论建筑物区分所有权的构成下——兼议物权法第70条的规定
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关于建筑物之共有部分之权利
关于建筑物之共有部分之权利《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”根据该规定，对于一幢建筑物的区分所有权规定为：专有部分的所有权+公有部位的共有权+共同管理权。
建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律规定，对建筑物的共有部分共同享有的财产权利。
目前，业主与开发建设单位以及物业服务企业的纠纷大多因此而产生。
本文所谈建筑物共有部分不包含物权法规定的建筑物区划内归业主共有配套设施、场所等。
对建筑物区分所有权性质的考察和理解关系到业主共有权益的正当行使，也关系到业主与服务者之间权益的分配。
一、业主的建筑物区分所有权之共有部分权利的来源关于业主对于建筑物公有部位的权利来源有不同的说法，有些人主张，可以是法定，也可以约定。
笔者认为，我国物权法关于业主对建筑物公有部位的共有权采取的是法定主义原则，其具体体现为物权法第七十条直接规定。
在我国大陆，业主对建筑物共有部分的权利是随其对专有部分权利的享有，基于法律的规定而发生。
业主的建筑物区分所有权之共有部分权利性质之争关于建筑物区分所有权之共有权的性质，众说纷纭。
主要有“总有”说，“按份共有”说，“共同共有”说，“区别情况”说之别，各家观点都是从建筑物区分所有权的某一侧面强调其特点和权能。
我国大陆现行物权法对建筑物共有部分权利性质没有做出明确的界定，采用宽泛得“共有”概念；但是物权法第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
”我国物权法，通过相关条文的灵活设置，来解决建筑物共有部分共有的特殊性，通过如“不能单独转让”、“不能请求分割”、“不能以放弃权利为由不履行义务”等具体规定，解决在业主权利行使时遇到的各种难题。
论建筑物区分所有权的构成--兼议《物权法》第70条的规定(陈华彬)
论建筑物区分所有权的构成——兼议《物权法》第70条的规定陈华彬中央财经大学法学院研究员上传时间:2008-3-26关键词: 建筑物区分所有权/构成/解释内容提要: 建筑物区分所有权的构成或曰含义在学说上有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。
其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。
中国《物权法》第70条采取“三元论说”。
该条所用概念如“业主”、“专有部分”、“共有部分”及“共同管理”等，有的属于措辞欠当，有的属于难以理解，因此需要进行解释。
一、引言建筑物区分所有权是近现代民法上一项十分重要的制度。
大陆法系的德国、法国、日本、瑞士、奥地利，英美法系的美国（五十个州）及我国香港地区等，均制定了成文的建筑物区分所有权法。
其他未以单行法方式确立建筑物区分所有权制度的国家，则大多在自己的民法典中规定这一制度[1]。
导致各国家和地区纷纷规定建筑物区分所有权制度的原因，是在近现代社会里，钢筋高层建筑物激增，公寓大厦盛行。
2007年3月16日我国通过的《物权法》第六章正式规定了建筑物区分所有权，标志着我国民事立法正式承认了近现代民法上的这一重要制度，从而实现了与国际民事立法的接轨，因此无论估量其意义，俱不为过。
《物权法》第六章共14个条文，自第70条至83条。
其中，第70条为一概括性条文，是以条文的形式规定建筑物区分所有权的法律构成，因而该条在全部14个条文中具有举足轻重的意义，是2007年10月1日以后在实施《物权法》的过程中对第71条至83条进行解释的起点和依据。
在比较法与学说史上，关于建筑物区分所有权的含义或曰法律构成是什么，存在各种不同的认识。
也就是说，自1804年法国民法典第664条之首开规定建筑物区分所有权制度的先河以来，关于建筑物区分所有权的构成，理论上存在各种不同的主张，各国依据不同的主张而在实定法上做出了不同的规定，由此形成了各种不同的立法例。
物权法规定建筑物区分所有权包括什么
There is no so-called genius in this world, and there is no reward for nothing. Every glamorous person you see has made shocking efforts behind it.整合汇编简单易用（页眉可删）物权法规定建筑物区分所有权包括什么导读：根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：1、对专有部分的所有权。
2、对建筑区划内的共有部分享有共有权。
3、对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
一、物权法规定建筑物区分所有权包括什么根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。
即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。
二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。
即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。
在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。
如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。
论建筑物区分所有权的构成下——兼议物权法第70条的规定
论建筑物区分所有权的构成（下）——兼议《物权法》第70条的规定关键词: 建筑物区分所有权/构成/解释内容提要: 建筑物区分所有权的构成或曰含义在学说上有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。
其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。
中国《物权法》第70条采取“三元论说”。
该条所用概念如“业主”、“专有部分”、“共有部分”及“共同管理”等，有的属于措辞欠当，有的属于难以理解，因此需要进行解释。
（四）关于“新一元论说”（“享益部分说”）“新一元论说”是现代各国家和地区关于建筑物区分所有权意义的最新学说。
它产生于对二元论说的批判过程中，但事实上却未能越出二元论说的框框，实际上属于二元论说的另一种翻版或变形。
这表现在它将二元论说中的专有权和共用部分持分权的客体——专有部分和共用部分予以并合，抽象为一个单一的“享益部分”，进而将区分所有权解为在此享益部分上成立的权利。
另外，“新一元论说”将建筑物区分所有权的客体把握为享益部分，其根本目的在于使区分所有权的客体物质化，以避免因专有部分的空间成为区分所有权的客体而面临的理论上的困惑。
而事实上，自近代以来尤其是自19世纪工业革命以降，空间可为物，并得成为权利的客体已为大多数国家的立法、判例及学说所承认，并因此成为现代不动产法发展的一项潮流。
可见，奠基于批判二元论说的专有部分仅仅是“抽象空间”基础上的新一元论说是有其理论基础上的缺陷的。
从而也就可以认为，对新一元论说倡导的建筑物区分所有权的享益部分权利观，在现阶段作出肯定的评价，是不妥当的。
（五）关于“三元论说”三元论说将建筑物区分所有权解为由三部分构成，即专有所有权、共有所有权和成员权。
该说为晚近以来各国关于建筑物区分所有权构成的最新学说，其具有以下五项优点。
其一，将建筑物区分所有权解为由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，可以克服前述各说之不足。
论建筑物区分所有权的构成 兼议《物权法》第70条的规定
1、法律含义不明确。《物权法》第74条虽然规定了小区停车位及车库的归属 问题，但并未明确规定“当事人”的具体含义。在实践中，开发商和业主往往 对“当事人”的理解存在分歧。
2、缺乏操作细则。《物权法》第74条虽然规定了小区停车位及车库的归属问 题，但并未规定具体的操作细则。这导致在实践中难以操作。
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建筑物区分所有权主要由四个要素构成：
1、业主的人身自由：这是建筑物区分所有权的人格要素。业主作为区分所有 权的主体，依法享有独立支配区分所有建筑物的权利，同时承担相应的义务。
2、建筑物的区分所有：业主对建筑物的不同部分拥有不同的所有权。这些部 分可能包括共有部分、专有部分以及配建部分。
3、共有部分：根据《物权法》的规定，共有部分是指供业主共同使用的建筑 区划内公共设施和场所，如电梯、走廊、绿地等。业主对共有部分享有共同使 用的权利，同时也承担相应的管理、维护等义务。
4、专有部分：专有部分是指建筑区划内具备独立使用功能的建筑物部分，如 住宅、商铺等。业主对专有部分享有独立的占有、使用、收益和处分的权利， 但同时 要的措施
1、对共有部分的定义和范围进行明确。可以参考其他国家和地区的规定，结 合我国实际情况，制定更为详细和具体的标准。
参考内容三
基本内容
当我们购买房产时，我们不仅购买了房屋本身，还购买了房屋所在的土地和房 屋的所有权。然而，对于业主来说，他们还拥有一个常常被忽视的重要权利， 那就是建筑物区分所有权。本次演示将详细介绍业主的建筑物区分所有权及其 相关方面。
建筑物区分所有权是一种复合型的所有权，它赋予业主对建筑物不同部分的专 有和共有权。专有所有权是指业主对建筑物某一特定部分拥有的独占权，而共 有所有权则是业主对建筑物的某些部分（如公共区域、电梯、屋顶等）拥有的 共享所有权。
论文：论建筑物区分所有权制度
论建筑物区分所有权制度摘要：建筑物区分所有权制度作为一项重要的物权制度，直接关系到业主的切身利益而受到关注，涉及区分所有权的纠纷不断增加，我国《物权法》对建筑物区分所有权亦作出了专门规定。
本文拟从建筑物区分所有权的概念、建筑物区分所有权的特征、建筑物区分所有权在实务中的几个具体问题、与相邻权的关系等方面，对建筑物区分所有权的相关问题加以探讨。
关键词：区分所有权特征实务相邻权一、建筑物区分所有权的概念关于建筑物区分所有权的概念，在学说上有“一元论说”、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。
其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。
我国《物权法》第70条采取“三元论说”，根据该条规定，建筑物区分所有权，是指多个所有人共同拥有一栋多层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的专有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。
简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。
（一）专有所有权专有所有权，指区分所有人对专有部分所享有的权利。
理论及实务上大多数都认为，专有部分是“具有构造上和使用上的独立性”的建筑物部分。
所谓构造上的独立性，是指一专有部分与其它专有部分或共用部分由墙壁、天花板、地板等分隔开来，形成一个独立的空间；使用上的独立性，则指一专有部分具有满足区分所有人社会经济生活需要的机能，以能否单独使用及有无独立的经济效用为判断基准，并以区分的明确性、间隔性、通行直接性、专用设备的存在及共用设备的不存在为考察因素。
（二）共有所有权建筑物区分所有人的共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
共有权具有以下属性：1．不可分割性。
根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。
建筑物区分所有权的规定有哪些？
建筑物区分所有权的规定有哪些？专有部分还包括整栋建筑物、特定空间及露台等，其中特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围，如车位、摊位等。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。
现代社会中，人口在不断增长，高层建筑也越来越多，而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多，要理清建筑物中各个业主之间的专有和共有关系，首先就应该了解法律关于建筑物区分所有权的有关规定。
那么它的相关规定都有哪些呢？请看下文为您介绍。
1、什么是建筑物区分所有权?《物权法》第七十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
一般认为建筑物区分所有权人享有三个方面的权利：①对专有部分享有的专有所有权;②对共有部分的共有权;③因共同关系所产生的成员权。
成员权又称社员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。
共有所有权是建筑物所有人对建筑物指共用部分所享有的占用、使用及收益的权利;其中，全体所有人的公用部分主要由电梯、楼梯、走廊、庭院、管道、屋顶、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有：各单元内的楼梯，各楼层之间的楼板，两套住宅之间的隔墙等。
各共有人在分享权利时应当以共用部分的本来用途使用共用部分;并分担共同的费用和负担;不得擅自对共用部分进行修缮或拆除等。
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
1、专有所有权是建筑物所有权人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。
《物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
建筑物区分所有权的构成研究——兼及对《物权法》第70条的释明
建筑物区分所有权的构成研究——兼及对《物权法》第70条
的释明
陈华彬
【期刊名称】《《中国不动产法研究》》
【年(卷),期】2015(000)002
【摘要】建筑物区分所有权是民法上一项十分重要的制度。
大陆法系的德国、法国、日本、瑞士、奥地利,英美法系的美国(五十个州)及我国香港地区等,均制定了成文的建筑物区分所有权法。
其他未以单行法方式确立建筑物区分所有权制度的国家,则大多在自己的民法典中规定这一制度。
~①各国家和地区纷纷规定建筑物区分所有权制度的原因,是在近现代社会里,高层钢筋建筑物激增、公寓大厦盛行。
【总页数】18页(P3-20)
【作者】陈华彬
【作者单位】[1]中央财经大学法学院
【正文语种】中文
【中图分类】D923.2
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1.《物权法》实施中的热点、难点问题研究——《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”中“业主”的界定 [J], 于飞
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3.论物权法定原则的现代化发展——兼及对我国《物权法》第5条的理解与适用[J], 焦富民
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5.物权法时代的建筑物区分所有权——以物权法实施为视角 [J], 刘洋;;
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建筑物区分所有权and相邻关系
相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取， 相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取， 向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产， 向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方 要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、 要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿 损失的，应当予以支持。 损失的，应当予以支持。 民法通则意见》 《民法通则意见》第102条 处理相邻房屋滴水 条 纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的， 纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责 令其排除妨碍， 令其排除妨碍，赔偿损失 （一）相邻用水 基本原则：尊重水的自然流向，按照“由近至远、 基本原则：尊重水的自然流向，按照“由近至远、 由高至低”的原则依次使用， 由高至低”的原则依次使用，任何人不得擅自改变 自然流水的流向。 自然流水的流向。
一、业主共有权的性质
性质：按份共有还是共同共有？ 性质：按份共有还是共同共有？ 物权法》 《物权法》第80条 建筑物及其附属设施的费用分摊、 条 建筑物及其附属设施的费用分摊、 收益分配等事项，有约定的，按照约定； 收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或 者 约定不明确的， 约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的 比 例确定。 例确定。
一、地役权
概念： 概念：是指为使用自己不动产的便利或提高其效益 而按照合同约定利用他人不动产的权力。其中， 而按照合同约定利用他人不动产的权力。其中，自己的 不动产为需役地 ，他人的不动产为供役地 。 特征：从属性和不可分性。 特征：从属性和不可分性。 二、相邻关系与地役权的区别 1.性质上：所有权的延伸；独立的用益物权。 性质上： 性质上 所有权的延伸；独立的用益物权。 2.设定：法定；意定。 设定： 设定 法定；意定。 3.是否需要登记：无须登记；登记后可对抗善意第三人 是否需要登记： 是否需要登记 无须登记； 4.内容：最低限度内的限制；为了更好地利用自己的不 内容： 内容 最低限度内的限制； 动产。 动产 5.地理位置上的差别：要求相邻；无须相邻。 地理位置上的差别： 地理位置上的差要适用《民法通则意见》 条的规定。 主要适用《民法通则意见》第99条的规定。 条的规定
解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益
解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。
A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。
一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。
但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。
2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。
3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。
通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。
如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。
二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。
例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。
2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。
80个“物权法论文题目范例
80个“物权法论文题目范例物权法是我国法律条例之一，其出台和实施是为了维护国家基本经济制度、明确物的归属、保护权利人的物权。
就物权法论文题目而言，可供选择的范闱有很多，如：财产权、物权变动、不动产、抵押权人、抵押人、用益物权等等。
本文根据以上热词，整理了80个"物权法论文题目范例”，以供参考。
物权法论文题目范例一:2、物权法基本范畴及主要制度的反思2、物权法开禁农村宅基地交易之辩3、论物权法中车库的归属及相关法律问题4、水权与民法理论及物权法典的制泄5、我国物权法应选取的结构原则6、制定中国物权法的若干问题7、解释论视野下的物权法一一不动产善意取得的构成要件研究8、中国物权法研究9、中国物权法草案建议稿：条文说明理由与参考立法例20、宅基地的立法问题一一兼析物权法草案第十三章"宅基地使用权"ir中国物权法草案建议稿12、物权法草案的若干问题13、徳国当代物权法14、物权法草案中征收征用制度的完善15、物权法研究16、关于物权法的"绿色"思考17、善意取得制度的构成一一以我国物权法草案第111条为分析对象18、关于在我国物权法中设置居住权的几个问题29、物权法草案第六次审议稿的若干问题20、关于物权法草案中确立的不动产物权变动模式21、关于物权法与上地制度及城市规划的若干讨论22、中国物权法的起草23、自然环境理念与民法典制泄一一物权法的环境保护功能:理念与模式24、物权法的环境保护功能:理念与模式25、徳国物权法的沿革与功能26、侵权责任法应与物权法相衔接27、论建筑物区分所有权的构成一一兼议《物权法》第70条的规立28、《物权法》视野下的《土地管理法》修改29、物权行为:传说中的不死鸟一一《物权法》上的物权变动模式研究30、物权请求权与我国物权法32、现代国家建构与上地制度变迁一一写在《物权法》讨论通过之际32、物权法研究33、关于我国物权法制订中的若干疑难问题的探讨34、一般债权质押问题之探讨一一兼评我国《物权法》（草案）相关条款之规左35、论我国物权法的基本原则36、试论物权法的平等保护原则37、物权法如何保护私有财产38、物权法是社会主义市场经济的基本法律39、我国物权法的调整范国内容特点及物权体系40、论城市地下空间权及其物权法构建物权法论文题目范例二:41、论小区停车位及车库的归属一一兼议对《物权法》第74条规左的理解42、《物权法》关于担保物权的创新及审判实务面临的问题（上）43、法国物权法中动产与不动产的法律地位44、对物权法草案（征求意见稿）的不同意见及建议45、公共利益与拆迁补偿:从重庆最牛"钉子户”案看《物权法》第42条的解释46、《民法通则》规定的民事责任-从物权法到民法典的规世47、物权法理论评析与思考48、论国家财产的物权法地位一一"国家财产神圣不可侵犯"不写入物权法的法理依据49、制定和实施物权法的重大意义50、物权法的十个基本问题一一物权法草案修改意见51、物权法的十个基本问题52、徳国民法对中国制左物权法的借鉴作用53、让与担保在我国物权法中的地位54、物权法新论55、法国物权法上动产的即时取得制度56、试论添附与侵权责任制度的相互关系-兼论《物权法》中添附制度的确立57、关于我国物权法体系结构的思考58、行政权与物权之关系研究-以《物权法》文本为分析对象59、平等保护原则:中国物权法的鲜明特色60、论物权法规立的物权客体中统一物的概念61、关于物权法草案中确立的不动产物权变动模式62、中国物权法草案建议稿63、农村上地制度的物权法规范解析一一学习《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》后的思考64、《物权法》的实施与征收征用制度的完善65、物权法应确立优先权制度一一国绕合同法第286条之争议66、土地承包经营权流转的物权法思考67、《物权法（草案）》该如何通过宪法之门一一评一封公开信引起的违宪与合宪之争68、物权法立法的若干问题探讨69、论物权法的规范配置70、论不动产善意取得之构成要件一一《中华人民共和国物权法》第106条释义72、物权法中的若干行政法问题72、制泄中国物权法的基本思路73、我国物权法中所有权体系的应然结构74、论物权法规泄取得时效的必要性75、不动产制度与物权法的理论和立法构造76、物权法如何保护集体财产77、论物权法的现代化发展趋势78、物权法与国家征收补偿79、住宅小区车位车库的性质及苴权利归属研究一一兼评《物权法》第74条80、我国物权法中物权变动规则的法理评述。
《物权法》第70条的比较法分析
、Βιβλιοθήκη 建筑物区分所有权 的概念
使用功 能， 将一栋 建筑物在结构上区分为有各个所有人独 自 使用的专 用部分和有多个所有人共同使用的共用部分时， 每一所有人所享有的
对其专用部分的专有权和对共用部分的共有权 的结合 。０ 采纳二元论说的立法例有， 国 １３ 法 ９ ８年《 有关区分各阶层不动产 之共有的法律》 和法国 １６ ９ ５年制定的现 行《 住宅分层所有权法》 。另 外 ， 国加利福尼亚州民法典第 ７ ３条规定： 美 ８ 区分所有权是 由包括在
在 比较法 上进 行解释 ， 然后分 析这 一概念 的立法 背景 ， 最后 分析 这一 概念 的具 体含 义 。 关键 词 建筑 物 区分所有 权 一 元论 二元 论 三元 论 成 员权
中图分 类号 ： ２ ． Ｄ９３ ２ 文献标 识码 ： Ａ 文 章编 号 ：０ ９０９ （０９０ －６－２ １０—５２２ ０）６０ １ ０
修改 以后的建筑物区分所有权法 ， １ ６ 由 ９２ ２０ 年 ３月 ｌ 我 国通过的 《 ０７ ６日 物权法》 第六章正式规定 了建筑 成为此 次修改 的指导思想 。 物区分所有权， 标志着我国民事立法正式承认 了近现代 民法上的这一 重要制度 ， 从而实现 了与 国际民事立法的接轨 ， 因此无论估量其意义。 ‘ 物权法》 ７ 第 Ｏ条为一概括性条文 ， 以条文的形式规定建筑物 区分所 有权 的法律构成， 因而该条在第六章全部 １ ４个条文中具有举足 轻重 年之 强调专有 部分并 以其为立法基 础， 转而 强调共 同所有 。０ 建筑 物 区分所有权中专有权是其基础 ， 区分所有权人没有对专有部分的所有
始 这必然导致无法使用专有部分 。 而且 ， 这样容易使人混淆与一般所有 权 ， 能竟其功 。。 权的界限， 不能表明建筑物区分所有权作为区别于一般所有权所具有
使用功 能， 将一栋 建筑物在结构上区分为有各个所有人独 自 使用的专 用部分和有多个所有人共同使用的共用部分时， 每一所有人所享有的
对其专用部分的专有权和对共用部分的共有权 的结合 。０ 采纳二元论说的立法例有， 国 １３ 法 ９ ８年《 有关区分各阶层不动产 之共有的法律》 和法国 １６ ９ ５年制定的现 行《 住宅分层所有权法》 。另 外 ， 国加利福尼亚州民法典第 ７ ３条规定： 美 ８ 区分所有权是 由包括在
在 比较法 上进 行解释 ， 然后分 析这 一概念 的立法 背景 ， 最后 分析 这一 概念 的具 体含 义 。 关键 词 建筑 物 区分所有 权 一 元论 二元 论 三元 论 成 员权
中图分 类号 ： ２ ． Ｄ９３ ２ 文献标 识码 ： Ａ 文 章编 号 ：０ ９０９ （０９０ －６－２ １０—５２２ ０）６０ １ ０
修改 以后的建筑物区分所有权法 ， １ ６ 由 ９２ ２０ 年 ３月 ｌ 我 国通过的 《 ０７ ６日 物权法》 第六章正式规定 了建筑 成为此 次修改 的指导思想 。 物区分所有权， 标志着我国民事立法正式承认 了近现代 民法上的这一 重要制度 ， 从而实现 了与 国际民事立法的接轨 ， 因此无论估量其意义。 ‘ 物权法》 ７ 第 Ｏ条为一概括性条文 ， 以条文的形式规定建筑物 区分所 有权 的法律构成， 因而该条在第六章全部 １ ４个条文中具有举足 轻重 年之 强调专有 部分并 以其为立法基 础， 转而 强调共 同所有 。０ 建筑 物 区分所有权中专有权是其基础 ， 区分所有权人没有对专有部分的所有
始 这必然导致无法使用专有部分 。 而且 ， 这样容易使人混淆与一般所有 权 ， 能竟其功 。。 权的界限， 不能表明建筑物区分所有权作为区别于一般所有权所具有
再论建筑物区分所有权之成员权的性质——评《物权法》第七十条之规定
的手 工业逐 步从 农 业 中分 离 出来 ， 手 工 业 劳 动 者 为加 快商 品交 换 、 流 转 而 聚 集进 一 步 促 进 城 镇 的 出现 。“ 造 成新 的 力量 和新 的观念 、 造成 新 的交 往 方式、 新 的需 要 和新 的语 言 。 ” ＿ ２ ］ 随 着 现 代 城 市 的
此种状态下尽管业主之单独所有权仍占主导地位但其权利行使须受到一定限制即不得违反共同利益而为有害于整个建筑物的适当管理和正常使用之行业主对共同事务及共有财产行使管理权的理论基础及权利来源为何我国在立法上对此如何规制笔者试就上述问题进行探讨
第２ ５ 卷 第 １期
Ｖｏ １ ． ２ ５ Ｎｏ ． １
重 要 法律 特 质 ， 存有不足之处 ， 在 理 论 与 实务 中均 值 得 进 一 步探 讨 。
关 键 词 ：成 员权 ； 物 法性 ； 人． 法Ｊ ｝ 生； 共 同管 理 权
中 图分 类 号 ： Ｄ ９ ２ ３
文 献标 志码 ： Ａ
文章编号 ： １ ６ ７ ４ —５ ２ ４ ８ （ ２ ０ １ ５ ） Ｏ １ ～Ｏ １ Ｏ ２ —０ ４
四川 文理 学院 学报
Ｓ ｉ ｃ ｈ ｕ ａ ｎ Ｕｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ ｏ ｆ Ａｒ ｔ ｓ ａ ｎ ｄ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌ
２ ０ １ ５年 １月
Ｊ ｎ ． ａ ２ ０ １ ５
再论 建筑 物 区分 所 有 权 之 成 员权 的性 质
互 毗邻 的复合 型 、 多 层 建 筑 以满 足 不 断 增 长 的 物
质需 求 ， 建 筑 物 区分 所 权 的管 理 问 题 应 运 而 生 。 建筑 物 区分 所 有权之 成 员权制 度 的产生 、 发展 ， 与 建 筑 物 区分所 有权 制度 的演进 是 紧密相 伴 的 。
《物权法》第70条的比较法分析
《物权法》第70条的比较法分析作者：丁雯雯来源：《法制与社会》2009年第18期摘要建筑物区分所有权系现代民法的一项基本的不动产所有权形式。
迄今,该项法律制度在促成人类最大限度的利用极为有限的土地资源,解决人类自身的居住、生活、营业等问题上显示了重大功能。
本文首先对建筑物区分所有权这一概念在比较法上进行解释,然后分析这一概念的立法背景,最后分析这一概念的具体含义。
关键词建筑物区分所有权一元论二元论三元论成员权中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-061-022007年3月16日我国通过的《物权法》第六章正式规定了建筑物区分所有权,标志着我国民事立法正式承认了近现代民法上的这一重要制度,从而实现了与国际民事立法的接轨,因此无论估量其意义。
《物权法》第70条为一概括性条文,以条文的形式规定建筑物区分所有权的法律构成,因而该条在第六章全部14个条文中具有举足轻重的意义,是《物权法》实施的过程中对第71条至83条进行解释的起点和依据。
一、建筑物区分所有权的概念在比较法与上,关于建筑物区分所有权的含义是什么,存在各种不同的认识。
学说与立法例上主要有“一元论说”、“二元论说”及“三元论说”。
(一)一元论说目前,这一学说由于有很大的局限性,不能反映建筑物区分所有权的特殊性以及全部特征,支持者很少。
该说又分为“专有权说”和“共有权说”。
1.专有权说此说最早为法国民法学者于解释法国《民法典》第664条关于楼层所有权的规定时提出。
①认为建筑物区分所有权即指区分所有权人于区分所有建筑物专有部分上所享有的权利:专有所有权。
法国民法典第664条肯定专有权说,这是当时法国极力倡导所有权的绝对性,强调对个人财产予以绝对保护的结果。
1962年日本《建筑物区分所有权法》,承认专有权说。
②依照该说,区分所有人无权使用共用部分,这必然导致无法使用专有部分。
而且,这样容易使人混淆与一般所有权的界限,不能表明建筑物区分所有权作为区别于一般所有权所具有的不同特征。
物权法第六章介绍
2．建筑物专有部分专有权的含义 建筑物专有部分专有权的含义主要体现在两个方面： （1）在专有权中建筑专有部分的规定 我国《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部 分享有占有使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危 及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”该条款 前半部分规定了专有部分所有权的内容，后半部分对行使专 有部分所有权进行了限制。“业主行使权利不得危及建筑物 的安全”是指不得滥用专有部分所有权、“不得损害其他业 主的合法权益”，这意味着专有部分所有权也要接受不动产 相邻关系的限制。例如，业主在入住装修时为了室内格局美 观砸坏承重墙，楼体承重方式遭到人为破坏，导致室内或邻 居家的墙体、梁产生大面积的裂缝；业主私改水电管线不当 ，造成水管跑水，楼体大面积停电等等，这些就是危及建筑 物的安全、损害其他业主的合法权益的典型案例。
四、业主对建筑物专有部分以外的共有部分 享有共同管理权
各国的立法一般都规定建筑物的区分所有权人必须组成管 理团体，以解决因建筑物共有部分而产生的各种问题，我国 也是如此。因而，共同管理权指的是某管理团体对建筑共有 部分享有共同管理的权力。我国《物权法》第七十五条到第 八十三条对共同管理权做出了详细的规定，它强调了全体业 主、业主大会和业主委员会作为管理团体，在物业管理中负 有共同管理建筑共有部分的职责。同时本《物权法》也对住 房维修基金的问题做以详细的规定，例如，第七十九条“建 筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同 决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的 筹集、使用情况应当公布。”
最高人民法院关于审理建筑物区分所有 权纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释》第4条：业主基于对住宅、经营性用房等专 有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其 专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权 。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除 外。 第14条：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共 有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请 求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失 的，人民法院应予支持。
中华人民共和国物权法释义：第七十条
第七⼗⼀条业主对其建筑物专有部分享有占有、使⽤、收益和处分的权利。
业主⾏使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
●条⽂主旨 本条是关于业主对专有部分⾏使所有权的规定。
●⽴法背景 有些业主虽然买了房，但不太清楚所购买房屋的所有权具体包括哪些内容；使⽤⾃⼰购买的房屋是否不受任何限制。
●条⽂解读 本法第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权。
本条则对这⼀所有权的具体权能作出规定，即业主对其建筑物专有部分享有占有、使⽤、收益和处分的权利。
按照这⼀规定，业主对建筑物内属于⾃⼰所有的住宅、经营性⽤房等专有部分可以直接占有、使⽤，实现居住或者营业的⽬的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友问的亲情与友情；或者在⾃⼰的专有部分上依法设定负担，例如为保证债务的履⾏将属于⾃⼰所有的住宅或者经营性⽤房抵押给债权⼈，或者抵押给⾦融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性⽤房等专有部分出售给他⼈，对专有部分予以处分。
国外也有相关之规定，例如瑞⼠《民法典》第712条a第⼀款第(⼀)项规定，建筑物区分所有⼈对建筑物的特定部分享有独占使⽤和内部改造的特别权利。
法国1965年《建筑物区分所有权法》第9条规定，区分所有权⼈对于建筑物中的专有部分享有⾃由使⽤的权利。
业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分不可分离，例如没有电梯、楼道、⾛廊，业主不可能出⼊⾃⼰的居室、经营性⽤房等专有部分；没有⽔箱，⽔、电等管线，业主⽆法使⽤⾃⼰的居室、经营性⽤房等专有部分。
因此，建筑物的专有部分与共有部分具有⼀体性、不可分离性，故业主对专有部分⾏使所有权应受到⼀定限制。
对此，本条规定，业主⾏使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
例如，业主对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。
论建筑物区分所有权的构成(上)——兼议《物权法》第70条的规定资料
论建筑物区分所有权的构成（上）——兼议《物权法》第70条的规定陈华彬【学科分类】物权【出处】《清华法学》2008年第2期【摘要】建筑物区分所有权的构成或曰含义在学说上有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。
其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。
中国《物权法》第70条采取“三元论说”。
该条所用概念如“业主”、“专有部分”、“共有部分”及“共同管理”等，有的属于措辞欠当，有的属于难以理解，因此需要进行解释。
【关键词】建筑物区分所有权；构成；解释【写作年份】2008年【正文】建筑物区分所有权是近现代民法上一项十分重要的制度。
大陆法系的德国、法国、日本、瑞士、奥地利，英美法系的美国（五十个州）及我国香港地区等，均制定了成文的建筑物区分所有权法。
其他未以单行法方式确立建筑物区分所有权制度的国家，则大多在自己的民法典中规定这一制度。
导致各国家和地区纷纷规定建筑物区分所有权制度的原因，是在近现代社会里，钢筋高层建筑物激增，公寓大厦盛行。
2007年3月16日我国通过的《物权法》第六章正式规定了建筑物区分所有权，标志着我国民事立法正式承认了近现代民法上的这一重要制度，从而实现了与国际民事立法的接轨，因此无论估量其意义，俱不为过。
《物权法》第六章共14个条文，自第70条至83条。
其中，第70条为一概括性条文，是以条文的形式规定建筑物区分所有权的法律构成，因而该条在全部14个条文中具有举足轻重的意义，是2007年10月1日以后在实施《物权法》的过程中对第71条至83条进行解释的起点和依据。
在比较法与学说史上，关于建筑物区分所有权的含义或曰法律构成是什么，存在各种不同的认识。
也就是说，自1804年法国民法典第664条之首开规定建筑物区分所有权制度的先河以来，关于建筑物区分所有权的构成，理论上存在各种不同的主张，各国依据不同的主张而在实定法上做出了不同的规定，由此形成了各种不同的立法例。
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论建筑物区分所有权的构成（下）——兼议《物权法》第70条的规定关键词: 建筑物区分所有权/构成/解释内容提要: 建筑物区分所有权的构成或曰含义在学说上有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。
其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。
中国《物权法》第70条采取“三元论说”。
该条所用概念如“业主”、“专有部分”、“共有部分”及“共同管理”等，有的属于措辞欠当，有的属于难以理解，因此需要进行解释。
（四）关于“新一元论说”（“享益部分说”）“新一元论说”是现代各国家和地区关于建筑物区分所有权意义的最新学说。
它产生于对二元论说的批判过程中，但事实上却未能越出二元论说的框框，实际上属于二元论说的另一种翻版或变形。
这表现在它将二元论说中的专有权和共用部分持分权的客体——专有部分和共用部分予以并合，抽象为一个单一的“享益部分”，进而将区分所有权解为在此享益部分上成立的权利。
另外，“新一元论说”将建筑物区分所有权的客体把握为享益部分，其根本目的在于使区分所有权的客体物质化，以避免因专有部分的空间成为区分所有权的客体而面临的理论上的困惑。
而事实上，自近代以来尤其是自19世纪工业革命以降，空间可为物，并得成为权利的客体已为大多数国家的立法、判例及学说所承认，并因此成为现代不动产法发展的一项潮流。
可见，奠基于批判二元论说的专有部分仅仅是“抽象空间”基础上的新一元论说是有其理论基础上的缺陷的。
从而也就可以认为，对新一元论说倡导的建筑物区分所有权的享益部分权利观，在现阶段作出肯定的评价，是不妥当的。
（五）关于“三元论说”三元论说将建筑物区分所有权解为由三部分构成，即专有所有权、共有所有权和成员权。
该说为晚近以来各国关于建筑物区分所有权构成的最新学说，其具有以下五项优点。
其一，将建筑物区分所有权解为由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，可以克服前述各说之不足。
其二，三元论说从根本上反映了建筑物区分所有权的本质属性，表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态，以及此种特殊的不动产所有权形态所具有的若干特殊性。
其三，三元论说涵盖了因区分所有建筑物所生的一切法律关系，较之前述各说仅能涵盖某一方面或某两方面的法律关系更为妥当。
其四，三元论说有助于调整区分所有者个人和团体之间的矛盾。
回溯近代以来各国关于建筑物区分所有权的立法史，可以看到，各国立法的发展变化始终是围绕如何有效地调节区分所有者个人和团体的利益矛盾而展开的。
在立法之初，各国大多强调对区分所有者个人的专有部分所有权的保护，强调区分所有者个人在区分所有建筑物共同体关系中的地位和权利，由此遂发生了区分所有者个人权利的膨胀以及对区分所有权人全体利益的损害。
为了维持建筑物区分所有权人共同体关系的存在，各国立法于是修正以往以区分所有者个人权利为立法基础的旧有立法，转向对过分强调区分所有者个人权利的制约及对于团体利益的重视。
这就是广泛承认各区分所有人作为管理团体的成员权，加强区分所有权人的集会功能，并借管理团体的力量妥订管理规约，以管理区分所有权人间的共同利益事项。
可见，三元论说将成员权解为区分所有权的构成要素，对于调节区分所有者个人和团体的利害关系，将具有极大的裨益[1]。
其五，三元论说对于解决今日区分所有建筑物的法律纷争，将有极大的助益。
因为近年来，由于建筑技术的进步，城市的高楼大厦有如雨后春笋，一栋大楼住进数十户、数百户，甚至上千户往往有之，其人际关系之复杂，公共设施之繁多，均非往昔的一般区分所有建筑物所可比拟。
其中专有部分，固由个人单独使用收益，但共用部分有的由全体区分所有人共同使用收益，有的却由部分区分所有人共同使用收益，在如此复杂的区分所有关系中，如何维护全体区分所有人的利益，实为第一要务。
而要维护全体区分所有人的利益，莫过于管理方法的健全合理，要管理方法健全合理，宜将专有所有权、共有所有权及成员权，视为一体，始能竟其功[2]。
（六）小结行文至此，我认为，建筑物区分所有权的意义可作如下界定，即建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有所有权，对建筑物共用部分享有的共用部分持分权，以及因区分所有人间的共同关系所生的成员权的总称。
依此定义，建筑物区分所有权系由专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）及成员权三部分构成。
四、我国《物权法》第70条系采三元论说我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。
该条规定，是规定我国建筑物区分所有权的含义或曰法律构成。
我国立法向来无制作和发表立法理由书的制度，这无疑给法律解释、探求立法本意增添了困难。
尽管如此，仍可从下述四个方面来判明本条之立法本意是采取前面指出的“三元论说”。
1．决定《物权法》第70条采“三元论说”的背景众所周知，我国自20世纪90年代进行住房制度改革以来，私人拥有的房屋即变成商品房。
一栋楼房即成为数个区分所有人（业主）的集合体。
在这个集合体中，全体区分所有人（业主）组成业主大会。
自2000年以来，在各地的小区管理中，出现了物业管理公司与区分所有人（业主）之间的不正常关系，即实践中将物业管理公司凌驾于业主之上。
物业管理公司与业主之间，系以物业管理公司为中心，本应成为中心的业主反而位居次要。
这种不正常关系，使物业管理公司无所不能，对小区的一切事务均纳入自己的管理范围。
尤其是在物业管理公司对小区物业的管理出现重大瑕疵时，业主事实上也不能解聘物业管理公司。
这种情况导致各地的小区管理中产生了各种纠纷，有些纠纷甚至酿成严重的群体事件，甚或导致业主集体游行、上访。
为了解决这一严重的社会问题，一个重要的法律手段，即是要在法律上采取“三元论说”，即不仅承认业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共用部分享有共有权，而且要摆正业主与物业管理公司的关系以及明确赋予业主有通过业主大会、业主委员会等对自己的物业加以管理的成员权（管理权）。
依此成员权，由业主组成的业主大会有权解聘物业管理公司，从而建立起业主与物业管理公司之间的以业主为中心，以物业管理公司为次位的正常关系。
2007年3曰16日通过的《物权法》完成了这一任务。
第76条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”；第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”；第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。
这些规定，在专有所有权、共有所有权之外，进一步确立了业主的成员权（管理权），从而建立起了以业主为中心的法律关系，将物业服务企业的法律地位确定为服务者，其仅依业主的委托而对业主的住宅、经营性用房等进行管理，二者之间是一种委托合同关系和“服务”关系[3]。
2．《物权法》所参考的学者草案众所周知，我国《物权法》是在学者先行起草的物权法草案的基础上完成的。
关于建筑物区分所有权，主要参考了中国社会科学院梁慧星等人起草的《中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》[4]。
按照该草案，建筑物区分所有权被规定于第二章“所有权”的第三节，节名径称为“建筑物区分所有权”，自第90条至113条。
其中第90条规定建筑物区分所有权的定义。
尽管“该条采关于建筑物区分所有权的二元论说，明确规定建筑物区分所有权是由专有部分所有权与共有部分所有权构成的一项复合性权利，但在解释论上当认为建筑物区分所有权的内容尚包括所谓‘成员权’”[5]。
即该草案关于建筑物区分所有权的意义，尽管名义上采“二元论说”，但实际上却是采取“三元论说”。
梁慧星等人起草的《中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》完成于1999年，其关于建筑物区分所有权的规定，以及该草案在实际上采“三元论说”，均是当时中国大陆对建筑物区分所有权的最新、最先进的认识。
2001年王利明负责起草的物权法草案，2002年全国人大法工委起草的中国民法（草案）等关于建筑物区分所有权的规定均受其影响。
2005年全国人大法工委向全民公布的物权法官方草案也受其影响，明示建筑物区分所有权的意义采“三元论说”。
这种影响直至2007年3月16日《物权法》的正式通过。
其结果就是我在前面已经指出的：《物权法》第70条关于建筑物区分所有权的意义或曰法律构成系采“三元论说”。
3．参与《物权法》起草人的解释2007年3月16日《物权法》通过后，全国人大法制工作委员会出版了诸多有关《物权法》立法背景及条文解读的著作。
撰写这些著作的人要么是参加《物权法》立法工作的最终负责人，要么是实际撰写各条文的立法者。
毫无疑问，他们的解释和说明较符合立法之本意。
全国人大法制工作委员会副主任王胜明先生主编的《中华人民共和国物权法解读》在解释《物权法》第70条的规定时指出：“根据本条规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权，对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利”。
这就是“三元论说”[6]。
另外，由全国人大法制工作委员会民法室集体编著的《物权法及其相关规定对照手册》一书[7]，在说明《物权法》第70条的相关立法例时，开宗明义即举出《德国住宅所有权法》，而正如我在前面指出的，该法关于建筑物区分所有权的构成系采“三元论说”。
我在前面已经指出《物权法》第70条之立法本意，是关于建筑物区分所有权的构成采取“三元论说”，以加强对业主的民法保护，及符合现代各国关于建筑物区分所有权制度的发展趋势和基本潮流。
上述参与《物权法》立法工作负责人的说明及全国人大法工委民法室编撰的有关《物权法》解读的著作等更加证实了这一点。
4．《物权法》第70条采三元论说符合现代建筑物区分所有权法之最新发展趋势前面已经指出，建筑物区分所有权含义的“三元论说”，是德国民法思想与德国区分所有权法的创造。
“三元论说”思想之最早表述，见于上世纪50年代德国学者贝尔曼（B?rmann）之提倡[8]。
此说一经提出，即越出德国的国界而影响了各国家和地区建筑物区分所有权的立法论和解释论。
例如，日本1983年新修订的建筑物区分所有权法关于建筑物区分所有权的构成本采“一元论说”中的“专有权说”，但在深入研究德国的“三元论说”后，研究建筑物区分所有权法的著名学者丸山英气即果断地指出，日本建筑物区分所有权法的解释论应采“三元论说”，即将日本的建筑物区分所有权解释为由专有所有权、共有所有权及成员权构成[9]。