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物业管理方案及物业管理大纲
一、 公司简介：
(一)公司简介
************成立于2001年12月14日，注册资本100万元，主营物业管理服务，证书编号为*物企三[2005]0067号，公司全部人员均持证上岗。
****以服务高端客户为主，以细致、贴心的服务，通过科学规范的管理，为业主和客户营造一个安全、舒适、文明的居家环境，受到业主和客户的认可。****管理的成功案例有风格与林、西山美庐、朝阳新城等中高档住宅小区，在激烈的竞争环境中，取得了企业的经济效益和社会效益。
在十几年的发展过程中，****始终秉承“以人为本，服务社会”的管理理念，以“细致、贴心、优质、高效”的服务宗旨，赢得业主和客户的信赖。****将上述理念和宗旨，引入到枣庄城林郡住宅小区的服务中来，为城林郡的业主营造一个温馨舒适的美好家园。
（二）资产负债表
货币单位：人民币万元
注册资金 资产总额 负债及所有者权益 净资产 成立日期
100 100 0 50 2001．12．14
二、物业管理服务模式和组织架构
我公司在该项目设立该物业服务项目部，实行以项目经理负责制为基础，公司统筹各部门协助为补充的管理模式。接受业主方和各级主管部门的监督检查，为住户提供国际化、专业化、标准化的物业管理服务。
沟通 监督 监督
客户服务安
保 工程保障
环
卫 后
台
针对本项目的特点及管理服务要求和标准，在人员配备上我们坚持“管理层精干、高效，操作层专业、一专多能、优质”的原则，以保证管理服务工作的有效落实，达到预期的管理服务目标。
人员配备：
根据实际情况和服务管理要求，我公司在本项目部配备各类管理人员、服务人员30人。
序号 岗位 人数
1 项目经理 1
2 办公室主任（项目经理助理） 1
3 会计 1 4 出纳 1
5 工程部 工程主管 1
维修人员 6
6 保安部 保安主管 1
保安员 8
7 客服部 客服主管 1
客服员 2
8 保洁部 保洁主管 1
保洁员绿化员 6
合计 30
行政办公设备：
行政、办公设备固定资产 序号 产品名称 数量 单位 单价（元） 总价（元）
1 电脑 5 台 4000 20000
2 复印一体机 1 台 500 5000
3 组合办公家具 3 套 1000
3000
4 打印机 1 台 1800 1800
5 传真机 1 台 2000 2000
6 照相机 1 部 1200 1200
7 对讲机 3 部 800 2400
小计（元）： 35400
行政办公日常用品：
序号 项目 数量 单位 单价（元） 总价（元）
1 办公桌椅 10 套 600 6000
2 客服会客桌椅 1 套 2000 2000 3 电话机 6 个 100 600
4 保险柜 1 个 1000 1000
5 档案、资料柜 6 个 300 1800
6 塑封机 1 台 500 500
7 更衣柜 5 组 120
600
8 电脑桌 5 套 240 1200
9 饮水机 2 台 150 300
小计（元）： 14000
工程设备固定资产：
序号 项目 数量 单位 单价（元） 总价（元）
1 75室内疏通机 2 台 2500 5000
2 200室外疏通机 2 台 4200 8400
3 冲击钻 1 台 1800 1800 4 气焊工具 1 套 2200 2200
5 气体测漏仪 1 台 5200 5200
6 空气压缩机 1 台 2700 2700
7 打磨机 1 台 2700 2700
8 电锯 1 台 700 700
小计（元）： 28700
保洁设备设施固定资产：
序号 项目 数量 单位 单价（元） 总价（元）
1 多功能洗地机 1 台 8000 8000
2 10m铝合金梯 2 个 1300 2600
3 1.5m铝合金梯 2 个 450 900
4 手推式垃圾车 4 部 450 1800
小计（元）： 13300
安全消防设备：
序号 项目 数量 单位 单价（元） 总价（元）
1 对讲机 6 部 1400 8400
2 应急灯 6 个 140 840
3 消防斧 2 把 45 90
4 消防锹 2 把 30 60
5 消防桶 2 个 30 60
6 消防钩 2 个 30 60
7 消防梯 1 个 1800 1800
小计（元）： 11310
总合计金额：102710元
三、物业管理方案
（一）人员管理 1、部门职责
★ 项目部职责
——负责组织、落实项目部对业主服务的各项工作。
——负责业主报修、投诉、求助、回访工作的处理和接待处理工作。
——通过对项目物业及相关设备设施的管理，有利于物业的保值增值。
——组织项目管理达标创优工作。
——管理中积极开源节流，保证本项目在微利的前提下稳定经营。
——组织落实各种特约服务、特色服务和代理服务工作。
——负责落实业主中心人员的培训和考核工作。
——负责项目部的印章和资料管理及文书工作。
——完成上级安排的其他工作。
★ 工程保障部职责
——负责业主方委托管理的房屋及设备设施的管理工作。
——负责对业主装修进行监督管理。
——负责监督或实施服务设备设施的更新、维修保养、安全使用以及节能的工作。
——负责与物业有关的工程档案的管理工作。
——负责落实工程系列人员专业培训工作。
——保证日常工作的前提下开展特约维修服务。
——完成上级安排的其他工作。 ——完成上级领导安排的其他工作。
——完成上级领导安排的其他工作。
★ 安保部职责
——全面负责该小区项目部治安、消防、交通和车辆管理工作。
——负责对出入小区的人员和车辆进行核查、协助与业主通话确认、登记等管理工作。
——负责小区内消防、治安监控室的管理工作。
——负责停车场的管理工作。
——负责治安、消防培训、演练和全面消防检查工作。
——负责组织落实护卫系列人员的培训、考核工作。
——完成上级安排的其他工作。
★ 环卫部职责
——负责小区内公共环境的清洁、垃圾回收、清运工作。
——负责小区园林绿化的浇水、移栽、更新、剪枝等维护工作。
——负责小区内电梯等公共设备设施的保洁工作。
——负责保洁设备工具的维修、保养和保管工作。
——负责组织本部门员工的日常培训、考核工作。
——完成上级领导安排的其他工作。
★ 客服部职责
——负责为业主办理入住手续。 ——负责接受业主投诉并牵头处理。
——负责接受业主报修，并对工程部对业主的入户维修进行回访。
——负责建立业主档案。
——负责物业费的催收，保证达到年度预定收费率。
——对业主进行满意度调查，积极开展便民服务。
——负责组织本部门员工的日常培训、考核工作。
——完成上级领导安排的其他工作。
2、岗位职责
★ 项目经理
——根据物业管理委托合同，领导开展各项服务工作并负责监督检查，处理日常业务。
——负责项目部管理资源配备，决定主管以下员工的录用、考核、奖罚、晋升及人事变动。
——组织编制该小区项目部年/月度工作计划并组织实施，审批各职能部门的年/月度工作计划，并指导、监督其实施。
——审批项目部预算，控制管理资金使用、费用开支、成本消耗、提高管理的经济效益。
——定期召开管理例会，听取工作汇报，及时处理职能部门反映的各种问题，协调各部门的工作关系，以利于各项工作的开展。
——与业主保持良好的沟通，听取各项合理化建议，不断完善项目部的管理。
——根据公司的总体安排组织制定项目部员工内部管理制度，合理分配劳动报酬，调动员工积极性。 ——负责组织完成业主方及公司交办的其他工作。
★ 客服主管岗位职责
——负责组织客服员开展对业主的各项服务工作，并及时进行检查、监督。
——在项目经理的指导下组织项目部达标创优工作。
——监督业主投诉的接收，分派及跟进事项。
——对物业费的催收负主要责任。
——组织、开展园区业余文化娱乐活动工作。
——定期收集业主意见、建议，并反馈至职能部门，必要时上报项目经理。
——负责组织本部门人员的培训、考核工作。
——组织员工随时对业主方进行回访，对服务工作质量进行跟踪验证。
——负责组织、安排、落实培训计划，提高员工劳动技能和业务水平。
——负责定期组织项目与业主的沟通会，负责会议室的部置和安排服务。
——完成业主方和上级领导安排的其他工作。
★ 环境管理部主管岗位职责
——全面负责项目部的保洁卫生以及环境绿化等方面的各项工作。
——对清洁工作实行分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划定清楚，责任明确。
——负责组织、安排、落实培训计划，提高员工劳动技能和业务水平。
——坚持每天巡视、检查，发现问题现场督导员工工作，劝阻不讲文明卫生行为。
——提交本项目除“四害”消杀工作计划，并组织实施、落实。
