投资性房地产的后续支出

成本模式：

1、投资性房地产初始计量

外购投资性房地产

借：投资性房地产

贷：银行存款、应付账款等

自行建造投资性房地产

借：投资性房地产

贷：在建工程或开发产品（房地产企业）

自用房地产转投资性房地产

借：投资性房地产

累计折旧

固定资产或无形资产减值准备

贷：固定资产或无形资产

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

存货转投资性房地产

借：投资性房地产（存货账面余额）

存货跌价准备

贷：开发产品（开发产品账面余额）

2、投资性房地产后续支出

转为改良或装修

借：投资性房地产-在建

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

符合资本化条件的改良或装修支出

借：投资性房地产-在建

贷：银行存款、应付账款等

不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护）

借：其他业务成本

贷：银行存款、应付账款等

改良或装修完成时

借：投资性房地产

贷：投资性房地产-在建

3、投资性房地产后续计量

计提折旧或摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

计提减值准备

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

4、投资性房地产处置

实际收到的处置收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

结转处置成本

借：其他业务成本（投资性房地产账面价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额）

投资性房地产转为自用

借：固定资产或无形资产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

累计折旧

龙源期刊网

投资性房地产会计处理及相关涉税问题探讨

作者：郑智萍

来源：《财会通讯》2008年第03期

一、投资性房地产确认和初始计量

新准则规定，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能可靠地计量。对房地产企业而言，企业开发的房地产用于出租或资本增值属于投资性房地产，但只有在完工的同时开始出租，才能将其确认为投资性房地产。如果完工时没有出租，则首先应作为存货加以确认，直至租赁期开始日才能从存货转换为投资性房地产。同时准则还规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量，对于建成后直接对外出租的房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费和分摊的间接费用等。对于建造过程中发生的非正常损失，会计核算要求直接计人当期损益不计人建造成本；但在税收上则规定，成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计人继续施工的工程成本；如果成本对象整体报废或毁损，其净损失经税务机关审批后，可以税前扣除。采用成本模式计量的投资性房地产，应按确定的成本借记“投资性房地产”科目，贷记“开发成本”或“开发产品”，科目。

二、投资性房地产后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，在满足投资性房地产确认条件时，应当计人投资性房地产成本，不满足投资性房地产确认条件的，应在发生时计人当期损益，即对于投资性房地产的后续支出，会计核算时要划分为资本化支出和费用化支出。

(一)投资性房地产后续支出的会计核算 对于资本化的后续支出，应在发生时计人投资性房地产成本，如企业对投资性房地产进行改扩建或装修，以延长其使用寿命，使其更加坚固耐用、美观，在成本模式计量下，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“在建工程”科目。具体账务处理如下：(1)投资性房地产进入改扩建或装修阶段时，借记“在建工程”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”，贷记“投资性房地产”；(2)发生改扩建或装修支出时，借记“在建工程”，贷记“银行存款”；(3)改扩建工程完工，继续用于投资性房地产时，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程”。采用公允价值模式计量的，具体账务处理如下：(1)投资性房地产进入改扩建或装修阶段时，借记“在建工程”，贷记“投资性房地产——成本”、“投资性房地产——公允价值变动”；(2)发生改扩建或装修支出时，借记“在建工程”，贷记“银行存款”；(3)改扩建或装修完工时，借记“投资性房地产——成本”，贷记“在建工程”。对于费用化的后续支出，应在发生时计人当期损益，如对投资性房地产的日常维修，该维修支出应费用化，借记“管理费用”，贷记“银行存款”。 龙源期刊网

投资性房地产后续支出新会计准则对投资性房地产公司的影响分析

一、 新会计准则对投资性房地产公司盈余管理的影响

盈余管理又叫利润管理，是通过选择对企业有利的会计政策，以使企业经营者自身收益最大化或者公司利润最大化为目的的经济行为。新会计准则在不断适应社会发展过程中颁布的，本身有许多不完善的地方，再加上会计人员水平的提高，他们会不断打法律和准则的擦边球，在不违反法规的前提下，达到利润操纵的目的。

1.利用新会计准则操纵利润

企业在新会计准则中选用会计政策和方法时进行盈余管理。具体来说，在投资性房地产转化时，选用成本模式进行盈余管理的空间几乎为零。但是在新准则的公允价值模式中，就可以利用公允价值的变动进行盈余管理，空间就很大。还有在公允价值模式下，不计提折旧或者摊销，以公允价值调整账面价值的差额计入了当期的损益，导致费用减少，利润增加，也为利润操纵提供了一个新的空间。

2.会计人员的职业判断难以衡量

不同的会计人员的职业判断水平的能力不同，对于同一个经济业务，若采用不同的会计政策或者由不同的会计人员来处理，则会产生与众不同的结果，这在很大程度上给企业的盈余管理创造了机会。

3.企业领导的意图影响会计人员的选择

当企业管理者的意图引导会计人员在不断的利用会计政策或者是相关法规的漏洞来给企业创造利润时。新投资性房地产准则相对以前准则是进步，企业应该在规定的范围内进行处理，但是，同时，我们也要看到新投资性房地产准则给了公司更大的活动空间。

二、新会计准则对投资性房地产公司的纳税影响

由于新投资性房地产会计准则规定了不同的计量模式，这样势必会影响企业当期的应交所得说，所得税费用，进而影响企业的净利润。

1.后续计量的纳税影响

在成本计量模式下的后续计量方面，税法和会计的差异主要体现在投资性房地产的折旧、摊销、减值准备等几个方面。在公允价值模式下的后续计量模式方面，税法规定，投资性房地产的计量基础是取得时的实际成本减去按税法规定的允许抵扣的金额，也就是税法不承认公允价值模式下的因公允价值的变动形成的损益。所以企业要对此进行纳税调整。在公允价值上升的情况下，企业的会计利润大于计税基础，会形成应纳税暂时性差异，进而形成递延所得税负债，相反则反。

投资性房地产—成本模式和公允价值模式计量的区别

区别 成本模式 公允价值模式

外购房地产的初始计量 按照实际成本初始计量，记入“投资性房地产”科目

按照实际成本进行初始计量，记入投资性房地产——成本

资本化的后续支出 （1）转入改扩建：

借：投资性房地产——在建

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

（2）发生改良或装修支出时：

借：投资性房地产——在建

贷：银行存款等

（3）改良或装修完成时：

借：投资性房地产

贷：投资性房地产——在建

（1）转入改扩建：

借：投资性房地产——在建

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

（2）发生改良或装修支出时：

借：投资性房地产——在建

贷：银行存款等

（3）改良或装修完成时：

借：投资性房地产——成本

贷：投资性房地产——在建

后续计量 1.按月计提折旧或摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

2.减值

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

减值金额不得转回，不确认公允价值变动

。

1.公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

或者做相反分录。

不对投资性房地产计提折旧或摊销，不计提减值准备

投资性房地产的转换

投资性房地产的转换

转为自用房地产

借：固定资产（无形资产）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

累计折旧（摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

投资性房地产转换为自用房地产

借：固定资产、无形资产（按公允价值入账）

借（或贷）：公允价值变动损益（差额）

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

投资性房地产转为存货

借：开发产品

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产