2015年福建省房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的出让年限考试试卷

2015年福建省房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的出让年限考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。

A．9.00%

B．8.05%

C．30.00%

D．7.52%

2、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。

A：在建工程抵押估价

B：房地产损害赔偿估价

C：期房市场价值评估

D：房地产估价的复核估价

E：工业用地的监测点评估价格

3、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是。

A：单项工程

B：单位工程

C：分部工程

D：分项工程

E：执行层的组织协调

4、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．要求在成交日期时一次付清。(2)．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5％。(3)．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4)．约定一年后一次付清。(5)．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。

A：第(1)种情况

B：第(2)种情况

C：第(4)种情况

D：第(5)种情况

E：工业用地的监测点评估价格

5、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。

A．预交款

B．预订金

C．订金 D．保证金

6、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是__。

A．上涨

B．下跌

C．保持相对稳定

D．先涨后跌

7、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.03

8、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。

A．使用权

B．征收权

C．购买权

D．所有权

9、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。

A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

E：工业用地的监测点评估价格

10、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是

A：项目的交通组织规划

B：项目构成及平面布置

C：项目的建筑规划

D：城市土地利用规划

E：借款合同

11、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。

A．法定代表人或者执行合伙人

B．全体股东或全体合伙人

C．全体注册房地产估价师

D．全体董事

12、的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

A：居住物业

B：商用物业

C：工业物业

D：出租物业

E：借款合同 13、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。

A：土地总价

B：土地单价

C：楼面地价

D：商品房价格

E：工业用地的监测点评估价格

14、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始自开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年后和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元/㎡。若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。

A：766

B：791

C：913

D：1046

E：工业用地的监测点评估价格

15、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于__。

A．商业银行

B．储蓄机构

C．私人投资者

D．机构投资者

16、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、 2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005 年考题]

A：3 100元／㎡

B：3 195元／㎡

C：3 285元／㎡

D：3 300元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

17、生地与熟地之间的价格差异（）。

A．仅仅是土地开发费用

B．是土地开发费用、开发商利润和税费等

C．仅仅取决于容积率的高低

D．是开发商利润

18、代理法律行为所产生的法律后果，直接归于的行为。

A：代理人

B：被代理人

C：第三人

D：相对人

E：执行层的组织协调

19、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数．【2003年考题】

A：0．91 B：0．92

C：1.09

D：1．10

E：工业用地的监测点评估价格

20、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为__元/m2。

A．467.25

B．448.24

C．498.53

D．482.79

21、下列可无偿收回土地使用权的有。

A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的

B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的

C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的

D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

23、某宗房地产32年土地使用权的价格为4 000 元／㎡，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。

A：3 275

B：3 287

C：3 402

D：4 375

E：工业用地的监测点评估价格

24、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元(收益可视为无限年)。

A：30

B：40

C：50

D：60

E：工业用地的监测点评估价格

25、对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其__的风险因素。

A．变动可能性

B．影响重要性

C．发生经常性

D．类型归属性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。

A：增加抵押贷款

B：抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C：抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D：处置抵押房地产

E：租赁抵押房地产

2、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是__。

A．房地产投机

B．物价变动

C．财政收支状况

D．居民收入水平

3、负责二、三级房地产估价机构资质许可。

A：国务院

B：国务院建设行政主管部门

C：省人民政府建设行政主管部门

D：自治区人民政府建设行政主管部门

E：直辖市人民政府房地产行政主管部门

4、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有__。

A．前者大于后者

B．前者低于后者

C．前者等于后者

D．不能比较

5、土地使用权出让合同有。

A：建设用地土地使用权出让合同

B：成片土地使用权出让合同

C：小区土地使用权出让合同

D：项目用地土地使用权出让合同

E：划拨土地使用权出让合同

6、某房地产开发公司在城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为500万元建筑工期为18个月。该房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件。按照规定，其到位资金原则上不少于__万元。

A．100

B．120

C．150

D．250

7、在进行市场调查时，第一个原则是要采用的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A：科学

B：客观

C：准确

D：全面

E：借款合同