新起点嘉园二期工程(创辉大厦)新建项目可行性研究报告
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新起点嘉园二期工程（创辉大厦）新建项目可行性研究报告第一章总论一、项目概况1．项目名称：新起点嘉园二期工程（创辉大厦）2．性质：新建3．建设地址及范围项目建设地点位于海淀区长春桥路5号，海淀区苏州桥西北侧。
其四至为：东临万泉河快速路西辅路，西至万柳东路（西侧为新起点嘉园一期），南至新建长春桥路，北至空军干休所及小南庄地区。
4．建设内容、规模、装修标准及配套设施(1)建设内容、规模项目总用地面积27917.958平方米，其中，总建设用地面积19219.32平方米，代征道路用地面积10353.206平方米，容积率：5.0，建筑控制高度：77.9米，建筑密度34%，绿地率30%，汽车位配套指标：不少于65辆/万平方米，自行车位配套指标：不少于200辆/万平方米。
项目用地性质为商业、办公，定位为城市综合体，拟建A、B、C座三栋楼，使用功能为商业、写字楼、国际奢侈品专卖店、超市，餐饮、配套用房等，结构形式为框架剪力墙。
项目总建筑面积167197.59平方米，其中，地上96097平方米，地下71100.59平方米，汽车位配套922辆，自行车位1922个，物资库人防面积8389.26平方米。
A、B座地上20层、A、B座之间为一个6层18米高的连接体，C座地上16层。
1-2层为商业，3-20层为写字楼；A、B、C座三栋楼整个地下部门连通，地下4层，-1层为超市，餐饮、配套用房等，-2到-4层为汽车位、人防、设备用房等。
本建筑的使用性质是集标准办公、会议展览、餐饮、健身、商务服务、特色商业于一体的办公综合体，根据集团建制不同，可做合理布局，满足量身定制的集团办公需求。
依据不同企业需求，可灵活设计为总裁办公室、高级会议室、产品展示中心、时尚发布中心等专属功能空间。
用地的建筑布局分为一组建筑，多幢楼体构成和谐的商务建筑群，建筑单体相对独立，均拥有专署出入口及大堂，可自主冠名。
商务大堂设计，强调由材料美学、色调艺术和光感效果等多种自然元素相互搭配。
创辉大厦与中关村核心区仅咫尺之遥，尽享“硅谷”带来的天时、地利优势，在绿树水影当中就能体会“创辉大厦”的独特魅力，本建筑落成之后，以其时尚的外观，高档的选材，智能化的设计和独特的地理位置，将成为该地区的不可多得的地标性建筑。
(2)装修标准外墙：立面建筑材料以天然石材为主、金属装饰材料和高级玻璃幕墙等，力求立面效果高档、大气、时尚、现代，美化城市景观。
首层大堂：宽敞、舒适、双层挑空，天然石材地面/墙面，石膏板造型吊顶、配豪华吊灯、吸顶灯。
电梯前室：大理石地面、墙面，石膏板造型吊顶、顶部石膏板造型或高级涂料，配声控灯。
裙房楼梯：大理石台阶、大理石地面/墙面、不锈钢、钢化玻璃扶手。
电梯：原装进口三菱或迅达电梯，每部客梯服务面积不大于4000平方米，候梯时间不超过26秒；公共区域（全部区域）：设有喷淋、烟感报警系统、消火栓系统。
入户门：智能控制的、钢化玻璃旋转门、入口配置刷卡的身份识别系统。
外窗：采用高级双层LOW-E玻璃门窗，具有极高的采光、节能、阻隔噪声和紫外线的功能。
办公区域内墙：高档精装修地面：采用国际尖端综合布线技术的网络地板，预留10-15公分综合布线空间，隐藏式立体布线模式。
公共卫生间：高档精装修到位，安装国际一线品牌卫生洁具。
空调：配置中央空调、新风系统、满足户内恒温、恒湿，提高办公的舒适性。
(3)、配套设施达到办公智能化，楼宇自动化、通讯传输智能化，消防智能化，安保智能化的“5A”级写字楼智能化标准。
通讯系统：中国网通、中国电信、国际、国内直拨和数字程控交换机，网络系统：宽带入户、网络地板、隐藏式立体布线模式，2MB以上专线，24小时在线。
电视系统：进口闭路电视接收系统、卫星电视接收。
安防系统：楼宇自动控制系统、闭路电视监控系统和24小时巡更系统等，消防喷临、红外烟感报警系统。
供电系统：双路10KV供电，电压220V/380V，备用2台1000kW柴油发电机，IC卡式电表安装到位。
供暖系统：中央空调燃气系统：市政管道天燃气、设有分户IC卡燃气表供水系统：市政供水地下车库：智能管理系统服务体系：专业物业服务，可识对讲系统、24小时全天侯监控系统，不留死角，更多安全、更多保障，尽在创辉大厦。
5．工程进度本项目建设周期为三年，计划2012年10月开工，其中，2012年10月到2013年9月完成正负零，2013年10月到2014年6月，完成主体工程封顶，2014年7月到2015年9月，完成项目装修、设备工程、室外工程等。
6．项目主要经济技术指标表1-1 项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1 总用地面积（平方米）19219.322 总建筑面积（平方米）167197.59其中：地上96097地下71100.593 总建筑高度（米）77.94 建筑密度34%5 绿化率30. %6 停车数量（辆）922其中：地上 4地下918表1-2 项目各楼座面积主要经济技术指标表楼座名称层数总面积A座（写字楼）2至20层33152.88B座（写字楼）2至20层33152.88C座（写字楼）3至16层23349.74写字楼小计89655.5商业1至2层6102商业小计6102.地上面积合计96097地下商业-1层11146.8设备用房面积-1至-4层7855.22自行车库-1层夹层3465.011372.10物管和库房-1层夹层；-2至-4层地下车库（含人防-4层-2至-4层47261.46 8389.26）地下面积合计71100.59合计167197.59 注：A座B座连接体部分2层为写字楼二、项目建设单位情况1．单位名称：北京三义房地产开发有限公司2．成立时间：l 998年3．注册地址：北京市密云县工业开发区东吉路38号4．经营地址：北京市海淀区长春桥路5号“新起点嘉园”C座12楼6层5．法定代表人：刘文强6．注册资本：8300万元7．执照注册号：110000l2605748．企业类型：有限责任公司9．主营业务：房地产开发业务等10．经营范围：房地产开发、销售商品房、信息咨询等。
北京三义房地产开发有限公司现有员工48、具有本科以上学历的员工占62％，具备中、高级职称者多名。
公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了—套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。
目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。
第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景项目选址原为北京市运输公司第三汽车运输公司（三厂）的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境，同时该公司经营状况呈下滑趋势，处境十分困难。
经政府研究，市运输公司三厂用地列入调整范围，由北京三义房地产开发有限公司负责开发建设新起点嘉园小区项目。
新起点嘉园项目一期工程（住宅小区）于2000年5月开工，已于2003年竣工入住。
同年，北京市计划发展委员会以文京计投资字[2001]1455号《关于开发建设新起点嘉园二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》准予立项。
此外，2003年11月北京市发展和改革委员会以京发改投资函[2003]586号文《关于新起点嘉园二期项目有关问题的复函》同意京计投资字[2001]1455号《关于开发建设新起点嘉园二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》有效期延长至2004年12月31日。
2005年4月北京市规划委员会下发《控规调整通知书（2005规控审字0012）》，原则同意由北京市建筑设计院编制的《新起点嘉园（创辉大厦）控规调整》，并重新确定了新起点嘉园二期工程规划设计条件及用地范围。
由于项目二期工程建议书（代可行性研究报告）批复的有效期已过，同时项目控规进行了新的调整，项目规模相应扩大，根据国家发改委对编制项目可行性研究报告资质的要求，北京三义房地产开发有限公司委托北京市工程咨询公司重新编制项目可行性研究报告。
该项目是协议出让、“831”过关项目，2004年8月15日与市土地局签订出让合同，地价款已全部交清，于2006年已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《国有土地使用权证》等，该项目于2006年10月已开工建设，建设过程中受到拆迁户的阻挠而暂停施工。
2009年下半年开始，市委书记刘淇和副市长陈刚多次召开“北京市关于城八区重要干道两侧遗留项目拆迁并整治工作专题会”，为解决遗留拆迁问题，市政府专题会决议，作为市政府的重点整治工程，政府对有困难的企业可以给予一些政策支持。
新起点嘉园二期工程项目南侧的城市绿地，海淀区政府责成我公司负责拆迁，为城市建设作出一定贡献，导致我公司经济负担过重，海淀区政府承诺对该项目的控规可以进行调整，并向市政府呈送控规调整报告，2011年11月市政府、市规委批准该项目的控规调整。
2012年1月，我公司取得控规调整后的规划意见书(规划条件)，规划用地面积：19219.32平方米，建筑控制高度：77.9米，容积率：5。
二、项目建设必要性（一）有利于中关村科技园区周边环境的整治和土地资源的优化配置项目选址原为北京市运输公司第三汽车运输公司（三厂），运输车辆所产生的噪音和异味，直接影响周围市民的生活环境和城市景观。
将其迁走，利用原厂区用地建设写字楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化首都环境，减少城区环境污染是非常有益的。
本项目的建设可以使原厂区土地得到有效合理的利用，实现土地资源的优化配置，盘活国有资产，并且可以带动周围地区土地增值，促进周围地区的发展，有利于中关村科技园区产业结构调整和配套服务产业的发展。
（二）进一步满足中关村西部地区高科技企业对写字楼项目的需求中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，是北京市“十五"规划中科技园区建设的重点项目。
中关村科技园区的高速发展使它成为北京最具发展潜力的高科技商务区。
中关村西区及周边地区对北京经济发展有着举足轻重的作用，是知识经济发展的一片潜力巨大的沃土，而对其周边的写字楼项目来说，也是一个千载难逢的好机遇。
本项目位于中关村西区的西南部，具有巨大的需求潜力。
项目的主要客户群将以高科技企业为主体，项目地处中关村商圈龙头位置，其开发建设带来的市场需求是不容忽视的。
畅通的交通环境是本项目有别于其它竞争项目的优势所在，而商务氛围良好及住宅等配套设施完备是吸引境内外大企业，包括大的IT企业等高端客户入驻中关村考虑的关键之处。
大企业纷纷回流中关村，更为本项目市场需求带来了千载难逢的机遇。
中关村科技园区近几年发挥人才优势，高科技产业迅速崛起，吸引外资的力度不断加强，各类公司企业发展很快。
