建筑容量

第三章建筑容量第七条新建、扩建建筑工程项目的建筑密度、建筑容积率、建筑高度以及建筑性质、应根据批准的详细规划确定；尚未编制详细规划的，应按表一规定的内容确定。

第八条在满足自身的规划要求下，能为社会公众提供广场、绿地、通道、停车场等公共使用空间，又符合消防、卫生、交通、空域等有关规定的，可在原详细规划或控制指标的基础上酌情增加建筑面积，并按表二的规定换算。

但增加的建筑面积总计不得超过原核定建筑面积的百分之十五。

第九条对未列入表一的体育场馆、幼托等设施，其建筑容量控制指标应按有专业规定执行，但不应超过表一中居住建筑的控制指标。

<表一> 建筑密度与建筑容积率控制指标注：1、有关指标在规定的幅度内由城市规划行政主管部门综合考虑有关规定及实际情况后确定，原则上较高的容积率适用较低的建筑密度。

2、本表规定的上限控制指标，对于大范围的新建、改建工程加开发区、居住小区等，应按使用性质分类划定计算。

3、幼儿园、托儿所、大中小学教育楼、医院、体育场管等建筑的指标，不论其具体位置，均应按有关规定执行。

4、地下室，停车库等附属设施时，其面积可不计入容积率。

5、中心地段与一般地段由城市规划主管部门根据城市建设发展水平合理界定。

6、特殊情况下，指标可作适当调整。

<表二> 提供公共开放空间建筑面积补偿换算表生活设施不配套户型没型买房十大“不好住” 2002-8-10 锦秋知春在满天飞的卖点掩盖下，在诗情画意的楼书掩盖下，在无懈可击的沙盘掩盖下，作为买房人的您，是否已忘记了房子的本质？好房是用来住的。

再有个性的规划、再创新的户型、再有情调的景观，如果放在“好住”这个标尺下，可能就会暴露出致命弱点。

理智选房、聪明置业，请看本报独家推出的——买房十大不好住不好住之一：伪板”和“粗塔”，建筑形式落后使通风、采光受限制面宽大、进深小、户型均好是板楼的优势，但一些围合式、一梯4户的“伪板楼”，不能做到每个户型的南北通透，采光通风并无保障。

传统的一梯8户以上的“粗塔楼”，因为每层户数较多，户型安排、电梯使用等方面都存在问题，特别是北向户型终年见不到阳光，居住质量很低，正逐渐被市场摈弃。

经过改良的塔楼，出现了“T”字形、“＃”型、“L”型、蝶式设计等，兼纳了塔楼挺拔的外观与板楼合理的结构，户型均好性明显提高，面宽加大，进深缩小，每一户的采光与通风条件有所改善。

专家指出，单纯争论塔板的优劣好比奔驰和普桑之比，没有可比性，用楼型的优势代替社区规划优势是不恰当的。

只要设计能出新，什么样的建筑形式都会好住。

专家提示新城国际工程师张宏宇：一般来讲，塔楼要比多层住宅和板楼便宜，消费者要根据自己的经济情况，选择最适合自己的房子。

1、大多数塔楼都是采用框架结构形式，往往一层对称布置6至8户，这样就会出现南向房和北向房，有的甚至是只有西向窗户的小居室，再加上有些室内隔墙是现浇混凝土，不能打通，户型格局不易改变。

所以在挑选此类塔楼时，要充分考虑入住后的舒适程度，关键是要让自己住得舒服、满意。

2、如果是板楼，必须是南北向设计，如果是东西向，采光性要受到一定影响，如果再能让每一个房间都有一个通向户外的明窗就可以更好地实现采光与通风；3、房间的进深以12~13米为宜，不要超过18米，进深太大时，单套总面积扩大，总面宽不扩大，使房间各部件纵向排列，中间的光照、通风均受阻挡，易造成暗的卫生间。

不好住之二：社区规划无规矩规划决定社区的园林设计、建筑风格、楼体与景观的结合、建筑高度、容积率、绿化率等因素，这些都会直接关系到今后居住的舒适度。

规划的不规矩有如下表现：1、规划混乱，如多层、高层、甚至别墅等各种建筑形式混杂，之间没有明显分区，社区变成大杂院；2、受地块限制，规划没有太大空间，楼体、景观的布局合理性受影响；3、受开发商心态影响，为多出面积，社区规划拥挤不堪；或者不以人为本，忽略细节，规划简单粗糙，前几年常见的“四菜一汤”(4个塔楼围一片中心绿地)，就是规划的反面例证。

专家提示清华大学美术学院研究所副所长、副教授、建筑师陆至成：1、15万平方米以上的社区必须规划有相应的娱乐、健身、购物、休闲等场所。

2、学会看规划图，社区的楼座均好性应达到最佳状态，也就是说要有50%以上的住户可以拥有较好的采光、通风和视野。

3、社区内的建筑要高低错落，在视觉上有柔和的曲线。

比如一个板楼的社区，应从南往北逐渐增高建筑的高度，从东到西要两边低中间高，这样可以保证每户都享有良好的阳光，很好的景观线。

4、建筑体应与园林有很好的结合，风格统一，如果不一致，社区会有强烈的割裂感。

5、社区的规划要尊重人，考虑细节的体贴。

不好住之三：居住密度大，容积率高于4容积率是考察一个小区居住舒适度的重要指标。

容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住密度越小，好住度就会越高。

一般来说，较舒适的容积率是：高层塔楼(18~20层左右)的容积率应为3~4，板式小高层(7~10层)为1.8~2，多层板楼(4~6层左右)为1.5左右，联排别墅(townhouse)为0.6左右，别墅容积率0.2。

对于发展商而言，容积率这个指标是决定最终利润的关键，因为地价成本在开发中占绝对比例，容积率越高，发展商的可售面积越大，回收资金就越多。

专家提示北京儒林房地产开发有限责任公司销售总监王鹏：在城市的边缘地带、郊区的住宅容积率应该是越低越好，低容积率、低居住密度可以保证居住的环境，在噪音、垃圾、社区的设施使用都有足够的保证。

在市区或者黄金地段，如果容积率过低，就会带来房价的上涨，现在二环边一些板式多层的价格已经超过了10000元/平方米。

对于消费者而言，这样的价格难以接受。

容积率是由政府审批的，如果交房后容积率有变化，主要是开发商变更了规划。

但购房者对容积率难以测算。

要保证一定的舒适度，塔楼的容积率不超过3，板楼不超过2，郊区的townhouse则不宜超过1。

不好住之四：园林远离自然，绿化率低于37%按照国家规定绿化率的标准不能低于37%，但一些达标项目的园林绿化也可能不合格：1、草坪过多、树冠覆盖率过少。

这种设计一方面没有真正达到改善小环境的初衷，另一方面在北京这类水资源匮缺的城市，草坪容易枯死，后续维护成本高；2、片面追求硬地景观或造水景，都不能充分体现环境的自然和宁静惬意的社区氛围。

比如有的欧式风格的园林设计，在原本有限的空间增设活动设施，铺装大型广场，结果少了绿化面积；3、园林设计不以人为本。

如有的楼盘用绿地作隔离带，却忽视了人们生活的方便，2分钟的路程一定得走上15分钟，有的水池用水泥简单地打了一个泊岸，没有创造出一个真正的自然环境等，人文和自然的有机结合才是体现以人为本服务理念的最佳途径。

专家提示东方利禾华北设计院院长韩瑞光：1，判断园林优劣要看生态的运用程度。

植物量是否充足，绿化舒适宜人，居住区和城市环境不同，有否家的亲切祥和气氛。

2，看功能区域的服务水准。

健身区域、服务空间要有针对性，如老人、孩子的不同需求，社区的各集散空间大小和功能应配套；3，挑选居室时，要注意景观，最好在户内也能欣赏社区的园林绿化。

不好住之五：户型没型有缺陷的户型设计主要表现在以下几个方面：1、功能分区不合理住宅户型功能混乱或分区不明确，会给生活带来很多不便，如动静、洁污空间没有有效分离，缺少功能阳台(晾晒)、储物间、必要过渡空间等。

2、户型的可变性和适应性较差好的住宅户型设计最好能够为住户提供最大的灵活性，包括：功能空间的大小可以变动，上下层空间可分可合，内部空间可以自主安排。

在不破坏结构不影响左邻右舍的情况下，方便地改旧还新。

专家提示原加拿大宝佳设计公司建筑设计师孙璐：1、注意户型的升级空间。

家庭人口、生活方式是一个变动因素，住户在不同时期，或是不同年龄段的居住者往往会要求改变房间的大小、数量和形状，户型可变性差将影响住户这方面的需求；2、注意户型所处的环境景观。

有的户型设计虽然本身没有问题，但是由于户外的环境设计不够理想，往往也不能取得好的效果。

好的户型周围应环境优美、安静，并根据不同的地形进行灵活布置，将公共设施、文体活动设施有机地组合在一起。

例如：以围合或半围合空间布置成不同形式的庭院，在庭院中布置绿化小品、花架石凳以及硬地、儿童游戏场所等，为人们提供一个活动、交谈和照顾儿童的安全而舒适的环境。

不好住之六：会所走极端，社区“客厅”不好用作为房产的配套部分，会所可以为住户提供休闲、娱乐、运动和交流的空间。

在香港，人们已把社区是否有会所列为位置和交通之外的第三项重要选房条件。

但单纯有会所并不能概括一个社区的品质，会所也存在以下误区：面积与社区规模不匹配，太大或太小；功能设置不当，过分追求豪华，没有考虑到住户实际的需求；经营不善，增加业主物业管理成本，并影响物业形象。

专家提示北京利晖房地产开发有限公司(朝阳园)副总经理黄世达：1、关于会所规模：需要根据每个楼盘的具体情况判断，开发商对楼盘的定位和态度也会影响会所规模。

目前在北京，一般1000～2000户左右的社区，大概面积在3000～5000平方米的会所就足够了。

当然这还要看单户的面积和楼盘定位，有些高档项目可能还需做更大的会所；2、关于会所经营项目：一般应多设一些无噪音、无污染的休闲、健康项目，如游泳池、健身房、桑拿室、儿童游戏室、阅览室、桌球、乒乓球、壁球等运动设施等。

类似餐饮类的设施则应尽量少一些；3、关于会所经营模式：专供业主使用的封闭式会所当然最好。

对外经营的会所由于人流增大、人员混杂，不仅会增加会所设施的损耗，加大维护成本，而且可能会影响楼盘品质，使业主享受的生活品质降低。

不过，封闭式的会所也存在设施的维护和管理问题，业主在生活品质提高的前提下，当然要付出相应的成本。

不好住之七：商住混杂无论是底商还是商住混杂，由其带来的人流，除了噪音和污染，必然会影响居住的舒适性，人流的混杂对于居住的安全性也会有较大影响。

但二者不同之处在于，底商一般是为社区生活配套而建在社区外围的，相对独立，对于封闭式管理的居住社区来讲影响不会太大，而且会增加人们生活的方便性；而商住则是指那些将住所改用于办公或出租给公司作为办公使的公寓楼，如果办公与居住混杂在一起，将很难得到严格的区分，会大大影响居住的舒适度。

现在北京已经有某些楼盘的开发商意识到了商住混杂的问题，打出了“拒绝办公”或者“拒绝居住”的口号。

不过，开发商只能在项目定位、产品设计、配套设施、物业管理和装修等方面作出相应的努力，为物业未来的用途纯化打好基础，最终对楼盘的使用权还是在业主手上。

专家提示北京建华时代房地产有限公司(蓝堡)副总经理姚军：商住不分将可能对生活品质产生以下四方面的影响：1、对居家生活的干扰。

人流混杂，杂着文件包的职员与拎着菜蓝子的保姆同时进出，不仅缺乏居家的感觉，也会影响公司形象。