碧桂园集团成就共享计划激励制度2015.

碧桂园秒杀其他房企的拿地之道：去拿能够获得成就共享的地！去拿?能够获得成就共享的地都说：“地那咋了，一切就都咂了！”为什么碧桂园攻城略地无一失手？原因无他，仅仅因为在碧桂园同心共享机制约束下，『去拿能够获得成就共享的地』成了碧桂园项目总的不二选择，说到底，这也是碧桂园制度的优越性......今天就给大家分享：《同心共享机制约束下碧桂园的拿地策略》......碧桂园在业界率先开启同心共享模式，能否实现成就共享，拿地是关键，必须在拿地期间认真分析当地市场，确保财务测算的真实性、准确性，提前做好现金流规划。

只获取预期可获得成就共享计划超额收益的地块。

01一.碧桂园拿地手法解读.二三线城郊、四线城区”拿地策略碧桂园一贯采取“二三线城郊、四线城区”拿地策略，成为区域全面领先者①碧桂园城市选取策略②碧桂园地块选取条件③碧桂园地块规模要求倾向于大规模拿地，地块基本在千亩以上，建筑面积达数百万平米。

④碧桂园取地决策由过去集团“广撒网”与政府谈合作的全国统一拿地模式，2012年底开始权利下放至区域公司，以促进地区深耕与规模扩张。

二、简政放权，拿地自主化碧桂园拿地权利下放，各区域公司投资团队都可在全国范围内拓展拿地，形成内部竞争机制：碧桂园土地投资制度：三、周一投资例会，提高拿地决策效率每周一晚上两个小时的投资例会，大幅提高拿地决策效率碧桂园拿地决策模式：四、拿地-科学化测算和评估碧桂园测算器系统优点：02二.碧桂园拿地指引碧桂园拿地秘籍——获取优质土地，产品定位精准1.深入市场调研——研究市场深入市场调研——研究产品深入市场调研——研究配套及绿化景观环境2.碧桂园深入项目定位精准1、根据项目地方情况进行不同产品组合：通过不同组合下各产品建造成本、销售价格、推售周期、去货速度、净利润、IRR、成就共享金额等指标进行综合分析，采用能平衡销售与开发速度、项目获得最佳效益的方案。

2、建与众不同的当地标杆产品：投资部门根据项目的定位审批报告，编制项目定案报告，报集团投资决策委员会审批。

碧桂园集团“同心共享-员工借款计划”管理办法V1.0(试行)第一条为配合集团“同心共享”制度的更好实施，解决“管理层员工”跟投资金不足的问题，现制定“同心共享-员工借款计划”。

第二条适用的“管理层员工”如下：（一）集团总部：总裁、董事、副总裁、中心总经理及副总经理、部门总经理；（二）区域项目：区域总裁、区域营销负责人、区域投资负责人、区域财务负责人、项目总经理、项目投资跟进人、项目营销经理；（三）未来领袖学员、项目总经理培训班毕业人员；（四）区域总裁认为有必要跟投的员工。

第三条帕拉丁基金和集团内非上市公司有资金可贷出的前提下，上述“管理层员工”必须在已投入一定金额的个人自有资金情况下，方可向集团申请贷款。

集团按不同的比例给予各强制跟投人员最高配资额度。

（一）集团强制跟投人员的配资比例及最低投资额如下：集团强制跟投人在已投足最低投资额的60%的前提下，可按配资比例借款。

未来领袖学员、项目总经理培训班毕业生在已投入个人自有资金10万的前提下，可按1：5的配资比例借款，借款上限为100万。

（二）区域强制跟投人员的配资比例及最低投资额如下：表二：区域强制跟投人员区域平台强制跟投人按表二要求的最低投资额投完一个项目后，从第二个项目开始可按配资比例借款。

1、区域总裁必须最少用80万自有资金跟投完第一个项目。

第二个项目即可按照个人投入10万、借70万完成最低投资额要求。

且单个项目借款上限为70万。

2、项目总经理、项目营销负责人、项目投资跟进人必须分别用个人自有资金投足25万、10万、5万后方可按表二配资比例借款。

首个项目项目总经理可以借款上限为25万；若项目总经理再负责第二个新项目，则其第二个项目个人自有资金最低投资额为15万，可借款35万；若项目总经理再负责第三个新项目，则其第三个项目个人自有资金最低投资额为10万，可借款40万。

项目营销负责人和项目投资跟进人每个项目可以借款上限为10万。

3、区域总裁认为有必要跟投的人员，在其已投入个人自有资金10万的前提下，可按1：5的配资比例借款，借款上限为100万。

碧桂园集团成就共享计划激励制度(试行)时间：2019年12月10日1目录第一章总则 (1)第二章考核方式及奖励条件 (3)第三章购股权的管理 (7)第四章奖励结果申诉 (9)第五章释义 (10)第一章总则1.1目的本激励制度是为长期忠诚服务碧桂园集团，同时创造较好效益，做出巨大贡献的经营管理人员制定。

1.2案例分析（均为区域主导拓展的项目）案例一：某项目，2011年1月1日集团投入自有资金一次性支付地款1亿元，土地综合单价为30万元/亩，地块共333亩，容积率2.0。

若通过项目融资（开发贷款、供应商垫资等）支付其他开发费用集团不再投入，并于2011年6月1日开盘销售，6月30日回笼自有资金（可用于购置土地的非受限资金）1亿元（1亿元占用6个月，相当于5000万元占用一年），12月31日前再次回笼自有资金1500万元（集团要求自有资金占用的年化收益30%）。

若此后项目可利用融资和销售回款滚动开发，无需集团再投入资金，则本项目净利润的20%可作为股权激励。

综上，楼面地价为225元/平方米，预期利润达到33.8元/平方米后超额的部分，可按照回笼节奏提取20%作为股权激励。

案例二：案例一项目，其他条件不变，于2011年12月1日开盘销售，12月31日回笼自有资金1.3亿元。

综上，楼面地价为225元/平方米，回笼预期利润达到67元/平方米后超额的部分，可按照回笼节奏提取20%作为股权激励。

案例三：案例一项目，其他条件不变，但无法获取项目融资，开盘前土地外的开发费用需集团投入共计2亿元（假设年化投入为0.7亿元），6月30日回笼自有资金3亿元，12月31日前再次回笼自有资金3600万元。

综上，楼面地价为225元/平方米，回笼预期利润达到81元/平方米后超额的部分，可按照回笼节奏提取20%作为股权激励。

案例四：案例一项目，其他条件不变，2011年1月1日集团投入自有资金一次性支付地款2亿元，土地综合单价变为60万元/亩，6月30日回笼自有资金2亿元，12月31日前再次回笼自有资金3000万元。

碧桂园集团“同心共享”实施办法V2.0(试行)第一条宗旨(一)为增强“管理层员工”主人翁意识，实现“当家作主”的目标，集团决定实行本办法，定名为“同心共享”。

(二)“管理层员工”组成投资企业后，参股每一个房地产项目，和碧桂园集团一起，按股份比例大小，共同投资、共同管理、共享利益、共担风险。

第二条适用范围及平台：集团投资开发的所有房地产项目，包括集团国内的全资项目、合资项目，均采用“同心共享”制度。

运行时，由集团和“管理层员工”合资组建“项目公司”。

凡海外项目和国内北京、上海、深圳、广州市区项目，均采取“一事一议”办法审议；国内省会城市项目，可参照本办法制定针对性较强的激励措施。

第三条“项目公司”的股份构成：集团占股不低于85%，有资格参与的“管理层员工”占股不高于15%。

注册资金额，视情况而定。

集团与第三方合资开发的项目，按集团持有的比例以此推算。

集团海外项目的投资形式及出资比例根据每一项目的实际情况由集团另定。

第四条总部的“管理层员工”共同组建一家国内“佛山市顺德区共享投资有限公司”（下称“集团投资企业”）。

组建后，“集团投资企业”对集团的每一新成立“项目公司”进行投资，持有不高于5%股份。

“集团投资企业”对每家“项目公司”的占股比例保持一致。

第五条区域的“管理层员工”可共同组建国内“区域投资企业”，组建后对区域的每一新成立“项目公司”进行投资持股，在每家“项目公司”的占股比例保持一致；也可每一新项目组建对应的“区域投资企业”，组建后向该对应新项目的“项目公司”进行投资持股。

区域的“管理层员工”组建的“区域投资企业”均为有限合伙企业，持有区域新成立“项目公司”不高于10%股份。

在总部和区域均任职的“管理层员工”，参与所在区域组建的“区域投资企业”。

第六条集团“同心共享”制度适用的“管理层员工”：（一）总部：总裁、董事、副总裁、助理总裁、中心负责人（含中心副总经理）、部门总经理（含副总经理）、“未来领袖计划”和“涅槃计划”人员、项目总经理培训班毕业生等；（二）区域：区域总裁、区域投资负责人、区域营销负责人、区域财务负责人、项目总经理及项目管理团队等。

碧桂园同心共享计划
在这个日新月异的时代，人们对于社区的需求也在不断地发生变化。

碧桂园同心共享计划便是一个贴心而周到的解决方案，为居民提供了更加便捷和舒适的社区生活。

下面就让我们一起来看看碧桂园同心共享计划的具体内容吧。

1.1碧桂园同心共享计划为居民提供了丰富多彩的社区活动，如健身瑜伽课程、手工DIY工作坊、社区联谊活动等，让居民在忙碌的生活中能够找到放松和娱乐的方式。

1.2除了丰富多彩的活动外，碧桂园同心共享计划还为居民提供了便捷的生活服务，如快递代收、家政服务、维修服务等，让居民的生活更加便利和舒适。

在碧桂园同心共享计划的带领下，社区生活变得更加丰富多彩，居民们也更加融洽地相处在一起。

愿碧桂园同心共享计划能够持续发展下去，为更多的社区居民带来便利和快乐。

碧桂园：“同心共享”计划作者：武化来源：《中国房地产·市场版》2016年第04期【事件】从2014年起，碧桂园开始实施“同心共享”计划，截至2015年底，已有168个项目引入合伙人机制，73个项目开盘在售，合同销售额累计达338亿元。

“同心共享”计划实施一年，碧桂园投资公司分三次共募集了2.42亿元资金作为股本金投资，通过一年不断滚动进行新的投资，目前资金数额已达到5.84亿元，翻了不止一倍。

有数据显示，碧桂园旗下引入合伙人机制的项目，从拿地到开盘平均时间由过去的6.7个月缩短为4.3个月，净利润率由10%提升到12%，年化自有资金收益率由30%左右上升到56%，现金流回正周期由10-12个月缩短到8.2个月。

可见，碧桂园采用激励机制挖掘员工潜力的策略已初见成效。

【述评】在许多行业，合伙人制这种古老的组织形式非常普遍，例如律所、会计师事务所、高科技行业等知识型企业；在传统行业中，公司制依然是绝大部分企业的组织形态，但无法忽视的趋势是，合伙人制在当下中国变得越来越流行。

房地产作为资金密集的重资产行业，想要在原有股份公司的结构上动刀子，植入一些创新，确实是困难的命题。

碧桂园的“同心共享”计划，是指碧桂园集团和区域管理团队各自设立投资公司，对每个新项目进行不超过15%权益的跟投。

具体而言，碧桂园投资公司对所有的项目跟投比例为1%—5%，区域投资公司对自己区域的所有项目最高跟投不超10%。

特别大体量的项目，设最低投资额。

总公司各职能部门管理层也需要根据自身职位，按一定比例将自有资金投入到投资公司，从而间接跟投所有项目。

碧桂园目前所设计的机制已经脱离了单纯的“跟投”，是真正的事业合伙人。

因为从总部投资公司到区域投资公司，管理团队已经全员参与项目股权，凡是碧桂园新增权益项目，其15%的份额就间接属于整个管理团队。

从某种程度上看，合伙人制是职业经理人制度的升级版，因为在原有股份公司制下，管理层存在承担风险和后果不足的弊病，股东则站在了劣后的位置。

碧桂园集团成就共享计划激励制度一、什么是成就共享计划激励制度成就共享计划是主席首创的、革命性的激励制度；该制度的实质是“合伙人制度”秉承“利益共享、风险共担”的原则，对获得成功的项目和区域实行强激励措施。

方案特点：激励幅度之大一一史无前例方案创新力度一一冠绝同行成就共享计划将极大激发区域项目“当家作主、用心研究”的意识，促进公司持续高速增长。

二、获得奖励的两大前提前提1:一年内实现集团自有资金投入全部回笼前提2：项目累计回笼资金〉（自有资金投入+年化自有资金标准收益）以上两大前提必须同时满足。

说明：1、自有资金投入，指集团以任何形式向项目投入的资金，以资金到位之日起计。

2、年化自有资金标准收益=自有资金按年折算后的金额X30%三、奖金计算方法⑴区域主导拓展的项目：成就共享股权金额二（净利润-自有资金按年折算后的金额X30%）X20%⑵集团主导拓展的项目：成就共享股权金额二（净利润-自有资金按年折算后的金额X30%）X（10%〜15%）净利润：指考核项目所实现的净利润，一般为预估净利润。

四、策略和建议:如何尽快达到成就共享条件1、做好市场研究获取优质土地，能否实现成就共享，拿地是关键，必须在拿地期间认真分析当地市场，确保财务测算的真实性、准确性，提前做好现金流规划。

只获取预期可获得成就共享计划超额收益的地块。

2、与政府建立良好关系，土地款延期、分期支付或其他减免政策；建立行政审批的绿色通道，提高报批报建速度，或报建规费的减免；降低预售门槛，尽快销售回款；取消或放宽预售款监管政策。

3、快速开工、快速销售、快速回笼资金做好项目前期策划和前置工作，做好项目的定位和规划设计，尽可能缩短开盘周期；项目部与营销紧密配合，合理安排营销推广节奏，项目部按时按质按量提供展示区和充足货量，把握好销售窗口期；争取尽快开盘，给销售与回款预留充裕时间。

五、警惕五大风险1、国家政策、当地支柱产业、当地房地产市场出现较大变动甚至逆转，产品定位不适合当地情况所带来的市场风险。