珠江某房产设计方案(doc 14页)

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保利珠江新城设计文本

目录A B C D EFGHIJ效果图商业分析区位分析办公楼基地分析酒店式公寓总平面布局分析技术图纸交通组织设计说明A 效果图A 效果图A 效果图A 效果图A 效果图A 效果图影响本项目的因素：1、毗邻城市干道及医院，受高架桥噪声的医院后勤出入的干扰。

2、受规划道路开口限制，内部交通压力大。

3、南北地块被市政绿地的道路分隔地面空间不连贯。

4、办公楼需独立,建成后返还杨箕村。

5、区域建设密度高，相互间存在严重干扰。

基地位于广州天河区珠江新城中心地块西侧，用地性质为商业金融用地，由3块用地组成。

项目总体定位为珠江新城大型公寓组团，由酒店精英公寓，高档服务式公寓及写字楼组成。

如何妥善处理好基地内各种矛盾，充分利用有利条件是本设计的出发点。

D 总平面布局分析办公楼位置：1、双侧临城市干道，作为主要展示面。

2、屏蔽黄埔大道高架桥对公寓影响。

3、让出南北相邻地块，便于公寓统一开发。

27M27M1、标准层进深过大，户型及公共交通品质低。

27M 27M1、高厚比悬殊，结构实施度差。

YXX : Y>3 3、存在自身及相邻建筑物视线干扰。

YXX : Y>3S : N=1 : 1NSNS3、朝南与朝北户数均等，南向利用不足。

27M因此，在板式布置的基础上，创造性的在南侧采用折线式体量。

2、减少自身及周边建筑对视干扰。

3、避面免正对南侧医院,降低影响。

引入折线体量，形成办公公寓一体化围合场所，并通过二层及以上空中平台，加强南北公寓联系，为地面层提供适合南方气候的灰空间，吸引人停留，休息。

从而自然的形成：1、办公入口广场 2、绿化商业广场 3、独立的公寓入口区N N SSSN N SSS总平面图1:800技术经济指标:　E交通分析本项目三个地块中，南北用地被市政路打断，穿越式交通降低绿化步行区品质，因此，有效实现人车分流，通过用地外市政路解决机动车交通是最有效的方式。

1、分区机动车交通，西侧为办公、商业、货运流线，东侧为公寓流线，将货运后勤集中地下，还给地面一个清洁，宜人的环境3、采用尽端式转盘，减少基地内广场被穿越。

三通一平专项建筑施工办法

精心整理珠江御景峰花园三通一平施工方案一、编制目的：珠江御景峰花园位于东莞市塘厦镇高尔夫大道西侧，拟建32层商住楼11栋，28层商住楼2栋，3层联排住宅楼28栋，会所1栋。

为确保该工程紧张有序地施工，科学合理地利用人力、物力资源，以及确保工程安全、质量及工期要求，针对工程施工特点，特编写本施工方案。

本二、1.2.3.4.5.6.7.8.9.三、3.1工通道极其紧张，给工程的施工带来一定安全隐患和施工难度，故应重点加强安全防范措施和安全施工管理，制定科学合理的施工方法。

（详原始地貌网格图）3.2主要工程分项根据现场实地勘察考虑后续基坑支护及分期施工的合理化，本工程主要工程分项为：a、场地平整，整场地坡度为1~2%；b、排水线路布设；c、环施工区域行车通道布设；d、洼地局部回填；e、南侧坡地降土及平整；f、施工用电线路布设等。

在挖、填土方施工中，回填土碾压密实度和场地平整高程控制是保证施工质量的重点。

整个站的挡土墙采用毛石挡土墙。

挡土墙砌体采用MU30毛料石，M10水泥砂浆砌筑。

四、施工准备及条件4.1施工准备4.1.1三通一平阶段现场管理人员配置施工管理网络图4.1.3材料采购4.1.3.1地材及水泥开工前对当地供货单位进行调查，评价合格供方并签定供货协议：A、水泥采用42.5#普通硅酸盐水泥，用何厂待定。

B、碎石、砂在当地市场采购。

C、混4.24.2.14.2.21、考2、建3、根4.2.3五、5.1施工总工期2013年3月开工至2010年5月基本完工，三通一平工期约为60天。

如有调整以总进度计划为准。

六、施工分项、方法和要求6.1总体施工程序施工准备→施工复测放样→确定场地开挖线和开挖平整标高→监理工程师复测→场地内植被清除、降土及回填→道路开挖→管道埋设→道路修整及硬地化→场地平整、检查、验收→下一阶段施工。

6.2施工测量6.2.1施工测量作业施工测量在建筑施工中占有关键性的作用，工程质量的有效控制，主要取决于施工测量控制的好坏，也是施工质量得到保证的前提条件，因此在施工过程中应严格遵守下列操作要求及质量标准：6.2.1.1.施工测量的程序为：检校测量器具→复核工程控制桩和水准点→测量准备→测量放线建立平面控制网→平面、高程控制6.2.1.2.1.2.3.4.56.31)800mm一、施工流程6.4、主要施工流程清理场地→测量放样→管槽开挖→测量基坑标高→槽底整平→地基承载力检验→浇注基座砼→安装圆管→嵌缝→台背回填→验收→分层压实→检验6.3、测量放样测量放样，根据场地计划施工临时道路边线及红线围墙放出管道中线，用白灰线放出开挖边线，井点管线、井位等，在挖土及排管过程中，由水准仪直接控制其管道结构各层标高，由经纬仪直接控制管道中线。

广州某高层住宅结构超限设计

广州某高层住宅结构超限设计
黄方文
【期刊名称】《科技创新导报》
【年(卷),期】2009(0)14
【摘要】高层住宅的功能要求多样,除满足上部住宅合理使用要求外,还需满足底层大空间的商业同途以及地下室停车库的功能要求,为复杂高层建筑结构设计,需进行结构抗震设防超限审查.共和西三、四号铁路职工信宅楼就是这类高层建筑,本文通过简要介绍该工程的结构设计情况,对这类建筑的结构设计进行探讨和启示.
【总页数】1页(P53-53)
【作者】黄方文
【作者单位】中铁四院集团广州设计院有限公司,广州,510600
【正文语种】中文
【中图分类】TU1
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5.某超高层住宅结构超限设计 [J], 赵青;裔裕峰
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住宅建筑设计方案说明

住宅建筑设计⽅案说明江南⽔都四期⽅案设计⼯程编号：院长：总建筑师：总⼯程师：项⽬主持⼈：建筑⼯程设计资格证书2019年12⽉3⽇⼯程负责⼈：梁章旋建筑专业：专业负责⼈：审核⼈：结构专业：专业负责⼈：审核⼈：给排⽔专业：专业负责⼈：审核⼈：电⽓专业：专业负责⼈：审核⼈：暖通专业：专业负责⼈：审核⼈：⽬录第⼀章⼯程概况第⼆章总体规划第三章建筑设计第四章结构设计第五章给排⽔设计第六章暖通设计第七章电⽓设计第⼋章防⽕设计专篇第九章⼈防设计专篇第⼗章环保设计专篇第⼗⼀章卫⽣防疫第⼗⼆章劳动保护第⼗三章环卫设计第⼗四章安全防卫第⼗五章⽆障碍设计第⼗六章建筑节能设计专篇第⼀章⼯程概况⼀、设计依据：1. 公司提供的设计委托书及⽅案设计要求。

2.福州市城乡规划局批复的总体规划设计⽅案。

3.《建筑设计防⽕规范》(GBJ16-8)。

4.《⾼层民⽤建筑设计防⽕规范》(GB50045－95)。

5.《城市居住区规划设计规范》(GB50180－93)。

6.《住宅设计规范》(GB50096－1999)。

7.《汽车库建筑设计规范》(JGJ100－98)。

8.《⼈民防空地下室设计规范》(GB50038－94)。

9．《居住建筑节能设计标准实施细则》（DBJ13-62-2004）10．《城市规划管理技术规定》11．其它相关建筑设计规范。

⼆、基地概况：三、建设内容与规模：本项⽬局部设地下⼀层车库，地上共有13栋18层住宅，2栋11层住宅，19栋9层住宅，沿街设⼀层店⾯，区内结合住宅底层配有居委会、⽂化活动中⼼、诊所、物业管理⽤房、公厕等配套设施。

四、主要技术经济指标：实际⽤地⾯积：121890平⽅⽶计容积率⾯积：287600平⽅⽶其中：住宅：275794.5平⽅⽶商店：8300平⽅⽶居委会、⽂化活动中⼼等配套设施及架空停车（2.5⽶以上）：3505.8平⽅⽶地下室建筑⾯积：37723.8平⽅⽶建筑占地⾯积：27505.6平⽅⽶建筑密度：22.6%容积率： 2.36绿地率：30.16%户数：2382户机动车位1088部其中：地下机动车位：861部地上机动车位：227部其中户型⾯积⼤于120平⽅⽶所占车位1172X0.6=703部户型⾯积⼩于120平⽅⽶所占车位1210X0.3=363部商业部分停车位8300X0.2/100=17部公共停车位：100部⾮机动车位：4090部其中：地下⾮机动车位：2080部地上架空⾮机动车位：1090部地⾯⾮机动车位：920部其中户型⾯积⼤于120平⽅⽶所占车位1172X1=1172部户型⾯积⼩于120平⽅⽶所占车位1210X2=2420部商业部分停车位8300X6/100=498部五、设计概念：1. 本项⽬开发定位为⾼尚住宅⼩区，⼒求营造⼀个居住舒适，风格独特的⽣态型亲⽔社区。

广州西塔结构设计方案(完整)

华南理工大学建筑设计研究院
证书建筑工程设计证书号 :甲级 190007-sj
审定何镜堂
江毅
审核方小丹
设计总负责
何镜堂韦宏倪阳
结构设计
陈福熙校对
方小丹韦宏结构负责陈福熙江毅
江毅制图
工程名称 Project
广州珠江新城西塔
Guangzhou West Tower (主塔楼部分）
(H)
D
桩尺寸
a
L
桩端扩大头尺寸桩纵筋 1
D0 b h1 h2
ZH1
110000(3000) -21.45 3200
详下表 4200 500 1500 200
ZH2
139000
-21.45 3600
详下表 4800 600 1800 200
ZH3
181000
-21.45 4200
详下表 5400 600 1800 200
8
6.5
桩超前钻编号 40
41
42
43
44
45
46
47
桩长(m)
8
9Hale Waihona Puke 86.56.5
8
8
6.5
注：1.本表根据第一次超前钻结果暂定。 2.基础开挖过程中，如发现地质情况与超前钻不符合，特别是桩底或基础底部岩性与超前钻不符合，应及时通知设计人及勘探单位至现场处理。
说明： 1. 本工程主塔楼采用人工挖孔桩基础。桩端持力层为微风化泥质粉砂岩(4-4)层，要求岩样天
然湿度单轴抗压强度fr≥15Mpa。桩几何尺寸详桩表，桩长根据超前钻情况确定。 2. 按设计桩长及扩大头尺寸成孔，当到达设计持力岩层层位时，及时通知设计人汇同监理、

广东房地产工程施工方案

广东房地产工程施工方案一、工程概况与目标工程概况：本次工程位于广东省某市，建筑面积约为XXXX平方米，工程性质为商住综合体，包括商业裙楼、住宅塔楼以及地下停车场。

工程目标：确保工程按照设计图纸和规范要求进行施工，保证工程质量、安全、进度和成本的有效控制，力求打造高品质的房地产项目，满足业主的需求和期望。

二、施工前期准备施工现场布置：完成临时道路、供水、供电、排水等基础设施建设，设置施工围挡，确保施工现场整洁有序。

材料准备：根据施工进度计划，提前采购并储备足够的工程材料，包括钢材、水泥、砖块、砂石等。

人员组织：组建专业的施工团队，明确各岗位职责，确保施工过程中的协作与沟通。

三、地基处理与基础工程地基处理：根据地质勘察报告，采用合适的地基处理方法，如桩基、地下连续墙等，确保地基承载力和变形满足设计要求。

基础工程：按照设计图纸进行施工，确保基础的稳定性、耐久性。

四、主体结构施工钢筋工程：按照设计要求进行钢筋的加工、绑扎和焊接，确保钢筋的间距、直径和位置符合设计要求。

模板工程：采用合适的模板材料和支撑体系，确保混凝土结构的尺寸准确、表面平整。

混凝土工程：按照配合比要求进行混凝土的搅拌、运输和浇筑，确保混凝土的强度、密实性和耐久性。

五、外墙与保温防水外墙施工：采用合适的材料和工艺进行外墙施工，确保外墙的平整度、美观度和耐久性。

保温防水：在外墙施工完成后，进行保温和防水层的施工，确保建筑的保温性能和防水性能满足设计要求。

六、室内装修与设备安装室内装修：按照设计图纸和业主需求进行室内装修施工，包括地面、墙面、天花板的装修以及门窗、橱柜等家具的安装。

设备安装：根据设备清单和施工图纸进行设备安装，包括给排水、电气、空调、消防等设备的安装和调试。

七、质量控制与验收质量控制：在施工过程中，严格按照国家相关标准和规范进行质量控制，确保工程质量符合要求。

验收工作：工程完成后，组织相关部门进行验收，确保各项技术指标符合设计要求，确保工程质量。

电梯井施工方案

珠光·云岭湖项目B型样板房增设电梯专项施工方案一、工程概述及施工现状1、工程概述建设单位：广州东港合众房地产有限公司设计单位：广州市景森工程设计顾问有限公司监理单位：广东珠江建设监理有限公司施工单位：广东新南方建设集团有限公司本工程珠光·云岭湖项目位于从化市城区范围内，西抵风云岭山脚,东与中心城区接壤.由于甲方将本工程B—9、B-10、A-15三栋别墅设为样板房，其中B-9、B-10两栋别墅2-3轴/G-H轴之间需新增一电梯一台，故需在2—3轴/G—H轴各层之间开孔、其电梯井道净空平面尺寸为1。

9m×1.8m，（详见贵司下发样板房装修施工图）.2、施工现状珠光·云岭湖项目B—9、B—10栋增设电梯，需在原楼面板开洞,负一层拆除楼板为电梯井外围尺寸位置.按原结构梁板图一层至三层2～3轴/H轴处原结构没有设梁，需增设一根通梁承受电梯井墙荷载。

电梯井在开洞施工时为了使原结构不造成损伤，对2-3轴/G—H轴楼板需沿梁边将整块楼板拆除，如凿打震动过大会造成对原结构内伤震损，影响建筑使用寿命.故建议：本施工采用水钻开孔法.拆除楼面板前需对楼板周边进行支撑，避免楼板拆除后保留的板面变形.同时合理安排各工序施工顺序。

二、编制依据业主提供的由广州市景森工程设计顾问有限公司的加装电梯施工图。

1、《混凝土结构加固设计规范》GB50367—20062、《碳纤维片材加固混凝土结构技术规程》CECS146：20033、《混凝土结构工程质量验收规范》GB50204—2002;4、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001三、施工准备（一）技术准备根据本工程的特点、设计图纸和施工现场的具体条件，制定切实可行的施工方案,安排施工计划。

根据图纸计算出具体工程量，提出各种材料的进场计划;同时要做好施工队伍的技术交底和安全交底工作。

（二）材料准备1、结构施工:钢筋、砼、模板、钢管、扣件2、结构加固：植筋胶、粘胶剂（三）主要机具准备1、结构拆除：钻孔机、电镐2、结构施工：电焊机、振动机、振动棒、手推车3、结构加固：电锤、吹风机、结构胶搅拌器、注胶器、角向砂轮机（四）人员准备1、结构拆除:杂工8人2、结构施工：木工2人,钢筋工2人，砼工2人，泥工23、结构加固：4人(五）现场准备1、拆除原结构上及周边影响施工的管道、管线以及其他障碍物。

广东保利房地产开发有限公司施工图设计指导书--结构专业

广东保利房地产开发有限公司中山春天里项目结构施工图设计指导书目录1 总则 (1)2 基础部分 (1)3 地下室部分 (1)4 地上主体结构 (2)5 配合要求 (5)2012年3月1 总则1.0.1结构设计应在满足建筑使用要求、结构安全及耐久性要求前提下，按照最经济性的原则进行全面限额设计，限额目标按设计合同的约定。

1.0.2结构设计应根据项目实际情况，执行在适用范围内的国家规范、地方规范和规程。

规范中强制性条文（包括“应”执行的条文）应严格执行,规范中建议性条文（如“宜”、“可”执行的条文）应视实际情况执行。

地基基础规范中当国家规范与地方规范不一致时按地方规范执行。

1.0.3图纸应达到国家建设部《建筑工程设计文件编制深度规定》要求的深度。

设计说明完整清楚，图纸内容齐全、准确，便于施工。

1.0.4在不影响建筑功能的前提下，结构体系应尽可能规避结构超限。

1.0.5每张图出图日期精确到天，修改通知要注明对应原图何处作出修改及修改原因，每次出图（含修改通知）均要求附图纸目录和三份图纸清单（清单含图纸版本及内容）。

结构平面布置图（含电梯井及底坑、竖向构件布置等）和修改通知均要求有建筑及相关专业的会签。

2 基础部分2.0.1基础选型应根据结构形式、地质条件和施工条件三个方面综合考虑确定两个及以上比较合适的方案。

2.0.2对各基础方案（包括抗浮）进行技术、经济及工期等方面比较，形成基础选型专项报告，提交我司以专题会议确认。

3 地下室部分3.1 柱、梁、板3.1.1对地下室楼盖（包括底板、首层楼板）结构布置进行方案对比选型，综合考虑结构受力、使用要求和经济性等因素提出优化方案，提交我司确认。

3.1.2地下室楼板优先采用无梁楼盖。

设置柱帽时应采用托板式柱帽，在计算柱上板带的支座钢筋时，应考虑托板厚度的有利影响。

平板式底板的承台同此原则进行设计。

3.1.3当厚板需要直通筋时，直通筋按构造最小值配置（受力计算需要除外），支座需要时另加短筋。

精选设计方案模板（通用14篇）

设计方案精选设计方案模板（通用14篇）为了确保工作或事情能高效地开展，就不得不需要事先制定方案，方案是在案前得出的方法计划。

方案应该怎么制定呢？以下是小编整理的设计方案，仅供参考，希望能够帮助到大家。

设计方案篇1活动目的：通过队会中多种形式的活动，使学生了解校园用电与我们生活的密切关系，认识认识到节电的重要性，提高节约校园用电的意识，并联系实际，使队员将节约校园用电的付诸行动，共创绿色家园，争当环保小卫士。

活动准备：电精灵头饰、地球妈妈头饰、各小队头饰、浪费校园用电的现象调查、主题画、行动计划表等。

活动过程：队形一：四列纵队变6个圆圈两主持出场，敬队礼ａ：大家好！我是地球妈妈。

ｂ：大家好！我是“电精灵”，是电王国的使者。

ab：请随我们一起踏上“感恩于电，报恩于行” 二十分钟旅程吧！(鼓掌)a：“电精灵”，我得谢谢你啊！b：谢我？a：是啊，你与我们人类的生活息息相关，在我们的生活中作用大着呢。

不信？我们现在玩个游戏，叫“电精灵的流动”，请廖老师为我们击鼓，小闪电就开始在大家手中流动，鼓声一停，小闪电落在谁的手上，谁就说一个你知道的电的作用。

（击鼓传小闪电，约五人发言）(3分钟)b：(皱眉)a：哎，你怎么不开心啦？有了你，校园的教室明亮，各种教学设备才能发挥作用，为队员们的学习提供了重要的帮助。

你到底怎么了？ｂ：我怎能不忧愁呢？我每天在减少寿命，连校园里有的队员也在伤害我。

ａ：是吗？谁那么可恶？ｂ：你请看（）小队的汇报吧！(指名一小组汇报调查到的结果) (2分钟)我们小组通过调查发现教室的电灯长时间不关；有时停电后电器未关，来电后继续运行；有时一两个人在课室开着所有的电灯或风扇；有时人离开课室时没有关电灯或风扇。

去饭堂吃饭时教室里没有人，可是灯还亮着，还有办公室的电脑一整天都在待机状态。

a：xxx队调查到这些校园浪费用电的现象，你们有什么补充吗？（其他小队可补充）（掌声）ｂ：各位队员，你可知道这样浪费我们电精灵，最终吃亏的还是人类啊。

广州珠江新城方案设计AECOM

E.V.A.
花园园路
Neighborhood Road
地下室车行入口
Basement Entry
落客点
Drop off
人行流线分析
Gallery Experience Analysis
图例
Legend 主要景观走廊
Main Corridor
景观步道
Pedestrian
公共人行道
Public Side Walk
8.60
7.90
8.65
7.90
雪茄吧 Cigar Bar
慢跑径艺术接待厅 Exercise Art Reception
Path
东入口艺术花园 East Entry Garden
15.80 8.30
7.90 8.65
10.15 8.60
8.60
7.90
7.90 8.65
7
3
4
2
1
局部放大平面图
Blow up Plan
2.0 项目愿景
Project Vision
1.0 基地分析
Site Analysis
3.0 方案一
Option 1
4.0 方案二
Option 2
项目定位
Project Position
• 尊贵度假 Luxury Resort • 时尚生态 Stylish Ecology • 艺术人文 Art & Culture
建筑入口
Building Entry
入口花园、大堂
Entry Courtyard/Lobby
人防出口
Emergency Exit
09:00
15:00
日影分析
Shadow Analysis

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珠江某房产设计方案(doc 14页)（二）、项目分析：优势：•珠江的专业运作能力是项目品质之保证珠江地产自92年以来共计开发了20余个项目，包括骏景花园、帝景苑、南景苑、鸿景苑、愉景雅苑、华景新城、华南新城、暨南花园、珠江广场等多个大型项目，其中总占地3000亩的华南新城更是航母级项目，而骏景花园更是当选为今年住交会中国地产30大知名楼盘之一，其项目运作能力之强、专业程度之高可见一斑。

同时珠江拥有自己的规划、设计、施工队伍，在项目开发各个环节上可保证有机相联同时易于调整，这在珠江骏景项目上调整主力户型一事可见其适应市场的灵活性，而施工可控性的加强也使施工质量得到了保证。

•社区环境的营造亦是珠江地产的强项其长期合作伙伴泛亚易道的园林规划实力毋庸质疑，而北京珠江在骏景项目上的要求（要做出让同行都钦羡的园林景观）更是让人信服，其在珠江骏景项目上提出了“好环境优于好位置”的观念相信在珠江国际新城项目中也会一脉相承。

而此时大多数本地开发商还在片面追求绿化率而非园林化率。

珠江国际新城东南部150亩的天然树林已为社区增色不少，而社区本身占地2000亩的同时又规划为低密住宅，更是可以在园林景观上做足文章。

•精装修是顺应市场发展之举珠江国际新城的房子将采用精装修的形式出售，性价比较高，同时随着市场上对于精装修商品房需求呼声渐高，以及《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》的出台，商品房精装修已是大势所趋，终将成为市场的主流甚而标准。

而先行者们必然会赢得更多的认同，获得抢占市场先机。

•主力房价与市场购买力相合珠江国际新城主力总房款限定在70万之内，符合其目标客户群的购买力。

今年11月北京外企俱乐部所做的一项调查显示：北京市白领人群所需商品房为每平米4000-6000元，总价不超过70万。

珠江国际新城的定价与此相合，在加上房型为跃层且带精装修，更凸显其有着较高的性价比。

问题点：●通州市场的社会认同度低，未来不容乐观珠江国际新城位于通州区。

在北京的房地产市场上，通州现阶段居住人口素质、市政配套情况，包括水质因素等现状都决定北京消费者对该区位有心理障碍，对于通州项目的价格心理预期普遍偏低，甚至不如亦庄经济开发区。

故而在本区位营造中高档项目，必须有非同一般的利益支持点，才可能拥有较好的市场反响以至傲人的销售成绩。

●珠江地产的品牌力量在消费者中尚未产生应有的力量珠江地产的品牌力量在业内及中国南方市场均得到高度认可。

但在北京市场，珠江品牌在消费者中的宣传力度还不够，特别是对于市场的主流消费群体心目中，尚无法与几个老牌的京城地产开发商相比，因此，品牌对项目的支持力量尚待进一步激发。

●区位与交通问题是致命硬伤建一个为CBD人的准备的百万平米社区，在推广中首先遇到的是区位障碍。

不客气地讲，这个位置距河北省比距CBD要近得多。

通州区尚需时日被子接受，更何况本项目所处位置已经超出了人们意识中“通州区”的概念范围。

即使不过远10分钟的车程，依然给人一个“太远了”的大印象。

交通的不便要求业主自己有代步交通工具，这就相应对客户群划分范围进一步缩小。

●价位超出该区域所能承受的上限，如无绝对有力的支撑，则将不被市场认同2000年度，通州区现房价格上限多为2800元/㎡左右；而2001年度，通州区现房价格上限多为3500元/㎡左右。

本项目较之通州区中心区位部分项目的现房售价还高出22%。

极少出现全精装修项目，市场此类要求亦非很强烈。

●周边配套需要长期建设、改造与完善，现状必会对前期销售造成阻碍●地块形状决定了其社区的分散性。

珠江国际新城地块狭长，从而会使各建筑物及景观相对分散，各自独立，难以形成统一的大社区感觉，而是一个一个分散的小区域，区内交通较为不便，一些公共设施不可避免的将重复建设。

另外，部分无法拆除的已有建筑，对社区总体及景观建设必定造成影响。

因此，以珠江国际新城目前价位和档次，在通州地区则属于较高价位、较大户型、较高总价的项目，除TOWNHOUSE外尚无此类先例，在推广上将会有众多不可预测的风险。

一、推广难度一方面，一个100万平方米的社区有足够的吸引力同甘共苦1、通州区规模最大的社区，有足够的需求与能力将社区内部配套设施全面完善到位，可以弥补周边配套欠缺的不足。

2、如此巨大的规模可保障足够的群居氛围，人气旺盛，避免空旷孤单的感觉。

3、有足够的规模可吸引周边零星小区的到访者注意力转移。

4、大项目便于树立与之相匹配的项目形象，大规模亦注定其推广力度的强劲，有望成为该区位的领导性项目，由此加速传播、增强消费者信心，形成追捧局面。

另一方面，一个100万平方米的社区销售起来难度极大1、100万平米的社区应该采用什么样的建筑风格？全部统一的形式不仅单调而且大面积重复会很可怕。

无个性的社区氛围不仅无助于促进销售，而且会令已购房者产生厌倦，容易发生变化。

2、销售压力过大，在推盘中销控难有新意。

按部就班式的推进工作易造成等待观望心理，使消费者认为“反正房子有的是，不必急于一时”，从而难以形成紧迫的售楼局面，不利于成交量的放大。

3、起价较高，在后期销售中价格的局面调整变得更加难以接受，纯以景观或工期为诱因，则难以使消费者自觉自愿地认同价格上浮，而由此造成部分客户流失。

第三部分突破！以大手笔全新开发理念为基础的项目定位产品的规划是一切推广方向定位与手段的关键所在一、吸引人的是世界文化氛围下的生活方式1、在市场上充满“国际化”名目的表象下，直接反映出的是消费者对于高品质生活的向往，通过对众多成功楼盘的考察亦不难得出结论，吸引众多消费者购买的主要因素之一，是高品质社区所营造的国际化氛围与提倡的现代化生活方式。

2、C BD是北京商务核心，也是与世界接轨最紧密的所在地，这里的白领阶层同样是接受全球信息最快的一群人，他们对生活方式的追求更多是以世界流行趋势为蓝本的。

所以，一个充满异国情调的世界文化氛围居住区，是他们所需要和所向往的。

3、如第二部分中分析的，消费水准与区位选择中的错位关系在本项目中表现突出，那么要吸引可以消费房价70万元以上的这群人，就必须给他们一个非得选择这里不可的理由：即USP——独特的销售主张。

二、创造一个全北京乃至全国独一无二的“珠江国际新城”1、世界特色主题下的社区规模建议：依照100万平米的用地规划，将整个社区自然地划分为中、英、德、意、日、法、荷、美等八个主题区。

注重整体规划、建筑设计与景观设计的全面配合，共同创造世界公园式的社区。

2、各国设计师加盟的正宗设计风格分别邀请各国设计师完成其中相应部分的设计，以最具本国建筑风格的造型，配合现代简约的设计手法，营造每一个组团鲜明的异域风情特征和文化氛围。

同时，结合项目精装修要求，配合不同主题区特点，在室内装修中营造中、英、德、意、日、法、荷、美的居室风格，加深社区文化特质的表现。

3、纯正的商业街，创造出独具魅力的街区文化在每一个主题区，建设一条特点鲜明的商业街区，以此来带动、营造、烘托整个主题区的文化氛围，是十分重要的一步。

在这条商业街上，将分布有众多带动有鲜明区域特色的餐饮、娱乐、小商铺、零售商店等场所，如法国街区，将有纯正的路边咖啡座、法式面包房、西餐厅、名牌服饰店等；而在荷兰街区，则有出售木鞋、小风车等纪念品的小礼品店，出售个人作品的画廊和出售缤纷郁金香的鲜花店；另外，日本街区的居酒屋、意大利街区的皮具店、德国街区的啤酒坊、中国街区的古玩店、英国街区的钟表店……这一切无不营造出浓郁的异国文化氛围，漫步在这一条条的街道上，使所有人如同身临其境，仿佛来到了巴黎街头或者莱茵河畔，深深地陶醉于异国风情之中。

从项目规划的角度，可以用主题街区的建设，取代人有我有的千篇一律的会所，而是将要求会所能提供的餐饮、购物、娱乐等服务内容街区化、商业化、社会化。

为了确实建设到位，主题商业街区可直接对外国人招商，力求使每一个街区中的餐馆有别处没有的正宗菜式与口味，小商铺里的产品都是出自正宗产地的知名品牌，力求真实。

3、完全仿真的社区景观规划在进行每个不同的主题区的园林规划中，首先是通过带有各国明显特征的植被来装饰环境，如日本街区的樱花、法国街区的法国梧桐等等。

更重要的是在社区的整体景观营造中，体现不同国家不同文化背景下园林景观的精髓：东方主题区的曲径通幽、小桥流水；西方主题区的刺绣式园林、宽阔的庭院甬路；欧陆小镇的清雅、安宁……配合相互呼应的建筑，让居住在其中的人们真实地体味世界各地的生活。

4、项目定位在这个世界花园式的社区中，不同的组团，演绎着不同的文化氛围，生活在这里，365天都有似在进行环球旅行，永远感觉新鲜、丰富。

我们就是要创造这样一个北京乃至全国都独一无二的中国特色的、世界文化主题社区。

为了更好地体现本规划的主旨，更加充分营造独特的项目形象与社区文化，建议将本项目的案名及产品定位为：珠江世界花园——世界街区文化主题花园社区释义：“世界花园”易记、明了而不失大气，不仅能充分表明本项目的特质，而且可在开发商今后的发展中将其做成一个专属品牌经营。

第四部分掌握！用独特推广手段获取市场与广告的双赢一、世界街区文化主题花园社区的建成，对本项目有着非凡的意义1、这是一个完全不同于目前市场上用概念或者广告对项目进行包装的推盘思路，而是由一种全新开发理念进行产品定位的创造性项目开发。

就目前市场竞争的激烈程度，由外部对项目进行包装美化形成的表面化个性差异，是无法从根本上赢得消费者的。

只有从开发理念上创新，为消费者创造完全与众不同的、更多的利益点，方能被消费者真正认同与接受。

因为，对于消费者而言，我们具有独一无二、无法被其他项目替代的独创性。

2、这样一个项目的开发成功，不仅仅是对于珠江房地产是一种全新的开发思路，相信一方面会吸引业内众多同仁前来观摩，共同探讨这种全新的开发模式。

另一方面，则会因项目独一无二的社区氛围吸引很多市民前来参观、购物、娱乐。

特别是在中国加入WTO之后，CBD地区作为京城经济贸易的国际交汇点，必会吸引大量外籍人士谋求发展。

而在别国的土地上，找到一个与自己家乡一样的居所，是他们每个人都向往的。

那么，这里——珠江世界花园，必将成为这批人的首选之地。

虽然这些外籍人士不会成为这个项目的主流客户，但他们的加盟，必定使社区所创造出的氛围更加纯粹。

二、定位于世界街区文化主题花园社区，对本项目而言，有四点重大利好：利好1：针对于目前市场，本定位迎合市场对居住品质的要求，又符合主要消费群体的消费心理要求，必将引发市场的关注，成为市场的热点项目。

准备买的人会向往，已经买了的人会无比自豪。

而众多CBD的白领也会因社区独特文化的吸引，将这里作为一处特定的游览、休闲的聚集地，如同香港的兰桂坊、巴黎的塞纳河左岸。

利好2：独特的定位必将创造独特的广告形象，丰富的项目内容给广告以充分想象的空间和素材，与众不同的广告表现必将使其在同类项目中脱颖而出，形成快速传播。