按双⽅合同约定从2009年1⽉1⽇⾄实际交房之⽇⽌按每⽇万分之三向荆某⽀付违约⾦。(四)荆某要求某房产

公司赔偿租⾦3万元的请求是否应予⽀持。按照《中华⼈民共和国合同法》第⼀百零七条的规定：当事⼈⼀⽅不履⾏合同义务或履⾏合同义务不符合约定的，应当承担继续履⾏、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。由此可以看出，

赔偿损失和⽀付违约⾦均为违约责任的承担⽅式，荆某可以选择其中⼀种⽅式要求某房产公司承担违约责任，但不能

同时要求某房产公司既⽀付违约⾦⼜赔偿损失。荆某要求某房产公司按总房款的⽇万分之三承担违约责任的请求本院

亦予以⽀持。且该违约⾦数额⾜以弥补荆某的实际租房的租⾦损失，故其要求某房产公司赔偿其在外租房的租⾦3万

元的诉讼请求，本院不予⽀持。某房产公司辩称该请求不应得到⽀持的理由成⽴，本院予以⽀持。依照《中华⼈民共

和国合同法》第六⼗条第⼀款、第⼀百零七条，《中华⼈民共和国民事诉讼法》第六⼗四条第⼀款之规定，判决：(⼀)被告某（河南）房地产有限公司于本判决⽣效后⼗⽇内向原告荆某交付位于某郑汴路138号39幢1单元11层1101

号合格房屋，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》、商品房检验收合格证和房屋交接单。(⼆)被告某

（河南）房地产有限公司于本判决书⽣效后⼗⽇内，以813259元为基数，从2009年1⽉1⽇⾄实际交房之⽇⽌，按每

⽇万分之三，向原告荆某⽀付违约⾦。(三)驳回原告荆某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履⾏给付⾦钱

义务，应当按照《中华⼈民共和国民事诉讼法》第⼆百⼆⼗九条之规定，加倍⽀付迟延履⾏期间的债务利息。案件受

理费13650元，荆某负担550元，某（河南）房地产有限公司负担13100元。

某房产公司不服原审判决，向本院上诉称：(⼀)原审判决认定涉案房屋未经验收合格与认证事实相⽭盾。某房产

公司提交的竣⼯验收报告的意见为涉案房屋合格。所以，原审判决认为房屋已验收合格证据不⾜，不予采信的意见与

其对某房产公司提交的竣⼯验收报告的真实性认证相⽭盾。(⼆)涉案房屋是否符合合同约定的交房条件。2007年10⽉24⽇双⽅所签的商品房买卖合同第8条约定：“出卖⼈应当在2008年12⽉31⽇前，依照国家和地⽅⼈民政府的规定，

将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受⼈使⽤：(1)该商品房经验收合格。”建设⼯程质量管理条

例第16条规定：“建设单位收到建设⼯程竣⼯验收报告后，应当组织设计、施⼯、⼯程监理等有关单位进⾏竣⼯验

收。建设⼯程经验收合格的，⽅可交付使⽤。”按照国务院的上述规定，建设⼯程的竣⼯验收是由建设单位组织设

计、监理、施⼯等有关单位进⾏的，并⾮由⾏政机关组织进⾏的。某房产公司提交的2008年12⽉30⽇的重点⼯程竣

⼯验收报告（某⼴场39#楼）⾜以证明，荆某所购房屋在2008年12⽉30⽇已经设计、施⼯、监理等有关单位验收合

格，符合双⽅在商品房买卖合同中约定的交房条件。(三)涉案房屋未能交接的违约责任由谁承担。(1)房屋验收合格

后，某房产公司已尽到交房的通知义务。2008年12⽉30⽇涉案房屋验收合格后，某房产公司售楼部⼯作⼈员电话通

知荆某办理房屋交接⼿续，庭审中荆某承认接到了售楼部电话通知后，在2009年1⽉3⽇领取了契证，并现场看房。

因此，某房产公司已按合同约定履⾏了交房通知义务。(2)房屋未能交接是由于荆某违约拒绝办理交接⼿续造成的。荆

某看房后认为房屋不合格存在质量问题(承重梁太多等原因)，对所购房屋不满意便提出要求退房，并拒绝办理领钥匙

等办理房屋交接⼿续。2009年4⽉17⽇，荆某起诉要求解除合同，退还房款。(3)荆某以房屋不合格存在质量问题不能

作为拒绝交接房屋的合同理由。双⽅所签商品房买卖合同约定的交房条件为商品房经验收合格，⽽2008年12⽉30⽇

涉案房屋验收合格，符合了合同约定的交房条件。即便荆某⾃认为房屋质量不合格，也不是其拒绝接受房屋的合同理

由。房屋接收与房屋质量属于不同法律事实。如果是荆某认为房屋质量存在问题，也应通过法定的鉴定部门进⾏鉴

定，追究某房产公司的质量不合格责任⽽不是逾期交房违约责任。(4)涉案房屋所在39#楼的其他业主的房屋交接⼿续

也证明某房产公司在交房时间和交房⽅式上不存在违约。综上所述，涉案房屋已经验收合格，符合合同约定的交房条

件，某房产公司也尽到了合同约定的交房通知义务，只是由于荆某违约拒绝办理房屋交接⼿续导致涉案房屋未能交

接。所以，涉案房屋未能交接的违约责任应由荆某承担，⽽不应由某房产公司承担。请求⼆审撤销原判，驳回荆某的

诉讼请求。荆某答辩称：(⼀)双⽅签订的购房合同第11条约定：“商品房达到交付使⽤条件后，出卖⼈应当书⾯通知买

售⼈办理交付⼿续。双⽅进⾏验收交接时，出卖⼈应当出⽰本合同等第8条规定的证明⽂件，并签署住房交接单。所

购商品为住宅的，出卖⼈还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》。出卖⼈不出⽰证明⽂件或出⽰证明⽂

件不齐全，买受⼈有权拒绝交接，由此产⽣的延期责任由出卖⼈承担。”可见，合同明确的约定了交接房屋的条件和

程序，即必须达到交付使⽤条件后，才能交接房屋。怎么才能达到交付使⽤条件呢？国务院第248号令《城市房地产