成都南延线区域商业市场分析XX

成都市房地产市场调查报告目录♦一、成都市房产宏观市场分析♦二、成都市区域市场调查分析♦三、成都市房产类型调查分析♦四、项目周边区域的竞争楼盘分析♦五、项目概况♦六、项目分析♦七、项目认知一、成都市房地产宏观市场分析2003年成都社会经济指标——GDP为1870亿元——社会消费零售总额771亿元——人均GDP2300美元资料来源《统计年鉴》2004年一季度成都房地产开发概况数量：新开盘项目共计35个（包含亮相项目）供应总量约109.12万㎡类型：小户型住宅商业物业区域分布状况环域分布状况03—04年度成都房地产小结消费者研究二、成都房地产区域市场分析城西区域市场表现：成都的传统居住区域城西成为成都楼市的一大亮点巨大的投放量在短时间内就被市场消化了近80％原因：城西的生活配套设施的日益完善，并且房价低于城南房价结构：城西二环至三环外住宅价格在3000元/㎡左右浮动代表楼盘：向左向右、博瑞都市花园、楠极地等城南区域市场表现：人南南延线楼市发展迅速，但是由于大量土地手续办理还需要较长的时间，新城南近年的开发量不会很大。

所以城南的可供选择的楼盘不多。

城南的房价平在成都一直保持领先。

但住房却一直供不应求。

值得思考！原因：由于成熟的城市配套和高品质的楼盘建筑，形成已久的居住偏好，导致了区域房价的攀升和高价位。

房价结构：城南的房价基本维持在3500元/㎡这个价格线左右。

代表楼盘：玉林都市金岸、sohu沸城、水漪袅铜、棕北国际等城东区域市场表现：向东发展总体格局采用带状形式。

2004年，城东房价急剧上涨。

东湖片区、建设路、望江路、蜀都大道是城东高价位楼盘的主要集中区，华润翡翠城和万科城市花园的开发，以及新加坡吉宝集团的进驻，使得城东的楼盘品质得到大幅度提升。

原因：稀缺的城市景观使得目前越来越重视居住环境的市民所追逐的。

房价结构：二环路区域内的楼盘价格普遍超过了3000元/㎡代表楼盘：蜀都花园、万科城市花园、南府锦、中海九眼桥项目、吉宝粼江峰阁等城北区域市场表现：城北的房价已有提升。

成都新都地块可行性分析报告目录1. 内容简述 (2)1.1 项目背景 (3)1.2 项目目的 (4)1.3 报告范围与假设 (4)2. 项目概述 (5)2.1 地块信息 (6)2.2 位置与交通 (7)2.3 周边环境 (8)3. 市场分析 (9)3.1 房地产市场现状 (11)3.2 目标客户群体分析 (12)3.3 竞争对手分析 (13)4. 财务分析 (15)4.1 成本预算 (16)4.2 投资回报分析 (18)4.3 经济效益预测 (18)5. 法律与政策分析 (19)5.1 法律法规要求 (21)5.2 政策支持与限制 (21)6. 技术可行性分析 (23)6.1 地块土质与地质条件 (24)6.2 建设技术要求 (26)6.3 环境影响评估 (27)7. 社会可行性分析 (28)7.1 社区影响评估 (30)7.2 社会接受度 (31)7.3 文化建设 (33)1. 内容简述本报告旨在对位于成都新都区的特定地块进行全面的可行性分析，以评估其作为商业、住宅或者综合开发项目的潜力。

本报告将对该块地的地理位置进行详细分析，考虑其与成都市中心、交通网络（包括高速、地铁、公交）的连接性，以及地块周遭的配套设施完备度。

也会研究地块现状，如土地利用情况、地形地貌、生态环境等，评估其是否适宜大规模开发。

将深入分析市场需求和供给情况，包括对成都地区当前的房地产市场趋势、人口结构变化、以及潜在的经济增长点等进行考量。

通过竞争分析，了解周边类似地块的情况，识别市场空缺和目标客户群体。

在经济可行性方面，报告将围绕土地获取成本、建设成本、预期收益、运营费用以及财务回报周期等问题进行详尽计算和比较。

还会考量政策环境、环保标准以及未来可能面临的挑战和风险。

本报告将提供一份全面的、多维度地块的投资建议，包括但不限于环境、社会经济、管理和技术上的可行性评估。

其目的是为了帮助决策者做出明智的投资选择，最大化地利用土地的价值，同时确保环境友好和社会和谐发展。

一、宏观环境分析1.经济环境2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长,1—4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15％。

第三产业总值累计7015。

29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5。

7%。

2011年1—4季度居民消费价格总指数累计105.3％，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段.城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8％，人均消费支出累计13696元,同比增长13。

1%。

2.区域环境成都是西部大开发的龙头城市,是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽,随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。

加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。

2012年1月，市场进入冷清阶段。

写字楼市场新增供应2。

35万平方米，环比下降94。

54％，同比下降83。

38%.销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势,租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61％，成都优质写字楼空置率16。

24%，环比下降2.05％,空置率持续下降。

2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55％,其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34％。

二、微观环境分析1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。

说起商业中心，成都人总会自然而然地想起购物中心云集、写字楼林立的春熙路商圈。

今后，一个位于城西的新商业中心将走进市民的视野。

记者昨日从青羊区商务局获悉，金沙·光华商圈的打造方案已经成形，这里将继春熙路商圈之后，逐渐成为成都的第二个商业中心。

商圈：不“以街为市”金沙·光华商圈包含了青羊区二环路以外的所有地带，这个地区又以三环路为界分为东区和西区。

这个区域拥有浣花溪、金沙遗址这样独具魅力的公园和历史遗迹。

青羊区商务局局长杨晓敏认为，随着城市的扩张和容积率的提升，金沙片区的人口预计将增加1.5-2倍，他说：“城西的大部分楼盘都是商住楼，居住在这里的市民有相当的消费需求和能力，这为商圈的打造提供了基础。

”按照打造方案，这个片区将成为一个集商贸、居住、旅游于一体的新型商业中心。

据了解，与春熙路商圈的“以街为市”不同，新的商业中心将采用组团式、集群式的布局方式。

青羊区现代服务业推进办公室主任袁平这样描述：“这个区域内将云集大型超市、大型购物中心、体育健身场所、游乐设施、公共绿地。

市民带上家人驾车或乘车抵达商业中心，花上一整天在这里休闲购物，也不会觉得乏味。

”东区：特色繁华商业区金沙·光华商圈(东区)东起二环路、西邻三环路、南接清水河、北至金牛界。

这个区域的具体发展按“三轴”：光华大道、青羊大道、日月大道，及“四片”：光华村片区，贝森-新文化宫片区、金沙三角片区、金沙遗址-同盛路片区来进行不同的安排布局。

光华大道沿线以引进大型电器、服装服饰、图书音像专业店、专卖店为主；日月大道沿线以引进大型家具和家居用品、灯饰、建材等专业店、专卖店为主；青羊大道沿线则重点引导餐饮、娱乐集群式发展，注重引入品牌餐饮、娱乐连锁店。

西区：新兴的商务办公中心金沙·光华商圈(西区)东起三环路、西邻外环生态带、南接武侯区、北至日月大道。

这个区域，也被划分为三个片区。

●新行政中心片区，依托树德中学(光华校区)及区行政中心西移的带动效应，加快建设甲级写字楼、超五星级酒店，形成新的商务办公集聚区。

区域说辞先生/女士，您好！您现在看到的是爱在城南的区域图。

这块蓝色板块即为本项目所在地。

我们项目位于天府大道与红星路南延线交汇处。

从整个区域图上面，一共划分为3个板块，会展板块，大源板块以及我们项目所在地的新川板块。

会展板块从08年世纪城落成为起点逐步形成。

随着政府南迁，高新管委会建立，大批量写字楼沿天府大道坐落，吸引200多家世界500强企业入驻。

（如华为，腾讯，阿里巴巴等）目前该区域办公人群180万，居住人群达到200万。

政府为了解决该区域人口居住消费问题，前期打造了大源板块。

该区域土地接近饱和，城市商业化也溢出。

由此政府考虑核心发展由西向东，借由红星路南延线通车以及新川创新科技园的建设，形成我们项目所在地的新川板块。

新川创新科技园是新加坡政府和四川省政府合作的全新综合型城市发展项目,也是国家级新区——天府新区重点工程。

总投资超过千亿，以865亩新川之心为核心占地方圆10平方公里.建成以后，以节能环保，生物制药，电子信息，金融物流等高端产业为主。

已面向全球招商，进入实质性谈判及储备项目，逾150个，总投资超过500亿，建成以后预计居住人口约20多万，就业人口超15万。

整个新川科技园分为6个组团1组团：天府门户 2组团：北服南创 3组团：商业核心 4组团：生物医药 5组团:高端制造 6组团：高新孵化园）我们项目紧邻科技园1、2、组团。

其中1组团是世界500强聚集地，建成以后，是整个科技园的门面。

目前已经拿地开工建设的有OPPO手机，北大方正总部，拓尔思商业总部以及迈科智能总部。

还有十多家已经拿地，准备开工。

2组团是企业总部与高新技术产业聚集地。

目前开工建设的有蓝盾信息总部，水晶球，明信投资。

目前项目周边的配套也是相当完善。

（3组团一幼儿园已建设完成90%，二幼3幼已准备开工建设，6组团一幼二幼以及一小已经正式启动招标工作）在交通方面：项目交通非常便捷,项目紧邻天府大道和红星路南延线之间，门口新川大道可直接通往左右两侧主干线,左侧天府大道可直通一环到达天府广场，右侧红星路南延线年底将开通BRT快速公交路线。

大源组团情况介绍大源组团一直作为天府新城核心区域发展，同时政府大力推动，区域发展状况备受社会关注。

自05年高新区规划正式出台，大源组团发展大幕拉开，至今已7年之余。

本文将从区域发展背景，区域规划，房地产市场现状等多个方面全面解读其片区发展价值及其未来发展潜力分析。

1、区域分析1.1区位概况大源组团板块指外环路（绕城高速）天府大道南延线以南，成昆铁路以东，高新区界以北区域。

整体面积为12.2平方公里，距市区仅10公里。

成都将天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。

而大源组团位于天府新城核心居住板块。

图1：大源组团区域图1.2大源组团发展轨迹自96年成都城市规划起，成都向南发展的发展思路就从未发生过改变。

南部始终是承载成都“全国、世界”一流战略梦想的发展载体。

而大源板块是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区。

从2005年至今，大源组团在历时7年完成居住成熟化。

2007年-2010年，住宅开建，大源组团居住环境初显规模；2010年，地铁一号线正式通车，为大源组团带来巨大的人气；2011年，以伊藤洋华堂旗舰店开业为代表，大源内商业项目开始陆续上市。

如今，中海兰庭、华府西苑、华润凤凰城均交房入住，区域内常驻人口达到12万以上，人口构成为高知、产业引导人群。

图2：大源组团发展时间轴1.3配套设施：交通：公交5、26、898路都已经开始通过区域核心地带；地铁1号线位于城市向南推进的主轴线上，规划中的地铁5号线将直接贯通于大源居住生活区；教育：目前教育配套主要是以政府公立小学、幼儿园为主，七中高中部现已入驻，形成国际化完善教育体系；商务：目前已有洲际、希尔顿两家五星级大酒店以及四星级假日酒店的落户，主要分布在会展中心周围。

未来将共有6家五星级酒店落户大源组团；市政配套：目前已经规划落地6个市政配套。

图3：地铁1号线南延线站点图图4：大源组团配套图1.4商圈分析大源板块已知含有大型商业的综合体有6个，分别为保利国际广场、世豪广场、复城国际、美年广场，已知商业体量约为50万平米。

写字楼租赁谈判技巧【篇一：写字楼租赁谈判技巧】办公楼租赁谈判技巧刘必荣是台湾著名的谈判专家，此次讲授的题目是“和风谈判课程”入门篇——风之卷：谈判技巧。

本次培训是围绕“准备谈判的七个要件”展开的。

市场就是战场，不打没有准备的战，因此事前的准备很重要，在写字楼租赁事务中，我们的对手很清晰，一群数口精明，以客观条件为依据，善于作出理性分析和判断的生意人，如何作出有效的谈判准备。

准备谈判的七个要件：每次谈判前都应该以双方的立场和角度考虑以上的条件项。

1、关系。

写字楼租赁过程中，谈判双方的关系有两种，一种是由中介公司与业主谈，另一种则由客户亲自与业主谈。

而行业内有以关系确认先后的原则，即如果客户已经委托了中介公司进行谈判，并与业主达成客户身份确认，那么如果该客户之后找上门来，业主也应该认定为与中介公司的关系；反之，如果是客户先于中介公司与业主达成确认，那么谈判就与中介公司无关。

2、沟通管道。

就写字楼租赁而言，租赁谈判团队的架构相对简单，经办人——经理——总经理，除开这条主线外，还有情况是客户通过物业管理公司或本人直接找到总经理谈的。

由于写字楼租赁属于较大的决策行为，因此应当谈判行为应该逐步推进，应由经理或以下人员充当黑脸，经理或以上人员充当白脸，让客户感觉谈判是可行的，使开价和谈判过程中都充满弹性。

3、利益。

写字楼租赁，作为物业方需要守住的利益（must）是：较高的租金水平，稳定可信的公司；而可收可放的利益（want）是：租约、租金递增、免租期、车位优惠、复原费、解约条件等；而可让步的利益（give）是：装修期、佣金/手续费等。

谈判前我们要创造更多谈判筹码，把want利益伪装为must利益立场，把give当做want看待，控制交换和换牌的节奏。

4、正当性。

就写字楼而言，即支撑利益立场的证据，如下：5、方案。

当我们清晰了利益立场后。

我们先分析power是怎样，是否需要谈判，假设对方有求于我方，而双方的高低强弱胜负分明，那就不需要谈，只管开条件就行。

骡马市商圈骡马市商圈的现状骡马市商圈是北至江汉路，南接西大街-青龙街，东临人民中路二段，西临饮马河。

据不完全统计，目前骡马市商圈最近一两年内新投入资金在100亿左右，主要集中在青龙街、八宝街、西大街和顺城街周围。

该区域内座落有成都市40%以上的高档商务写字楼，汇集了成都市60%的外资机构；60余家世界500强企业及跨国公司；以及国内外各大银行和金融机构，高档酒店、大型购物广场，大型餐饮休闲娱乐场所等。

百年骡马市未来金商圈骡马市，这三个字与春熙路、盐市口一样，在成都市民中耳熟能详。

作为成都市三大传统商圈之一，历经三百年沧桑巨变，骡马市商圈在城市经济生活中，由上个世纪八九十年代的盛世繁华逐渐变得萧条。

虽然历史的车轮总是向前，但早已深入人心的骡马市并未被人们遗忘，如今正以惊人的速度凤凰涅槃。

自去年11月玉带桥拆除，人民中路恢复双向通车后，骡马市就加快了复苏的步伐，百盛商场、五星电器、百佳超市、东渡国际、钱江银通地产……众多大型物业、商业地产纷至沓来，青羊区政府酝酿已久的骡马市商圈再造规划也日益成熟，一场声势浩大的商圈再造工程大幕已经拉开，一个传承百年历史同时独具魅力的骡马市商圈将以全新的姿态呈献给世人，她将是中西文化、传统与现代的完美缔造。

让我们扯下她蝉蜕前神秘的面纱，提前去感受一番其“现代商务-大型购物-休闲娱乐-生活配套”模式带来的全新感受。

回顾篇传统骡马市商圈：延续三百年商贸历史骡马市街名由来已久，享有很高的知名度。

其商贸历史可以上溯到300多年前。

清代初，成都驻有满、蒙八旗，为适应满族贵族买马的需要，在少城外，皇城后门处设骡马市场。

康熙、雍正之后，四川无大战乱，马队作用减小，马市迁到城外，但街名犹存。

上世纪50年代初，在原骡马市基础上扩建为人民路，骡马市作为地片名保留，沿用至今。

在骡马市的历史上，曾经拥有不少的光环，成都第一家电影公司诞生于灯笼街，荣乐园、在骡马市发祥的陈麻婆豆腐等餐饮店家喻户晓。

成都国际城南在成都城南，一场城市的国际化运动正如火如荼地进行着。

从“城南”到“新城南”，再到“国际城南”，每一次称谓的变化都堪称一次飞跃，国际城南已成为成都乃至整个中国西部国际化进程中最为重要的排头兵，被誉为“成都离世界最近的地方”。

以高新软件业为主题的区域定位，吸引世界五百强的多家企业入驻；新领馆区的规划与建设，让“国际城南”这一称谓名副其实。

地铁1号线通车在即，国际城南版图已成；孵化园、软件园、高端写字楼密集扎堆；中国第三大领馆区蓝图已成、500强企业纷纷落户；南湖梦幻岛、极地海洋世界并排……大盘、豪宅、城市综合体、五星级酒店林立，让板块的成熟度快速提高。

沿天府大道一路向南，1000亩和黄南城都汇、1500亩世纪城、1600余亩的河畔新世界、4000亩的麓山国际社区、6000亩南湖度假风景区、2008亩的成都雅居乐花园等“造城运动”轰轰烈烈；而伴随着花样年美年广场、天府新城广场项目、保利国际广场、复地项目、世豪广场、鸿昌嘉泰等项目的启动，未来三到五年时间里，天府新城将崛起为成都国际化程度最高、生活配套完备、区域生活环境完备的高尚宜居新城。

城南之盛：数个10万平米以上商业项目亮相9家五星级酒店，数个10万m2以上购物中心，天堂岛海洋乐园、Galleria购物中心相继启动。

2010年，国际城南的商业不再小打小闹吗，几个“明星级”商业运营商将悉数登场：中航城市广场、凯丹广场（Galleria购物中心）、美年广场、苏宁电器商业广场等一批项目如期动工，上海复地确定年内启动，伊藤洋华堂入驻大源片区……目前的国际城南，已经吸引了宜家、欧尚、荷兰gtc、铂仕精品百货等商业巨头入驻，国内外投资商对该区域发展潜力异常看好。

从目前情况来看，城南商业除了大世界家乐福、三环路附近的欧尚、宜家之外，基本都是临街商铺。

商业经营品种不多，档次不高。

而从2010年开始，以世豪广场，伊藤旗舰店为发端，国际城南将来会涌现出数个10万平方米以上的购物中心，它们的出现将在南延线发展中承载着商业升级换代的使命，将彻底颠覆城南商业在人们心中的印象。

商圈概念。

国外研究人员对商圈的研究起步较早，美国学者Reily 于1929年提出零售业引力法则，解释了都市人口与零售引力的相互关系[5]。

德国经济地理学家Christaller 于1933年提出中心地理论，阐述某区域中各中心地的分布及其相对规模，是第一个正式提出商圈概念的研究者 [6， 7]。

目前，国内外已积累了较丰富的商圈相关研究成果，但也存在不少局限性。

大部分研究集中于对理论与方法的探讨，对应用实践的探讨有限。

此外，部分研究分析较理想化，与现实情况匹配度较低，造成对城市商圈的综合分析不够充分。

随着云时代的来临，大数据吸引了越来越多的关注。

大数据库中的信息不仅可作为获取实时数据的主要来源，而且对网络时代人们的日常出行有着重要的作用。

数据的动态性、丰富性和有效性为研究者带来便利。

通过挖掘不同大数据库中的POI 点数据、交通路网等信息，建立消费者与商圈之间的纽带，可为商圈规划发展提供借鉴。

本文以成都市为例，主要以春熙路商圈、建设路商圈、红牌楼商圈和凯德广场商圈四个商圈为研究对象，基于POI 点数据、OSM 线面数据及API 实时数据的挖掘方法，通过地理信息系统工具，综合分析核心商圈的服务区面积、邻近度和等时圈三类特征，以期为成都市核心商圈的交通建设、交通发展政策的制定提供依据，同时为使用GIS 技术通过多种数据定量分析城市商圈提供一种思路。

1 数据类型与特点1.1 研究区域本文研究区域为成都市中心城区第一圈层，分别为锦江区、武侯区、青羊区、成华区和金牛区五个区，共摘要 文章基于POI 点数据、OSM 交通线网数据和API 实时交通路况等数据，采用GIS 工具对成都市中心城区核心商圈的服务区面积、邻近度、等时圈三类特征进行综合分析，探讨不同商圈的空间布局、交通网络等情况。

结果表明，成都市中心核心商圈存在服务区不平衡、交通体系不完善等问题。

关键词 核心商圈；服务区；邻近度；等时圈；成都市中图分类号 TU984文献标识码 ADOI 10.19892/ki.csjz.2023.24.33Abstract Based on POI data, OSM traffic line network data andAPI real-time traffic conditions data, this paper uses GIS tools to comprehensively analyze the service area, proximity, travel and other time circle characteristics of the core business districts in downtown Chengdu, and discusses the spatial layout and traffic network of different business districts. The results show that there are some problems such as imbalanced service areas and imperfect traffic system in the core business districts of Chengdu City center.Key words core business districts; service area; proximity; isochronous circle; Chengdu城市的总体经济水平真实反映了整个国家经济的发展状况[1]。