AFP考试《金融理财原理》第九章知识点租房与购房决策

一、AFP考试章节知识点：我国房地产制度的演变1978年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业为主的企业管理与分配。

私房产权得不到保护，出卖出租受到严重限制，住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有存在的必要。

1978年到1998年，房产制度逐步、渐进的变革1987年9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。

1991年参考新加坡的住房公积金制度，开始在上海试点，逐步普及到全国。

1991年之后，提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。

1998年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化1998年6月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。

二、AFP考试章节知识点：中国房地产制度与市场的特色1、土地国有化：土地产权归国家所有，由国家统一规划管理土地用途。

但使用权可有偿出让。

2、住房补贴制度：1998年以前的福利分房以及1998年以后大量兴建的经济适用房3、住房公积金制度4、因地制宜的地方政府条例5、父母为子女购房的现象普遍6、购房优先的价值观三、AFP考试章节知识点：公房或房改房的特性1、公房：较为陈旧(1998年以前建成)、面积较为狭小(按级别工龄)、区域偏向于旧城区、租金低、房屋单价低、房屋总价低、转让有限制，贷款需附核准上市文档、按房改标准价购买的公有住房，出售后在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。

2、房改房与商品房的合理价差(1)房改房的交易方式(2)产权公房：缴物业费(3)使用权公房：需缴租金(4)使用权公房价值=公房与商品房租金差异折现值(5)产权公房价=公房物业费与商品房租金差异折现值假设产权公房物业费每平米2元, 使用权公房租金每平米10元同等商品房租金每平米50元, 房价每平米10,000元, 50平米总价50万元, 公房可用20年, 折现率5%，那么：使用权公房价=PV(5%/12,20 × 12,-40)×50=303,051元产权公房价=PV(5%/12,20 × 12,-48)× 50=363,661元3、经济适用房的特性①户型合理，年代较新，价格适中，适应中低收入家庭承受能力;②在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本;③在销售阶段，销售对象限定为具有当地常住户口的中低收入家庭的居民，执行购买过程中的申请、审批和登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售;④在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境;⑤国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放。

1. 小王购买了HBO 公司的新发行股票后，想将部分HBO 股票卖出，他应在（）进行交易，这笔交易是在（）之间进行的。

A．一级市场，小王和HBO 公司B．一级市场，小王和其他投资人C．二级市场，小王和其他投资人D．二级市场，小王和HBO 公司答案：C解析：新股发行后的流通在二级市场进行，在投资者之间进行交易。

2. 经济步入衰退期时，下列投资建议中，最合理的是（）。

A．减少股票投资，加大国债等固定收益类资产的投资比重B．减少债券投资，将更多的资金配置到钢铁、汽车等行业股票上C．减少债券投资，将更多的资金配置到石油开采、煤炭开采等行业股票上D．维持债券和股票投资整体比重不变，加大股票投资中金融、房地产等行业股票的比重答案：A解析：房地产业，建筑业，汽车业，化工业对经济周期比较敏感，经济步入衰退期时，股市下跌尤为明显，应该减少股票投资，增加固定收益类证券的投资。

3. 客户徐先生卖空某股票，他同时下达了一个交易指令，该指令可以在股价向不利方向变动至某一价位时使它自动平仓，以防止损失进一步扩大。

则他下达的交易指令是（）。

A．限价指令B．市价指令C．限购指令D．止损指令答案: C解析：准备以融券方式购买股票，是认为未来这支股票的价格要下跌。

但如果股票价格上涨，成本增大，使用限购指令，当达到指定价格买入证券，控制成本。

4. 股票a 的当前市价是20 元/股。

某客户预测该股票价格将下跌，于是从交易商处借入5 000 股，以当前市价卖出。

已知初始保证金率为40%，维持保证金率为25%。

若客户按初始保证金率缴纳保证金，不考虑借款成本和交易成本，下列说法中错误的是（）。

A．客户期初应该缴纳4 万元保证金B．客户按市价卖出股票后，其账户总资产为10 万元C．当股票a 的价格上涨到22.4 元/股时，客户的账户资产净值为2.8 万元D．当股票a 的价格超过22.4 元/股时，客户将收到追加保证金的通知答案：B解析：客户期初缴纳的保证金：20 元/股*5 000 股*40%=40 000 元，卖出股票后总资产20 元/股*5 000 股+40 000 元=140 000 元。

居住规划与房产投资资格认证培训金融理财师 1授课大纲n 租房或购房决策 n 购换房规划 n 用金拐棍软件做房产规划 n 中国的房产制度 n 房产投资金融理财师2一、租房或购房决策n 租房或购房的优缺点 n 租房或购房决策方法-年成本法 n 租房或购房决策方法-净现值法 n 敏感分析 n 租购房决策影响因素金融理财师1.1 租房和购房的优缺点n 租房的优点 n 租房的缺点 n 购房的优点 n 购房的缺点金融理财师34租房的优点金融理财师n 有能力使用更多的居住空间 n 比较能够应对家庭收入的变化 n 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 n 有较大的迁徙自由度 n 瑕疵或毁损风险由房东负担 n 税负较轻 n 不用考虑房价下跌风险5租房的缺点n 非自愿搬离的风险 n 无法按照自己的期望装修房屋 n 房租可能增加 n 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 n 无法通过购房强迫自己储蓄金融理财师61购房的优点n 对抗通货膨胀 n 强迫储蓄累积实质财富 n 提高居住质量 n 信用增强效果 n 满足拥有自宅的心理效用 n 同时提供居住效用与资本增值的机会金融理财师购房的缺点金融理财师n 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流 动性可能要被迫降价出售。

n 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也 代表较高的维持成本。

n 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市 场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理 不善造成房价下跌的个别风险。

781.2 租房或购房决策方法 -年成本法 金 融 理 财 师n 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 n 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金－房价每年涨幅 n 比较租房或者购房的年成本，成本小的更为划算。

n 购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，因此，购房年成本逐渐降低；如果 将来房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升。

1、AFP考试章节练习题：关于做居住规划的原因，下列说法正确的是( )。

①陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子②没有考虑未来的收入与支出的变化，购房梦功败垂成③没有房涯规划的观念，难以拟订合理的行动计划④若没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己储蓄⑤若不事先规划购房现金流，无法选择最佳的贷款配合A.①②③④B.②③④⑤C.①③④⑤D.①②③④⑤【答案】D2、AFP考试章节练习题：关于银发住宅年金屋，下列说法错误的是( )。

A.银发住宅年金屋可以说是介于租房与购房之间的形态B.年金屋居住者一般拥有所有权C.与一般租赁相比，合约规定，只要持续缴纳管理费就可住到终老，不用担心被要求迁徙，而且，社区特别为老人设计，较一般住宅更具银发族所需的医疗与休闲功能，终老时可退回保证金当遗产D.银发住宅年金屋一方面要缴一笔为数不少的保证金，另一方面每个月还要支付管理费。

保证金的金额可能高于购房首付款，而每月缴纳的管理费通常低于月租金，但又远高于购房者所要缴纳的管理费【答案】B3、AFP考试章节练习题：以北京为例，下列关于经济适用房的交易方式叙述错误的是( )。

A.政府计划兴建，可售可租B.有当地户口才能购买当地经济适用房C.家庭年收入应在60000元以下D.未住满5年者，需以成本价出售给合乎经济适用房购买资格者【答案】A4、AFP考试章节练习题：关于住房公积金的用途，下列说法不正确的是( )。

A.支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费B.房租可用住房公积金支付C.支付职工个人为修缮自住住房发生的费用D.支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用【答案】B5、AFP考试章节练习题：购房时除了首付款与贷款以外，还有下列哪些费用可以视为期初成本?( )①中介费用;②装潢费用;③搬家费用;④印花税A.②③④B.①③④C.①②③D.①②③④【答案】D6、AFP考试章节练习题：关于收益还原法，下列说法错误的是( )。

金融理财师（AFP）居住规划与房产投资章节练习试卷1(题后含答案及解析)题型有：1. 2.1．居住规划主要包括()。

Ⅰ．租房Ⅱ．购房Ⅲ．换房Ⅳ．房贷规划Ⅴ．房产投资A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、ⅤB．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ、ⅤC．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、ⅤD．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正确答案：C 涉及知识点：居住规划与房产投资2．房涯规划是指在配合负担能力的调价下，根据______的改变而进行的______。

()A．生涯阶段；房贷规划B．生涯阶段；换房规划C．生命周期；房贷规划D．生命周期；换房规划正确答案：B 涉及知识点：居住规划与房产投资3．在给客户进行住房消费支出规划时，首先要确定客户的需求，理财规划师在帮助客户确定其购房需求时应遵循一定的原则，下列对这些原则的描述错误的是()。

A．够住就好B．有多少钱买多大的房子C．无需进行过于长远的考虑D．了解客户所在地住房公积金管理中心的相关规定正确答案：D解析：D项属于理财师对客户作住房规划时所必须了解的情况，但并不是遵循的原则。

知识模块：居住规划与房产投资4．关于购房与租房的决策因素，下列说法错误的是()。

A．同一标的物可租可售时，不同的人可能会在租购之间做出不同的选择，一般使用年成本法与净现值法来做出购房与租房的抉择B．在一个固定的居住期间内，根据租房及购房的现金流量，比较两者的净现值较高者为划算C．租房与购房何者划算，牵涉到拥有自宅的心理效用与对未来房价的预期，购房者可期待房产增值利益，而租房者只能期待房东不要每年调高房租D．以自住而言，购房者的使用成本是首付款利息成本、房屋贷款利息与住房维护成本，而租房者的使用成本是房租与房租押金的利息成本正确答案：B解析：B项中，在一个固定的居住期间内，应将租房及购房的现金流量折现为现值后，比较两者的净现值较高者为划算。

知识模块：居住规划与房产投资5．净现值法和内部报酬率法都是有用的分析工具，在进行简单财务模型分析时，下列选项中可用做净现值法的折现率的是()。

买房问题：房款主要由两部分组成，一是首付，二是按揭。

所有有关买房的问题也都基本围绕这两个部分展开。

具体题目可能涉及以下三个方面：一、首付款的筹集：这类题目通常是直接或者间接告诉你首付款的数量（理财目标），再利用货币时间价值的一般方法来求解。

涉及的变量有：（1）终值：首付款D 1，可能直接给出，也可能通过给出房价总款，并规定一定的首付比例来间接给出。

当然也能本身就是需求解的未知数。

（2）现值：当前已有资产A （3）年金：定期定额储蓄S （4）利率：买房前的投资收益率r 1二、按揭贷款这类问题也比较直接，就是一个年金现值问题。

可能把题目变复杂的方式只有两种，一是在利率上做文章，要通过有效利率的有关知识求解利率变量；二是在还款方式上做文章，通常是对等额本息法和等额本金法的比较。

1. 最基本的题型——年金现值问题 （1）现值：总贷款额D 2（2）年金：等额本息法的按揭额M（3）利率：贷款利率r 2（若题中未出现付息期间和计息期间等概念，月供就直接将题中的年利率除以12，季度供则直接将年利率除以4即可） （4）时间：贷款期限t 2 图2：买房前的现金流量图2. 涉及有效年利率题型这类题目通常会出现“名义年利率”、“计息期间”、“付息期间”等概念，而且计息期间与付息期间是不相等的。

当遇到此类题型时，计算出与付息期间对应的期间利率是关键，也是难点。

下面通过举例来说明。

例：名义年利率为12%，计息期间为季度，付息期间为月（1）计算方法1：第一步：将计息期间和名义年利率相结合，用来计算有效年利率。

上例中计息期间为季度，就意味着有效年利率为(1+12%/4)4-1。

第二步：利用付息期间计算有效年利率。

付息期间的概念指明了贷款的偿还方式，如上例付息期间为月，就意味着是月供。

因此，与付息期间相对应的月利率是首先需要求解的未知变量。

假设需求解的月利率为r，有效年利率就等于(1+r)12-1 第三步：计算与付息期间对应的期间利率，即按揭贷款计算中需要使用的利率水平。

偿还贷款＋最后一期维护成本)购房规划 购房规划流程 测算可负担的房价– 年收入概算法 – 目标精算法 在进行购房规划时，应根据客户的收入状况计算 其可负担房价，避免客户因购买负担不起的房子 而沦为“房奴”或影响其它理财目标的实现。

11版权所有 理财教育网 保留所有权利购房规划的流程列出需要居住的面积与期望居住地区的价格 决定购房目标当前的总价 估算房价成长率估算购房时的房屋总价计算该投资的终值是否足够支付届时自备款 计算购房后每月 储蓄是否足以负担 房贷本利摊还额版权所有 理财教育网 保留所有权利可配置在购房上的 资产与储蓄的比例12资产应如何配 置才能达到所需 的投资报酬率测算可负担房价—年收入概算法 以付息能力衡量– 最高可负担房价 = [(年收入 × 可负担房贷比率) / 房贷利率] / 贷款成数 以还本付息能力衡量– 根据可负担还款金额、房贷利率和预计还款年 限计算出可承受的贷款额度：PV (PMT, i, n) – 可负担房价 = 可承受贷款额度/贷款成数 一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年 收入的5-8倍。

13版权所有 理财教育网 保留所有权利测算可负担房价—目标精算法当前可投 资资产A PMT1 PMT1×(1+y) PMT2n可负担房价m根据偿还能力计算的 贷款金额： PMT2=PMT1×(1+y)n每年储蓄投资在 购房当年的终值当前配置于购房 用途的净资产A在 购房当年的终值PMT 1+ y n 1 ×[1 ( ) ] × (1 + r )n + FV (r, n,0, A) + PV (i, m, PMT2 ) ry 1+ r14版权所有 理财教育网 保留所有权利目标精算法例题假定小林年收入为10万元，收入成长率5%，当前净资产15万 元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。

小林打 算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率6%，届 时可以负担的房价为：自备款储蓄部分 n 5 PMT1 1 + y 30000 1 + 5% n 5 × 1 × 1 × (1 + r ) = × (1 + 8%) = 193,047元 r y 1+ r 8% 5% 1 + 8% 自备款投资部分 FV(r, n, 0, A) = FV(8%,5,0,-150,000) = 220,399元 贷款部分 PMT2 = FV(y, n, 0, PMT1) = FV(5%,5,0,30000) = -38,288元 PV(i, m, PMT2) = PV(6%,20,-38288) = 439,160元 可购房总价 = 193,047 + 220,399 + 439,160 = 852,606元 可以买大约85万元的房子15版权所有 理财教育网 保留所有权利换房规划 换房能力测算– 需筹首付款 = 新房净值 - 旧房净值 新房净值 = 新房总价 - 新房拟贷款金额 旧房净值 = 旧房总价 - 旧房剩余房贷16版权所有 理财教育网 保留所有权利换房能力概算（例） 假定小林25岁时开始工作，工作10年后购房50万，投资报酬 率8%，房贷利率6%，贷款20年，贷款六成，居住10年后换 房100万，假设旧房届时按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷 年供额为多少? 第一段：25岁到35岁储蓄，年储蓄 PMT(8%, 10, 0, 200,000) = -13,806元 第二段：35岁到45岁还贷款，年供额 PMT(6%, 20, 300,000)= -26,155元 第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额 PV(6%, 10, -26,155) = 192,503元 出售旧房后净收入：500,000元 - 192,503元 = 307,497元 新房贷款需求：1,000,000元 - 307,497元 = 692,503元 年供额 = PMT(6%, 20, 692503) = -60,376元17版权所有 理财教育网 保留所有权利购房与换房规划的其他问题 技术性问题– 先买后卖：资金周转问题 – 先卖后买：出售旧房后无房可住问题 购房成本– 中介费用、装潢费用、搬家费用、房贷相关费用、 印花税、契税等 住与行的成本– 通勤成本、时间成本 二手房与期房的合理价差– 期房价格 = 现房价格 - 购置期房到交房间租金现值 – 二手房价格 = 新房价格 × (1 - 折旧率 × 使用年数)18版权所有 理财教育网 保留所有权利我国的房地产制度 中国房产制度的历史沿革 土地国有化制度 住房补贴制度（公房与房改房、经 济适用房） 住房公积金制度 房地产转让相关税务制度19版权所有 理财教育网 保留所有权利房改房的价值 房改房的交易方式 产权公房：缴物业费 使用权公房：缴租金 使用权公房价值 = 公房与商品房租金差异的折现值 产权公房价值 = 公房物业费与商品房租金差异的折现值 假设产权公房物业费每平米2元，使用权公房租金每平米10 元同等水平的商品房租金每平米50元，如果某公房面积为50 平米，公房可用20年，年折现率5%，那么：使用权公房价值： g BEG , 5 gi，-50×(50-10) PMT，20 gn，PV = 304,313 产权公房价值： g BEG，5 gi，-50×(50-2) PMT，20 gn，PV = 365,17620版权所有 理财教育网 保留所有权利。

一、购房与换房流程列出需要居住的面积与期望居住地区的价格↓↓决定购房目标当前的总价估算房价成长率↓↓估算购房时的房屋总价↓计算该投资的终值是否足够支付届时自备款↓↓计算购房后每月‖资产应如何配储蓄是否足以负担‖置才能达到所需房贷本利摊还额‖的投资报酬率可配置在购房上的资产于储蓄比例二、年收入概算法用年收入概算法计算可负担房价:购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。

可以下列公式概算可负担的房屋总价：可负担房价=[(年收入x 负担比率)/ 房贷利率] /贷款成数不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。

例题：如年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，首付款的机会成本也以房贷利率计算，房贷利率6%，贷款成数70%。

可负担房价=[(10万X 30%)/ 6%] / 70%=71.4万，为年收入的7.14倍。

前提是需先准备21.4万的首付款。

若贷款20年，本利平均摊还法，可贷款 PV(6%，20，-3)=34.4,34.4/70%=49.2，49.2/10=4.92，不到年收入的五倍。

从这个简化公式可知，同样的收入，利率越低，可负担房价越高;储蓄率越高，可负担房价越高。

一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。

三、目标精算法计算可负担房价可负担房价=PMT1X{1-[(1+y)/(1+r)]}/(r-y) X(1+r) +FV(r,,0,A)+PV(I,m,PMT2)r=投资报酬率，=离购房房年数PMT1=当前年收入×负担比率A=当前可配置于购房用途的净资产i=房贷利率，m=房贷年数PMT2=本利摊还年供额=FV(y,,0,-PMT1)y = 收入成长率目标精算法案例小林年收入为10万元，预估收入成长率5%，当前净资产15万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。

小林打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率6%，届时可以负担的房价为：自备款储蓄部分=PMT1× {1-[(1+y)/(1+r)]}/(r-y) ×(1+r)=30,000元×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-5%)×(1+8%)5=193047元自备款投资部分= FV(r,,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元PMT2=FV(y, , 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元贷款部分=PV(i,m,PMT2) =PV(6%,20,-38288)=439,160元可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606元可以买大约85万元的房子。

金融理财原理这一系列是笔者准备AFP考试时的学习笔记，以金融理财原理为蓝本，系统梳理了各章常考知识点，可以作为备考资料，也可以作为学习参考。

全书共3篇34章，本文是第九章家庭财务报表和预算的编制与分析。

金融理财原理第九章（YJ）——家庭财务报表和预算的编制与分析一、基础知识1、作为理财师，主要的工作是为客户制作综合、客观、正确的理财规划。

首先是了解客户当前的财务状况，确定家庭的理财目标；然后分析家庭的财务结构（了解资产配置实现资产增值，另一方面了解负债情况实现减债，降低财务负担），接下来了解家庭的收入和支出情况，进行收入和支出预算控制。

2、会计要素：资产、负债、所有者权益（净值）；收入、费用（支出）、利润（储蓄）。

资产、负债、净值三项反映主体的财务状况；收入、支出、利润三项反映主体的经营成果。

会计的两个恒等式：资产=负债+净值利润=收入-支出财务报表包括资产负债表、利润表、现金流量表、附注等。

收入和支出是流量的概念，显示一段时间收入和支出的变化；资产和负债是存量的概念，显示某个结算时点资产和负债的状况。

3、权责发生制（应计制）是以导致收入实现和费用发生的“行为”的发生时间为准，来确认收入和费用的一种会计核算基础；收付实现制（现金制）是以收入带来的现金“收到”和由费用导致的现金“付出”时间为准，来确认收入和费用的一种会计核算基础。

4、当期储蓄=本期期末的净值-上期期末的净值（以成本计价的资产负债表）当期净值的变动额=当期储蓄额+当期资产重估调整额+当期未实现资本利得或损失额5、会计分录的左边是借方，右边是贷方，遵循“有借必有贷，借贷必相等”的基本原则。

资产和费用的增加列在借方，负债、净值、收入和利润则列在贷方。

6、资产和支出的增加记借方，减少记贷方；收入和负债的增加记贷方，减少记借方。

7、用信用卡刷卡消费时在权责发生制下记账：签单时借支出，贷应付账款，现金缴款是借应付账款，贷现金（签单时，支出增加，记借方，同时负债增加，记贷方；缴款时负债减少，记借方，同时，现金减少，记贷方）。