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王晓倩与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2020.03.04【案件字号】(2020)京03民终417号【审理程序】二审【审理法官】龚勇超郑吉喆孙承松【审理法官】龚勇超郑吉喆孙承松【文书类型】判决书【当事人】王晓倩;长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司【当事人】王晓倩长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司【当事人-个人】王晓倩【当事人-公司】长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司【代理律师/律所】魏威北京市当代律师事务所;唐俊英北京市当代律师事务所;张乐乐北京晴海律师事务所【代理律师/律所】魏威北京市当代律师事务所唐俊英北京市当代律师事务所张乐乐北京晴海律师事务所【代理律师】魏威唐俊英张乐乐【代理律所】北京市当代律师事务所北京晴海律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】王晓倩【被告】长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司【本院观点】《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
【权责关键词】合同合同约定新证据质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
北京奥运会的项目管理案例
嘿，咱今儿就来聊聊北京奥运会那令人惊叹的项目管理案例！北京奥运会那可是一场举世瞩目的盛会啊！就好比是一个超级大派对，把全世界的目光都吸引过来了！那场面，你能想象吗？
话说回来，咱先看看那场馆建设，那可真是不一般啊！鸟巢、水立方，多么酷炫的建筑啊！就像是一件件精美的艺术品屹立在那里。
你想想，要在规定时间内建成这么多高标准的场馆，得费多大功夫啊！这背后凝聚着无数人的心血和智慧呀！建筑工人日夜奋战，项目管理人员精心规划、统筹协调，这才保证了场馆按时完工，质量还超棒！这不就像是一场紧张刺激的接力赛嘛，每个人都要全力以赴，不能有丝毫懈怠！
还有那赛事的组织和安排，那叫一个井井有条！各种比赛项目有条不紊地进行着，运动员们能在最好的状态下发挥出自己的水平，这可不是随随便便就能做到的呀！从志愿者的热情服务，到裁判的公正执法，每一个环节都不能出错。
这就好比是一部庞大的机器，每个零件都要精准运转。
成千上万的工作人员都在为这场盛会默默付出，他们的努力难道不值得我们点赞吗？
再说说那安保工作吧，那绝对是严丝合缝啊！要确保这么多人的安全，可不是件容易事呢！但人家就是做到了，而且做得超级棒！这让我想起了坚
固的城墙，把一切可能的危险都挡在外面，给大家营造了一个安全放心的环境。
北京奥运会的项目管理真的是太厉害了！真的是值得我们好好学习和借鉴呀！它向全世界展示了我们的实力和能力，让我们每一个中国人都感到无比自豪！。
奥运会物业管理方案策划一、前言自19世纪末以来，奥林匹克运动会在世界范围内迅速发展，在各大城市举办奥林匹克运动会已成为一种盛事。
奥运会的成功举办不仅仅需要良好的赛事组织和安全保障，更需要完善的物业管理方案，这对于保障运动员、观众和工作人员的生活质量至关重要。
本文将从奥运会物业管理的要求和特点出发，结合实际案例，探讨奥运会物业管理方案的策划。
二、奥运会物业管理的要求和特点1.多元化的管理需求在奥运会期间，会场、村镇、运动员村和其他配套设施等物业管理范围广泛，由此带来了多元化的管理需求。
这些物业涉及酒店、住宅、商业、配套服务等多个领域，需要综合考虑不同需求和管理方式。
2.大规模、高密度的人流奥运会期间，大量的运动员、观众、工作人员聚集在奥运会场馆和村镇，人流密集。
因此，物业管理需要有强大的应急管理和危机处理能力，同时要确保人员流动的顺畅和安全。
3.特殊的保障需求奥运会是一个国际性的体育赛事，各国参与者和相关工作人员均有不同的文化背景和习惯。
物业管理需要兼顾对不同文化群体的服务和保障需求，如饮食、宗教、语言等。
4.注重环境保护和可持续发展奥运会是一个全球性的盛会，其办赛过程和遗产影响着当地生态环境和社会经济。
物业管理需要注重环境保护和可持续发展，遵循绿色环保理念，不断优化资源利用和减少对当地环境的影响。
基于以上特点和要求，奥运会物业管理方案需要从多个方面进行整体策划。
三、奥运会物业管理方案的策划1.整体规划制定整体物业管理规划，明确各项物业管理的职责和工作范围，建立清晰的管理体系和工作流程。
同时，应根据奥运会场馆和村镇的特点，确定各处物业管理的重点工作和重要节点，有针对性地开展管理工作。
2.安全保障建立安全保障机制，包括应急预案、安全演练、人员和物品安检等，确保奥运会期间的物业管理工作有序进行。
对于人员密集的场馆和村镇，应采用智能安防设备，提高安全防范能力，预防事故发生。
3.服务保障提供全方位的服务保障，包括食宿、交通、医疗、通讯、娱乐等服务，满足不同人员群体的需求。
北京2008奥运会国奥村物业服务商：长城物业集团案例北京2008奥运会国奥村物业服务商长城物业集团企业简介长城物业集团（以下简称“长城物业”即CCPG）是首家全国性的股份制物业管理集团，设立于公元2009年，总部位于深圳，是以长城物业集团股份有限公司为核心企业，联合24家成员单位共同成立的的物业服务集团化运营机构。
长城物业集团以物业服务为核心经营领域，同时跨越了地产开发、商业租赁的物业价值链上游，以及楼宇科技、电梯工程、停车场建设的物业价值链下游，是物业全生命周期综合性服务机构。
长城物业集团的母公司为：长城物业集团股份有限公司，创立于1987年，是国家首批一级资质物业管理企业，深圳首批甲级资质物业管理企业，现任中国物业管理协会常务理事单位。
2003年经深圳市政府批准，改组为股份有限公司，成为国内业界首家物业管理股份有限公司。
长城物业通过旗下各专业子公司为全国约26万客户服务，服务类型包括多/高层商住楼、别墅、服务式公寓、写字楼、商场、市政公建、高等院校、大型社区等，形成了产品结构多元化的、庞大的专业服务体系，业务遍及全国22个省、直辖市。
长城物业是业内首家奥运服务商，所服务的2008年第29届北京夏季奥林匹克运动会奥运村，被国际奥委会罗格先生盛赞为“40年来最好的奥运村”，赢得了“奥运物管”的美誉。
源起深圳，辐射全国，以优质的口碑赢得客户信赖。
整合全国百余个项目的成功运作经验，厚积二十多年的物管文化，长城物业有信心与实力，延续奥运物管的优秀品质，保障物业服务的专业素质，树立物业管理的行业典范，为客户提供持续不断的价值。
管理分析物业管理是一个微利型的行业，物业服务企业要想谋求生存并持续、快速发展，就必须降低企业管理成本。
在保证服务质量的同时，降低经营管理成本的最好办法就是走规模化经营之路，而规模化经营给企业带来一个最大的问题就是内部管控。
长城物业从一家股份制公司变更为股份制物业集团，其主要初衷就是为了有效解决公司内部管控问题，提高公司的管理效率和工作效率。
奥运管家长城物业成行业标杆关键字：长城物业物管北京奥运来源：深圳房地产信息网作者：编辑:熊鑫发布时间： 2010-7-15 10:15:40做好国际大赛“大管家”需要练好内功2008年北京奥运会长城物业以近乎完美的表现完成了“奥运物管”的角色，为深圳乃至国内物管企业树立了新的高度和难得的榜样。
世界级的展会需要的是世界级的物业服务企业，国内物业服务企业若想接管此类大型展会服务，更多地还需要勤练内功。
业内专家介绍，对于物业服务企业的人力密集型和管理密集型的运作模式，人力资源是其中最为关键的因子，打造一支高素质的专业人才队伍是保障物业服务的基石。
为了做好奥运赛事服务，长城物业打造了员工核心能力模型、专业序列能力模型和领导力能力模型(STRIVE)，从而在公司范围内建立了统一的能力发展语言，通过明确组织能力，传递给员工个人并使其明确自己的能力发展方向，有助于提升职员敬业水平，最终提高组织业绩。
这也是企业持续实现卓越绩效的有力保证。
例如，在2008年北京奥运会中，为了满足16000名运动员和体育官员的需求，长城物业提前一年建立了以深圳和北京为中心的两个区域性的人才储备和培训基地，从全国近20个分(子)公司抽调技术骨干和管理精英人员分赴两地，进行军事化集训，确保人力资源的供给和稳定。
南非2010世界杯正在如火如荼地举行。
南非方面为了迎接各国选手和游客的到来，做出了充分准备，然而有关当地赛时各项服务的负面新闻仍然在各个媒体上散播。
其中，治安、交通均是问题高发区，与举办赛事场馆、选手和媒体住宿区域相关的物业管理服务也引起各方关注。
物业管理作为大型赛事的重要后勤保障服务，是直接面对各国选手、媒体和游客的“窗口”，无疑在很大程度上显示着主办国的综合国力和大型活动的组织能力、影响着大赛的成败。
那么，怎样的物业管理才能经受得起国际大型赛事的考验，才能满足国际赛事各方各面的要求?在北京奥运会举办近2周年、距离广州亚运会举办不足半年、距离深圳大运会举办近1年之际，笔者采访了国内物管行业有关人士，他们对国际大赛物管配套的宝贵经验和真知灼见，将为中国物管行业迎接世界性盛会提供有益的借鉴。
北京2008奥运会国奥村物业服务商：长城物业集团案例北京2008奥运会国奥村物业服务商长城物业集团
企业简介
长城物业集团（以下简称“长城物业”即CCPG）是首家全国性的股份制物业管理集团，设立于公元2009年，总部位于深圳，是以长城物业集团股份有限公司为核心企业，联合24家成员单位共同成立的的物业服务集团化运营机构。
长城物业集团以物业服务为核心经营领域，同时跨越了地产开发、商业租赁的物业价值链上游，以及楼宇科技、电梯工程、停车场建设的物业价值链下游，是物业全生命周期综合性服务机构。
长城物业集团的母公司为：长城物业集团股份有限公司，创立于1987年，是国家首批一级资质物业管理企业，深圳首批甲级资质物业管理企业，现任中国物业管理协会常务理事单位。
2003年经深圳市政府批准，改组为股份有限公司，成为国内业界首家物业管理股份有限公司。
长城物业通过旗下各专业子公司为全国约26万客户服务，服务类型包括多/高层商住楼、别墅、服务式公寓、写字楼、商场、市政公建、高等院校、大型社区等，形成了产品结构多元化的、庞大的专业服务体系，业务遍及全国22个省、直辖市。
长城物业是业内首家奥运服务商，所服务的2008年第29届北京夏季奥林匹克运动会奥运村，被国际奥委会罗格先生盛赞为“40年来最好的奥运村”，赢得了“奥运物管”的美誉。
源起深圳，辐射全国，以优质的口碑赢得客户信赖。
整合全国百余个项目的成功运作经验，厚积二十多年的物管文化，长城物业有信
心与实力，延续奥运物管的优秀品质，保障物业服务的专业素质，树立物业管理的行业典范，为客户提供持续不断的价值。
管理分析
物业管理是一个微利型的行业，物业服务企业要想谋求生存并持续、快速发展，就必须降低企业管理成本。
在保证服务质量的同时，降低经营管理成本的最好办法就是走规模化经营之路，而规模化经营给企业带来一个最大的问题就是内部管控。
长城物业从一家股份制公司变更为股份制物业集团，其主要初衷就是为了有效解决公司内部管控问题，提高公司的管理效率和工作效率。
近两年来，长城物业投资上千万余元，对公司快速发展的各种资源进行规划配置，并形成了一套特有的CCPG管理方法。
CCPG运营体系
长城物业运营体系包括四大子体系，分别是理念体系、规划体系、行动体系和绩效体系。
长城物业以公司理念为指导，制订公司发展规划；以公司规划为蓝本，驱动公司行动；以公司行动为结果，体现公司理念。
长城物业通过其运营体系在三级组织架构上的高效运营，为顾客、股东、职员、社会以及其他相关方实现价值的持续提升。
过程管理九步法
过程管理是以各种过程为基本控制单位，根据经营战略的要求，对过程的规划、设计、实施和调控进行系统管理，规定每个过程的输入、输出、供方、顾客、识别诸多过程的关系和相互作用，建立过程网络，全面协调过程之间的互相配置。
质量管理体系文件对过程管理是其表述的主要内容，因此，物业公司的运营体系是以过程管理系统为基础。
物业公司的运营体系可以是按“维度－模块－过程－节点”逐级展开的文件化体系。
为此，过程管理系统可以按照“九步法”的思路进行设计。
第一步：识别经营管理的总体过程
第二步：建立模块关系链，并识别价值创造模块关系链的主要模块和支持模块关系链的关键模块
第三步：对价值创造过程的主要过程和支持过程的关键过程进行识别
第四步：对主要过程及关键过程的主要要求进行确定
第五步：设计（修订或补充）满足要求的主要过程及关键过程
第六步：确定主要过程及关键过程的关键绩效指标（有效性及效率）
第七步：建立关键绩效指标的测量和分析方法
第八步：管理过程实施所需的资源
第九步：建立过程管理台帐
CCPG物业服务运作系统
管理处是CCPG顾客满意经营的最基本单元——是公司生存、发展的原点。
通过识别、理解并满足顾客当前和未来的需求与期望，实现公司及相关方的价值是管理处所有活动的全部意义。
管理处运作SPE模型
标准化模式积淀，将构建物业服务品质稳定的基石，管理处拷贝能力得以提升，连锁经营发展模式的梦想将变成可能；
专业化精深发展，将使CCPG的竞争能力与竞争对手拉开差距而变得更加优秀；活性化不断丰富，管理处将注入创新基因，员工潜能将得到充分发挥，管理处的效率将发挥到极致，CCPG的物业服务差异于竞争对手将成为必然。
信息化需求
目前，长城物业主要使用了金蝶K3系统、OA系统等，作为一家领导型企业，集团在管理软件应用推广及软件的使用上有一定的经验，但目前仍然存在许多不足之处，据了解目前的系统不能很好的覆盖现行业务范围，同时企业内部信息分散在各部门，没有集成共享，影响整个公司的工作效益和工作质量。
由于现行制度和管理信息系统未能达到预期的效果，因此长城物业的高层领导希望通过这次和金蝶的合作，建立一套适应本企业内部发展的管理系统和制度来理顺信息流、资金流之间的不协调关系，以便加强企业的内部管理，提高办公效率，辅助领导决策。
解决方案
为实现长城物业财务业务一体化管理需求，金蝶EAS项目团队为大华集团制订了涵盖财务管理、协同管理和物业管理等模块的一体化解决方案。
以下是该方案的物业管理典型应用：
金蝶EAS房地产物业管理
金蝶EAS房地产物业管理解决方案是以物业服务为核心的管理系统平台，针对企业从集团、公司、管理处三个层次上的物业相关业务的管理和应用。
管理功能涵盖：收费管理、工程管理、质量检修、设备维护、保安管理、环境管理、消防管理等。
基于长城物业集中管控应用模式
为满足长城物业管理的需要，建立了集中管控应用模式下的管理平台。
平台的基础管理包括组织人员管理、基础流程管理、基础数据标准化以及运营制度的配套。
业务管理以物业收费、物业管理和客户服务为核心，与系统的其他平台进
行充分对接，包括售楼租赁管理、人力资源管理及财务管理。
运营管理为集团、子公司、管理处提供的不同层次和权限的管控和分析功能。
整个物业管理平台和企业门户无缝对接，为企业内外部各级管理人员、客户和供应商提供即时信息交流和互动。
客户服务管理流程
物业管理客户服务从售楼和租赁管理的交房开始，通过客户来电或来访登记相关需求，根据不同的需求内容进行派单和调配，跟进处理过程回访客户，并将相关资料归档整理。
为提高后续的服务质量，将对客户需求及服务过程进行综合分析，包括服务质量分析、工程质量分析、工程设计分析，并以周报、月报、季报和年报形式汇总，提供辅助决策。
业务管理流程
业务管理主要包括工程管理、质量检修、设备维护等，实现从计划安排、派单调配、处理跟踪到完成检查各环节的管理和追踪，并对服务质量、工程质量、工程设计等进行综合分析，提供辅助决策。
收费管理流程
物业收费管理与租售管理平滑对接，实现对租金、管理费、水电等代收费、停车等有偿服务费的统一收取，并根据系统定义的收费标准和分摊比例，自动生成应收款，实现催收、预收和实收等业务。
应用价值
■覆盖集团化物业管理企业总部、区域公司、管理处三个层次的企业管理职能和业务处理职能；
■数据容量和管理权限上支持长城物业公司规模的持续扩大；
■一体化应用，将客户管理、业务管理、收费管理整合到一套系统中，并且数据共享；
■物业管理系统以组织机构为主线，以收费管理、客户服务为核心功能，同时提供仓库管理和领导查询等功能模块，并可实现与财务系统的关联，既满足了管理处业务操作层面的各项需要，还满足了总公司和区域公司管理层面的各项要求。
■实现财务业务一体化管理，将物业收费和财务管理紧密结合，提升管理效率。
