《租赁合同纠纷案司法解释》解读

租赁合同司法解释篇一：租赁合同纠纷司法解释最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（20XX年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。

但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。

城镇房屋租赁合同司法解释最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日法释〔2009〕11号最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。

但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

融资租赁合同司法解释（全文）最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释(xx年11月25日最高人民法院审判委员会第1597次会议通过) 法释〔xx〕3号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于xx年11月25日由最高人民法院审判委员会第1597次会议通过，现予公布，自xx年3月1日起施行。

最高人民法院xx年2月24日为正确审理融资租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

一、融资租赁合同的认定及效力第一条人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。

第二条承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

第三条根据法律、行政法规规定，承租人对于租赁物的经营使用应当取得行政许可的，人民法院不应仅以出租人未取得行政许可为由认定融资租赁合同无效。

第四条融资租赁合同被认定无效，当事人就合同无效情形下租赁物归属有约定的，从其约定;未约定或者约定不明，且当事人协商不成的，租赁物应当返还出租人。

但因承租人原因导致合同无效，出租人不要求返还租赁物，或者租赁物正在使用，返还出租人后会显著降低租赁物价值和效用的，人民法院可以判决租赁物所有权归承租人，并根据合同履行情况和租金支付情况，由承租人就租赁物进行折价补偿。

二、合同的履行和租赁物的公示第五条出卖人违反合同约定的向承租人交付标的物的义务，承租人因下列情形之一拒绝受领租赁物的，人民法院应予支持：(一)租赁物严重不符合约定的;(二)出卖人未在约定的交付期间或者合理期间内交付租赁物，经承租人或者出租人催告，在催告期满后仍未交付的。

最⾼法审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应⽤法律若⼲问题的解释有房屋出租的⼈，都会希望房屋能够长久稳定的租出去，这样才能够避免给⾃⼰需要不定期的找租客，影响到租赁的权益。

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最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释(2009年6⽉22⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1469次会议通过)为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事⼈的合法权益，根据《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国物权法》、《中华⼈民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第⼀条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适⽤其规定。

当事⼈依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适⽤住房产⽣的纠纷案件，不适⽤本解释。

第⼆条出租⼈就未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证的规定建设的房屋，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。

但在⼀审法庭辩论终结前取得建设⼯程规划许可证或者经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。

第三条出租⼈就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。

但在⼀审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使⽤期限，超过部分⽆效。

但在⼀审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使⽤期限的，⼈民法院应当认定延长使⽤期限内的租赁期间有效。

第四条当事⼈以房屋租赁合同未按照法律、⾏政法规规定办理登记备案⼿续为由，请求确认合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。

当事⼈约定以办理登记备案⼿续为房屋租赁合同⽣效条件的，从其约定。

但当事⼈⼀⽅已经履⾏主要义务，对⽅接受的除外。

第五条房屋租赁合同⽆效，当事⼈请求参照合同约定的租⾦标准⽀付房屋占有使⽤费的，⼈民法院⼀般应予⽀持。

房屋租赁合同司法解释全文为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。

但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

房屋租赁合同纠纷司法解释（2021）最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释(2009年6⽉22⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12⽉23⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1823次会议通过的《最⾼⼈民法院关于修改〈最⾼⼈民法院关于在民事审判⼯作中适⽤《中华⼈民共和国⼯会法》若⼲问题的解释〉等⼆⼗七件民事类司法解释的决定》修正)为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事⼈的合法权益，根据《中华⼈民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第⼀条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适⽤其规定。

当事⼈依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适⽤住房产⽣的纠纷案件，不适⽤本解释。

第⼆条出租⼈就未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证的规定建设的房屋，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。

但在⼀审法庭辩论终结前取得建设⼯程规划许可证或者经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。

第三条出租⼈就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。

但在⼀审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使⽤期限，超过部分⽆效。

但在⼀审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使⽤期限的，⼈民法院应当认定延长使⽤期限内的租赁期间有效。

第四条房屋租赁合同⽆效，当事⼈请求参照合同约定的租⾦标准⽀付房屋占有使⽤费的，⼈民法院⼀般应予⽀持。

当事⼈请求赔偿因合同⽆效受到的损失，⼈民法院依照民法典第⼀百五⼗七条和本解释第七条、第⼗⼀条、第⼗⼆条的规定处理。

第五条出租⼈就同⼀房屋订⽴数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租⼈均主张履⾏合同的，⼈民法院按照下列顺序确定履⾏合同的承租⼈：(⼀)已经合法占有租赁房屋的;(⼆)已经办理登记备案⼿续的;(三)合同成⽴在先的。

最高院关于融资租赁司法解释（最高院融资租赁司法解释2023）人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释1、为了正确审理融资租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

2、法律依据：《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条人民法院应根据合同法第二百三十七条规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

3、《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条承租人逾期履行支付租金义务或者迟延履行其他付款义务，出租人按照融资租赁合同的约定要求承租人支付逾期利息、相应违约金的，人民法院应予支持。

4、《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担，出租人要求承租人继续支付租金的，人民法院应予支持。

融资租赁合同司法解释是什么1、本解释施行后尚未终审的融资租赁合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

2、为了正确审理融资租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

3、融资租赁合同是由出卖人与买受人（租赁合同的出租人）之间的买卖合同和出租人与承租人之间的租赁合同构成的，但其法律效力又不是买卖和租赁两个合同效力的简单叠加。

4、融资租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、规格、技术性能、检验方法，租赁期限，租金构成及其支付期限和方式、币种，租赁期限届满租赁物的归属等条款。

融资租赁合同应当采用书面形式。

5、《合同法》第二百三十七条规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人﹑租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

疑难问题探讨：针对融资租赁合同领域的一些疑难问题，该部分进行了深入的 探讨和分析。这些问题既包括理论上的争议，也包括实务中的操作难点，体现 了作者对该领域的深入思考和研究。
附录：附录部分通常包括相关的法律法规、司法解释全文等，为读者提供了便 捷的查阅和参考。
《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》一书的目录编排科学 合理，内容全面深入，既体现了学术研究的前沿性，又兼顾了司法实务的实用 性。无论是对于法律专业人士，还是对于对融资租赁合同领域感兴趣的普通读 者，该书都是一本值得深入研究和学习的佳作。
这一摘录清晰地阐述了出租人和承租人在融资租赁合同中的权利义务关系，有 助于读者更好地理解合同双方的角色定位。
“融资租赁合同纠纷的解决，应当遵循公平、公正、诚实信用的原则。在判断 各方责任时，应当充分考虑合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期 利益等因素。”
这一摘录强调了解决融资租赁合同纠纷时应遵循的基本原则，体现了法律对公 平正义的追求。
“融资租赁合同中的租赁物应当具有特定的用途和价值，且其价值应当与租金 总额相适应。如果租赁物的价值明显低于租金总额，那么该合同可能构成不合 理的融资安排，法院在审理时应予以特别。”
这一摘录对租赁物的价值和租金总额的关系进行了明确，有助于防范不合理的 融资安排。
以上摘录只是本书中的一部分，但已经足够展示其深度和广度。通过阅读本书， 读者不仅可以对融资租赁合同司法解释有更深入的理解，还可以获得处理相关 纠纷的宝贵经验。对于从事法律实务工作的人员来说，这本书无疑是一本不可 多得的参考工具书。
这一摘录准确地指出了融资租赁合同的本质特征，即出租人的经济控制和对租 金的依赖。
“在融资租赁合同中，出租人和承租人的权利和义务是相互对应的。出租人享 有租赁物的所有权，但承担的是提供租赁物的义务；承租人享有使用租赁物的 权利，但承担的是支付租金的义务。这种权利义务的对应关系是融资租赁合同 区别于其他合同类型的重要标志。”

房屋租赁合同司法解释全文第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定.当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。

城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性,其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效.所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力,有利于维护城镇建设规划秩序,但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。

此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形.第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

（2）承租人向出卖人索赔的，不影响其对出租人履行支付租金义务。 例外：出租人决定或者干预了租赁物的选择，承租人可以要求减轻或者免除租金支付。 （合同中尽量不要出现出租人对于租赁物选择的限制条款。） （3）任意一个合同或任意一个当事人出现问题，都可以将其他两方当任意一方事人，拉进 诉讼程序。
五、明确买卖合同和融资租赁合同的关系
主要内容
一、融资租赁合同的认定及效力 二、合同的履行和租赁物的公示 三、合同的解除 四、违约责任 五、其他规定
一、“名为租赁实为其他业务”的法律关系和效力认定
明确了若出现“名为租赁实为其他业务”时，将不按融资租赁的法律关系进 行裁判，按照所属业务其对应的法律关系裁判。 “名为租赁实为其他业务”主要表现为： 1、虽然有对应的融资租赁合同，但是实际上并没有租赁物，仅有资金的 借贷，而无租赁物的占有，使用； 2、虽然有租赁物，但是租赁物的价值和支付的租金相差甚远，不能体现 租赁物的购买价值及出租人的成本利润，而是承租人的利息成本。
3、合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到 两期以上，或者数额达到全部租金百分之十五以上，经出租人催告后在合理期限 内仍不支付的；（满足一个条件就可解除） 4、承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。
（二）出租人违约的条款。
1、第十七条：出租人有下列情形之一，影响承租人对租赁物的占有和使用，承
出租人向承租人主张赔偿的情形：1、融资租赁合同约定。2、以融资租赁合同虽未约 定或约定不明，但出卖人及租赁物系由承租人选择。
六、完善租赁物公示制度，加强对出租人的物权保护
由于租赁物为承租人所占用使用，故经常出现承租人对外转让、抵押租赁物的情形， 给出租人的物权保障带来较大风险。司法解释规定加重了第三人取得租赁物的所有权或者 他物权是否构成善意的认定要求。

房屋租赁合同的司法解释一、前言为了更好地规范房屋租赁市场，保护当事人合法权益，维护社会主义市场经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，最高人民法院对房屋租赁合同的司法解释如下。

二、房屋租赁合同的订立1.房屋租赁合同的当事人应当具有完全民事行为能力。

2.房屋租赁合同的内容应当包括：房屋的名称、地点、面积、用途、租赁期限、租金及其支付方式、租金调整机制、房屋维修责任、违约责任等。

3.房屋租赁合同的订立、变更、解除和终止，应当遵循合同法的有关规定。

三、房屋租赁合同的履行1.房屋租赁合同的当事人应当按照约定履行各自的义务。

2.房屋租赁合同的租金支付期限、方式、地点和租金调整机制，按照合同的约定执行。

未约定的，租金支付期限为一个月，租金支付方式为现金或转账，租金支付地点为出租人指定的地点。

3.出租人应当保证租赁房屋的安全性能和使用功能，按照约定进行维修。

未约定的，出租人应当保证房屋的基本使用功能。

4.承租人应当按照约定的用途使用租赁房屋，不得擅自改变用途。

四、房屋租赁合同的变更和解除1.房屋租赁合同的变更，应当遵循合同法的有关规定，经双方协商一致，并书面确认。

2.有下列情形之一的，房屋租赁合同可以解除：–出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；–出租人未经承租人同意，擅自改变租赁房屋的用途、结构或者设施，严重影响承租人使用的；–出租人未按照约定履行维修义务，影响承租人使用的；–租赁房屋部分或者全部被征收、征用，致使用途变更或者无法使用的；–法律、法规规定的其他情形。

五、房屋租赁合同的违约责任1.房屋租赁合同的当事人违反合同的，应当承担违约责任。

2.出租人未按照约定履行维修义务，导致承租人损失的，应当承担赔偿责任。

3.承租人未按照约定支付租金，出租人可以要求承租人支付违约金或者解除合同。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《 中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号,简称《房屋租赁合同司法解释》）于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，2009年7月30日公布，自2009年9月1日起施行。

至2020年12月23日修正，已经过了十一年的时间，但《房屋租赁合同司法解释》仍然是当前处理房屋租赁合同纠纷案件最常用的法律依据，房屋租赁合同司法解释更为直接、细致和贴近实际需求，也是司法实践处理复杂房屋租赁合同案件中能够解决提供帮助的法律依据。

准确理解和适用该解释，是实务界解决房屋租赁合同纠纷案件的必备技能。

立法总是滞后于社会需要的。

随着时间的推移，司法实践中也不断有新情况的发生和新问题的出现，《房屋租赁合同司法解释》已经不能完全满足我们解决所有问题的需求，或者说我们已经很难找到完全对应的条文应对我们遇到的一些新问题。

但是，裁判者不能拒绝裁判，纠纷当事人更不能因为没有明确的法律规定，而放任纠纷发生不予处理。

借最高院修正房屋租赁合同司法解释之机，笔者根据实际中的一些经验和学习所得，来解读一下房屋租赁合同司法解释，以求有所启发。

原文：为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

【解读】《房屋租赁合同司法解释》是带有“法释”字的一部规范性文件，属于最高人民法院的司法解释。

性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁 合同未登记备案的，其有效性不受影响。 2、关于第2款的理解 若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生 效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同 无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下， 视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登 记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办 理登记备案手续，合同仍为有效。 第五条 【无效合同的处理】 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租 金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用 条件强制性规定情况的。 【理解与适用】 1、综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除 的情形如下： （1）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（《合同 法》第94条第（一）项） （2）出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理 期限内仍拒不交付房屋的；（《合同法》第216条） （3）因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全 部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；（《合同法》 第231条）
【理解与适用】 1、关于“未形成附合”“ 形成附合”的理解 按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（ 即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态。装 饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非 毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附 合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装 饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不 能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽 油烟机等。 对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人， 房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用， 应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应 恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利 用的前提下，可折价归承租人所有；出租人不同意利用的 ，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解读为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。

城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。

所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。

近年来，随着融资租赁公司数量的快速增长，融资租赁业务数量和纠纷数量也呈高速增长态势。

据统计，2008年人民法院受理一审融资租赁合同案件为860件，2012年为4591件，2013年则已达8530件。

各地法院普遍反映，在融资租赁法律关系的构成、租赁物的范围、融资租赁合同与买卖合同的关系、合同解除的后果、租赁物的公示等方面争议较多，需进一步明确意见，统一尺度。

合同法分则第十四章专章规定了融资租赁合同，共计14个条文，但规定内容较为原则，已不能满足融资租赁交易及审判实践近年来的发展需要。

2009年底，全国人大财经委员会经与全国人大常委会法工委研究后建议，涉及融资租赁法律方面的问题，可以通过最高人民法院制定司法解释的方式来解决。

根据立法机关的意见，最高人民法院启动了融资租赁合同司法解释的起草在广泛征集各地法院及融资租赁行业对融资租赁合同争议法律问题的基础上，最高人民法院于2010年起草了司法解释稿，并先后召开了法院系统、融资租赁行业、专家学者的论证会，对司法解释稿进行论证修改。

文本和纷繁复杂的市场交易实践之间的矛盾始终存在。

在立法给予法官较大的自由裁量权的同时，判决的不确定性问题、同案不同判的问题也客观存在。

从一定意义上来说，最高法院在坚持立法原意的前提下，对审判工作中的法律适用问题作出更为具体的解释，则成为解决两者之间紧张关系的有效途径。

融资租赁合同是与市场交易实践联系密切的商事合同类型。

因此，在司法解释制定过程当中，我们主要遵循了以下指导思想：一是促进交易，规范发展。

市场经济是法治经济，在民商法领域，法律一方面表现为对市场交易规则的确认，另一方面表现为对交易行为的引导。

比如对实践中大量存在的售后回租的融资租赁经营模式，有观点认为承租人与出卖人两者实为同一主体，故不属于融资租赁合同，司法解释对此予以明确表态，对售后回租的融资租赁经营模式予以确认。

对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁合同关系的，司法解释未直接认定无效，而是规定要按照其实际构成的法律关系确定合同效力及当事人之间的权利义务关系，体现了促进交易、审慎认定合同无效的指导思想，以规范和保障融资租赁行业的健康发展。

《租赁合同纠纷案司法解释》解读(2)第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。

但出租人与承租人另有约定的除外。

【解读】适用本条应注意如下几个问题：(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。

(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。

该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。

承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。

出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。

在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。

因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人。

承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。

最高人民法院最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。

但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。