项目评估案例

案例4－1 ××商贸大厦项目评估

（一）项目概况

本项目是以钢铁交易和信息为主的国内黑色金属常年交易订货中心，兼有购物、餐饮、娱乐、观光、住宿、办公等多功能的综合性商业建筑。其占地面积6000平方米，总建筑面积67000平方米，总投资33849万元。该项目于1992年申请立项，同年7月由市计委批复同意开展前期准备工作，同年12月进行了设计方案的招标、评审工作。

（二）项目建设必要性评估

在项目可行性研究报告中，从5个方面对该项目建设的必要性进行了论证：

1．我国经济体制改革、完善市场机制的需要；

2．我国对钢材的生产和流通实现宏观调控与市场机制相结合的需要；

3．为产需双方提供常年订货、贸易的固定场所和建立期货市场的需要；

4．实现钢材流通现代化管理，连通国内、国外大市场的需要；

5．所在市经济发展和城市建设的需要。

经分析，认为可行性研究报告中的论证是较充分的。对照中央“关于进一步放开思想、发展流通产业、促进物资市场发育、发挥价值规律和市场调节作用的指示精神”，以及市人民政府《关于进一步搞活流通若干问题的决定》，可以认为在该市加快建设××商贸大厦，既是经济发展的客观需要，又是中央、地方和企业三方面积极性统一的具体体现。

（三）建设条件评估

经调查，该商贸大厦的建设条件良好。

l.地理位置优越

拟建的××商贸大厦地处市繁华商业和内外贸中心，是项目所在市商贸中心整体规划建设的一部分。建成后的××商贸大厦与毗邻的几个大厦一起将成为该市的商贸中心，因此，其地理位置优越。

2.交通条件良好

由于该项目地处市中心，内外交通便捷。公共汽车、出租车和地铁等均为方便的交通工具。道路条件好，路面宽阔。距离火车站、飞机场均有主要交通干线相通，距离较近，外地宾客可顺利到达。

3.建设条件具备

现总体规划、土地使用已经批复。设计方案招标工作已完成，拟进行初步设计。市政公用条件已经落实。

项目的不利条件是：项目地处市中心，施工过程中靠近项目的交通道路不能中断，场地狭窄。根据施工的经验，只要选择具备一定技术力量、有市中心施工经验的施工队伍，工程将会顺利完成。

项目评估案例

投资项目评估综合实验案例

案例一

已知:某化工项目,设计生产能力10 000吨,计算期20年,其中,建设期2年,投产期2年(生产负荷分别为70%与90%p230),达产期16年。

详细资料如下:

1、固定资产投资11 565、26万元,无形资产1 800万元,预备费按前两项合计的5%计算。

流动资金5 000万元,按生产负荷投入。

项目的资金投入如下表所示:

单位:万元

年份

项目 1 2 3 4 5

建设投资

其中:自有资金 3 415、30

贷款 5 004、81 5 613、41

流动资金

其中:自有资金 1 463、70

贷款 2 036、30 1 000、00 500、00

长期贷款年利率6、03%,流动资金贷款年利率5、85%。

2、该项目生产三种产品,每种产品的销售价格及销售量如下表所示:

单位(万元)

产品名称 销售量(吨) 销售价格(元/吨)

水性氟树脂涂料 5 000 60 000

溶剂型氟树脂涂料 3 000 70 000

烘烤型氟树脂涂料 2 000 100 000

3、该项目缴纳增值税(税率17%)、城市维护建设税(税率7%)与教育费附加(费率3%)。

4、该项目的经营成本、固定成本与变动成本如下表所示:

单位(万元)

年份

成本项目 3 4 5

经营成本 28 526、26 36 047、65 39 808、34

固定成本 12 172、63 14 030、06 15 195、14

变动成本 17 894、31 23 006、97 25 563、30

文旅项目风险识别与评估案例

一、项目背景。

咱们来聊聊这个欢乐小镇的文旅项目。这个小镇的设想那可是超级酷炫，打算集休闲娱乐、文化体验、特色美食于一身，目标是吸引全国各地，甚至世界各地的游客前来打卡。小镇的规划里有刺激的主题乐园、充满历史韵味的古街，还有各种高大上的度假酒店。这就像是在一块大画布上描绘了一幅超级美妙的画卷，但这画卷在绘制过程中可充满了风险呢。

二、风险识别。

1. 市场风险。

游客需求多变：你想啊，现在游客的口味就像六月的天，说变就变。今天流行刺激的过山车，明天可能就都想去体验禅意满满的文化之旅了。欢乐小镇要是跟不上这个节奏，那就只能干瞪眼了。比如说，他们原计划主打亲子主题乐园，结果亲子市场突然被一些新兴的户外探险活动给抢走了风头，那可就麻烦大了。

竞争激烈：文旅项目就像一场超级大派对，大家都想来露一手。周边可能已经有几个成熟的旅游景点，就像一群经验丰富的舞者，欢乐小镇这个新手想要挤进去分一杯羹可不容易。如果没有独特的卖点，就很容易被游客忽略，变成角落里无人问津的小角色。

2. 政策风险。

规划限制：政府对于土地使用、环境保护这些事儿可不含糊。要是欢乐小镇的规划不小心触碰到了这些红线，那就像是在马路上逆行，肯定要被制止的。比如说，他们原本想在一块湿地旁边盖一个大型的水上娱乐设施，结果环保部门一审查，说这会影响湿地生态，那这个计划就得泡汤，前期投入的资金和精力可就打了水漂。 政策调整：有时候政策就像一阵风，吹向哪里，哪里就会有变化。要是突然出台个限制旅游项目开发规模或者提高旅游税收的政策，欢乐小镇可就像在暴风雨中的小船，晃晃悠悠的了。

3. 运营风险。

管理不善：这就好比一个乐队没有一个好的指挥，那肯定是乱套的。如果欢乐小镇的管理团队经验不足，员工服务态度不好，游乐设施维护不及时，那游客来了一次就不会想来第二次了。比如说，游客在主题乐园里排队玩项目，结果工作人员态度恶劣，设施还老是出故障，这游客的心情肯定就像吃了苦瓜一样难受。

1 评 估 案 例

案例一：二手房屋的抵押价值评估

某资产评估事务所接受中国工商银行南京市浦口区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2007年1月7日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

评估委估标的物在评估基准日2007年1月7日的房地产现值，为该房地产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。

评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。

评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。

该房为A先生占有，A先生通过抵押合同贷款已实际成为丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型的户主，但尚未办理房屋所有权证。委托方是中国工商银行南京市浦口区分行，该行主要从事存取款、商业信用贷款等业务。

丽都雅苑是澳林地产开发的快乐之城项目的一期。快乐之城项目建筑面积共38万平方米，其中丽都雅苑占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米；快乐之城·丽都雅苑临近未来浦口经济、文化中心，地段绝佳。周边分布着许多自然景观，如朱家山河、浦口公园、省级珍珠泉风景区、老山风景区等。小区生活配套完善，并有多条公交线路直到主城区。

快乐之城·丽都雅苑建筑风格极富现代个性，着重南北通透、采光充足。户型方正，简洁大方，大开间，小进深，减少了无效空间造成的浪费，让每一平方米都能发挥应有的作用。小区由著名设计院规划、设计，以高得房率（90％左右）、 2 高绿化率（40.4％）、大楼间距（大于22米）、低容积率、人车分流为设计思想。贯穿小区的三条绿化带，有下沉式中心广场、局部水景形成高低落差，创造出多层次的园林景观，愉悦每一个人的生活。丽都雅苑采用高品质、高标准的建材设备，达到甚至超过市区许多高档楼盘的品质。红外线周界报警系统、闭路电视监控系统、一卡通车辆准入系统、单元可视对讲、双层中空玻璃、宽带及有线电视预留借口，业主可以以江北较低的房价享受市区高档楼盘的生活。简洁优美的立面、舒适的环境、以人为本的规划，得到了业主的肯定和社会各界的广泛的赞誉。