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万科金域缇香认筹及蓄客方案认筹目的鉴于目前房地产市场情况并不乐观，消费者观望情绪明显，且重点竞争项目大东城、东城国际相继开盘，为防止意向客源流失，快速辨别客户诚意度，合理安排推售房源，保证开盘的可靠性，建议本项目于8月中旬采用认筹方式进行客户诚意度筛选，给予诚意客户适当的权益进行重点维护，确保达到开盘热销的效果，短期形成市场热销氛围，确立项目市场地位。
认筹方案制定原则采用经过成熟市场检验，可行的认筹方案。
认筹方案符合目标客户价值取向，能够有效的刺激目标客户认筹。
既能在蓄客期内前期促使诚意客户提早认筹，又能在中后期保证实现持续的认筹热度。
销售条件分析项目状况推售节奏安排：根据目前市场表现及项目自身特点，本项目推售拟采用小幅快跑，多频次推盘的推售节奏安排。
拟定：万科金域缇香：8月25日，第一次开盘，推出391套，推售单位是75平3房，89平4房，88平复式4房；第二次开盘，预计9月底，推出99套单位，面积是88平复式4房。
第三次开盘，推出量视前期消化量和市场竞争情况而定；认筹阶段核心问题如何保证充足的上客量？ 如何提高客户的认筹率？首期和后续推盘认筹如何过渡，侧重点有何不同？认筹阶段核心策略保证上客量策略：高调亮相，户外为王；软文、报广做口碑；渠道深挖，活动聚集人气；竞争项目拦截，提高客户质量；提高客户认筹策略：人为营造多个节点，吸引客户上门，并配合形式新颖优惠方式，刺激客户提前认筹；圈层营销，老带新扩大化；首期和后期过渡策略：一期最大化吸纳市场首批客户，火爆销售，引爆区域市场；二期：一期客户详细梳理做延销；同时通过前期口碑，吸引新客户认筹；深耕老客户，大力发展老带新，给足实惠；认筹的运作步骤及关键点关键点：1） 信息发布作为项目强势蓄客期，此阶段配合项目推广传递认筹信息，吸引新客户上门，增加认筹量。
2） 认筹活动－确定认筹权益、解筹方式。
－确定认筹日期、流程、场地、物料。
－通知诚意客户，保证意向客户到场认筹。
房地产蓄客方案在竞争激烈的房地产市场中，吸引客户成为了每个房地产公司追求的目标。
蓄客方案是指通过不同的策略和方法，有效吸引和留住潜在客户，并转化为实际购房者的一系列计划和行动。
本文将探讨一些有效的房地产蓄客方案，帮助房地产公司增加销售和提高市场竞争力。
1. 建立强大的品牌形象在房地产行业中，拥有一个强大的品牌形象非常重要。
通过打造独特而令人印象深刻的品牌形象，房地产公司可以吸引更多的潜在客户。
这可以通过精心设计的标志、广告、宣传资料和网站来实现。
品牌形象应该与公司的核心价值观和使命相一致，以建立长期的信任和忠诚度。
2. 提供优质的客户服务客户服务是吸引潜在客户的关键因素之一。
房地产公司应该确保在购房过程中为客户提供优质的服务。
这包括及时回应客户的查询和需求，提供准确的房地产信息，帮助客户解决问题，以及在签订合同和购房手续方面提供专业的指导。
通过提供卓越的客户服务，房地产公司可以树立良好的口碑，并吸引更多的潜在客户。
3. 制定个性化的营销策略个性化营销是房地产蓄客方案中非常重要的一部分。
房地产公司可以通过研究目标市场的需求和兴趣，制定个性化的营销策略来吸引潜在客户。
这可以包括定向广告、社交媒体推广、参加房地产展览会等。
个性化营销可以帮助房地产公司与潜在客户建立更紧密的联系，并提高购买意愿。
4. 提供有价值的内容营销内容营销是通过提供有价值的内容来吸引潜在客户的一种营销策略。
房地产公司可以通过撰写相关的博客文章、发布购房指南、制作房屋装修指南等，向潜在客户提供有价值的信息。
这不仅可以帮助客户更好地了解购房过程和相关知识，还可以树立房地产公司的专业形象，并吸引更多的潜在客户。
5. 与合作伙伴建立合作关系与合作伙伴建立合作关系是房地产蓄客方案的另一个重要组成部分。
房地产公司可以与房屋装修公司、金融机构、地产经纪人等建立合作关系，共同向潜在客户提供更全面的服务。
通过与合作伙伴合作，房地产公司可以扩大其服务范围，提高客户满意度，同时吸引更多的潜在客户。
Landscape Design 金域缇香景观设计方案2Project status research1项目特征分析规划特征气候特征建筑风格客户特点3规划特征分析Site surrounding environment analysis4夏季 昼夜温差大，高温时减少 气候特征分析climate characteristics analysis冬季 低温时间长温带大陆性半干旱气候 夏 冬 寒冷多雪温和干燥春 沙尘肆虐秋 凉爽干燥日照丰富，辐射量强，可以考虑 遮阳。
春季风沙大5规划特征分析plan characteristics analysis软：硬用地规划分析图人行主入口 地库车入口 人行次入口车行入口车行线6日照分析plan characteristics analysis冬季日照 夏季日照 冬 夏季日照冬季风夏季风7现代建筑风格建筑风格分析Architecture style analysis8客户人群分析The use of population analysis以“老人”与“儿童”为主，同时兼顾其他各种活动人群的需求9Landscape design concept and Strategy景观定位和设计策略2设计概念景观主题景观定位策略要点10设计概念Design concept•以成熟且自然的设计手法，展现现代自然的生态景观环境；•以铺装及小品等细节来体现设计地块的尊贵品质；•以本土元素描述极具现代风格的自我特质；主题Theme彩色生活——让幸福从家门口开始… …不同人群的多样生活… …12 定位Orientation •以色彩斑斓的自然元素打造极具现代风格的多元化景观空间；•以亲切交往尺度营造幸福邻里社区；彩色 现代 多元 亲切打造高品质的社区入口展示空间营造清新、舒适、自然的归家体验路径；创造多功能的公共休闲活动空间；针对外界的不良环境影响，通过植物景观隔离，营造优良小气候空间；针对较强日照区和强风区，做遮阳阻风措施，营造舒适小气候；通过土壤换填来营造微地形，打造舒适小空间环境；NO YES大面积的填土堆砌地形，增加局部减少覆土厚度，丰富空间层次。
正祥花熙谷55#楼蓄客方案一、方案目的：1、借助55#楼新品推出契机，塑造56#、57#、53#楼剩余房源的价钱性价比，推动已推出房源剩余量的去化。
2、结合近时期整体市场情形，为55#楼摸底客户资源，通过蓄客寻觅合理价钱的同意程度，据此对55#楼后续从头定价，从而实现55#楼入市快速去化的目的，帮忙公司回笼资金，完成打算销售目标。
二、节点计划：➢53#、56#、57#剩余房源销售期（7月7日55#楼开盘前，与蓄客同步进行）➢55#楼蓄客期（6月10日~7月1日）➢55#楼开盘期（7月7日）➢55#楼强销期（7月8日~8月）➢别墅销售期：6月10往后部份媒介开始推行别墅三、蓄客策略：方案一：线下暗推去化55#楼（主推方案）目前市场进展趋势仍不稳固，部份客户仍然处于观望状态，同时金山各家开发商近期开盘房源价钱均比较低，乃至金山部份靠万达边楼盘打出8800元的单价，对客户价钱购买决策阻碍比较大，大量量集中去化可能性比较小，故而建议在价钱优势的前提下，线上推出55#楼公布预约及开盘时刻预报的信息，同时线下依照客户意向度，提早进行房源认购：同时也为了保证客户购买调查的准确率，拟采纳预交定金及确信房号的形式进行。
但该方案容易错过近期销售机会，具有必然的市场风险。
方式流程如下：四、5月特惠房源销售情形及未售房源汇总情形： 已售房源库存房源11套，且已经有大客户预定10套房源，现场平层可推房源仅1套，而目前营销部主推房源均为平层产品，为完成5-8月份销售目标，现在期应继续主推平层产品，幸免推首层或顶层混淆橘郡别墅客群；五、55#楼首批次房源：➢依照首推房源现场对外引导报价建议为：均价6500元/平米，以适合的价钱吸引客户预约及继续关注产品，同时结合该价钱尽可能前期推动5六、53、57号楼的剩余房源销售；➢由于前期56#、57#、53#楼初期定价太高造成客户流失，同时市场同意度较小。
故，55#楼前期定价思路不宜过预期高，要紧由于其产品类型与53#、56#楼无异，后期依照蓄客情形以多数客户同意之价钱推出，能够塑造性价比优势；➢以上房源依照现场实际销售情形以5套一批次的形式推出；➢总销售额为.06元、均价为元；➢依照销售整体情形推出后续房源；六、蓄客优惠方案：一、蓄客期间优惠策略：A、客户通过交纳诚意金的形式进行房源预约，指定意向房源，该举措利于后续对客户意向房源进行输理，提早做好引导房源及价钱预摸的方案；B、诚意定金额度为30000元，交纳后客户可在开盘时享受30000元相应优惠；如客户在开盘前提早定购，一次性给予30000元优惠；C、为了能够让客户尽快预约，有利现场逼定，以逐日积存优惠的形式，让客户越早预约能够享受越多的优惠：[1] 从预约之日起，到开盘前，天天可积存2000元优惠；[2] 该活动封顶40000元优惠；（避免开盘时刻拖延）[3] 如在开盘前提早定购房源，那么一次性给予40000元优惠；二、开盘当天优惠策略：A、开盘当天定购，并交纳全额首付款，再给予20000元房款优惠；B、客户在开盘当日定购即可享受以上所示优惠，该优惠同时并行开盘当天其它优惠方法，开盘当日优惠依照前期蓄客及提早去化情形在底价之上灵活制定；C、开盘当天组织热场活动，当天到场客户都可参与抽奖活动；3、首层与顶层赠送车库销售策略：A、凡购买推出房源首层与顶层产品，销售现场在底价之上增加10万总价销售，即可赠送指定车库一个，赠送车库方案调整后价钱如下：B、赠送指定车库位置：首层：55#106 送15#车库、55#105 送14#车库、55#104 送10#车库顶层：55#506 送11#车库、55#505 送7#车库、55#504 送6#车库七、总销目标：八、推行工作打算及费用预算：依照首批推出房源总销售额为3000万元为基础，推行费用依照总销售额%进行计算结合6月去化目标，即6月份推行费用为：75万元依照推行费用打算6月份推行工作如下：备注：具体推行打算依照销售情形在总额基础上灵活调整；。
第四代住宅营销策划方案目录一、前言 (2)1.1 背景分析 (2)1.2 策划目的 (3)1.3 策划思路 (4)二、市场调研 (6)2.1 目标市场 (6)2.2 消费者需求分析 (7)2.3 市场竞争分析 (8)三、项目定位 (10)3.1 项目特色 (11)3.2 目标客户群 (12)3.3 市场细分 (13)3.4 项目卖点 (13)四、营销策略 (14)4.1 产品策略 (15)4.2 价格策略 (16)4.3 渠道策略 (18)4.4 促销策略 (19)五、推广计划 (20)5.1 广告宣传 (21)5.2 公关活动 (23)5.3 社区活动 (24)5.4 网络推广 (25)六、销售执行 (26)6.1 销售准备 (27)6.2 销售策略 (28)6.3 销售流程 (30)6.4 售后服务 (31)七、风险控制 (33)7.1 市场风险 (34)7.2 竞争风险 (35)7.3 法律风险 (36)7.4 建筑风险 (38)八、总结与展望 (39)8.1 营销策划总结 (40)8.2 未来展望 (40)一、前言在当前房地产市场竞争日趋激烈的大背景下，随着技术的不断创新和社会需求的升级，我们的“第四代住宅”作为房地产领域的创新先锋，正面临着前所未有的市场机遇和挑战。
在此关键之际，我们的营销策划方案对于成功推广第四代住宅、赢得市场份额以及塑造品牌形象至关重要。
我们深知住宅不仅仅是砖瓦水泥的堆砌，更是人们生活方式和生活品质的象征。
第四代住宅的营销策划方案旨在通过精准的市场定位、创新的营销策略和优质的服务体验，将我们的住宅打造成为符合新时代人们需求的理想居住环境。
本策划方案紧密结合市场需求，充分整合各类资源，致力于打造高品质的住宅营销新模式，从而开创住宅市场的新纪元。
通过我们全面的推广策略和精心的服务体验，第四代住宅将成为人们向往的居住标杆。
接下来我们将从多个角度深入分析营销方案的详细内容。
引言随着房地产市场日益竞争激烈，开发商们面临着一个共同的挑战：如何有效吸引和留住客户，保证期房项目的销售成功？本文将介绍一种期房楼盘蓄客方案，这个方案旨在帮助开发商们制定一套全面而有效的蓄客策略，并最终实现销售目标。
1. 研究目标客户群体在制定蓄客方案之前，首先需要了解目标客户群体。
通过深入研究潜在购房者的需求和偏好，可以更好地制定针对性的营销策略。
以下是一些常用的研究方法：•调研和分析市场数据：通过市场调查和对竞争对手的分析，了解潜在客户的购房需求、购房预算、地理偏好等信息。
•目标客户访谈：与一些有意向购房的客户进行访谈，深入了解他们对期房项目的期望和关注点。
•社交媒体分析：通过分析社交媒体上与期房购买相关的话题、讨论和评论，获取对目标客户群体的更深入了解。
2. 定制营销策略基于目标客户群体的研究结果，开发商可以制定适合的营销策略，以吸引和留住客户。
以下是一些建议的策略：•线上宣传和推广：利用互联网和社交媒体平台，建立期房项目的线上品牌形象。
借助SEO、SEM和社交媒体营销等技术手段，将项目信息传递给潜在客户，并吸引他们前来了解更多信息。
•优惠活动：提供具有吸引力的购房优惠活动，如折扣、赠品或特别定制的购房套餐。
这样可以促使潜在客户尽快做出购房决策。
•广告宣传：通过户外广告、媒体广告和电视广告等渠道，向更广泛的目标客户群体传递项目信息，并增加品牌曝光度。
•口碑营销：通过提供优质的产品和服务，激发客户的满意度和忠诚度。
满意的客户会成为品牌的忠实拥护者，并推荐给他们的朋友和亲属。
•专业销售团队：培训和雇佣专业的销售团队，他们具备良好的销售技巧和沟通能力，能够有效地与潜在客户进行交流，并解答他们的疑问。
3. 提供优质的购房体验除了制定营销策略，提供优质的购房体验也是吸引和留住客户的重要因素。
以下是一些建议：•展示中心设计与布局：展示中心是潜在客户了解期房项目的重要场所。
精心设计和布局展示中心，使其能够展示出项目的优势和特色，并为客户提供舒适和愉悦的参观体验。
万科魅力之城项目老业主维系方案一、活动目的：通过活动，将项目信息渗透至老业主中，形成口碑传播，带动老带新。
通过活动，维系意向客户，淡化客户对项目抗性，配合活动及促销，逼定犹豫不决的客户项目每月客户来访基数大，转认购率较低；通过活动，吸引客户再次上访，为销售线输送更多客户。
二、活动对象及人群心理特点：a)万科业主（含项目认购客户）---传教士心理特点：万科业主，万科物业体验者，品牌忠诚粉丝。
针对这部分客户项目将项目信息渗透老业主中，通过口碑传播，让业主作为项目忠诚传教士。
b)项目意向客户---重点保护对象心理特点：项目意向客户，认可项目价值点，但各种外界诱因下，导致客户犹豫难以下定，针对此类客户，项目制定“锐利”道具，达到客户逼定效果。
c)来访未成交客户---目标客户种子心理特点：来访未成交客户，对项目存在一定抗性。
针对此部分客户，通过各类活动，吸引客户再次上访，培养客户项目归属感，建立对项目情感依赖。
三、业主维系活动策略1、感情维系1）、业主生日祝福微信短信生日祝福：每月统计万科各老社区业主生日，当月生日业主姓名，生日日期，在业主生日当天发祝福短信；策划部拟定祝福短信，于每月1日向当月生日业主群发祝福短信、微信。
项目业主生日会：每月统计项目业主生日，当月生日业主姓名，选定每月第一周周末，邀请本月生日的业主及家属，举办业主集体生日会。
千里送祝福，礼轻情意重：针对省外城市及地州市客户项目业主，联系固定花店与蛋糕店，每逢业主生日当天，委托花店及蛋糕店赠送价值200元以内的鲜花和蛋糕，并由直接负责的销售人员发送生日祝福短信、微信或者直接电话祝福。
2）、定期报纸联合万科物业，长沙万科在售项目，制定万科社区文化报，针对万科社区在售项目进行派发，释放各社区项目信息周末活动及同享会政策。
4）、建立项目微信群，利好消息维系月度热销信息、工程进度信息（内部配套、地面铺装等）、片区利好消息、天气预报温馨提示、节日祝福等内容向业主发送平台短信；配合现场促销及活动于周一上午9:00向业主发送。
现代经济信息房地产先租后售模式对企业财务的影响张 继 山西省运城市资产管理中心李奥兵 山西农业大学信息学院摘要：进入白银时代后房地产业出现了诸多问题：重资产的运营模式，净资产收益率低；房价居高不下，存量房数量高；营销费用高，销售成本大；融资费用高，财务成本大等。
为解决上述问题，本文认为将“先租后售”营销模式作为房地产公司的战略规划，可以使得企业总的净资产收益率大幅提升，对解决上述房地产企业的问题有很大的帮助，而资产证券化的方式也能够帮助规避出租期间的风险，这样的创新方式是可行的。
关键词：先租后售模式；净资产收益率；资产证券化中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2016)006-000206-02一、房地产先租后售模式房屋先租后售模式是指房地产开发经营企业投资建造的商品房及房屋所有权人拥有的存量产权房屋，出租给租客居住，再依照先前签订的合同出售给该承租人的一种促销行为。
房地产先租后售模式最初用于公租房和廉租房的回收机制，当政府投入资金建设公租房和廉租房的同时就要建立资产的回收机制，否则大量的资金沉淀在现有房产中，此类优惠政策就不可持续。
先租后售模式下买房者最担心的是买房时房价的上涨，因此具体的“以租代售”给予此类模式更好的效果。
“以租代售”是指合同约定租房者在合同期内购买所租房屋，所出租金部分可抵房款，这大大减少了租房者的对于是否买下房屋的担忧，也提供给租房者更多的优惠。
随着房地产市场从黄金时代进入白银时代，房地产开发商面临的竞争压力越来越大，而由此引发的财务问题也迟迟得不到解决。
房地产开发企业多数是重资产的运营模式，导致其净资产收益率低；由于房价居高不下，消费者购买能力有限，市场中存量房的数量难以消化，房地产企业库存量大，企业资产带来经济利益的速度缓慢；营销费用以及融资费用高，更使企业的财务负担加重。
面临众多财务困境，作为地产老大的万科首先开始转型“轻资产”运营模式，近日“万科先租后售”模式也见诸报端。
金园房地产（××）××家园剩余房源数据分析暨周期促销活动策划案××矿业（集团）金园房地产开发有限公司××千亩居住园——“××家园”东区和西区，一、二期开发施工工作进展顺利，销售工作取得了显著的成绩。
现就目前一、二期项目剩余房源的相关数据进行汇总和分析，并以此为依据，拟定相关的持续促销活动策划方案【相关数据截至二○一二年八月二十二日止】。
一、一期相关数据分析：㈠可售房源总套数：2568套。
㈡已售房源套数：2216套（其中2178套已交款并办理了相关手续；38套未办理手续）。
㈢剩余房源套数：352套。
⑴剩余房源分布于一期所有栋号。
⑵××家园东区剩余房源：106套（其中：a1#楼15套；a2#楼16套；a3#楼21套；a4#楼6套；a5#楼10套；a6#楼11套；a7#楼13套；a10#楼7套；a11#楼7套）。
⑶××家园西区剩余房源：246套（其中：a1#楼47套；a2#楼28套；a3#楼38套；a4#楼52套；a5#楼3套；a6#楼8套；a7#楼30套；a8#楼5套；a9#楼9套；a10#楼13套；b1#楼13套）。
㈣一期各单位交款情况汇总表：1㈤一期数据分析：不考虑任何销控的房产销售，其剩余房源遍及所有栋号是种必然。
在一期剩余房源中，东区的a3#楼（剩余21套，为剩余量最多）、a1#楼、a2#楼（分别剩余15套、16套）、a7#楼（剩余13套）。
西区的a1#、a4#楼（分别剩余52套、47套）等，以上栋号在社区区域位置上的优势是显而易见的，但其剩余量是最多的。
是人为销控形成的？还是其他原因？这些不得而知。
总体而言，一期所有剩余房源在目前二期销售的过程中具备了“现房优势”，与新售房源想比较有着一定的特定关注度，其后期销售在二期房源销售过程中是不成问题的（也具备已定的增值因素，可作为促销的方式和手段）。
