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某商贸大厦可行性研究报告第一章项目开发背景淮南概况淮南市位于淮河中游，安徽省中部偏北，毗邻合肥。
地处东经116°与北纬32°之间，东与滁州市属凤阳、定远县毗邻，南与合肥市属长丰县接壤，西南与六安市属寿县、霍邱县相连，西及西北与阜阳市属颍上县，亳州市属利辛、蒙城县交界。
全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。
全市东西长78公里，南北宽51公里。
总人口231万。
下管辖潘集区、田家庵区、八公山区、谢家集区、大通区和凤台县，五区一县。
淮南市经济状况2005年淮南市完成地区生产总值 263.6亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。
其中，第一产业增加值29.49亿元，增长0.3%；第二产业增加值140.18亿元，增长25.2%；第三产业增加值93.93亿元，增长10.3%。
三产业比例为11:53:35。
按户籍人口计算,我市人均地区生产总值11232元(按2005年底汇率计算约合1386美元)。
淮南市房地产发展状况淮南市的房地产开发投资快速增长。
随着旧城改造步伐的加快，2005年全市完成房地产开发投资 15.03亿元，比上年增长13.0%；房屋施工面积347.67万平方米，增长40.8%；其中住宅329.64万平方米，增长51.2%。
房屋竣工面积103.22万平方米，增长0.4%，其中住宅95.15万平方米，增长8.6%；全年经济适用房竣工面积5.5万平方米。
全年商品房营销面积42万平方米，下降10.2%;其中住宅营销38.7 万平方米，增长 0.9% 。
淮南市商业市场状况目前淮南市商业主要包括龙湖路商圈、淮舜路老城区商圈、陈洞路数码一条街、人民路电器一条街、香港街建材一条街。
龙湖路的商业是淮南市新兴的配套齐全，购物方便，购物休闲集中的城市中心商圈，主要以满足人们日常大额消费为主。
以大型商场、专卖店、超市、步行街、小型街铺为主要商业形态，包括餐饮、服装、珠宝电器、化妆品、酒店宾馆等，经营档次高，客户范围涉及全市以及外地，以华联超市为龙头，名店名厦林立，其中有四海、华联、盛发、百货大楼和商贸文化广场，街边分布着大量的专卖店，是淮南目前最繁华的商业街区，吸引了大量年轻消费群体，代表了淮南当今的消费水平，是目前淮南人气最旺，经营档次最高，级别最高的城市中心商圈。
经济开发时代广场中心建设项目可行性研究报告目录1总论1.1 合资各方概况1.2 合资公司概况1.3 编制依据1.4 主要技术经济指标1.5 主要结论与建议2项目背景与必要性2.1 项目背景2.2 项目开发的必要性3市场预测与营销设想3.1 写字楼市场分析3.2 宾馆、饭店业市场分析3.3 商场市场分析3.4 营销设想4自然条件4.1 项目地址4.2 自然条件5建筑设计方案5.1 项目范围与开发规模5.2 项目方案设计6环保、消防和安全6.1 环境保护6.2 消防6.3 安全防范7建设进度初步设想7.1 项目实施进度7.2 项目建设与运行管理8投资估算和资金筹措8.1 估算说明8.2 投资估算和使用说明8.3 资金筹措9财务评价9.1 销售收入的估算9.2 总成本费用的估算9.3 销售税金利润及分配9.4 财务盈利能力分析9.5 不确定性分析附表、附件1总论1.1合资各方概况（1）中方：浙江**石化有限公司成立于2003年3月，是由**控股股份有限公司、浙江**控股集团有限公司和浙江**控股集团有限公司合资组建的大型石化企业。
公司注册资金：9.7亿元人民币。
公司主要生产、加工、销售精对苯二甲酸及聚脂切片、化学纤维等相关化工产品和原辅材料（精对苯二甲酸，简称PTA，为生产聚脂的主要原料）。
公司第一期年产45万吨PTA项目，总投资24.3亿元，位于浙江省绍兴县滨海工业区。
该项目于2003年2月动工建设，预计到2004年年底投产，是目前世界上单线投资规模最大、预计建设工期最短的PTA项目，也是浙江省首个特大型PTA项目。
目前，公司正在积极筹备PTA二期项目。
二期项目建成后，**石化的PTA年总产量将超过100万吨。
在未来的3~5年里，公司将建成年产量超过200万吨的PTA 生产规模。
（2）外方：**投资有限公司（NATURAL VICTORY INVESTMENT INC.）注册地：英属维尔京群岛法定住所：英属维尔京群岛法定代表人：公司成立于2004年3月，主要经营房地产，对外投资1.2合资公司概况企业名称：**经济开发有限公司经营范围：开发、建设、销售、出租**·钱江时代广场经营期限：15年投资总额：约12亿注册资本：2990万美元出资比例：浙江**石化有限公司66.56％**投资有限公司33.44％组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制收益分配：按出资比列分配，风险按出资比例承担。
某生活广场项目投资可行性研究报告(doc 20页)目录目录 (2)一、总论 (4)1.1 项目简介 (4)1.1.1建设地点 (4)1.1.2项目现状 (4)1.1.3项目总体规划要求 (4)1.1.4项目建筑面积指标 (4)1.2项目法人概况 ................. 错误!未定义书签。
1.3编制依据..................... 错误!未定义书签。
1.4项目建设的必要性 ............. 错误!未定义书签。
1.5主要经济技术指标 (7)1.6结论 (7)二、市场分析 (8)2.1 上海房地产市场总体分析 (8)2.2商业用房市场分析 (9)2.3餐饮娱乐用房市场分析 (12)2.4办公楼市场分析 (15)三、投资估算与资金筹措 (18)3.1投资估算说明 (18)3.2建设投资 (18)3.3资金筹措 (18)3.4资金使用计划 (19)四、财务效益分析 (19)4.1财务评价编制依据 (19)4.2基础财务数据与说明 (19)4.3销售收入预测 (20)4.3.1 办公楼出售、出租收入 (20)4.3.2 商场出售、出租收入 (20)4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入 (20)4.3.4车位经营收入 (21)4.4项目的损益 (21)前言凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同（附件1），并获得了该地块的房地产权证。
根据普陀区人民政府总体发展规划，为进一步繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司——上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。
现项目方取得土地并前期投入约2亿人民币，拟转让40-60%项目股份，转让价格在2亿人民币左右。
可行性研究报告范文模板大型商场一、前言大型商场作为经济发展的重要组成部分，在现代城市中扮演着重要角色。
本报告旨在对建设一家大型商场的可行性进行研究，以评估其潜在的商业前景和经济效益。
二、背景介绍随着我国经济的高速发展，人民收入水平提升以及消费需求的变化，大型商场的建设逐渐成为一种市场需求。
大型商场有着丰富的商品种类和品牌选择、舒适的购物环境以及多元化的服务，满足了人们的日常生活和消费需求。
因此，投资建设一家大型商场具有广阔的市场前景和经济效益。
三、市场分析1. 人口和消费行为经过人口普查和市场调查，我们发现选择适当地点建设一家大型商场是非常重要的。
城市人口的增长和消费需求的变化是建设大型商场的基础。
人口规模越大，消费能力越强，对大型商场的需求就越大。
2. 竞争状况在现代城市，大型商场的竞争十分激烈。
我们需要进行竞争分析，研究已有的商场在市场上的地位和影响力。
同时，我们还需要了解该区域内的商业环境、竞争对手以及潜在的市场份额，以便为新建商场制定合适的发展战略和竞争优势。
3.投资和资金建设大型商场需要巨额的投资和资金，包括土地购买、建筑设计与施工、设备购置、员工招聘以及市场推广等方面。
在投资可行性分析中，我们需要考虑投资回报率、资金回收期以及风险与利润的平衡。
四、技术和可行性分析1. 技术要求建设大型商场需要先进的技术支持，涉及到智能化管理系统、物流配送系统、数字化支付系统和信息化服务等。
同时，还需要考虑商场的建筑和设计与维护的工程技术，以确保商场的经营效率和服务水平。
2. 可行性分析在可行性分析中，我们需要评估商场经营的可行性和可持续性，以及其对经济发展的贡献。
通过分析市场需求、投资效益以及与竞争对手的差距，得出商场建设的可行性结论。
五、经济效益评估1. 就业机会大型商场建设将会带来大量的就业机会，包括销售职位、服务职位以及管理职位等。
这将有效促进当地居民的就业和收入增长。
2. 经济增长大型商场的建设将推动当地经济的发展。
【导读】郑州经略智成企业管理咨询有限公司为大家提供《连锁商场建设项目可行性研究报告》完整范文，仅供大家参考。
连锁商场建设项目可行性研究报告商场指聚集在一起的各种商店组成的市场，面积较大、商品比较齐全的大商店，另指商业界、经济界。
商业经济的快速发展，人民生活水平的提高，城市品牌形象的树立，促使了商业标识牌导向系统的快速发展，无论走进琳琅满目、精品荟萃的专卖店、超市、商场，还是在热闹喧哗、光彩夺目的酒吧、舞厅，形象亮丽的标识导向系统将指引您所向在方位，挑选称心如意的商品、品尝美酒、引导购物，既省时间又能宣传企业文化，是提高企业商业形象不可或缺的重要因素。
作为购物中心的吸引力之一，要求交通便利、引人注目，靠近其它互补性的场所。
如在商场内的餐馆/主题餐厅、影院或其他消费场所附近建设室内娱乐项目，可以提升这些相关零售业的价值。
商场开发商应该在坚持原有主题与风格的前提下不断创新，采用低成本、高质量的设计，整合周围背景环境和主题设计的个性特征；还应该注重空间的合理利用，最佳地利用有效空间和高度，保留有效的流通面积，进行适当的分区，有效地互动，合理地过渡，寻找区别点。
第一部分商场项目总论总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、商场项目概况（一）项目名称（二）项目承办单位介绍（三）项目可行性研究工作承担单位介绍（四）项目主管部门介绍（五）项目建设内容、规模、目标（六）项目建设地点二、项目可行性研究主要结论在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：（一）项目产品市场前景（二）项目原料供应问题（三）项目政策保障问题（四）项目资金保障问题（五）项目组织保障问题（六）项目技术保障问题（七）项目人力保障问题（八）项目风险控制问题（九）项目财务效益结论（十）项目社会效益结论（十一）项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
商业大厦项目可行性研究报告一、项目背景商业大厦项目是指在城市中心位置兴建具有商业、办公和酒店等功能的大型建筑物。
随着城市化进程的加快，商业大厦项目受到了越来越多开发商和投资者的关注。
本报告围绕商业大厦项目的可行性展开研究，旨在为开发商和投资者提供决策参考。
二、项目概况商业大厦项目位于城市中心核心区域，占地面积为10000平方米，总建筑面积为50000平方米，包含商业、办公和酒店三大功能。
项目总投资为1亿元人民币，预计建设周期为3年。
三、市场分析1.市场需求随着城市化进程的推进，商业、办公和酒店等服务业需求不断增长，市场潜力巨大。
大量外来人口涌入城市，对商业大厦提供的各类服务有着持续性需求。
2.市场竞争城市中心地段商业大厦众多，市场竞争激烈。
开发商在项目规划、设计和运营方面需具备较强的竞争力，以吸引更多租户和客户。
3.市场前景虽然市场竞争激烈，但城市中心商业大厦项目的发展前景依然广阔。
随着经济的发展和城市人口的增加，商业大厦项目将迎来更多的机遇和挑战。
四、项目优劣势分析1.项目优势（1）地段优势：商业大厦项目位于城市中心核心区域，交通便利，受众广泛。
（2）功能优势：项目包含商业、办公和酒店三大功能，能满足不同人群的需求。
（3）品牌优势：开发商在业内有一定知名度和口碑，有利于项目推广和运营。
2.项目劣势（1）市场竞争激烈：城市中心商业大厦项目众多，项目需在规划、设计和运营方面具备更强的竞争力。
（2）资金压力：商业大厦项目总投资较大，对资金需求量较高。
五、风险分析1.市场风险市场需求波动性较大，市场竞争激烈，项目运营结果不确定性较高。
2.技术风险建设过程中可能出现施工质量问题、技术不达标等风险。
3.政策风险政策法规的变化可能对项目建设和运营产生不利影响。
六、可行性分析1.总体可行性商业大厦项目地段优越，市场需求较大，具备一定的市场前景。
2.经济可行性商业大厦项目总投资较高，但由于项目地段和功能优势，能够较快实现投资回报。
金福世贸广场华联购物中心策划方案第一章上海造势代理时期销售总结与分析（2004-08-03------2004-09-05）一、广告投放情况广告投放时间广告投放位置广告主要内容及主诉求点2004-08-03 晨报都市报主标：北京华联来了全国知名财神到丰厚“嫁妆”等你拿2004-08-04晚报新疆都市报主标：北京华联出嫁新疆福润德明媒正娶超级嫁妆等你拿2004-08-05晨报主标：你做房东北京华联帮你打工主要内容：买2个铺加一元送五楼铺位一个广告投放时间广告投放位置广告主要内容及主诉求点2004-08-06 新疆都市报晚报晨报主标：买商铺您的保障在这里主要内容：北京华联2002-2003年销售额全国排名第四2004-08-06 ---2004-08-13 新疆都市报主标：买商铺你的保障在这里主要内容：五大优势1.你做房东，北京华联帮您打工2.北京华联用销售额的30%，不超过1个亿做履约保障3.一次性返3年租4.买2+1送五楼商铺5.购买商铺做北京华联终身会员广告投放时间广告投放位置广告主要内容及主诉求点2004-08-16 新疆都市报主标：名气就是号召力就是人气就是财力主要内容：市政规划让北京路成为乌鲁木齐的“长安街”2004-08-20新疆都市报主标：实实在在投资稳稳当当受益主要内容：北京华联投资商铺秘籍揭露1、位置为首2、投资回报3、经营模式4、市政规划5、交通条件二、广告投放与销售收入分析名称时间金额（单位：元）广告投入8.03---9.05120万左右销售收入75万左右三、本阶段营销总结与分析1、本阶段广告诉求重点——北京华联诉求内容：北京华联——中国零售业巨头1、北京华联是全国零售业的领军优势2、北京华联选择金福世贸广场的原因3、北京路的市政规划优势，升值潜力巨大2、本阶段营销手段1、返租后三年2、华联销售额的30%，不超过1个亿做保障3、买2+1送五楼商铺4、购买商铺做北京华联终身会员四、本阶段不成功点总结1、北京华联的优势宣传不明显本阶段虽然把北京华联作为本项目的主要依托点，但是没有把北京华联作为中国零售业的巨头形象做一个彻彻底底的宣传，反而将本项目的次要优势（例如单价、地段、回报等）反客为主，作为广告宣传的重点，从而将北京华联的优势降为一个次要点，从而将本项目最重要的优势给放弃了。
商业大厦可行性研究报告1. 概述本报告旨在对商业大厦项目进行可行性研究，包括市场需求、财务分析、法律合规性等方面的综合考虑，以评估商业大厦项目的可行性以及风险，并给出相应的建议。
2. 市场需求分析2.1 行业背景随着城市化进程不断加快，商业地产行业迅猛发展。
商业大厦作为商业地产的重要组成部分，不仅可提供办公空间，还能满足人们对购物、餐饮和娱乐等需求。
2.2 目标市场商业大厦的目标市场主要包括企业租户和消费者。
企业租户方面，我们将重点吸引跨国公司、金融机构和高科技企业等。
消费者方面，我们将以年轻人和中产阶级为主要客群。
2.3 市场规模与增长潜力根据市场调研数据，预测未来5年内我市商业地产市场将继续保持稳定增长。
商业大厦市场在目标市场中占据重要地位，有望获得较大的市场份额。
3. 商业模式商业大厦的商业模式主要包括租金收入和附加服务收入。
租金收入是商业大厦的主要收入来源，通过长期租赁方式获得稳定的现金流。
附加服务收入主要包括餐饮、会议室租赁、停车位出租等。
4. 财务分析4.1 投资成本商业大厦项目的投资成本主要包括土地购买、建筑施工、装修以及运营初期的营销费用等。
根据初步估算，总投资额为X万元。
4.2 收入预测商业大厦的收入主要来源于租金收入和附加服务收入。
在租金收入方面，我们假设平均出租率为90%。
在附加服务收入方面，我们根据市场需求进行合理预测。
4.3 成本预测商业大厦的成本包括建筑物维护费用、管理费用、营销费用等。
根据市场调研数据和历史数据，我们对这些成本进行了详细预测。
4.4 财务指标分析基于预测的收入和成本，我们进行了财务指标的分析，包括投资回收期、净现值和内部收益率等。
分析结果显示，商业大厦项目具有良好的投资回报前景。
5. 风险分析商业大厦项目面临的风险主要包括市场供需失衡风险、政策变化风险和竞争风险等。
为了降低风险，我们将采取有效的措施，例如加强市场调研、与政府部门合作等。
6. 法律合规性商业大厦项目需要符合相关的法律法规和政策要求。
南宁市时代广场大厦商住综合楼项目投资可行性研究报告一、项目概况（一）项目名称《南宁市时代广场大厦》商住综合楼（二）项目地址广西南宁市民族大道与古城路交汇处（三）项目性质合作开发（四）项目规模拟建二十一层高的商住楼，其中：五层商场、两栋塔楼（每栋塔楼高十六层）、一层地下车库。
周边道路扩建，除去公共用地后，项目实际使用面积为㎡（折合亩）。
地上总建筑面积㎡，其中商场共五层面积为16240㎡，住宅建筑面积为㎡，地下总建筑面积3248㎡，容积率，建筑密度26%。
（五）编写可行性研究报告的依据1、市人民政府提出的“136”城市建设计划2、市房地产开发的有关政策和文件。
3、《投资项目可行性研究指南》。
（六）项目背景本项目位于民族大道与古城路交汇处，宗地实际使用面积约㎡（折合亩），拟建成集商场、写字楼、宾馆、住宅为一体的综合性楼盘，该宗地位于南宁市民族大道最热闹最繁华的路段，在周边，吃、住、行、乐、购物设施一应俱全，东有二十六中，南有电子科技广场，大热门购物中心，西有广西壮族自治区博物馆和科技馆，斜对面是民族广场和华联超市及梦之岛百货，附近有星湖市场和麻村市场及新城区邮政局，公共配套，设施齐全。
该宗地城市环境较成熟，开发此项目将有广阔的市场前景并取得良好的经济效益。
本项目周边经过多年来的连续开发和城市改造，已形成了集商业、办公、酒店、居住为一体的城市功能中心，并形成了东葛路（通信设备）、星湖路（IT 产业）、七星路（高档服饰精品）、民族宫购物中心（华联、梦之岛），大热门（购物、饮食）等多功能的商业带，在附近，类似的竞争项目主要是城市阳光100，但我们的市场定位和市场细分与阳光100是有区别的，而且随着南宁旧城改造工程步伐的推进及新的“六县六城区”大南宁框架的形成，从今年起每年在南宁举办的中国——东盟博览会和泛珠三角经济圈概念的提出，南宁已向区域性国际大都市方向发展，南宁有着前所未有的发展机遇，这也将给南宁的楼市带来阳光灿烂的春天，同时也使本项目具有良好的市场前景和广阔的市场发展空间。
华联某时代广场中心可行性研究报告兼项目建议书华联 XX时代广场中心可行性研究报告兼项目建议书中外合资杭州华联经济开发有限公司华联. XX时代广场中心二00五年二月二十八日目录1 总论1.1 合资各方概况1.2 合资公司概况1.3 编制依据1.4 主要技术经济指标1.5 主要结论与建议2 项目背景与必要性2.1 项目背景2.2 项目开发的必要性3 市场预测与营销设想3.1 写字楼市场分析3.2 宾馆、饭店业市场分析3.3 商场市场分析3.4 营销设想4 自然条件4.1 项目地址4.2 自然条件5 建筑设计方案5.1 项目范围与开发规模5.2 项目方案设计6 环保、消防和安全6.1 环境保护6.2 消防6.3 安全防范7 建设进度初步设想7.1 项目实施进度7.2 项目建设与运行管理8 投资估算和资金筹措8.1 估算说明8.2 投资估算和使用说明8.3 资金筹措9 财务评价9.1 销售收入的估算9.2 总成本费用的估算9.3 销售税金利润及分配9.4 财务盈利能力分析9.5 不确定性分析附表、附件1 总论1.1 合资各方概况（1）中方：浙江华联XX石化有限公司成立于2003年3月，是由华联控股股份有限公司、浙江展望控股集团有限公司和浙江加佰利控股集团有限公司合资组建的大型石化企业。
公司注册资金： 9.7亿元人民币。
公司主要生产、加工、销售精对苯二甲酸及聚脂切片、化学纤维等相关化工产品和原辅材料（精对苯二甲酸，简称PTA，为生产聚脂的主要原料）。
公司第一期年产45万吨PTA项目，总投资24.3亿元，位于浙江省绍兴县滨海工业区。
该项目于2003年2月动工建设，预计到2004年年底投产，是目前世界上单线投资规模最大、预计建设工期最短的PTA项目，也是浙江省首个特大型PTA项目。
目前，公司正在积极筹备PTA二期项目。
二期项目建成后，华联XX石化的PTA年总产量将超过100万吨。
在未来的3~5年里，公司将建成年产量超过200万吨的PTA生产规模。
（2）外方： XX投资有限公司（NATURAL VICTORY INVESTMENT INC.）注册地：英属维尔京群岛法定住所：英属维尔京群岛法定代表人：公司成立于2004年3月，主要经营房地产，对外投资1.2 合资公司概况企业名称：杭州华联经济开发有限公司经营范围：开发、建设、销售、出租华联•XX时代广场经营期限：15年投资总额：约12亿注册资本：2990万美元出资比例：浙江华联XX石化有限公司 66.56％XX投资有限公司 33.44％组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制收益分配：按出资比列分配，风险按出资比例承担。
企业宗旨：引进外资，加快杭州XX新城的建设，获取满意的社会效益和经济效益，促进杭州社会经济的更快发展。
1.3 编制依据1、杭州市国土资源局，国有土地使用权挂牌出让文件杭政储出（2004）41号。
2、杭州市国有土地使用权挂牌出让补充公告。
3、杭州市国有土地使用权出让合同。
4、杭州市XX新城建设管理委员会，土地开发补偿协议。
5、合资协议书。
6、合资各方营业执照、资信证明、财务报表等。
7、用地红线图。
1.4 主要技术经济指标总用地面积 48067平方米总建筑面积约170064平方米宗地组成占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率建筑密度绿地率D－02－1 6037 36222 6 35% 25%D－02－2 6472 38832 6 40% 20%D－03 13141 32852.5 2.5 25% 35%一些小、散、乱，负债率过高、缺乏实力的公司将被清理出市场。
而另一些资金充足、实力雄厚的企业将填补其空缺，从而获得更大、更多的发展空间（目前这一趋势已经相当明显）。
c、未来走势在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来的房地产形势得出这样的结论：一、房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢房地产市场出现所谓的“调整”，与当前的宏观调控有关，但更是一次全行业的自我调整。
宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快而已。
杭州房地产投资已连续多年以高于GDP增长率2～3倍（30%～45%）的速度超常规增长，目前的年投资额占GDP的比例已经高达10%左右。
这样高的速度与比例是通常所认为的“城市化”或“消费需求升级”无法解释的，也是任何经历过与中国目前发展阶段相似的国家（比如1850年的英国、1910年的美国、1950年的日本、1965年的韩国）所从未经历过的。
正如前面所述，形成这种结果的核心原因是政策性需求的集中释放。
随着政策效应的逐渐减弱，这种独一无二的速度是不可能持久的。
二、在市场调整阶段，尤其要重视房地产的区域性特征。
正由于房地产体制改革是全国性的，当前房地产供需状况的改变也是全国性的。
但也必须充分认识到房地产行业的地域性，也就是说，房改政策实施越早、房价收入比越高、需求透支越多的地区（如杭州、西安、沈阳、北京、南京、大连、上海、青岛、长春、贵阳等）其投资风险也越大；而一些发展相对较慢的地区（如南宁、哈尔滨、海口、太原、天津、苏州、长沙、郑州、济南、兰州、西宁、成都、呼和浩特、乌鲁木齐等），则由于仍有较大的上升空间，风险相对较小。
另外，有一个现象也要引起注意：像广州、深圳这样的市场发育成熟、已基本度过非理性投资时期的地方，在此次调整中波动相对会较小，基本不会有大的回落。
三、长期来看，房地产仍有巨大的发展空间。
对于供需状况变动导致的行业短期调整，我们完全不必盲目悲观。
从长期来看，中国房地产业的发展速度仍将快于GDP增长率，总体供不应求的状况还很难在短短几年内改变。
政策效应消失后，未来推动房地产发展的力量主要来自于城市化与消费结构升级，两年后它们将刺激这一行业形成新的供求均衡，并以高出GDP增长率4%（即12%～20%）左右的速度获得长期、稳健的发展四、房价走势由于需求正在萎缩，但近两年内的供给不会发生太大的变化（随着对土地市场治理整顿力度的加强，开发商囤积的多达70万亩土地将在一定时限内转化为产品投入市场；宏观调控虽然会使投资规模缩小，但政策效应尤其是货币政策具有时滞，也不会立即大幅影响投资量），因此，部分价格下降将不可避免。
价格的变动具有以下鲜明特征：1、降价从老、小、差、远的低端二手房开始，这类二手房由于保值性差，将被迫首先降价；2、新房年内降价不明显，真正的价格变动将会出现在2005～2006年。
今年的均价仍将比2003年高，幅度大约在6%～10%左右（但这是建立在成交量降低、空置率提高的基础上的）。
其原因是：①目前虽然有的楼盘逐渐滞销，但开发商的思维逻辑是：房子是人们生活的必需品，需求缺乏弹性，因此只要坚持不降价，最终还是有人买的。
他们忽视了这样一个基本道理：虽然房子是大多数人“非买不可”的商品，但相对于房改刚开始的前几年，目前的需求还远没有急迫到“非现在买不可”的地步。
②由于房地产并非如农副产品一样是充分竞争的市场，其价格的变动并不和供求关系变动同步。
也就是说，开发商基于预期作出价格调整的决定也是存在时滞的，这样就造成了价格黏性：即价格调整总是慢于或快于供求关系的真实变动，它们之间的关系不是同步与即时的。
3、高端产品将走向分化，由于其需求群体是特定的一小部分人，他们对价格并不敏感。
因此，在大部分产品降价的同时，极少数特定地段、特殊品质的稀缺性楼盘（如西湖周围、XX新城区域）甚至会继续涨价。
总之，当前我们面临的是一次房地产全行业、全国性的调整，这种调整是为了今后更好地发展，既是不可避免的，也是暂时和正常的。
只是，它对像杭州这样的房价过高、投资比例过大的地区影响幅度将会更大一些。
但它决不预示着房地产业“冬天”的来临。
恰恰相反，在这一轮调整过后，房地产市场将获得更好、更稳健和长期的发展。
目前看来，这样的调整至少可以带来三个好处：1、老百姓将可以买到更便宜、品质更高的房子，享受到更优质的服务。
2、价格的下降将使原来的大量潜在需求转为有效需求，从而有利于整个行业的长期健康发展（从这个意义上说，也许将此次房地产业的调整比为“刮骨疗毒”并不为过）。
3、由于全行业平均利润率最终会下降到正常水平，将迫使企业不断创新，提高效率，提升管理水平和经营能力，降低成本，以适应更公开的土地市场、更透明的运作空间、更激烈的竞争形势的要求。
从而促进行业优胜劣汰，通过新一轮洗牌，房地产开发企业更明显地向集团化、专业化、品牌化方向发展。
2 杭州市XX新城概况a.XX新城区域位置XX新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通便捷。
与开阔的钱塘江咫尺之遥，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。
所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，规划面积约15、8平方公里。
计划分两期实施，沿江近8平方公里的区域为一期工程，，其中XX三桥下游（清江路）至运河出江口一带为XX新城的核心区，即杭州未来的中央商务区（CBD）；由秋涛路、庆春路、之江路、清江路围合而成，占地约4平方公里，规划总建筑面积约650万平方米。
余下地块为二期工程。
b.XX新城建设背景杭州以其秀丽的自然风光、深厚的历史文化积淀、坚实的经济基础而闻名天下。
在世纪之交，为迎接经济全球化和我国加入WTO的机遇和挑战，为加快杭州城市现代化建设，为保护历史文化名城，适应“构筑大都市、建设新天堂”的需要，杭州市委、市政府提出了杭州城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”、“东动、西静、南新、北秀、中兴”的战略步骤，即将长期以来形成的以西湖为核心的团状空间形态转变为以钱塘江为轴线的分散组团形态，杭州的城市发展将由围绕西湖建设发展的"西湖时代"跨入以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的"钱塘江时代"，在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设杭州市城市新中心，这就是杭州XX新城。
XX新城的建设将使杭州城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”，引领杭州从“西湖时代”走向“钱塘江时代”。
c.XX新城规划定位XX新城在建设伊始，就强调高起点规划，充分考虑21世纪现代化大都市的特点，突出规划的前瞻性和承继性，反映出杭州市的鲜明的地域特色和深厚的文化内涵，使西湖、钱塘江和城市新中心三者和谐统一，避免出现城市趋同化和千城万市一个面的现象，突出“开放大气”的钱塘江城市景观特色，与“精致和谐”的西湖城市景观相辉映。
为做好XX新城规划，先后委托上海城市规划设计研究院和杭州市规划设计研究院编制总体规划及控制性详规，邀请德国欧博迈亚公司进行规划咨询，并广泛征求国内外规划专家和杭州市民的意见。
根据XX新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积4平方公里, 可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区。
