我国商品房价格形成的主要因素及形成机制分析

我国商品房价格形成的主要因素及形成机制分析

摘要：基于我国商品房价格的现状，对地价、投资额、需求及政府政策等影响房地产价格形成的主要因素进行了分析，在此基础上进一步对造成高房价的根本原因进行了探析，并最终有针对性地提出抑制高房价的政策建议。

关键词：商品房价格，房地产，土地出让，投资，需求

一、我国商品房价格现状

近年来，我国商品房价格飞速上涨，已成为让普通民众普遍关注的社会热点，对比伦敦、温哥华和东京等国际大都市（三地房价收入比分别为9：1、7：1、4：1），我国大中型城市商品房价远远高于世界银行公布的房价收入比6：1或8：1的标准，其中，北京、深圳、广州、上海等一线城市房价收入比均突破15：1。

回顾我国房地产价格变动历程可以看到，自1998～2004年我国房地产业经历了政府推动房改、降低税费、降低利息、住房抵押贷款、分期付款等一系列政策，这一系列举措解决了制约房地产业发展的诸多羁绊，也使得我国房地产业进入了飞速发展的时期，商品房价格自此以后也一路上扬。

根据经济学的供需理论，对比2000～2009年我国商品房屋销售价格和销售面积的相关数据可以看出：我国商品房价格受供给和需求影响主要呈现为：价格下降成交量上涨、成交量和价格同时上涨以及价格上升成交量下跌三个阶段的周期变动。

从表1中的数据可看出：从2000～2002年，房屋销售价格指数虽持续增长，但涨幅相对较小，3年期间房屋销售价格指数年均涨幅仅为2.0%，而商品房市场成交量却大幅度增加，年均增幅达到了20%以上。

2003～2007年，随着国内经济环境的持续改善，居民对于商品房的需求量不断上升，从表1中可看出这一时期商品房销售成交量年均增幅均维持在24%左右，受需求拉动，这一阶段我国商品房价格飞速上扬，房屋销售价格指数年均涨幅超过7%。

2008年，商品房市场受国家宏观调控政策抑制、金融危机冲击以及遭遇自然灾害后消费者信心下降的影响，市场成交量下降，且价格有所回落，但这种影响因政策调整不够充分并伴随其后投资市场和投资者信心的回暖而仅仅成为房地产市场的阶段性调整，2009年，受国家货币政策影响、房地产业刚性需求的拉动和国内经济环境的进一步改善，房地产市场持续活跃，在很大程度上吸引投资和投机活动纷纷介入这一领域，之前呈观望状态的自住购房者和投资者纷纷进入市场，受需求量快速增长拉动，房价随之大幅攀升，但2009年8月至2010年，随着商品房市场出现交易额萎缩的现象，销售面积增长率和房屋销售价格指数有所下降，这说明现阶段我国商品房价格正处于由上涨转为下跌的关键时刻。

2010年以来，中央先后出台了一系列抑制房价过快上涨的调控政策，这些政策作用在2011年逐渐显现出来，根据中国房地产指数系统2011年12月1日公布的对100个城市的全样本调查数据显示：自2011年9月以来百城住宅均价连续3个月环比下降，且降幅有所扩大。房价虽有小幅回落，但与家庭年收入相比，差距还是很大。因此运用经济学理论和方法洞悉商品房价格的形成机制，并分析影响房地产价格形成的主要因素，对于实现房地产价格的平衡增长具有较强的现实和理论意义。

二、影响房地产价格形成的主要因素分析

综观影响我国商品房价格形成的诸多因素，可以发现现阶段我国商品房价格波动主要受到地价、投资、需求、政府政策以及各项宏观经济指标等几大因素的影响。

（一）地价对房地产价格的影响

理论上讲，商品房价格的涨跌取决于市场的供给和需求，但在复杂的经济环境中供需理论绝非影响房价涨跌的唯一因素，只不过在市场经济环境下，其他要素对于房价的影响均需通过供需理论发生作用。房地产价格由开发成本决定，而现阶段房地产成本主要由土地成本、建安成本、相关税费以及开发商利润等4部分组成，其中土地价格属于房地产开发的内在可变成本，激烈的市场竞争环境使开发商和建筑企业很难单方面提高房价和自身利润，由此可见土地价格在房地产开发成本中起到了举足轻重的地位。取样设计如图1所示。

从图1可以看出：1999～2009年商品房销售价格指数逐年上涨，无论从趋势线上还是从价格指数上看，土地价格与房地产价格之间呈现正相关关系，这也说明了土地价格是决定房地产价格的主要因素之一，事实证明地价在房地产开发成本中占到了35%。

（二）投资额对房地产价格的影响

作为拉动宏观经济发展的三驾马车之一的投资对于商品房价格波动具有较大影响，我国1978～2003年房地产开发完成投资额和年增长率的数据表明，1992～1993年，我国房地产完成投资额的年增长率分别为118%和165%，这也是我国房价开始高涨的时期，而1994年和1995年，随着房地产投资额年增长率的下降，我国房地产价格也随之走低。此后，房地产投资额的年增长率则保持在10%左右，期间受国家调控曾经出现过负增长的情况。2001年一季度我国房产投资额增长41%，房价增幅就达到了28.3%。从图2的趋势线中可以看出近年来商品房市场投资额的增长与商品房销售均价具有明显的正相关性。

（三）需求和房地产价格的关系

供需规律是经济学的基本规律，决定性地影响着市场价格，住房需求包括3个方面：刚性需求、改善型需求、投资性需求。

刚性需求取决于新增城市人口与人均可支配收入所形成的购买力。城市化进程中按揭政策以及居民收入水平的提高，是刚性需求的有效支撑。但在经济萧条时，城市化进程的放缓与人均可支配收入的滞涨或减少将抑制刚性需求。

改善型需求取决于人均居住面积、户均套数、经济发展程度。随着居民生活水平的提高，产生改善住房条件的需求。而房价过高将抑制改善型的住房需求。

投资性需求体现为资本的逐利性。房价存在上涨预期时，资本进入；房价存在下跌预期时，资本撤离。资本具有加速房价趋势形成的作用。

（四）政府政策和房地产价格的关系

无论是土地价格、房地产产业的投资额或是商品房供给和需求都会在很大程度上受到政府政策的影响，政府出台的土地、金融信贷、税收以及开发保障性住房等政策都直接或者间接影响着地价、投资、供给和需求，推动商品房市场价格的形成[2]。因此，研究房地产市场价格的波动也应考虑政府的政策影响。

此外，除上述因素，商品房价格还与GDP、CPI、PPI、利率、股价、汇率、房地产业FDI等经济指标有一定联系。外部因素对房价的影响是长远的、宏观的，影响的是整个行业的发展；内部因素影响的是企业本身，不同的企业有不同的工程成本管控体系和土地运作模式，因而产生的作用也不一样。所以在对于房地产价格形成机制关键因素进行分析时还应该综合考虑各项经济指标对于房价的影响。

三、高房价的成因分析

我国目前正处于城市化进程中，城市建设速度较快，综合上述影响我国商品房价格形成的各主要因素，分析发现导致我国商品房房价居高不下的原因主要有以下几点：

（一）供需矛盾显著

我国房地产市场供给和需求两个层面的问题共同决定了房价居高不下的现状。

1.供给层面

商品房房价持续上扬，从供给层面在于住房供给量相对不足。我国房地产市场受政府主导和管控，并非完全依靠市场自发调节。我国土地属于国家，在土地供应被国家垄断的前提下，我国人口众多，适于房地产开发的土地相对供给不足，导致地价不断上涨，进而推动房价的持续上扬。此外，开发商囤地、待价而沽等投机行为也在很大程度上减少了可供房源，导致供给不足。

2.需求层面

从投资性需求看，由于房地产投资具有相对较低的风险和较稳定的收益率，在金融市场不景气的今天，大量投资者逐渐将目光转向房地产市场。从实用性需求来说，我国人口众多，城市化进程速度快，居民用于自住的商品房需求量非常大，且城镇居民的改善性住房需求十分迫切，房地产市场供需矛盾在这两类需求的作用下不断加强，这也是造成我国房地产市场价格不断攀升的原因之一[3]。

此外，由于大量投机需求被现行政策错误定义为实际需求，受投机因素影响，房屋供给远不能满足需求，这也是导致房价上涨的原因之一，因此房地产市场才会出现诸如“三亚现象”这类有悖于经济学理论的现象。

（二）招拍挂制度的缺陷

依据我国《宪法》等相关法律的规定，土地归国家所有，地产商在国家允许的条件下可以购买土地使用权。国家出让土地主要采用：拍卖、招投标和协议转让等三种形式。2002年随着国土资源部《土地承包法》的出台，招拍挂制度成为我国经营性土地的主要出让模式，这在很大程度上遏制了政府在房地产开发过程中的寻租行为，同时也增加了政府财政收入。

但是，这一制度一方面给予政府对于土地的强势垄断地位也赋予政府推行“地方土地政策”提供了便利的操作平台，在强势垄断和相对竞争的压力下造成了土地价格的上涨，而作为房地产开发主要成本之一的地价上涨必然导致房价的上涨；另一方面，地价的上涨也加剧了消费者的购房欲望，从而造成需求方的恶性竞争，这在很大程度上也对商品房市场价格的上涨起到了推波助澜的作用，同时为房地产泡沫的滋长提供了温床，进一步加剧了房地产投资的风险。

（三）低资本金与预售制度的影响

由于开发商在商品房开发过程中，只需对前期的地价成本支付资本金，而进入建设阶段，由于施工方包工包料，建筑材料的涨跌与开发商没有太大关系，而开发商却可以利用预售制度从中牟取暴利，并在很大程度上节约了开发成本，并巧妙地将风险转嫁于消费者。同时，开发商还可通过向银行贷款的方式进一步压缩开发成本，据相关统计数据显示：我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占资产的比率高于70%[4]。开发商具有广泛的资金来源渠道，也就失去了下调房价、扩大销售量的压力和动力，所以商品房空置也就成为习以为常的现象。

四、抑制商品房房价的对策建议

（一）完善土地出让制度

地价作为房地产开发的主要成本之一，首先，适当控制调整土地供应，完善土地供应政策，使土地价格增长保持在一个适度范围内，现阶段政府通过适当调节土地供应，抑制地价上涨，从而对房价上涨实施调节；其次，实施企业准人限制，严格考察参与招拍挂的企业及管理者，打击大规模囤地、炒地的不良企业及管理者；再次，完全公开土地供应计划到竣工验收的违法违规用地查处过程中的全部信息，改善开发商和消费者信息不对称的现状；最后，政府对于竞标成功的开发商必须严格监管，防止拿地后再调整规划的行径，并严格控制约定容积率、公共用地、配套设施及开竣工时间，最大限度地保障公共利益。

（二）增加保障性住房的供给数量

政府应进一步加大保障性住房建设，在中央监管地方保障性住房建设的同时，将申请使用保障性住房的相关环节公开化、透明化，以防止政府失灵和寻租行为的出现，充分满足自住型消费者的需求，与此同时，出台相关政策鼓励社会资本流向经济适用房、公租房和廉租房建设，并增加中低价位商品房供给，促进住房均价合理化；其次，对高档写字楼、商业设施等城市非住宅项目以及别墅类住宅进行限制性开发，并对长期空置的商品房进行征税，迫使闲置的商品房得以降价出售；再次，政府在对中小套型、中低价位普通住房规划审批、土地供应方面给予政策支持。

（三）控制项目开发贷款