房地产企业预缴税金的会计处理

Ｍｅｔａｌｌｕｒｅｉｃａｌ　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ａｃｃｏｕｎｔｉｎ　

房地产企业　

预缴税金的会计处理　

刘玉生　

【提要】近年来，我国房地产业发展迅速，成　为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。　

为了配合国家宏观调控加强税收征管．国家也先　后出台了一系列的单项税种管理措施。如何在门　

类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特　点，在现有会计核算方法下，更好地发挥会计职　

能。本文谨对房地产开发企业预缴税金核算提供　

一套实务操作方法．以供借鉴。　随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的　深入及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其　在国家产业结构中的位置日渐突出。房地产业发展迅速，成　

为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。为了配合国　

家宏观调控加强税收征管，国家也先后出台了一系列的单项　

税种管理措施，加强房地产企业营业税、土地增值税、企业所　得税的征管政策先后出台，主要采取核定预征率、预计营业　

利润率和毛利率，以加强事前预征管理。对于房地产开发企　业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有新《企业会　

计准则》、《房地产企业会计制度》等，在门类众多的制度、准　

节，理顺了上料流程。　

３．加强控制活动，降低经营风险。对企业各项业务进行风　险辨别、分析，进行风险评估。确定关注重点和优先控制的风　

险，规避风险，降低风险，确保控制环节无遗漏、流程衔接无　障碍。对不相容职务进行分离，实行内部牵制，严格执行五分　

离，即“授权批准与业务经办分离”、“业务经办与会计记录分　

离”、“会计记录与财产保管分离”、“业务经办与稽核检查分　离”、“授权批准与监督检查分离”。明确各岗位办理业务事项　

的权限范围、审批程序和相应责任，各级管理人员都必须在　授权范围内行使职权，对超越权限的，相关人员坚决予以抵　

制。对于重大业务和事项实行集体决定审批或联签制度。例　

如，公司每周召开经理办公会对重大事件进行研究决策，任　何人不得单独进行决策或擅自改变集体意见．从而加强内部　

控制活动，降低经营风险。在实施内部控制工作中，坚持管好　人，如部门负责人、审核批准人、采购、销售、银行出纳、招标　

业务经办人等；坚持抓好关键岗位，如审批程序、资金调度等　

岗位。　

４．实施预算控制，提高内控水平。实行全面预算，搞好各　项业务事项的事前预测、事中控制、事后分析．将企业的经营　目标转化为各生产厂、各部门、各岗位以至个人的具体行为　

目标，确保指标横到边、纵到底，预算控制内容涵盖企业经营　

活动的全过程，强化预算控制，通过预算的编制和检查预算　的执行情况，比较、分析内部各单位未完成预算的原因．并对　未完成预算的后果采取改进措施，实现全程掌握预算执行情　

况，动态分析执行结果，及时纠正偏差，确保预算执行到位。　

通过预算执行情况对企业的业务活动进行控制，重点对资金　

活动、采购业务、资产管理、销售业务、工程项目、业务外包、　财务报告、合同管理等业务活动进行重新评估，找出活动中　的主要风险，明确各项活动的关键控制点及控制措施．制　

定业务流程，强化内部监督，实行追踪监控和跟踪管理。　

对执行过程进行监控。对企业规章制度和重大经营决策贯　

彻执行情况的过程监督，把内部监督前移，强化事前预防　与事中控制，及时发现漏洞和隐患．并针对出现的新问题　和新情况及内部控制执行中的薄弱环节，及时修正或改进，　做到有章可循，违章必究，违规必罚，以罚促纠，实现对　

经营风险的全面有效控制。　

（作者山东菜钢永锋钢铁有限公司财务部会计师）　

争：洲年ｊ　阐

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则、规定之下，应结合企业自身特点，在现有会计核算方法　下，更好地发挥会计职能。　

一、商品房预售收入的会计确认与税务要求　

１．会计收入确认：房地产作为一商品，由于其建设周期　

长、商品价值高，法律在物权转移上规定以“登记”为要件等　自身存在的特有性质，“现房销售”所占比例较低．而多以预　

售为主。因此．对于房地产企业商品房预售收入的会计确认　

就尤其值得关注。《企业会计准则第ｌ４号一收入》规定，当企　业的销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：　

一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货　方：二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理　权，也没有对已售出的商品实施有效控制：三是收人的金　

额能够可靠地计量：四是相关的经济利益预计将流入企业：　

五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。显然．　房地产企业商品房预售收入在会计上不符合销售收人的确　

认条件。因此，预收房款应暂时挂账“预收账款”科目，不应确　认收入。　

２．税务要求：（１）营业税金及附加：房地产企业必须按预　

售收入计缴营业税、城建税、教育费附加、印花税等。根据《中　

华人民共和国营业税法实施细则》第二十五条规定：纳税人　转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的．其纳　

税义务发生时间为收到预收款的当天：税法中明确指出了纳　税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须　

缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。　

（２）土地增值税：“土地增值税”的核算不同于“营业税金及附　加”。因为土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权，地上　

建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税　

率征收的一种税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条　例》及其《实施细则》，纳税人在项目全部竣工结算前转让房　

地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据　以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部　

竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。（３）企业所得税：　

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［２ｏｏ９１　３１号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或　

《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实　现，按规定缴纳企业所得税：　

二、房地产企业预缴税金的会计处理　

１．房地产企业预缴营业税的会计处理。目前大部分房地　

产企业采用以下方法计算营业税：会计期间实际应纳营业　税＝（主营业务收入＋期末预收账款余额一期初预收账款余额＋　价外费用＋视同销售收入）ｘ５％。　【例】某市房地产开发公司于２００９年开发商品房，当年　

未完工，取得预售房收入１２００万元，记人“预收账款”贷方；　２０１０年６月末房地产开发项目完工符合确认收入条件。营业　

税税率５％；城建税税率７％；教育费附加　３％；土地增值税　预征率１％：企业所得税预计毛利率为１５％：所得税税率　

２５％。　２００９年实际缴纳税款时：　

借：应交税费一营业税一已交营业税（１２００ｘ５％）６０万元　

应交税费一城市维护建设税一已交城市维护建设税　（６０ｘ７％）４．２万元　应交税费一教育费附加一已交教育费附加（６０ｘ３％）　

１．８万元　贷：银行存款　６６万元　

２０１０年６月末，对符合收入确认条件的“预收账款”转入　当年销售收入，并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利　

润表的营业税金及附加栏。　

借：营业税金及附加　６６万元　贷：应交税费一营业税一应交营业税　６０万元　

应交税费一城市维护建设税一应交城市维护建设　税　４．２万元　

应交税费一教育费附加一应交教育费附加１．８万元　

借：预收账款　１２ｏ０万元　贷：主营业务收入　１２００万元　

期末对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负　债表“预收账款”的余额中，对此部分预缴的税金则反映在应　

交税费科目下．用负数表示。　

２．房地产企业预缴土地增值税的会计处理。根据《土地增　

值税清算管理规程》国税发［２００９１９１号文，第三章第九条纳税　人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（１）房地　

产开发项目全部竣工、完成销售的。（２）整体转让未竣工决算　房地产开发项目的。（３）直接转让土地使用权的。房地产企业　

开发项目复核上述条件之一的。应及时对土地增值税进行清　

算。企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按　税法规定预缴的土地增值税。　

接上例：２００９年实际缴纳税款时：　借：应交税费一应交土地增值税一已交税金　

１２００ｘｌ％＝１２万元　贷：银行存款　１２万元　２０１０年６月末．待该房地产营业收入实现时，应由当期　

营业收入负担的土地增值税（假设２０１０年６月末土地增值　

税清算后应交土地增值税为１２万元）。

　Ｍｅｔａｌｌｕｒｇｉｃａｌ　ＦｉｎａｎｃｉａＺ　Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ　

借：营业税金及附加　１２万元　

贷：应交税费～应交土地增值税　１２万元　待以后年度待该工程项目全部竣工，达到清算条件后，　

再进行清算．多退少补。　

３．房地产企业预缴企业所得税的会计处理。《房地产开发　经营业务企业所得税处理办法》（国税发［２００９１３１号）第八条　

规定，企业销售未完工开发商品的计税毛利率由省、自治区、　直辖市国税局、地税局确定，开发项目位于省、自治区、直辖　

市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不低于　

１５％；位于地及地级市城区及郊区的不低于１０％：位于其他地　区的不低于５％：属于经济适用房、限价房和危改房均不低于　

３％。　采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期　取得的预售收人先按规定的利润率计算出预计营业利润额，　

再并人当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发　

产品完工时再进行结算调整。房地产开发企业销售未完工开　发产品一般都属于预收款方式销售开发产品。企业销售未完　

工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率在开发期内　分季度（或月）计算出预计毛利额，计人开发期应纳税所得　

额，待开发产品完工后，再计算其实际计税成本和实际毛利　额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计　

入完工当期的企业所得税应纳税所得额。房地产开发企业所　

得税一般核算方法是按预收账款当期的发生额扣除期间费　用及税金计算缴纳所得税。　

本期应预缴所得税＝ｆ会计利润＋（期末预收账款余额一期　

初预收账款余款）×毛利率一相关税金一弥补亏损］ｘ２５％　相关税金＝（期末预收账款余额一期初预收账款余款）ｘＸ，ｔ　

应税金及附加的税率（备注：此公式建立在期初预收账款交　

纳的营业税等已扣除，如没有扣除则直接用期末预收账款余　额乘税率）　

年终汇算清缴应缴所得税＝『会计利润＋（年末预收账款　

余款一年初预收账款余额）×（毛利率一相关税金税率）＋纳税调　整一弥补亏损］ｘ２５％　

房地产开发产品完工后，企业应及时确认已实现的收　入，同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反　

映在利润表中：　接上例：如２００９年末该房地产公司利润总额为２００万　

元（假设除预收款项外，无其他纳税调整事项）。　

２００９年当年所得税费用为：　借：所得税　

２００ｘ２５％＝５０万元　贷：应交税费一所得税一应交所得税５０万元　实际缴纳税款时：　

借：应交税费一所得税一已交所得税５０＋（１２００￣１５％一６６—　

１２）ｘ２５％＝７５．５万元　贷：银行存款　７５．５万元　

对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映　在应交税费科目下，用负数表示。　

若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来　

确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税确　认为递延所得税资产．并使用“递延所得税资产一预售房预　

缴所得税”科目，在年终对未达到收入确认条件的预收账款　对应的已上缴的所得税．从“应交税费一所得税一已交所得